Untersuchung des Zusammenhangs von Kaufpreis und erzielbarem Jahresrohertrag für frei finanzierten Wohnraum am Beispiel des Wohnungs(teil)marktes der Landeshauptstadt Stuttgart

Gliederung

1. Einleitung

2. Der „fiktive Investor“

3. Der Wohnungs(teil)markt in Stuttgart

4. Korrelation von Kaufpreis und Rohertrag
4.1 Zusammenhang aus der Literatur
4.2 Zusammenhang aus graphischem Ansatz

5. Kaufpreise und erzielbare Jahresroherträge für verschiedene Wohnungsgrößen und Baujahrsgruppen
5.1 Diskussion der Eingangsgrößen
5.1.1 Kaufpreis
5.1.2 Nettokaltmiete
5.2 Datenerhebung
5.3 Regressionsanalyse
5.4 Interpretation der Ergebnisse und Seite 21 Empfehlung an den Investor

Erklärung zur Prüfungsordnung

Literaturverzeichnis

Anhang

1. Einleitung

In der Praxis eines Maklerbüros kommt es immer wieder vor, daß potentielle Kapitalanleger, welche sich zwar über die Lage der Immobilie schon Gedanken gemacht haben, aber sich über Größe, Baujahr, Ausstattung, etc. unschlüssig sind, hier eine eingehende Beratung wünschen. Aus Erfahrungswerten können hier auch Aussagen über die Vor- und Nachteile in der Vermietung verschieden großer Wohnungen gemacht werden. Es können auch Aussagen über verschiedene Baujahrs- und Ausstattungsgruppen, die der Markt wünscht, getroffen werden. Das aktuelle Marktgeschehen jedoch, gibt der Immobilienberater – wenn in kleineren Unternehmen keine eigene Researchabteilung zur Verfügung steht – meist nur aufgrund eigener Marktbeobachtung bzw. –erfahrung wieder.

Ziel der vorliegenden Arbeit ist es:
Am Beispiel eines „fiktiven Investors“

- das Marktgeschehen des Wohnungs(teil)marktes Stuttgart näher zu untersuchen
- das Vorliegen einer Korrelation von Kaufpreis und erzielbarem Jahresrohertrag zu prüfen
- Wohnungen verschiedener Größe und Baujahrsgruppe hinsichtlich Kaufpreisen und Jahresroherträgen miteinander mittels Regressionsanalyse zu vergleichen
- die Ergebnisse zu interpretieren
- und für den „fiktiven Investor“ eine Empfehlung abzugeben

2. Der „fiktive Investor“

Im weiteren Verlauf der Arbeit soll ein „fiktiver Investor“ angenommen werden, der mit dem Wunsch, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, einen IVD-Makler seines Vertrauens konsultiert.

Der Kapitalanleger, Herr P. Fuchs, Jahrgang 1931, hat die Währungsreform im Jahr 1948 miterlebt und sieht aufgrund der ansteigenden Inflationsrate in den letzten Monaten Parallelen. Herr Fuchs verfügt über ein Einfamilienhaus, welches er mit seiner Frau selbst bewohnt. Seine Ersparnisse sind zu einem großen Teil in Banksparverträge und Bundeswertpapieren angelegt. Es existiert ein Testament, welches nach Ableben von ihm und seiner Frau, seinen einzigen Sohn als Erben ausweist. Wegen der aktuellen Wirtschafts-und Inflationssituation möchte Herr Fuchs nun eine Wohnung kaufen, welche er vermieten und später seiner einzigen Enkelin vererben möchte. Herr Fuchs ist von der Abgabe einer Steuererklärung durch das zuständige Finanzamt vor einigen Jahren befreit worden. Es sollen also keine steuerlichen Aspekte beim Kauf der Wohnung berücksichtigt werden. Herr Fuchs ist gebürtiger Stuttgarter und möchte nur eine Wohnung in Stuttgart kaufen. Er hat aber weiter keine Präferenz für die Lage. Die Wohnung kann sich also in allen Stadtteilen von Stuttgart befinden. Herr Fuchs ist auch nicht unter Zeitdruck. Ein Gespräch mit Herrn Fuchs und seinem Bankberater fand in den Räumen des Maklers statt. Der Bankberater befürwortet den Kauf einer Wohnung zur weiteren Diversifikation der Anlagen des Herrn Fuchs. Der Kunde möchte nun gerne vom Makler eine Marktübersicht, welche er nach seinem Urlaub in einigen Wochen nochmals besprechen möchte.

