Österreichische Immobilienaktiengesellschaften als Direktinvestoren in Mittel- und Osteuropa


Magisterarbeit, 2006

135 Seiten, Note: sehr gut


Leseprobe

INHALTSVERZEICHNIS

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

TABELLENVERZEICHNIS

1 EINLEITUNG
1.1 Problemstellung
1.2 Ziel der Arbeit
1.3 Aufbau der Arbeit

2 GRUNDLAGEN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
2.1 Definition „Immobilie“
2.2 Charakteristika der Immobilie als Wirtschaftsgut
2.3 Immobilienarten
2.4 Immobilienbewertung
2.4.1 Zweck der Bewertung
2.4.2 Bewertungskriterien
2.4.2.1 Lage
2.4.2.2 Substanz
2.4.2.3 Ertrag
2.4.2.4 Rendite

3 DIE IMMOBILIE ALS KAPITALANLAGE
3.1 Grunde fur Immobilieninvestments
3.2 Direkte und indirekte Anlageformen
3.3 Immobilienfonds
3.3.1 Begriffsabgrenzung
3.3.2 Rechtlicher Rahmen
3.3.3 Offenelmmobilienfonds
3.3.4 Geschlossene Immobilienfonds
3.4 Immobiliengesellschaften
3.4.1 Begriffsabgrenzung und rechtlicher Rahmen
3.4.2 Geschaftsfelder von Immobilien-Aktiengesellschaften
3.4.3 Immobilienaktien im Vergleich mit Immobilienfonds
3.4.4 Anbieterstruktur- Immobilien-Aktiengesellschaften in Osterreich
3.4.5 Indizes fur Immobiliengesellschaften
3.5 Exkurs: Real Estate Investment Trusts (REITs)
3.6 Steuerliche Behandlung der indirekten Immobilienveranlagung
3.6.1 Offene Immobilienfonds
3.6.2 Geschlossene Immobilienfonds
3.6.3 Immobilienaktie
3.7 Zusammenfassung

4 DER MITTEL- UND OSTEUROPAISCHE IMMOBILIENMARKT
4.1 Einleitung
4.1.1 Geographische Abgrenzung
4.1.2 Wachstumsmarkt „Mittel- und Osteuropa"
4.2 Marktanalyse
4.2.1 Fokussierung auf Buroimmobilien
4.2.2 Buroflachenbestand
4.2.3 Neuvermietung und Leerstand
4.2.4 Spitzenmiete
4.2.5 Risiko-Rendite-Profil
4.3 Ranking der MOE-Buroimmobilienmarkte
4.4 Zwischenresumee und Ausblick

5 OSTERREICHISCHE DIREKTINVESTITIONEN IN MOE UNTER BESON DERER BERUCKSICHTIGUNG DER IMMOBILIENVERANLAGUNG
5.1 Grundlagen auslandischer Direktinvestitionen
5.1.1 Definition
5.1.2 Gestaltungsformen von auslandischen Direktinvestitionen
5.1.2.1 JointVenture
5.1.2.2 100 % Tochter
5.1.2.3 Gegenuberstellung
5.2 Auslandische Direktinvestitionen in MOE
5.2.1 Osterreichische Dl in MOE
5.2.1.1 Dl-Flusse
5.2.1.2 Dl-Bestande
5.2.1.3 Branchenstruktur
5.2.1.4 Beschaftigungsentwicklung
5.2.2 Osterreichische Dl in den MOE-lmmobiliensektor
5.2.2.1 Methodik
5.2.2.2 Dl-Flusse
5.2.2.3 Aggregation der Dl-Flusse furden Zeitraum 1998 bis 1. HJ 2005
5.2.2.4 Aggregation der osterreichischen Dl-Flusse von 1998 bis 1. HJ
nach Landern und Immobilienarten
5.2.3 Die Immobilienveranlagung als Anteil osterreichischer Dl in MOE
5.3 Zusammenfassung

6 INVESTITIONSVERHALTEN OSTERREICHISCHER IMMOBILIEN- AKTIENGESELLSCHAFTEN IM VERGLEICH
6.1 Meinl European Land Limited
6.1.1 Unternehmensportrait
6.1.2 Immobilienportfolio
6.2 CA Immobilien Anlagen AG
6.2.1 Unternehmensportrait
6.2.2 Immobilienportfolio
6.3 conwert Immobilien Invest AG
6.3.1 Unternehmensportrait
6.3.2 Immobilienportfolio
6.4 Kennzahlenanalyse
6.4.1 Unternehmens- und Borsekennzahlen
6.4.2 Portfoliokennzahlen
6.4.3 Rentabilitatskennzahlen
6.5 Zusammenfassung

7 CONCLUSIO

LITERATURVERZEICHNIS

ANHANG

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

Abbildung 1: Aufbau der Arbeit

Abbildung 2: Differenzierung nach Immobilienart

Abbildung 3: Moglichkeiten der Bewertung von Immobilien

Abbildung 4: Formender Immobilienveranlagung

Abbildung 5: Strukturdes Immobilienfondsgeschafts

Abbildung 6: EntwicklungdesGesamtvolumensheimischeroffener
Immobilienfonds (in Mio. €)

Abbildung 7: Immobiliengesellschaften als indirekte Immobilienveranlagung

Abbildung 8: Immobilienaktien im Anlagespektrum (1998-2003)

Abbildung 9: Borsenkapitalisierung osterreichischer Immobilien-

Aktiengesellschaften (Nov. 2005)

Abbildung 10: Zusammensetzung der Immobilienportfolios nach Region
(Mai 2005)

Abbildung 11: Relative Performance IATX vs. ATX (1999-2003)

Abbildung 12: lATX-Zusammensetzung (Nov. 2005)

Abbildung 13: Zusammensetzung GPR 250 Europe (November 2005)

Abbildung 14: Mittel- und osteuropaische Lander

Abbildung 15: Wirtschaftswachstum europaischer Staaten (Q1/2005)

Abbildung 16: Buroflachenbestand 2000-2004, Prognose 2005/06

Abbildung 17: Entwicklung der Neuvermietungsleistung 2000-2004

Abbildung 18: Indexierte Mietentwicklung Europa - Westeuropa - Osteuropa

Abbildung 19: Risiko-Rendite-Profil weltweiter Buromarkte (1998-2005)

Abbildung 20: Klassifikation der Markteintrittsstrategien

Abbildung 21: Gestaltungsalternativen bei auslandischen Direktinvestitionen

Abbildung 22: Osterreichs aktive Dl-Flusse nach Zielregionen (1992-2004)

Abbildung 23: Osterreichischer Marktanteil an den Dl-Bestanden in MOE
(1991-2004)

Abbildung 24: Entwicklung der Dl-Flusse von 1998 bis 2004

Abbildung 25: Dl-Flusse nach Investornationalitat (2004)

Abbildung 26: aggregierte Dl-Flusse von 1998 bis H1
nach Investornationalitat

Abbildung 27: aggregierte osterreichische Dl-Flusse nach Empfangerland
(1998 bis 3Q/2005)

Abbildung 28: aggregierte osterreichische Dl-Flusse nach Zielobjekt
(1998 bis 3Q/2005)

Abbildung 29: Kursentwicklung MEL-Aktie in € (Dez. 02 bis Dez. 05)

Abbildung 30: Regionalgliederung des Immobilienportfolios von MEL (HJ 2005)...

