Im Rahmen dieser Arbeit wird untersucht, ob Direktinvestitionen in den mittel- und osteuropäischen Immobilienmarkt höhere Renditen erwarten lassen als Investitionen in den heimischen Markt. Die Möglichkeit der Diversifikation – Immobilienveranlagung sowohl in MOEL als auch in Österreich – wird ebenso durchleuchtet. Die Hypothese, die es letztendlich zu überprüfen gilt, ist, dass österreichische Immobilien-Aktiengesellschaften, die ihren Schwerpunkt ausschließlich auf den CEE-Immobilienmarkt setzen, gegenwärtig höhere Renditen erzielen. Um diese Aufgabenstellung mit empirischen Daten lösen zu können, werden drei österreichische Immobilien-Aktiengesellschaften mit unterschiedlicher regionaler Ausrichtung der Investitionstätigkeit herangezogen und verglichen.
Mit Hilfe einschlägiger Berichte und Studien soll in weiterer Linie hinterfragt werden, wie lange der „Osteuropa-Boom“ hinsichtlich Immobilieninvestments anhalten bzw. in welche Richtung er sich zukünftig regional betrachtet verlagern wird.
Inhaltsverzeichnis
1 EINLEITUNG
1.1 Problemstellung
1.2 Ziel der Arbeit
1.3 Aufbau der Arbeit
2 GRUNDLAGEN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
2.1 Definition „Immobilie“
2.2 Charakteristika der Immobilie als Wirtschaftsgut
2.3 Immobilienarten
2.4 Immobilienbewertung
2.4.1 Zweck der Bewertung
2.4.2 Bewertungskriterien
2.4.2.1 Lage
2.4.2.2 Substanz
2.4.2.3 Ertrag
2.4.2.4 Rendite
3 DIE IMMOBILIE ALS KAPITALANLAGE
3.1 Gründe für Immobilieninvestments
3.2 Direkte und indirekte Anlageformen
3.3 Immobilienfonds
3.3.1 Begriffsabgrenzung
3.3.2 Rechtlicher Rahmen
3.3.3 Offene Immobilienfonds
3.3.4 Geschlossene Immobilienfonds
3.4 Immobiliengesellschaften
3.4.1 Begriffsabgrenzung und rechtlicher Rahmen
3.4.2 Geschäftsfelder von Immobilien-Aktiengesellschaften
3.4.3 Immobilienaktien im Vergleich mit Immobilienfonds
3.4.4 Anbieterstruktur – Immobilien-Aktiengesellschaften in Österreich
3.4.5 Indizes für Immobiliengesellschaften
3.5 Exkurs: Real Estate Investment Trusts (REITs)
3.6 Steuerliche Behandlung der indirekten Immobilienveranlagung
3.6.1 Offene Immobilienfonds
3.6.2 Geschlossene Immobilienfonds
3.6.3 Immobilienaktie
3.7 Zusammenfassung
4 DER MITTEL- UND OSTEUROPÄISCHE IMMOBILIENMARKT
4.1 Einleitung
4.1.1 Geographische Abgrenzung
4.1.2 Wachstumsmarkt „Mittel- und Osteuropa“
4.2 Marktanalyse
4.2.1 Fokussierung auf Büroimmobilien
4.2.2 Büroflächenbestand
4.2.3 Neuvermietung und Leerstand
4.2.4 Spitzenmiete
4.2.5 Risiko-Rendite-Profil
4.3 Ranking der MOE-Büroimmobilienmärkte
4.4 Zwischenresümee und Ausblick
5 ÖSTERREICHISCHE DIREKTINVESTITIONEN IN MOE UNTER BESONDERER BERÜCKSICHTIGUNG DER IMMOBILIENVERANLAGUNG
5.1 Grundlagen ausländischer Direktinvestitionen
5.1.1 Definition
5.1.2 Gestaltungsformen von ausländischen Direktinvestitionen
5.1.2.1 Joint Venture
5.1.2.2 100 % Tochter
5.1.2.3 Gegenüberstellung
5.2 Ausländische Direktinvestitionen in MOE
5.2.1 Österreichische DI in MOE
5.2.1.1 DI-Flüsse
5.2.1.2 DI-Bestände
5.2.1.3 Branchenstruktur
5.2.1.4 Beschäftigungsentwicklung
5.2.2 Österreichische DI in den MOE-Immobiliensektor
5.2.2.1 Methodik
5.2.2.2 DI-Flüsse
5.2.2.3 Aggregation der DI-Flüsse für den Zeitraum 1998 bis 1. HJ 2005
5.2.2.4 Aggregation der österreichischen DI-Flüsse von 1998 bis 1. HJ 2005 nach Ländern und Immobilienarten