3. Der Wohnungs(teil)markt in Stuttgart

Wie in Abbildung 1 zu sehen ist, umfasst die Landeshauptstadt Baden-Württembergs 23 Stadtbezirke, welche auch den Stadtkreis Stuttgart bilden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1 (Quelle: Internetpräsenz Stadt Stuttgart)

Mit Stand 30. April 2008 hat Stuttgart 590270 Einwohner.¹ Wie in der gesamten Bundesrepublik Deutschland, wirkt sich auch hier die demografische Veränderung unmittelbar auf den Wohnungsbestand aus.²

Vor ein paar Jahren war der Markt vor allem durch sinkende Neubautätigkeit und einer Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise im Bestand geprägt. Durch das fehlende Angebot an Wohnraum zur Miete stiegen die Preise in diesem Segment an. Für den ersten Bürgermeister, Michael Föll, damals ein Grund zur Besorgnis. Föll äußerte sich dahingehend, daß für ihn nach dem Bericht zur Wohnungssituation in Stuttgart 2004/2005 der Wohnungsmarkt in Stuttgart in einer Krise steckt. Zu dieser Zeit konnte weder die städtische Wohnbauförderung mangels bebaubarer Grundstücke noch generell die große Nachfrage nach Wohnraum gedeckt werden. Aufgrund fehlender Flächen ist in dieser Zeit vor allem der frei finanzierte Wohnungsbau in Stuttgart eingebrochen.

Insoweit sprach Föll von einem echten Investitionshindernis für Wachstum und Beschäftigung.¹

Ein aktuelleres Bild zeigt der Marktbericht für die Stadt Stuttgart² des Immobilienverband Deutschland, IVD, Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen, Region Süd e.V., auf. In einem Pressebericht, welcher am 11.06.2008 im Rahmen einer Pressekonferenz vorgelegt wurde, geht der IVD, angesichts eines jährlichen Fehlbedarfs von ca. 2.000 Wohnungen, in Stuttgart von deutlichen Mietanstiegen aus.

Ferner führt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, aus, daß die Immobilienpreise, wie im Herbst 2007, auch im Frühjahr 2008 durch alle Segmente, also von der Eigentumswohnung bis zum Einfamilienhaus in Lagen des guten Wohnwerts, weiter ungebrochen am Ansteigen sind. Traditionell beliebt wären Bestandsobjekte. Wiederholt starke Nachfrage erfahren die Ein- und Zweifamilienhäuser. Auch Häuser mit Renovierungsbedarf werden nachgefragt, aber nur, wenn sich dies auch mit günstigen Preisen verbindet. Vor allem zwischen familiengerechtem Wohnraum und hochwertigen Objekten des überdurchschnittlichen Segments lässt sich eine Scherenbewegung feststellen. Der Trend zurück in die Stadt bei Singles und älteren Menschen hält an. Auch Familien mit Kindern fragen seit 2 Jahren wieder Wohnraum in der Stadt nach, doch gibt es sehr wenig Angebot. Generell – so Kippes – kann die Nachfrage nicht bedient werden. Das Investitionsvolumen im 1. Quartal 2008 lag deutlich unter den Vorjahren. Es gibt einen Mangel an guten Objekten. Obwohl Interesse von Investorenseite vorhanden ist, fehlt es an den adäquaten Finanzierungen von Seiten der Kreditinstitute.

Sieht man nun die Ausführungen der letzten Jahre von Seiten des statistischen Amts der Stadt Stuttgart und den aktuellen Marktbericht des IVD, könnte man zum Ergebnis gelangen, dass bei stark steigenden Mieten in den nächsten Jahren, und momentan noch günstigen Kaufpreisen, einem Kapitalanleger durchaus dazu geraten werden könnte, am Standort Stuttgart zu investieren. Geht diese Entwicklung über die Jahre so weiter, wird die Nachfrage von Seiten der „kleinen Kapitalanleger“, welche sich durch die mieterfreundliche Gesetzgebung des Bundesgerichtshofs und die Abschaffung von steuerlichen Vorteilen in den letzten Jahren aus dem Markt zurückgezogen haben, durch steigende Renditeerwartungen bald schon wieder größer werden. Das Angebot wird aber so schnell nicht zu befriedigen sein, da wenig Bauflächen in Stuttgart zur Verfügung stehen. Dies könnte zu einem weiter deutlichen Anstieg der Immobilienpreise im Bestand führen.