Abbildung 31: Kursentwicklung CA Immo AG in € (2001 bis 2005)

Abbildung 32: Gesamtnutzflache nach Nutzungsart (November 2005)

Abbildung 33: Kursentwicklung der conwert Immobilien Invest AG in €
(2003-2005)

Abbildung 34: Regionalgliederung des Immobilienportfolios der conwert AG
(Q3/2005)

TABELLENVERZEICHNIS

Tabelle 1: Immobilienfonds in Osterreich (Nov. 2005)

Tabelle 2: Die Immobilienaktie im Vergleich zum Immobilienfonds

Tabelle 3: Osterr. Immobilien-Aktiengesellschaften im GPR250 bzw. GPR
Europe Index (11/05)

Tabelle 4: Definitionen des Terminus „auslandische Direktinvestition"

Tabelle 5: Merkmale auslandischer Direkt- und Portfolioinvestitionen

Tabelle 6: Vor- und Nachteile der Tochtergesellschaft

Tabelle 7: Wahl zwischen Aufkauf und Neugrundung

Tabelle 8: Osterreichs Direktinvestitionen 2003/2004

Tabelle 9: Osterreichs Direktinvestitionen in MOE 2004/05

Tabelle 10: Unternehmens- und Borsekennzahlen im Vergleich (2004/05)

Tabelle 11: PortfoliokennzahlenimVergleich(2004/05)

Tabelle 12: RentabilitatskennzahlenimVergleich(2004)

Tabelle 13: Synopse(MEL-CAImmoAG-conwertAG)

1 EINLEITUNG

1.1 Problemstellung

Seit Mitte der 90er Jahre haben sich die Direktinvestitionsstrome in mittel- und osteu- ropaische Lander (MOEL) sehr dynamisch entwickelt, wobei dies vor allem auf das im EU-Vergleich hohe Wachstumspotential zuruckzufuhren ist. Neben Deutschland, den Niederlanden, den USA und Frankreich haben auch Unternehmen aus Oster- reich die Expansionschancen erkannt und zahlen mittlerweile zu den Hauptinvesto- ren.1

Neben dem gesamten Dienstleistungssektor blieb auch der MOE-lmmobilienmarkt vom Boom der Direktinvestitionen nicht unberuhrt. Veraltete Flachen aus zentralwirt- schaftlicher Zeit locken vermehrt osterreichische Immobilien-Aktiengesellschaften an, die von dem im Vergleich zu Westeuropa hohen Renditeniveau profitieren wollen. Rege Nachfrage besteht vor allem nach modernen Burogebauden, die internationa- len Gesellschaften als Geschaftsraume dienen sollen. Aber auch international Ein- zelhandelsketten suchen nach geeigneten Niederlassungen in den CEE2 -Metropolen und geben Anlass fur die Errichtung von Shopping Centers im zeitgemaGen Stil. Von diesem hohen Wachstumspotential angeregt, sind in Osterreich in jungster Zeit lm- mobilien-Aktiengesellschaften gegrundet worden, die zu 100 % in MOE-lmmobilien investieren. Diese Entwicklung wirft die Frage auf, wie rentabel sich ihre Investitions- tatigkeiten erweisen, vor allem im Vergleich zu Unternehmen, die ihr Kapital ganzlich in Osterreich bzw. sowohl in Osterreich als auch in MOE anlegen.

Der rasante Anstieg an Direktinvestitionen in die MOE-lmmobilienlandschaft lasst nicht nur uberdurchschnittliche Ertragschancen fur die Immobilien-Aktiengesell- schaften erwarten - die dort hoheren Renditen sind auch Ausloser fur die auGerst positive Performance osterreichischer Immobilienwertpapiere. Demnach kann zwi- schen der Entwicklung der Direktinvestitionen und jener des Immobilien-ATX eine Parallele gelegt werden.

1.2 Ziel der Arbeit

lm Rahmen dieser Arbeit wird untersucht, ob Direktinvestitionen in den mittel- und osteuropaischen Immobilienmarkt hohere Renditen erwarten lassen als Investitionen in den heimischen Markt. Die Moglichkeit der Diversifikation - Immobilienveranla- gung sowohl in MOEL als auch in Osterreich - wird ebenso durchleuchtet. Die Hypo- these, die es letztendlich zu uberprufen gilt, ist, dass osterreichische Immobilien- Aktiengesellschaften, die ihren Schwerpunkt ausschlieGlich auf den CEE-lmmobilien- markt setzen, gegenwartig hohere Renditen erzielen. Um diese Aufgabenstellung mit empirischen Daten losen zu konnen, werden drei osterreichische Immobilien-Aktien- gesellschaften mit unterschiedlicher regionaler Ausrichtung der Investitionstatigkeit herangezogen und verglichen.

Mit Hilfe einschlagiger Berichte und Studien soil in weiterer Linie hinterfragt werden, wie lange der „Osteuropa-Boom“ hinsichtlich Immobilieninvestments anhalten bzw. in welche Richtung er sich zukunftig regional betrachtet verlagern wird.

1.3 Aufbau der Arbeit

Die vorliegende Arbeit liefert zu Beginn eine literaturgestutzte Einfuhrung in die The- matik der Immobilien, indem zunachst die Grundlagen der Immobilienwirtschaft im zweiten Kapitel behandelt werden. Nach einer Begriffsabgrenzung und Auflistung einiger Besonderheiten werden Immobilienarten sowie Ansatze der Immobilienbe- wertung vorgestellt. Die Arbeit setzt sodann im Rahmen des dritten Kapitels mit dem Gegenstand der Immobilie als Kapitalanlage fort, wo vor allem verschiedene Anlage- formen behandelt werden.

Der vierte Abschnitt ist dem mittel- und osteuropaischen Immobilienmarkt gewidmet, da dieser den geographischen Schwerpunkt der Arbeit darstellt. Im Rahmen einer Marktanalyse werden einige relevante Indikatoren (Spitzenmiete, Risiko-Rendite- Profil, Leerstandsquote, etc.) herangezogen, um die derzeitige Marktsituation zu be- schreiben. Diese Schilderung ermoglicht anschlieBend, eine Aussage uber die Att- raktivitat dieses Marktes sowie uber seine zukunftige Entwicklung zu treffen.

Das funfte Kapitel erweitert die Arbeit um eine dritte, wesentliche Komponente, nam- lich jene der auslandischen Direktinvestitionen bzw. „Foreign Direct Investments" (FDIs). Der Fokus liegt hierbei auf das AusmaG osterreichischer Direktinvestitionen in die MOE-lmmobilienlandschaft, das jenem der Gesamt-FDIs Osterreichs in den ge- samten MOE-Raum gegenubergestellt wird. Ziel hierbei ist, eine Relation zwischen den beiden Zeitreihen zu erstellen und damit aufzuzeigen, welche Rolle Immobilien in der Branchenstruktur osterreichischer Dl-Tatigkeiten spielen. Bei diesem Abschnitt stehen demnach volkswirtschaftliche Aspekte im Vordergrund.

Den Abschluss der Arbeit stellt das sechste und letzte Kapitel dar, welches auf empi- rischen Daten beruht. Drei osterreichische Immobilien-Aktiengesellschaften (Meinl European Land, CA Immobilien Anlagen AG, conwert Immobilien Invest AG) stehen im Mittelpunkt, die allesamt im Rahmen einer Unternehmensbeschreibung vorgestellt werden. Besonderes Augenmerk liegt hierbei auf die Profitability, die mit Hilfe der jeweils erzielten Rendite gemessen und verglichen wird.

Abbildung 1 dient abschlieGend dazu, den Ablauf der Arbeit auch visuell darzustel- len. Dabei wird ersichtlich, dass die drei Komponenten Immobilienwirtschaft, mittel- und osteuropaischer Immobilienmarkt sowie auslandische Direktinvestitionen im sechsten Kapitel mit Hilfe empirischer Daten verknupft werden:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Aufbau derArbeit

2 GRUNDLAGEN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT

Da Immobilien im Mittelpunkt dieser Arbeit stehen, werden an dieser Stelle die Grundlagen der Immobilienwirtschaft durchleuchtet, urn ein Grundverstandnis fur die- se Thematik zu schaffen. Dabei erfolgt anfangs eine Abgrenzung des Begriffs „lm- mobilie" sowie eine Charakterisierung der Immobilie als Wirtschaftsgut. Im Anschluss daran wird ein kurzer Uberblick uber die verschiedenen Immobilienarten gegeben. SchlieGlich wird die Immobilienbewertung in ihren Grundzugen behandelt.

2.1 Definition „ immobilie “

Im Rahmen der vorliegenden Arbeit wird dem Betrachtungsgegenstand der Immobi­lie eine zentrale Stellung eingeraumt, weshalb auf ihre Bedeutung bzw. begriffliche Definition naher eingegangen wird.

Das Wort „lmmobilie“ leitet sich aus dem lateinischen Ausdruck „in-mobilis“ ab, wel­ches zu Deutsch „unbeweglich“ bedeutet.3 Dieses Merkmal der Unbeweglichkeit ist auch fur Termini wie beispielsweise „Grundstucke“, „Gebaude“ Oder „Liegenschaften“ charakteristisch, welche im taglichen Sprachgebrauch synonymartig fur den Begriff der Immobilie eingesetzt werden.