5.2.3 Die Immobilienveranlagung als Anteil österreichischer DI in MOE
5.3 Zusammenfassung
6 INVESTITIONSVERHALTEN ÖSTERREICHISCHER IMMOBILIEN-AKTIENGESELLSCHAFTEN IM VERGLEICH
6.1 Meinl European Land Limited
6.1.1 Unternehmensportrait
6.1.2 Immobilienportfolio
6.2 CA Immobilien Anlagen AG
6.2.1 Unternehmensportrait
6.2.2 Immobilienportfolio
6.3 conwert Immobilien Invest AG
6.3.1 Unternehmensportrait
6.3.2 Immobilienportfolio
6.4 Kennzahlenanalyse
6.4.1 Unternehmens- und Börsekennzahlen
6.4.2 Portfoliokennzahlen
6.4.3 Rentabilitätskennzahlen
6.5 Zusammenfassung
7 CONCLUSIO
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht das Investitionsverhalten österreichischer Immobilien-Aktiengesellschaften im mittel- und osteuropäischen Markt, um zu klären, ob Investitionen in diesen Regionen im Vergleich zum heimischen Markt höhere Renditen abwerfen und welche Rolle Immobilien als indirekte Anlageform dabei einnehmen.
- Grundlagen der Immobilienwirtschaft und der Immobilienbewertung.
- Analyse des mittel- und osteuropäischen Immobilienmarktes.
- Untersuchung ausländischer Direktinvestitionen (DI) durch österreichische Unternehmen.
- Vergleichende Analyse des Investitionsverhaltens ausgewählter österreichischer Immobilien-Aktiengesellschaften.
- Bewertung von Rentabilitäts- und Portfoliokennzahlen zur Erfolgsmessung.
Auszug aus dem Buch
1.1 Problemstellung
Seit Mitte der 90er Jahre haben sich die Direktinvestitionsströme in mittel- und osteuropäische Länder (MOEL) sehr dynamisch entwickelt, wobei dies vor allem das im EU-Vergleich hohe Wachstumspotential zurückzuführen ist. Neben Deutschland, den Niederlanden, den USA und Frankreich haben auch Unternehmen aus Österreich die Expansionschancen erkannt und zählen mittlerweile zu den Hauptinvestoren.
Neben dem gesamten Dienstleistungssektor blieb auch der MOE-Immobilienmarkt vom Boom der Direktinvestitionen nicht unberührt. Veraltete Flächen aus zentralwirtschaftlicher Zeit locken vermehrt österreichische Immobilien-Aktiengesellschaften an, die von dem im Vergleich zu Westeuropa hohen Renditeniveau profitieren wollen. Rege Nachfrage besteht vor allem nach modernen Bürogebäuden, die internationalen Gesellschaften als Geschäftsräume dienen sollen. Aber auch internationale Einzelhandelsketten suchen nach geeigneten Niederlassungen in den CEE-Metropolen und geben Anlass für die Errichtung von Shopping Centers im zeitgemäßen Stil. Von diesem hohen Wachstumspotential angeregt, sind in Österreich in jüngster Zeit Immobilien-Aktiengesellschaften gegründet worden, die zu 100 % in MOE-Immobilien investieren. Diese Entwicklung wirft die Frage auf, wie rentabel sich ihre Investitionstätigkeiten erweisen, vor allem im Vergleich zu Unternehmen, die ihr Kapital gänzlich in Österreich bzw. sowohl in Österreich als auch in MOE anlegen.
Der rasante Anstieg an Direktinvestitionen in die MOE-Immobilienlandschaft lässt nicht nur überdurchschnittliche Ertragschancen für Immobilien-Aktiengesellschaften erwarten – die dort höheren Renditen sind auch Auslöser für die äußerst positive Performance österreichischer Immobilienwertpapiere. Demnach kann zwischen der Entwicklung der Direktinvestitionen und jener des Immobilien-ATX eine Parallele gelegt werden.