Aus dieser Perspektive muss also unserem Investor, Herrn Fuchs, durchaus zu einer Kapitalanlage geraten werden.

4. Korrelation von Kaufpreis und Rohertrag

4.1 Zusammenhang aus der Literatur

Die Frage, ob eine Korrelation zwischen Kaufpreisen und Roherträgen existiert, könnte man spontan mit „Ja“ beantworten. Für unseren Investor soll dies aber eindeutig belegt werden.

Eine der frühesten Quellen, die eine Korrelation dieser beiden Größen herstellt, ist zweifelsfrei die Bibel. Dort steht in den Schriften des alten Testaments, im Buch Levitikus, einem der fünf Bücher Mose, geschrieben:¹

„Wenn du deinem Stammesgenossen etwas verkaufst oder von ihm etwas kaufst, sollt ihr einander nicht übervorteilen. Kaufst du von deinem Stammesgenossen, so berücksichtige die Zahl der Jahre nach dem Jubeljahr; verkauft er dir, dann soll er die noch ausstehenden Ertragsjahre berücksichtigen. Je höher die Anzahl der Jahre desto höher berechne den Kaufpreis; je geringer die Anzahl der Jahre, desto weniger verlang von ihm; denn es ist die Zahl von Ernteerträgen, die er dir verkauft.“

Diese Quelle beschreibt also den Wert eines Kaufgegenstandes als Summe der zukünftigen Erträge, die daraus zu erwirtschaften sind.

In aktueller Literatur, die sich mit dem Thema Immobilienbewertung beschäftigt, findet man in diesem Zusammenhang die Ertragswertverfahren, nach welchen der Wert von bebauten Grundstücken ermittelt wird. So wird im Buch „Immobilienmärkte und Immobilienbewertung“ der Autoren Francke und Rehkugler, unter anderem das allgemeine Barwertverfahren, auch Discounted-Cashflow-Verfahren, und das vereinfachte Ertragswertverfahren zur Bewertung von Grundstücken genannt.

Im vereinfachten Ertragswertverfahren wird der Wert eines bebauten Grundstücks mit der Formel:²

Ertragswert (EW) = Jahresreinertrag (RE) x Vervielfältiger (V) abgeleitet.

Wenn der Jahresreinertrag, welcher aus dem Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten besteht, eine Eingangsgröße zur Ableitung des Ertragswertes ist, dann besteht zweifelsfrei eine Korrelation zwischen beiden Größen.

4.2 Zusammenhang aus graphischer Darstellung

Um den Zusammenhang auch visuell darstellen zu können und einen Bezug zum Thema dieser Arbeit herzustellen, wurden die prozentualen Veränderungen der Nettokaltmieten und Kaufpreise für den Stuttgarter Wohnungsmarkt herangezogen und im Langfristvergleich in einem Chart dargestellt.

Um eine der größten Bevölkerungsbewegungen in der deutschen Geschichte der letzten Jahrzehnte, die deutsch-deutsche Wiedervereinigung, mit einbeziehen zu können, wurde der Zeitraum von 1988 bis heute gewählt. Die Datenbasis waren dabei die Immobilienpreisspiegel des RDM (Ring deutscher Makler), der Immobilienpreisspiegel des IVD (Immobilienverband Deutschland) und der Researchabteilung der UniCredit Group, HVB Expertise. Die Schwierigkeit dabei war, daß es im Zeitablauf eine Vereinigung der Immobilienverbände RDM und VDM zum Immobilienverband IVD gab. Es standen also nach dem Jahr 2005 nur noch die Immobilienpreisspiegel des IVD zur Verfügung. Da sich zu diesem Zeitpunkt auch die Kriterien für den Aufbau des Immobilienpreisspiegels änderten, flossen zur Plausibilisierung auch noch die Daten der HVB Expertise mit ein.

Es wurde ein Index mit Basisjahr 1988 konstruiert, um die Verläufe der beiden Kurven vergleichbar zu machen.