Was nun die Begriffsabgrenzung anbelangt, so fuhren unterschiedliche Betrach- tungsebenen zu folgenden Auslegungen4:

- Juristischer Immobilienbegriff:

In gesetzlichen Bestimmungen lasst sich der Ausdruck „lmmobilie“ nicht finden, es ist vielmehr das „Grundstuck“, das synonymartig verwendet wird. Dieses bezeichnet einen raumlich abgegrenzten Teil der Erdoberflache bzw. den Grund und Boden, welcher eine wirtschaftliche Einheit bildet, ge- gebenenfalls inklusive der Gebaude oderden sonstigen Bestandteilen5.

- Wirtschaftswissenschaftlicher Immobilienbegriff:

Die wirtschaftswissenschaftliche Sichtweise definiert den Immobilienbegriff ebenfalls als raumlich abgegrenzten Raum, erweitert ihn jedoch urn zwei Komponenten - jene der „Nutzenstiftung des Raumes" sowie der ,,zeitli- chen Dimension der Nutzung". Die Immobilie wird als Vermogensgegens- tand angesehen, dessen Nutzenstiftung fur eine gewisse Zeit einem Drit- ten uberlassen werden kann. Dies geschieht gegen Entgelt, das dem Ei- gentumer der Immobilie zugute kommt. Aus okonomischer Sicht betrach- tet, ist eine Immobilie demnach ein Konstrukt aus Raum, Kapital und Zeit („Real Estate as Space and Money over Time").

Im Rahmen dieser Arbeit ist die wirtschaftliche Begriffsbestimmung der Immobilie von Bedeutung, da sie investitionstheoretische Inhalte aufweist.

2.2 Charakteristika der Immobilie als Wirtschaftsgut

Die Immobilie als Wirtschaftsgut zeichnet sich durch folgende Eigenschaften aus, die man in dieser Konstellation bei anderen Produkten selten vorfinden mag:6

- Immobilitat:

Zentrales Merkmal einer Immobilie ist ihre Unbeweglichkeit bzw. Standort- gebundenheit, wodurch die Lage einen hohen Stellenwert erlangt. Sie tragt wesentlich zu den Nutzungsmoglichkeiten einer Immobilie bei und stellt ein wichtiges Kriterium bei der Bewertung dar7.

- Heterogenitat:

Immobilien unterscheiden sich sehr stark voneinander. Diese Ungleichheit wird durch die Verschiedenartigkeiten der Immobilien hinsichtlich Woh- nungsgroGe, Qualitat der Ausstattung, vorhandene Infrastruktur u. a. aus- gelost.

- Langlebigkeit:

Die lange Lebensdauer von Immobilien tragt dazu bei, dass der jahrliche Neubau den Bestand prozentuell gesehen nicht wesentlich erhoht.

- mangelnde Substitutionsmoglichkeiten:

Kaum ein anderes Wirtschaftsgut als die Immobilie kann das Bedurfnis nach Raum erfullen. Dies beziehtsich nicht nuraufWohnraume im Sinne eines Haushalts, sondern auch auf Gewerbeflachen. In diesem Zusam- menhang spricht man von nicht-monetarer Nutzenstiftung (wohnen bzw. arbeiten) - eine weitere Besonderheit der Immobilie.

- lange Produktionsdauer:

Die Fertigstellung einer Immobilie stellt einen langwierigen Prozess dar, der sich uber Jahre hinweg erstrecken kann. Dies fuhrt dazu, dass das Immobilienangebot nur sehr trage auf Nachfrageschwankungen reagiert.

SchlieGlich stechen Immobilien durch hohe Investitions- und Transaktionskosten so- wie staatliche Eingriffe in den Bereichen Mietrecht, Steuerrecht, Wohnbauforderung, etc. hervor.

2.3 Immobilienarten

Immobilien konnen in drei Typen unterteilt werden, wie Abbildung 2 zu entnehmen ist:

Abbildung in dieser leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Differenzierung nach Immobilienart
(Quelle: Gondring, 2004, S. 35)

Wie aus Abbildung 2 ersichtlich, kann zwischen Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmo- bilien unterschieden werden, die zwar allesamt das Bedurfnis nach Raum befriedi- gen, jedoch fur unterschiedliche Zwe name="_ftnref8" title="">8

1. Wohnimmobilien zeichnen sich durch ihre Wohnfunktion aus, die der Eigen- tumer selbst Oder sein Mieter in Anspruch nehmen kann. Die Untergliederung in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhauser basiert auf der Anzahl der Wohneinhei- ten, wohingegen Eigentumswohnungen aufgrund ihres individuellen wirt- schaftlichen und juristischen Charakters einen eigenen Status genieGen.

2. Gewerbeimmobilien umfassen jene Flachen, die zur Produktion von Gutern und Dienstleistungen genutzt werden. In diese Gruppe fallen auch Gebaude, die dem Vertrieb von Waren dienen. Wahrend der Begriff der Buroimmobilie selbsterklarend ist, ist jener der Handelsimmobilie etwas umfangreicher. Hier- zu zahlen namlich u. a. Kaufhauser, Ladenflachen mit direktem StraGenzu- gang, Ladenpassagen, Einkaufsgalerien sowie Supermarkte und Shopping Centers9. Zur Industrieimmobilie zahlen meist relativ groGe Raume Oder Hal- len - typische Beispiele hierfur sind Fertigungsgebaude, Werkstatten und La- gerhallen.

3. Sonderimmobilien erfullen - wie die Bezeichnung erwarten lasst - einen sehr spezifischen Zweck, der einer bestimmten Nutzergruppe zugute kommt. Die Immobilie stellt fur diesen Personenkreis sozusagen eine maGgeschneiderte Losung dar, weshalb die Moglichkeit einer anderweitigen Verwendung sehr gering ist. Beispiele fur Sonderimmobilien sind Hotels, Kinos, Klaranlagen, Seniorenresidenzen sowie Golfplatze.

2.4 Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung ist eine sehr umfangreiche Thematik - sie bis ins Detail zu behandeln wurde den Rahmen dieser Arbeit sprengen. Aus diesem Grund beschran- ken sich die folgenden Ausfuhrungen auf den Zweck der Immobilienbewertung sowie auf verschiedene Bewertungskriterien, wodurch ein allgemeiner Uberblick uber diese Materie verschaffen wird.

2.4.1 Zweck der Bewertung

Die Bewertung einer Immobilie kann verschiedene Ziele verfolgen, die je nach dem Grund der Wertermittlung variieren konnen. Abbildung 3 gibt einen Uberblick dar- uber, welchen Zwecken die Wertermittlung moglicherweise dienen kann und welcher Wert dabei von Bedeutung ist:

Abbildung in dieser leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Moglichkeiten der Bewertung von Immobilien (Quelle: Brauer, 2001c, S. 394)

Steht eine Immobilie frei zum Verkauf, so ist der so genannte Verkehrswert von Inte- resse. Dieser stellt einen aktuellen stichtagsbezogenen Wert dar und ist jener Preis, „der im allgemeinen Grundstucksverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielen ist‘10.

Die Beleihung einer Immobilie findet wiederum im Rahmen der Kreditvergabe statt, bei der die Immobilie dem Kreditgeber als Sicherheit dient. Dabei ist die Nachhaltig- keit des Immobilienwertes fur die Bank maGgeblich bei der Entscheidung fur Oder gegen die Kreditgewahrung. Man spricht in diesem Zusammenhang vom Belei- hungswert der Immobilie.

Dient die Immobilienbewertung Besteuerungszwecken, so ist der Einheitswert Oder der Grundbesitzwert der Immobilie von Bedeutung. Ersterer wird fur die Ermittlung der Grundsteuer herangezogen, wahrend der Einheitswert fur die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer maGgeblich ist.

SchlieGlich kann die Immobilienbewertung zum Zwecke der Ermittlung des Versiche- rungswertes durchgefuhrt werden. In diesem Fall ist jener Wert zu errechnen, der im Falle der Zerstorung den Wiederherstellungskosten entspricht. Dabei spielen die Baukosten des Gebaudes eine zentrale Rolle.11

2.4.2 Bewertungskriterien

Nachdem nun dargelegt wurde, welchen Zwecken die Immobilienbewertung u. a. dienen kann, gilt es, die Frage zu klaren, nach welchen Kriterien der Immobilienwert eruiert wird. Als mogliche Faktoren dienen hierbei Lage, Substanz, Ertrag und Ren- tabilitat.