Zusammenfassung der Kapitel
1 EINLEITUNG: Darstellung der Problemstellung bezüglich österreichischer Direktinvestitionen in MOE-Immobilien sowie Definition der Zielsetzung und des Aufbaus der Arbeit.
2 GRUNDLAGEN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT: Vermittlung von Basiswissen zu Immobilien, deren Wirtschaftseigenschaften, Arten und grundlegenden Bewertungskriterien.
3 DIE IMMOBILIE ALS KAPITALANLAGE: Detaillierte Betrachtung indirekter Anlageformen wie Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften unter Berücksichtigung rechtlicher und steuerlicher Aspekte.
4 DER MITTEL- UND OSTEUROPÄISCHE IMMOBILIENMARKT: Analyse der Marktsituation in MOE, inklusive bürowirtschaftlicher Kennzahlen und eines Rankings der Standorte.
5 ÖSTERREICHISCHE DIREKTINVESTITIONEN IN MOE UNTER BESONDERER BERÜCKSICHTIGUNG DER IMMOBILIENVERANLAGUNG: Untersuchung der österreichischen Direktinvestitionsströme und deren spezifischer Fokus auf den Immobiliensektor.
6 INVESTITIONSVERHALTEN ÖSTERREICHISCHER IMMOBILIEN-AKTIENGESELLSCHAFTEN IM VERGLEICH: Empirische Vergleichsanalyse der Performance und Portfolios von Meinl European Land, CA Immo und conwert anhand von Kennzahlen.
7 CONCLUSIO: Zusammenfassende Beantwortung der Forschungsfrage und Bestätigung der Hypothese, dass Investitionen in MOE höhere Renditen erzielen.
Schlüsselwörter
Direktinvestitionen, Immobilienwirtschaft, Immobilienfonds, Immobilien-Aktiengesellschaften, MOE, Mittel- und Osteuropa, Rendite, Immobilienbewertung, Immobilienportfolio, Rentabilitätsanalyse, Performance, Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien, Kapitalanlage, CEE.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die Direktinvestitionen österreichischer Immobilien-Aktiengesellschaften in den mittel- und osteuropäischen Markt (MOE) und bewertet deren Rentabilität im Vergleich zum heimischen Markt.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Schwerpunkte liegen auf den Grundlagen der Immobilienwirtschaft, der Funktionsweise indirekter Anlageformen, der Analyse des MOE-Immobilienmarktes sowie der Untersuchung spezifischer österreichischer Immobilienkonzerne.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist es, zu hinterfragen, ob der „Osteuropa-Boom“ tatsächlich höhere Renditen für österreichische Investoren generiert und wie sich diese Investitionen in der Performance der Unternehmen niederschlagen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es wird eine Kombination aus Literaturrecherche, Analyse makroökonomischer Daten und einer empirischen Kennzahlenanalyse von drei führenden Immobilien-Aktiengesellschaften (MEL, CA Immo, conwert) angewendet.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil befasst sich mit den theoretischen Grundlagen der Immobilienveranlagung, einer detaillierten Marktanalyse des MOE-Raums, der statistischen Auswertung österreichischer Direktinvestitionen und einem Kennzahlenvergleich.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Direktinvestitionen, Immobilien-Aktiengesellschaften, Mittel- und Osteuropa (MOE), Renditeanalyse, Immobilienportfolio und Kapitalanlage sind die zentralen Begriffe.
Warum schneiden Immobilien-Aktiengesellschaften im Vergleich zu offenen Immobilienfonds bei der Rendite oft besser ab?
Aktiengesellschaften unterliegen weniger restriktiven gesetzlichen Anlagebeschränkungen als offene Fonds und können daher risikoreichere, aber potenziell ertragreichere Projekte im Ausland flexibler verfolgen.
Welche Rolle spielt die "Regionale Ausrichtung" bei den drei untersuchten Unternehmen?
Während MEL fast ausschließlich in MOE investiert, verfolgt die CA Immo einen gemischten Ansatz zwischen Österreich und MOE, und conwert legt seinen Fokus primär auf den österreichischen Wohnimmobilienmarkt.
- Citar trabajo
- Rola Barbar (Autor), 2006, Österreichische Immobilienaktiengesellschaften als Direktinvestoren in Mittel- und Osteuropa, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/138075