Die genaue Ableitung des Diagramms aus Abbildung 2 kann aus den Anlagen entnommen werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2 (Quelle: Eigene Darstellung – siehe Anhang)

Aus Abbildung 2 ist am Verlauf der Kurven von Nettokaltmiete und Kaufpreisen also eine Korrelation der beiden Größen klar ersichtlich.

5. Kaufpreise und erzielbare Jahresroherträge für verschiedene Wohnungsgrößen und Baujahrsgruppen

Auf Basis der Feststellung, daß eine Korrelation der Größen „Kaufpreis“ und „Jahresrohertrag“ vorliegt, sollen nun unterschiedliche Kategorien (1-, 2-, 3-und 4-Zimmer-Wohnungen) miteinander verglichen werden.

5.1 Diskussion der Eingangsgrößen

In einem ersten Schritt muss überlegt werden, welche Eingangsgrößen für den Vergleich benötigt werden. Das primäre Ziel eines Investors liegt bei der Kapitalanlage natürlich auf dem erzielbaren Ertrag und wie viel es „kostet“, diesen Ertrag zu erzielen. Das heißt es werden, wie auch schon oben untersucht, der Kaufpreis und der erzielbare Ertrag, im Falle der Immobilie, also die erzielbare Nettokaltmiete, als Datenbasis benötigt.

5.1.1 Kaufpreis

Was den Kaufpreis angeht, wäre natürlich eine Datenerhebung aus der, vom Gutachterausschuß der Stadt Stuttgart nach Vorgaben und auf Grundlage des Baugesetzbuches geführten Kaufpreissammlung, also der Auflistung aller Kaufpreise aus tatsächlichen Verkaufsfällen aus einer Periode, von Vorteil. Um hier Einsicht nehmen zu können wird ein berechtigtes Interesse vorausgesetzt. Ein berechtigtes Interesse haben zum Beispiel öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung. Ob ein berechtigtes Interesse aus dieser Arbeit vorliegt, wird bezweifelt.

Hilfsweise wird in dieser Arbeit auf die Angebote der Immobilienbörse „Immobilienscout24“ zurückgegriffen. Natürlich handelt es sich hier um Angebotspreise und nicht um endgültig verhandelte Verkaufspreise. Es wird aber davon ausgegangen, daß in einem Käufermarkt, wie er die letzten Jahre besteht, von den Verkäufern keine ausgesprochenen Fantasiepreise angesetzt oder durchgesetzt werden können. Ferner wird davon ausgegangen, daß es sowohl Angebote gibt, die leicht überhöht sind, als auch Angebote, die schon länger in der Vermarktungsphase sind oder bei denen es sich um Notverkäufe handelt und die mit einem Preis unter dem Marktpreis angeboten werden. Es dürfte sich also bei der Erhebung aller Angebotspreise ein Durchschnitt ergeben, mit dem im Rahmen der Genauigkeit gearbeitet werden kann.

Die Immobilienbörse „Immobilienscout24“ ist, nach eigenen Angaben, deutscher Marktführer. Es wurden verschiedene Portale miteinander verglichen. Immobilienscout24 hatte mit rund 400 Angeboten die größte Datenmenge aufgeschaltet.

5.1.2 Nettokaltmiete

Das Datenmaterial der Nettokaltmieten ist im Vergleich zu den Kaufpreisen etwas unproblematischer. Die Stadt Stuttgart führt einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d des Bürgerlichen Gesetzbuches. Der qualifizierte Mietspiegel wird dort folgendermaßen beschrieben:1

„Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt ist.

Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Budesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, daß die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmieten wiedergeben.“

Aus der Beschreibung des qualifizierten Mietspiegels im BGB geht also hervor, daß die Daten im schlechtesten Fall, also wenn der Mietspiegel nach 2 Jahren an den Preisindex für die Lebenshaltung der privaten Haushalte angeglichen wird, 3 Jahre sind. Natürlich sind es auch vergangenheitsbezogene Daten, welche in den Mietspiegel eingehen.

Dies soll aber hingenommen werden, da ansonsten zur Datenerhebung eine eigene Umfrage notwendig würde, welche den Einsatz enormer Mittel erforderlich machen würde.