2.4.2.1 Lage

Die Anforderungen an den Standort einer Immobilie hangen wesentlich von deren Art ab. Handelt es sich beispielsweise urn eine Wohnimmobilie, so ist es nahe liegend, dass die Nutzer hohen Wert auf eine ruhige Umgebung legen. Im Falle einer Gewer- beimmobilie sind hingegen Verkehrsanbindung und Parkmoglichkeiten von Bedeu- tung.12

Im Rahmen der Standortanalyse ist zwischen dem Makro- und Mikrostandort zu un- terscheiden. Letzterer wird durch das nahere Umfeld der Immobilie bestimmt, hierzu zahlen beispielsweise die Anbindung des Grundstucks an offentliche Verkehrsmittel sowie die Nahversorgungsmoglichkeiten. Auch das Prestige bzw. Image der Lage sind wesentliche Einflussfaktoren bei der Bewertung einer Immobilie. Der Mikro­standort ist Bestandteil des Makrostandorts, der wiederum ubergeordnete Strukturen darstellt. Von Bedeutung sind dabei Merkmale wie beispielsweise Migrationstrends, Kaufkraft sowie dominierende Branchen und Beschaftigungszweige.13

2.4.2.2 Substanz

Im Mittelpunkt dieses Bewertungskriteriums stehen Bautechnik, Ausstattung und Substanzwert. Hierbei werden eine Reihe an spezifischen Unterlagen herangezogen wie z. B. Baubeschreibung, Wertgutachten uber Boden und Gebaude sowie Grund- buch- und Katasterauszuge. Auf Basis dieser Unterlagen wird vom Fachmann eine Substanzanalyse durchgefuhrt, urn die Immobilie hinsichtlich ihrer Substanzerhaltung zu beurteilen.14

2.4.2.3 Ertrag

Bezuglich des Ertrages, den eine Immobilie erwirtschaftet, ist zwischen dem Roh- und Reinertrag zu unterscheiden. Der Rohertrag entspricht dem Gesamtentgelt, das der Mieter Oder Pachter fur die Benutzung einer Immobilie entrichtet - etwaige Ver- gutungen neben der „eigentlichen“ Miete inbegriffen. Inwiefern die Betriebskosten ihre Berucksichtigung finden, hangt von der Vertragsgestaltung ab. Sind sie Bestand­teil der Miete, so gelten sie als Anteil des Rohertrages. Erfolgt die Zahlung jedoch zusatzlich zur Miete (in Form einer Umlage), werden die Betriebskosten dem Roher­trag nicht hinzugerechnet.15

Der Reinertrag ist fur die Berechnung der Nettorendite einer Immobilie von Bedeu- tung und lasst sich als Differenz aus Rohertrag und Mietnebenkosten bzw. Umlagen errechnen.16

2.4.2.4 Rendite

Die Hohe der Rendite ist ein wichtiges Kriterium fur die Entscheidung fur Oder gegen eine Geldanlage. Zu beachten ist hierbei, dass die Renditehohe mit steigender Sicherheit der Investition fallt. Im Gegensatz dazu erweist sich die laufende Rendite umso hoher, je niedriger das Wertsteigerungspotential ist.17

Um nun eine bestimmte Immobilieninvestition mit anderen Kapitalanlagen abwagen zu konnen, wird die Rendite als Vergleichswert herangezogen. Dabei wird der Rein­ertrag einer Immobilie ihrer ursprunglichen Investitionssumme - zuzuglich nachtrag- lich aktivierter Herstellungskosten abzuglich Abschreibung - regelmaGig gegenuber- gestellt.18 Es wird somit die Nettoverzinsung des eingesetzten Kapitals berechnet.19

In der Literatur wird der Begriff der Rendite mit jenem der Rentabilitat gleich gesetzt, womit die relative Wirtschaftlichkeit einer Investition ausgedruckt wird.20 Im Falle ei­ner Immobilienanlage ergibt sich die Rentabilitat aus folgenden Faktoren:21

- Ausschuttung,

- steuerlichem Ergebnis und ^ Immobilienwertentwicklung

3 DIE IMMOBILIE ALS KAPITALANLAGE

Nach einer kurzen Einfuhrung, die Grunde fur Immobilieninvestments liefert, beschaf- tigt sich dieses Kapitel ausschlieGlich mit der indirekten Immobilienveranlagung. Folglich werden Immobilienfonds und Immobilienaktien detailliert behandelt, wobei Immobilienaktien fur den weiteren Verlauf der Arbeit von besonderer Bedeutung sind. Auch die steuerliche Behandlung beider Auspragungsformen wird nicht auGer Acht gelassen.

3.1 Grunde fur Immobilieninvestments

Die Veranlagung in Immobilien bietet fur Investoren einige Anreize, die in dieser Kombination bei anderen Kapitalanlagen nicht vorkommen. Ein wesentlicher Vorteil stellt zunachst die geringe Korrelation zu Aktien- und Rentenmarkten dar, die eine unabhangige Entwicklung von Immobilieninvestments gewahrleistet. Weiters ist in den Mietvertragen in der Regel eine Wertsicherungsklausel enthalten, die im Falle einer Inflation die Anpassung der Mieten vorsieht und folglich wertgesicherte Ertrage garantiert. Ein weiterer Grund, der fur die Immobilieninvestments spricht, hangt mit dem gegenwartig niedrigen Zinsniveau von Bondinvestments zusammen, wodurch die Attraktivitat der Immobilienveranlagung verhaltnismaGig steigt. SchlieGlich sei auch der Vorteil der Risikostreuung zu erwahnen, der im Falle der Immobilie als Ka­pitalanlage besonders vorteilhaft ausgepragt ist. Die Diversifikation des Portfolios kann hierbei beispielsweise nach Lage, Mieter Oder Nutzungsart erfolgen.22

3.2 Direkte und indirekte Anlageformen

Die Geldanlage in Immobilien kann verschiedene Auspragungen annehmen, die sich von der Investition in das selbst bewohnte Eigenheim bis hin zur Spekulation erstre- cken konnen.23 Grundsatzlich kann die Veranlagung jedoch in direkter bzw. indirekter Form erfolgen, wobei der Erwerb von Immobilien zu Eigen- Oder Fremdzwecken (z. B. Seniorenheim, Vermietung der Eigentumswohnung) als Direktanlage bezeich- net wird. Der Beteiligungsbesitz an einer Immobilie ist wiederum als indirekte, in Wertpapieren verbriefte Geldanlage zu verstehen.24 Abbildung 4 dient zum besseren Verstandnis dieser Klassifizierung:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Formen der Immobilienveranlagung (Quelle: In Anlehnung an Brunner, 1994, S. 14)

Anleger, die sich fur die Direktanlage in Immobilien entscheiden, sehen sich in der Regel mit hohen erforderlichen Investitionsbetragen, geringer Liquidisierbarkeit sowie relativ hohen Erwerbsnebenkosten konfrontiert. Im Gegensatz dazu stellen Immobi- lienfonds bzw. Immobilienaktien eine Veranlagungsform dar, die die Anpassung an individuelle Anlagebedurfnisse hinsichtlich Investitionssumme und Haltedauer er- moglicht. Hinzu kommt, dass durch den indirekten Erwerb einer Vielzahl an Liegen- schaften das Risiko der Investition wesentlich reduziertwird.25

Gegenstand der vorliegenden Arbeit ist ausschlieGlich die indirekte Immobilienveran­lagung, die im Folgenden ausfuhrlich behandelt wird.

3.3 Immobilienfonds

3.3.1 Begriffsabgrenzung

Ein Fonds entspricht einem Kapitalvermogen, das von einer Kapitalanlagegesell- schaft26 (KAG) verwaltet und beispielsweise in Aktien investiert wird. Im Falle eines Immobilienfonds wird das Geld der Fondsanleger in Immobilien veranlagt, d. h. es handelt sich hier urn eine Beteiligung an Sachwerten.27

Wie aus Abbildung 4 ersichtlich, kann zwischen offenen und geschlossenen Immobi­lienfonds unterschieden werden. Bevor diese jedoch in ihren Einzelheiten bespro- chen werden, mussen die wichtigsten rechtlichen Rahmenbedingungen dargelegt werden.

3.3.2 Rechtlicher Rahmen

Im Gegensatz zu Deutschland, wo Immobilienfonds seit 1959 ein beliebtes Invest- mentvehikel reprasentieren, wurde diese Anlageform erst per 1. Juni 2002 in Oster- reich zugelassen. Zuvor wurden hierzulande nur Immobilienaktien und Immobilien- genussscheine angeboten, die eine Immobilienveranlagung bereits mit kleineren Geldbetragen ermoglichen. Den gesetzlichen Rahmen zu Immobilienfonds bildet das Immobilien-lnvestmentfondsgesetz (ImmoInvFG), das per 1. September 2003 erlas- sen wurde. Es ist dem Bundesgesetz uber Kapitalanlagefonds (Investmentfondsge- setz, 1993) nachgebildet und verfolgt vor allem das Ziel des Anlegerschutzes und der breiten Streuung.28 Im Bankwesengesetz ist die Verwaltung von Immobilienfonds weiters als Bankgeschaft definiert.29

Laut Gesetz ist ein Immobilienfonds „ein uberwiegend aus Vermogenswerten iSd § 21 Immobilien-Investmentfondsgesetz bestehendes Sondervermogen, das in gleiche, in Wertpapieren verkorperte Anteile zerfallt und nach den Bestimmungen des Im­moInvFG gebildet wird‘30. Es heiGt weiters, „das Fondsvermogen eines Immobilien­fonds steht im Eigentum der Kapitalanlagegesellschaft fur Immobilien, die dieses treuhandig fur die Anteilinhaber halt und verwaltet“31 \ Um nun der Komplexitat dieser zentralen Bestimmungen ein wenig entgegenzuwirken, werden sie im Folgenden na- her erlautert:

Sondervermogen der Kapitalanlagegesellschaft

Ein Immobilienfonds setzt sich aus dem Sondervermogen seiner Anteilsinhaber zu- sammen. Dieses darf nur von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) fur Immobilien verwaltet werden, die dabei in eigenem Namen fur Rechnung der Anleger handelt.32 Dabei darf eine KAG fur Immobilien nur in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft Oder Gesellschaft mit beschrankter Haftung betrieben werden.33

Die Bezeichnung Sondervermogen ist auf die Verpflichtung der Kapitalanlagegesell­schaft zuruckzufuhren, das Fondsvermogen getrennt vom eigenen Vermogen zu verwalten.34 Das Sondervermogen wird demnach als rechtlich unselbstandige Ver- mogensmasse behandelt, da es dem Sparkapital der Anleger entspricht und deshalb besonderen Schutz verlangt.35 Dabei darf die KAG das Sondervermogen nur aus Geschaften erwirtschaften, die mit dem Immobilienfondsgeschaft in Zusammenhang stehen.36

Das Gesetz schreibt den KAG weiters vor, eine Depotbank zu bestellen. Diese ubt eine wesentliche Kontrollfunktion aus und stellt fur die Anleger ein wichtiges Schutz- instrument dar.37 Sie ubt dabei u. a. folgende Aufgaben aus:38

- Ausgabe und Rucknahme derAnteilscheine,
- Verwahrung der zu einem Immobilienfonds gehorenden Wertpapiere,
- Fuhrung derzu einem Immobilienfonds gehorenden Konten,
- laufende Uberwachung des Bestandes an Vermogenswerten

Da sowohl Kapitalanlagegesellschaften als auch Depotbanken dem Bankwesenge- setz (BWG) unterliegen39, haben sie sich - wie Abbildung 5 veranschaulicht - vor denselben Pruf- bzw. Aufsichtsorganen zu verantworten:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Strukturdes Immobilienfondsgeschafts (Quelle: Haidingeret. al., 2004, S. 13, URL: www.ba-ca.com, Zugriffam 28. Aug. 2005)

Abbildung 5 zeigt, dass Depotbanken sowie Kapitalanlagegesellschaften unter der Aufsicht der Finanzmarktaufsichtsbehorde (FMA), einem Bankprufer sowie einer in- ternen Revision stehen. Damit hat das Gesetz mehrfache Sicherheit fur die Anleger geschaffen. AuGerdem wird die Rolle der KAG als treuhandige Verwalterin der Kapi- talbeteiligungen ihrer Anleger verdeutlicht. SchlieGlich ist die Hinzuziehung von min- destens zwei Sachverstandigen im Gesetz verankert, die unabhangig voneinander die zum Fonds gehorigen Immobilien jahrlich bewerten.40 Diese Bemessung ist fur den Ein- und Ausstieg in den bzw. aus dem Immobilienfonds von Bedeutung.41

Veranlagungsvorschriften

Das ImmoInvFG regelt im Rahmen des Paragraphen 21, in welche Vermogenswerte eine KAG investieren darf. Hierzu zahlen u. a. bebaute und unbebaute Grundstucke sowie Baurechte. Dabei konnen Immobilien innerhalb der EU uneingeschrankt er- worben werden - jene auGerhalb der EU durfen 20 % des Wertes des Immobilien- fonds nicht uberschreiten.42 Als nicht zulassige Vermogenswerte gelten wiederum Anteile an anderen Immobilienfonds - Immobilien-Dachfonds sind hierzulande dem- nach nicht erlaubt - sowie Aktien und andere Beteiligungspapiere mit Ausnahme je- ner von Grundstucks-Gesellschaften.43

Immobilienfonds mussen jedenfalls dem Grundsatz der Risikostreuung folgen, wes- halb sie aus mindestens zehn Vermogenswerten bestehen mussen. Zum Erwerbs- zeitpunkt darf jedoch keines davon 20 % des Wertes des Fonds ubersteigen. Fur die Forderung nach Mindeststreuung wird im Ubrigen eine Anlaufzeit von drei Jahren gewahrt.44

Anteilscheine

Die Anleger eines Immobilienfonds erhalten fur ihre Beteiligung einen Anteilschein in Form eines Wertpapiers, das ihre Rechte gegenuber der KAG und der Depotbank verkorpert.45 Hierzu zahlen beispielsweise das Recht auf ordnungsgemaGe Verwal- tung des Fondsvermogens sowie der Anspruch auf Auszahlung der Ertrage, die bei­spielsweise aus der Vermietung und Verpachtung der Objekte erwirtschaftet wer­den.46 Der Anleger ist weiters grundsatzlich dazu berechtigt, gegen Ruckgabe des Anteilscheins und weiterer Urkunden die Auszahlung seines Anteils von der KAG jederzeit zu verlangen.47 Diese gesetzlich vorgeschriebene Rucknahmegarantie bringt die uneingeschrankte Fungibilitat als wesentlichen Vorteil dieser Veranla- gungsform mit sich.48 Dies bedeutet, der Anleger hat zwar die Moglichkeit der jeder- zeitigen Beendigung des Vertragsverhaltnisses, muss jedoch mit einem hohen Aus- gabeaufschlag rechnen, der eine kurzfristige WeiterverauBerung okonomisch unatt- raktiv macht.49 Die Anteilscheine verbriefen im Ubrigen keine Miteigentumsanteile an den Vermogenswerten des Fonds, sondern eine schuldrechtliche Teilhabe daran.50

Der Wert eines Anteils lasst sich durch die Teilung des Gesamtwertes des Immobi- lienfonds einschlieGlich der erzielten Ertrage durch die Zahl der Anteile errechnen (Anteilwert). Der Gesamtwert des Immobilienfonds basiert wiederum auf der jahrli- chen Bewertung der im Fonds zusammengefassten Vermogenswerte durch Sach- verstandige. Ein Aufschlag zusatzlich zum errechneten Anteilswert ist zulassig und dient dazu, die Ausgabekosten der KAG zu decken.51

3.3.3 Offene Immobilienfonds Rechtlicher Rahmen

Das ImmoInvFG ist ausschlieGlich auf offene Immobilienfonds ausgerichtet, also je- ne, bei denen die Ausgabe und Rucknahme der Anteile jederzeit moglich ist.52 Die soeben angefuhrten rechtlichen Ausfuhrungen treffen somit auf offene Immobilien­fonds zu.