5.2 Datenerhebung

Die Datenerhebung erfolgte an einem einzigen Tag aus rund 400 Verkaufsanzeigen der Immobilienbörse „Immobilienscout24“. Die Daten wurden noch gefiltert. Es wurde ein Filter für die Baujahrsgruppen gesetzt, um auch hier noch eine Vergleichsmöglichkeit zu schaffen. In der einen Baujahrsgruppe befinden sich die Wohnungen, aufgeteilt nach 1-, 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen, der Baujahre 1985 bis 1994 und in der anderen Baujahrsgruppe der Baujahre 1995 bis 2004. Natürlich auch mit der Aufteilung in die Wohnungsgrößen.

Die Baujahrsgruppen wurden ab dem Baujahr 1985 gewählt, da dieser Zeitpunkt günstig erschien. Damals waren die allgemein anerkannten Regeln der Baukunst und der technische Stand soweit, dass auch heute noch eine Wohnung aus diesem Baujahr gekauft werden kann, ohne gleich renovieren zu müssen.

Nachfolgende Tabelle beschreibt die Anzahl der Wohnungen pro Gruppe, welche in die Auswertung mit einflossen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Es fällt beim ersten Betrachten der Wohnungsanzahlen auf, dass in der Baujahrsgruppe von 1995 bis 2004 nur eine Anzahl von 2 Wohnungen in die Auswertung mit eingegangen sind. Darauf wird später eingegangen.

5.3 Regressionsanalyse

Vorbemerkung

Nachfolgend beschriebene Vorgehensweise ist im Anhang dieser Arbeit in aller Ausführlichkeit beschrieben. Die Denkansätze können durch Markierung in verschiedenen Farben sehr gut nachvollzogen werden. Durch Einbeziehung in den Hauptteil der Arbeit, wäre die Seitenvorgabe vom Richtwert (18 bis 22 Seiten) bei weitem überschritten worden. Ergebnisse der Berechnungen werden in sehr anschaulicher Weise mittels Diagrammen im Hauptteil nachvollziehbar erklärt.

Die gesammelten Daten werden nun um Doubletten (Immobilien, die von verschiedenen Maklern angeboten werden und mehrfach im Angebot des Immobilienscout24 auftauchen) bereinigt und in eine erste Tabelle übernommen.

Da sich unter den Immobilien Angebote aus allen Lagen der Stadt Stuttgart (alle Stadtteile, also sehr gute bis durchschnittliche Lagen) befinden, wird nun für die Nettokaltmieten, welche aus dem Mietspiegel entnommen werden, ein arithmetisches Mittel gebildet. Die Wohnungen unter 30 Quadratmetern Wohnfläche werden gemäß den Angaben im Mietspiegel berechnet bzw. linear interpoliert. So wird für sämtliche Quadratmeterzahlen eine weitere

Tabelle angelegt, aus der für die Angebote die erzielbare Nettokaltmiete und eventuelle Stellplatz- oder Garagenmieten abgelesen wird.

Die erste Tabelle wird nun um die Nettokaltmieten erweitert.

Um eine Vergleichbarkeit der Wohnungen aller Größen und Baujahrsgruppen zu schaffen, werden die Kaufpreise pro Quadratmeter und die Jahresroherträge pro Quadratmeter für alle Wohnungen ermittelt.

Nun kann eine weitere Tabelle erstellt werden in der jedem Kaufpreis pro Quadratmeter sein entsprechender Jahresrohertrag zugeordnet wird.

Aus dieser Tabelle ergeben sich dann die, für jede Baujahrsgruppe und für die Wohnungsgrößen, ermittelten Streuungsdiagramme, die nachstehend in den Abbildungen 3 bis 9 aufgeführt werden:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3 (Quelle: Eigene Darstellung – siehe Anhang)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4 (Quelle: Eigene Darstellung – siehe Anhang)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4 (Quelle: Eigene Darstellung – siehe Anhang)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5 (Quelle: Eigene Darstellung – siehe Anhang)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6 (Quelle: Eigene Darstellung – siehe Anhang)

[...]

¹ vgl. Stadt Stuttgart, Internetpräsenz

² vgl. Stat. Amt Stuttgart, „Bericht zur Wohnungssituation in Stuttgart 2004/2005“

¹ vgl. Statistisches Amt Stuttgart, Internetpräsenz

² vgl. IVD, Pressemeldung PN 26/11.06.2008

¹ vgl. Die Bibel, Altes Testament, Die fünf Bücher Mose, Levitikus 25,14-16

² vgl. Francke/Rehkugler, „Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, S. 199

¹ vgl. Bürgerliches Gesetzbuch, § 558 d