Begriffsabgrenzung und Besonderheiten

Die Bezeichnung ,,offenef Immobilienfonds ist darauf zuruckzufuhren, dass die Be- teiligung zusatzlicher Interessenten jederzeit moglich ist, d. h. der GroGe des Volu- mens sind - im Gegensatz zum „geschlossenen“ Immobilienfonds - keine Grenzen gesetzt.53 Der Fondszeichner veranlagt hierbei in ein Portfolio von nicht weniger als zehn Objekten54, wobei er die Auswahl der Immobilien nicht beeinflussen kann.55

Liegen bezuglich des Erwerberkreises keine Einschrankungen vor, so spricht man von so genannten Publikumsfonds.56 Spezialfonds wiederum erlauben nur jenen An- legern eine Beteiligung am Sondervermogen, die keine naturlichen Personen sind. Uberdies darf hier die Anzahl der Anteilsinhaber grundsatzlich nicht mehr als zehn betragen.57

Eine weitere Besonderheit dieser Anlageform ist ihre hohe Liquiditat. Die KAG ist namlich verpflichtet, 10 % ihres Fondsvermogens (ohne Ertragnisse) als Liquiditats- reserve (z. B. in Form von Bankguthaben) zu halten.58 Die Notwendigkeit einer sol- chen Reserve lasst sich durch den Anspruch der Anleger auf jederzeitige Ruckerstat- tung ihrerAnteile - zum jeweils geltenden Rucknahmepreis - begrunden.

Weiters ist hinzuzufugen, dass die Investmentanteile eines Immobilienfonds nicht borsennotiert sind, da dieser often ist. Das bedeutet, er kann jederzeit eine unbe- grenzte Anzahl von Anteilen zur Verfugung stellen - die Notierungen richten sich hierbei ausschlieGlich nach dem Rechenwert, der auf Basis der Bewertungen be- stimmt wird.59 Im Vergleich dazu, muss sich eine Immobilienaktiengesellschaft bei dem Wunsch nach einer Kapitalerhohung dem langwierigen Prozess der Ausgabe jungerAktien beugen.

Die Hohe der Mindestbeteiligung variiert je nach Fonds, niedrige Summen - ab ca. 50€- sind jedoch meistens ausreichend.60

Anbieterstruktur in Osterreich

Ein Anleger, der sich an einen offenen Immobilienfonds beteiligen mochte, wendet sich an seine Bank61 Oder - vorausgesetzt er fuhrt dort ein Anlagekonto - an eine Kapitalanlagegesellschaft. In Osterreich stehen den Anlegern hierfur per 30. Novem- ber2005 die in Tabelle 1 angefuhrten KAG bzw. Depotbanken zur Verfugung:

Abbildung in dieser leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Immobilienfonds in Osterreich (Nov. 2005)

(Quelle: Finanzmarktaufsicht, 2005, S. 1, URL: http://www.fma.gv.at/downloads/immoinland.pdf, Zugriffam 14. Jan. 2006; Betrage: vgl. VOIG, 2005a, URL: http://www.voeig.at/voeig/voeighome.nsf/ 04b17a9c362af53dc1256c28003be97d/726e1c84fd025288c1256feb0034a2ca/$FILE/Kagimmofvma2005.xls; Zugriffam 14. Jan. 2006)

Beim obigen Angebot an Immobilienfonds ist zwischen thesaurierenden (T) und aus- schuttenden (A) Veranlagungen zu unterscheiden. Thesaurierend bedeutet hierbei, dass der erzielte Ertrag des Fonds nicht an seine Anleger ausgeschuttet wird, son- dern dem bestehenden Fondsvermogen hinzugerechnet wird. Mit Ausnahme der Immo Kapitalanlage AG bieten alle heimischen KAG ihre Fonds in beiden Varianten

Entwicklung

Das Gesamtvolumen der Immobilienfonds betrug Ende 2005 uber eine Milliarde Euro und deutet damit auf einen Boom dieser Veranlagungsform hin, die innerhalb des letzten Jahres eine rasante Entwicklung erfahren hat. Wie Abbildung 6 veranschau- licht, ist das Gesamtvolumen seit Ende 2004 kontinuierlich angestiegen:62

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Entwicklung des Gesamtvolumens heimischer offener Immobilienfonds (in Mio. €)

(Quelle: VOIG, 2005c, http://www.voeig.at/voeig/voeighome.nsf/Menue/5.3.1?OpenDocument,Zugriffam 14. Jan. 2005)

3.3.4 Geschlossene Immobilienfonds Rechtlicher Rahmen

Wie bereits erwahnt, regelt das osterreichische Immobilieninvestmentfondsgesetz lediglich offene und keine geschlossenen Immobilienfonds. Sie unterliegen auch nicht dem Investmentfondsgesetz, finden jedoch in Folge ihrer Klassifizierung als Veranlagungsform im Kapitalmarktgesetz63 ihren rechtlichen Rahmen.64

Die Rechtsform geschlossener Immobilienfonds ist gesetzlich nicht geregelt, sie sind jedoch zumeist in Form von Kommanditgesellschaften (KG) Oder Gesellschaften burgerlichen Rechts (GbR) organisiert. Das Fondsgeschaft, welches sich u. a. auf den Erwerb von Grundstucken, deren Bebauung und Verwaltung erstreckt, wird demnach auf rein gesellschaftsrechtlicher Basis abgewickelt. Das Fondsvermogen steht direkt im Eigentum der jeweiligen Personengesellschaft und stellt somit kein

Sondervermogen gemaG § 1 ImmoInvFG dar.65 Im Folgenden wird auf die beiden Gesellschaftsformen der KG und der GbR kurz eingegangen:

- Kommanditgesellschaft:

In diesem Fall ubernimmt der Anleger die Rolle des Kommanditisten, wodurch er sich direkt Oder uber einen Treuhander an der KG beteiligt, von der Geschaftsfuhrung jedoch ausgeschlossen ist. Seine Haftung beschrankt sich auf die Hohe seiner Einlage. Komplementare haften hingegen personlich und unbeschrankt mit ihrem Privatvermogen. In der Regel ubernimmt jedoch zwecks Haftungsbeschrankung eine Ge- sellschaft mit beschrankter Haftung (GmbH) die Rolle des Komplemen- tars.66

- Gesellschaft burgerlichen Rechts:

Das Fondsvermogen einer GbR gehort alien Gesellschaftern gemein- sam und je nach ihrer Beteiligung. Die GbR, der im Ubrigen keine eige- ne Rechtspersonlichkeit zukommt, fungiert demnach als Treuhanderin des Immobilienvermogens fur eine Gemeinschaft der Anleger. Grund- satzlich ist die Geschaftsfuhrung alien Gesellschaftern erlaubt, der ZweckmaGigkeit halber wird jedoch haufig einem Mitgesellschafter Oder einem Dritten die Geschaftsfuhrungsvollmacht ubertragen. Jeder Ge- sellschafter haftet Glaubigern der Gesellschaft gegenuber prinzipiell unbeschrankt gesamtschuldnerisch und mit dem personlichen Vermo- gen. Haftungsbeschrankungen im Innenverhaltnis sind jedoch moglich und werden im Gesellschaftsvertrag verankert.67

Begriffsabgrenzung und Besonderheiten

Auch geschlossene Immobilienfonds dienen dazu, potentiellen Anlegern die Moglich- keit zu geben, sich an groBen Immobilieninvestitionen zu beteiligen. Nichtsdestotrotz unterscheiden sie sich wesentlich von offenen Immobilienfonds, da sie „grundsatzlich auf das fur die Anschaffung bzw. Herstellung eines Immobilienvorhabens benotigte Kapital zuzuglich einer Liquiditatsreserve begrenzt68 sind. Das bedeutet, im Mittel- punkt eines geschlossenen Immobilienfonds steht ein bestimmtes Projekt (,,One- property-fund“69 ), das potentiellen Fondszeichnern offentlich angeboten und ihnen vor der Beteiligungsentscheidung umfassend dargestellt wird. Zu diesem Zweck erstellen Fondsgesellschaften ublicherweise einen so genannten Prospekt, der de- taillierte Angaben zum Investitionsobjekt enthalt. Selten investiert ein geschlossener Fonds auch in mehr als eine Immobilie („Multi-property-fund“76 ).70 In beiden Fallen erfolgt die Anlage auf jeden Fall in der Zeichnungsphase, die dem Initiator dazu dient, das angestrebte bzw. notwendige Investitionsvolumen zu sammeln. Wurde schlieGlich Vollzeichnung erreicht, indem das erforderliche Eigenkapital vollstandig eingenommen wurde, wird der Fonds geschlossen - daher auch seine Bezeich- nung.71 SchlieGlich sei darauf hingewiesen, dass die Anlagemoglichkeiten im Gegen- satz zu offenen Immobilienfonds72 keinerlei gesetzlichen Einschrankungen unterwor- fen sind. Im Gesetz lassen sich auch keine Bestimmungen hinsichtlich der Hohe der Liquiditatsreserve finden, diese istjedoch ublicherweise gering.73

Entscheidet sich nun ein Anleger, in einen geschlossenen Immobilienfonds zu inves- tieren, so kommt er - im Gegensatz zum offenen Fonds - nicht in den Genuss der uneingeschrankten Fungibilitat.74 Beabsichtigt der Investor namlich die VerauGerung seines Anteils, so ist es grundsatzlich seine Pflicht, einen Kaufer dafur zu finden. Fondsgesellschaften vermitteln jedoch haufig Interessenten, indem sie den Sekun- darmarkt pflegen. Dies geschieht durch die Vormerkung von Kaufinteressenten, die bei entsprechendem Angebot zum Zuge kommen. Auf diese Art und Weise kann der Verkauf von Fondsanteilen schnell abgewickelt werden.75

Was die Mindesthohe der Beteiligung anbelangt, so sind Fondsanteile ab ungefahr 10 000 € zu erwerben.76

Anbieterstruktur in Osterreich

Der oben genannte Umstand der fehlenden gesetzlichen Normierung hat zur Folge, dass der Markt fur geschlossene Immobilienfonds kaum uberschaubar ist. Eine Viel- zahl von Initiatoren tritt mit unterschiedlichen Projekten an potentielle Anleger heran, wobei ein bis drei Immobilien den Gegenstand der Veranlagung reprasentieren. Eine genaue Darlegung der Anbieterstruktur wie im Falle offener Fonds77 ist daher nicht moglich.78

Beispielhaft sollen nichtsdestotrotz die zwei groGten Anbieter geschlossener Immobi­lienfonds im deutschsprachigen Raum erwahnt werden, obwohl beide keinerlei Mit- tel- bzw. Osteuropabezug haben. Das ware zunachst die HCI Hanseatische Capital- beratungsgesellschaft mbH, wobei die GmbH selbst als Treuhandgesellschaft agiert, wahrend die Gesamtheit der Anleger eine Kommanditgesellschaft bildet. Der ge­schlossene Immobilienfonds ist demnach in Form einer GmbH & Co. KG organi- siert.79 Der aktuelle Fonds „HCI Holland XXIV" investiert in zwei Immobilienobjekte in Amsterdam, wobei er ausschlieGlich in Deutschland und Osterreich angeboten wird, jedoch bereits vollplatziert ist.80 Eine ahnliche Veranlagung bietet die MPC Munch- meyer Petersen Austria AG im Rahmen des „Holland Fonds 57", der vier vollstandig vermietete Burogebaude in verschiedenen Regionen der Niederlande umfasst. Die Anleger beteiligen sich am Fonds in Form einer Kommanditgesellschaft. Auch hier wurde bereits Vollzeichnung erreicht.81 Beide Fonds schreiben eine Mindestbeteili- gung in der Hohe von 10 000 € vor.

Entwicklung

Da in Osterreich keine Dachorganisation fur geschlossene Immobilienfonds existiert, werden Daten betreffend die Entwicklung des Gesamtvolumens in Osterreich nicht statistisch aufbereitet. Auch Experten82 konnten hierzu leider keine prazisen Aussa- gen treffen bzw. geeignete Quelle nennen.

3.4 Immobiliengesellschaften

Neben den soeben diskutierten Immobilienfonds zahlen auch Immobiliengesellschaf­ten zur indirekten Form der Immobilienveranlagung. Der Anleger beteiligt sich mit dem Erwerb von Immobilienaktien an einer Immobilienaktiengesellschaft, die im Fol- genden als alternatives Investmentvehikel untersucht wird. Abbildung 7 veranschau- licht die Auspragungsformen indirekter Immobilienveranlagung:

Abbildung in dieser leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Immobiliengesellschaften als indirekte Immobilienveranlagung (Quelle: In Anlehnung an Brunner, 1994, S. 14)

3.4.1 Begriffsabgrenzung und rechtlicher Rahmen

In der Literatur lassen sich zum Begriff „lmmobiliengesellschaft“ bzw. Jmmobilien- Aktiengesellschaft"83 verschiedene Definitionen finden. Am sinnvollsten erscheinen dabei jene, die eine Abgrenzung nach dem vorrangigen Unternehmenszweck anstel- len. Dieser Ansatz definiert Immobilien-Aktiengesellschaften als Unternehmen, „de- ren hauptsachlicher Zweck und dominante Ertragsquelle die Entwicklung und/oder die Verwaltung von Immobilien (sowie des Angebots dazugehoriger Dienstleistun- gen) darstellf84. Es sind demnach solche Aktiengesellschaften zu verstehen, die hauptsachlich im Immobiliengeschaft85 tatig sind und daraus ihre Ertrage erwirtschaf- ten.

AbschlieGend sei darauf hingewiesen, dass auf jeden Fall eine Grenze zu jenen Un- ternehmen zu ziehen ist, die ausschlieGlich Facility Management betreiben (z. B. Hausverwaltung, Reinigung u. a.). Diese bieten Dienstleistungen „rund um die Im­mobilie" an und sind somit aus der Begriffsfassung auszuschlieGen. Gleiches gilt fur Makler- Oder Bauunternehmen sowie Gesellschaften als Betreiber von Immobilien (z. B. Hotels, Sportanlagen etc.).86

Aktiengesellschaften unterliegen dem Aktiengesetz, wo sich u. a. Regelungen zu Grundung, Rechtsverhaltnissen und Aufbau finden lassen. Hinsichtlich des Unter- nehmensgegenstandes kann die AG fur wirtschaftliche, aber auch ideelle Oder ge- nossenschaftliche Zwecke gegrundet werden - der konkrete Tatigkeitsbereich lasst sich in der Satzung finden. Die obligatorischen Organe einer Aktiengesellschaft set- zen sich aus Vorstand, Aufsichtsrat sowie Hauptversammlung zusammen.87

Immobilien-Aktiengesellschaften mussen demnach aufgrund ihrer Rechtsform dem Aktiengesetz Folge leisten. Dieses enthalt jedoch keine spezifischen rechtlichen Be- stimmungen, die ausschlieGlich Immobilien-Aktiengesellschaften betreffen. Demzu- folge ist die Immobilien-AG als solche gesetzlich nicht definiert und daher als Gesell- schaftsform identisch mitjederanderen osterreichischen AG.88

3.4.2 Geschaftsfelder von Immobilien-Aktiengesellschaften

Die soeben erwahnte Definition lasst bereits vermuten, dass sich Immobilien- Aktiengesellschaften auf verschiedene Geschaftsaktivitaten konzentrieren konnen. Es erscheint daher erforderlich, die einzelnen Immobiliengesellschaften nach den jeweiligen Geschaftsfeldern zu kategorisieren. Dabei kann zwischen Immobilienbe- standshaltern, Projektentwicklungsgesellschaften sowie Projektentwicklungs- und Bestandshaltergesellschaften unterschieden werden:89

[...]


1 Vgl. Manager Magazin, 2003, S. 7, URL: http://www.whu.edu/mikro/html/news/mmstudie_teil1.pdf, Zugriffam 18. Nov. 2005

2 Central East European (ubersetzt: mittel- und osteuropaisch)

3 Vgl. http://de.wikipedia.org/wiki/lmmobilie, Zugriffam 30. Juni 2005

4 Vgl. Schulte et. al., 2000, S. 15ff, ahnlich: Pfnur, 2002, S. 7

5 Schulte et. al., 2000, S. 15

6 Vgl. Georgi, 2002, S. 21ff

7 Vgl. Seite 8ff

8 Vgl. Schulte et. al., 2000, S. 22ff

9 Der BegriffShopping Center bzw. Einkaufszentrum definiert sich als eine „einheitlich geplante und gefuhrte Zentren, die Verkaufs- und Ausstellungsflachen mit den dazugehorenden Verkehrs-, Lager-, Ver- und Entsorgungsflachen fur die Bereiche Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie und Freizeiteinrichtungen in baulicher Einheit bieten “ (Funk (Hrsg.), 2003, S. 50).

10 Thomas/Leopoldsberger/Walbrohl, 2000, S. 386

11 Vgl. Brauer, 2001c, S. 393ff

12 Vgl. Platz, 1993, S. 49

13 Vgl. Vath/Hoberg, 1998, S. 87ff

14 Vgl. Platz, 1993, S. 51f

15 Vgl. Engelbrecht, 1998, S. 43f

16 Vgl. Platz, 1993, S. 71

17 Vgl. Tiemann, 1998, S. 609

18 r = (jahrlicher Reinertrag x100)/ Investitionssumme (Platz, 1993, S. 82)

19 Vgl. Platz, 1993, S. 82

20 Vgl. Brauer, 2001b, S. 348

21 Vgl. Tiemann, 1998, S. 610

22 Vgl. Erste Private Banking, 2005, S. 3, URL: http://www.sparkasse.at/ssite/files/DYN/erstebank/26157.pdf, Zugriffam 2. Okt. 2005

23 Vgl. Knapp, 1989, S. 9

24 Vgl. Brunner, 1994, S. 14

25 Vgl. Hickl, 2003, S. 167

26 Synonym fur Investmentgesellschaft (vgl. Hartmann-Wendels/Pfingsten/Weber, 2000, S. 37)

27 Vgl. Klumpe/Nastold, 1997, S. 1

28 Vgl. Haidingeret. al., 2004, S. 6ff, URL: www.ba-ca.com, Zugriffam 28. Aug. 2005

29 Vgl. BWG, 1993, i. d. Fassung BGBI I Nr. 80/2003, § 1 Abs. 1 Ziffer13a

30 ImmoInvFG, 2003, § 1 Abs. 1

31 ImmoInvFG, 2003, § 1 Abs. 2

32 Vgl. ImmoInvFG, 2003, § 3 Abs. 1

33 Vgl. ImmoInvFG, 2003, § 2 Abs. 3

34 Vgl. Haidingeret. al., 2004, S. 12, URL: www.ba-ca.com, Zugriffam 28. Aug. 2005

35 Vgl. Kutscher, 1994, S. 128

36 Vg. ImmoInvFG, 2003, § 2 Abs. 2

37 Vgl. Haidingeret. al., 2004, S. 22, URL: www.ba-ca.com, Zugriffam 28. Aug. 2005

38 Vgl. ImmoInvFG, 2003, § 35 Abs. 2

39 Vgl. Haidingeret. al., 2004, S. 14, URL: www.ba-ca.com, Zugriffam 28. Aug. 2005

40 Vgl. ImmoInvFG, 2004, § 29 Abs. 1

41 Vgl. Heidingeret. al., 2004, S. 221

42 Vgl. Haidinger et. al., 2004, S. 31, URL: www.ba-ca.com, Zugriff am 28. Aug. 2005

43 Vgl. Haidingeret. al., 2004, S. 33, URL: www.ba-ca.com, Zugriffam 28. Aug. 2005

44 Vgl. ImmoInvFG, 2003, § 22 Abs. 1,2und4

45 Vgl. ImmoInvFG, 2003, § 6 Abs. 1

46 Vgl. Heidinger et. al., 2004, S. 95

47 Vgl. ImmoInvFG, 2003, § 11 Abs. 1

48 Vgl. Bone-Winkel, 1998, S. 517

49 Vgl. Rehkugler, 2003, S. 10

50 Vgl. ImmoInvFG, 2003, § 6 Abs. 1

51 Vgl. ImmoInvFG, 2003, Abs. 1 bis 3

52 Vgl. Habersack et. al., 2003, S. 3

53 Vgl. Kutscher, 1994, S. 125

54 Vgl. Seite 17

55 Vgl. Tiemann, 1998, S. 599

56 Vgl. Kutscher, 1994, S. 125f

57 Vgl. ImmoInvFG, 2003, § 1 Abs. 3

58 Vgl. ImmoInvFG, 2003, § 32 Abs. 1

59 Vgl. Kutscher, 1994, S. 129

60 Vgl. Brauer, 2001a, S. 31

61 Falls der Auftrag einer Bank erteilt wird, die keine Depotbank fur die gewunschten Anteilscheine ist, so muss sie sich die Anteile bei der entsprechenden Depotbank besorgen (vgl. Kutscher, 1994, S. 129).

62 Vgl. VOIG, 2005b, URL: http://www.voeig.at/voeig/voeighome.nsf/Menue/1.3?OpenDocument, Zugriffam 13. Sep. 2005

63 § 1 Abs. 1 Z 3 KMG, 1991, i. d. Fassung des BGBI I Nr. 80/2003: „Im Sinne dieses Bundesgesetzes sind Veranlagungen: Vermogensrechte, uber die keine Wertpapiere ausgegeben werden, aus der direkten oder indirekten Investition von Kapital mehrerer Anleger auf deren gemeinsame Rechnung undgemeinsames Risiko ...“

64 Vgl. Habersack et. al., 2003, S. 3

65 Vgl. Habersack et. al., 2003, S. 3

66 Vgl. Arnaout/Viering, 2005, S. 431

67 Vgl. Bone-Winkel, 1998, 517f Vgl. Demuth, 1994, S. 153f

68 Demuth, 1994, S. 151f

69 Vgl. Demuth, in: Brunner, 1994, S. 152

70 Vgl. Brauer, 2001a, S. 31

71 Vgl. Tiemann, 1998, S. 599f

72 Vgl. Haidingeret. al., 2004, S. 40, URL: www.ba-ca.com, Zugriffam 28. Aug. 2005

73 Vgl. Seite 14ff

74 Vgl. Bone-Winkel, 1998, S. 521ff

75 Vgl. Seite 17

76 Loipfinger/Nickl/Richter, 1995, S. 72

77 Vgl. Tabelle 1,S.20

78 Telefonat mit Herrn MMag. Schmidtmayr, Sparkassen Immobilien AG, 20. Sep. 2005

79 Telefonat mit Herrn Dr. Kesselgruber, HCI CapitalberatungsgmbH, 21. Sep. 2005

80 Vgl. URL: http://www.hci-fonds.at/index.php?nav_main=immo, Zugriffam 20. Sep. 2005

81 Vgl. MPC, 2005a, URL: http://www.mpc-capital.at/contell/cms/server/siteat/kapitalanlagen/immobi- lien/holland57/index.html, Zugriffam 20. Sep. 2005

82 Telefonat mit Herrn MMag. Schmidtmayr, Sparkassen Immobilien AG, 20. Sep. 2005; ahnlich: Tele­fonat mit Herrn Dr. Kesselgruber, HCI CapitalberatungsgmbH, 21. Sep. 2005

83 In der Folge auch als Immobilien-AG bezeichnet.

84 Rehkugler, 2003, S. 6

85 Das Immobiliengeschaft umfasst den An- und Verkauf, die Projektentwicklung, Vermietung sowie Verwaltung von Immobilien (vgl. Pfnur, 2004, S. 259).

86 Vgl. Rehkugler, 2003, S. 6

87 Vgl. Mader, 2002, S. 56ff

88 Vgl. Rehkugler, 2003, S. 5

89 Vgl. Gondring, 2004, S. 786f

Ende der Leseprobe aus 135 Seiten

Details

Titel
Österreichische Immobilienaktiengesellschaften als Direktinvestoren in Mittel- und Osteuropa
Hochschule
Wirtschaftsuniversität Wien
Note
sehr gut
Autor
Jahr
2006
Seiten
135
Katalognummer
V138075
ISBN (eBook)
9783668687356
ISBN (Buch)
9783668687363
Dateigröße
1506 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
österreichische, immobilienaktiengesellschaften, direktinvestoren, mittel-, osteuropa
Arbeit zitieren
Rola Barbar (Autor), 2006, Österreichische Immobilienaktiengesellschaften als Direktinvestoren in Mittel- und Osteuropa, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/138075

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