In der Praxis eines Maklerbüros kommt es immer wieder vor, daß potentielle Kapitalanleger, welche sich zwar über die Lage der Immobilie schon Gedanken gemacht haben, aber sich über Größe, Baujahr, Ausstattung, etc. unschlüssig sind, hier eine eingehende Beratung wünschen. Aus Erfahrungswerten können hier auch Aussagen über die Vor- und Nachteile in der Vermietung verschieden großer Wohnungen gemacht werden. Es können weiter Aussagen über verschiedene Baujahrs- und Ausstattungsgruppen, die der Markt wünscht, getroffen werden. Das aktuelle Marktgeschehen jedoch, gibt der Immobilienberater – wenn in kleineren Unternehmen keine eigene Researchabteilung zur Verfügung steht – meist nur aufgrund eigener Marktbeobachtung bzw. –erfahrung wieder.
Ziel der vorliegenden Arbeit ist es:
Am Beispiel eines „fiktiven Investors“
• das Marktgeschehen des Wohnungs(teil)marktes Stuttgart näher zu
untersuchen
• das Vorliegen einer Korrelation von Kaufpreis und erzielbarem
Jahresrohertrag zu prüfen
• Wohnungen verschiedener Größe und Baujahrsgruppe hinsichtlich
Kaufpreisen und Jahresroherträgen miteinander mittels
Regressionsanalyse zu vergleichen
• die Ergebnisse zu interpretieren
• und für den „fiktiven Investor“ eine Empfehlung abzugeben
Gutachten, Prof. Dr. xxx (Albert-Ludwigs-Universität Freiburg im Breisgau):
"Nach einer einleitenden Darstellung des Untersuchungsziels konkretisiert Tobias Lichner die Fragestellung anhand der Konstruktion eines "fiktiven Investors". Danach stellt er kurz den Wohnungsmarkt in Stuttgart vor und beschreibt den Zusammenhang zwischen Kaufpreis und Rohertrag. In Kapitel 5 diskutiert Lichner die Datenlage, führt die Regressionsanalyse durch, stellt die Ergebnisse vor und interpretiert diese im Hinblick auf seine Fragestellung...Ich schlage die Arbeit für den DIA-Preis vor."
Gliederung
1. Einleitung
2. Der „fiktive Investor“
3. Der Wohnungs(teil)markt in Stuttgart
4. Korrelation von Kaufpreis und Rohertrag
4.1 Zusammenhang aus der Literatur
4.2 Zusammenhang aus graphischem Ansatz
5. Kaufpreise und erzielbare Jahresroherträge für verschiedene Wohnungsgrößen und Baujahrsgruppen
5.1 Diskussion der Eingangsgrößen
5.1.1 Kaufpreis
5.1.2 Nettokaltmiete
5.2 Datenerhebung
5.3 Regressionsanalyse
5.4 Interpretation der Ergebnisse und Empfehlung an den Investor
Zielsetzung & Themen
Das Hauptziel dieser Arbeit ist es, am Beispiel eines fiktiven Investors das Marktgeschehen des Stuttgarter Wohnungsmarktes zu analysieren und den Zusammenhang zwischen Kaufpreis und erzielbarem Jahresrohertrag zu prüfen, um daraus fundierte Handlungsempfehlungen abzuleiten.
- Analyse des Stuttgarter Wohnungs(teil)marktes unter Berücksichtigung demografischer und wirtschaftlicher Faktoren.
- Untersuchung der Korrelation zwischen Kaufpreis und Jahresrohertrag anhand von Literatur und graphischen Modellen.
- Durchführung einer Regressionsanalyse für verschiedene Wohnungsgrößen und Baujahrsgruppen.
- Interpretation der Ergebnisse hinsichtlich der Renditeerwartungen für Kapitalanleger.
Auszug aus dem Buch
4.1 Zusammenhang aus der Literatur
Die Frage, ob eine Korrelation zwischen Kaufpreisen und Roherträgen existiert, könnte man spontan mit „Ja“ beantworten. Für unseren Investor soll dies aber eindeutig belegt werden.
Eine der frühesten Quellen, die eine Korrelation dieser beiden Größen herstellt, ist zweifelsfrei die Bibel. Dort steht in den Schriften des alten Testaments, im Buch Levitikus, einem der fünf Bücher Mose, geschrieben:¹
„Wenn du deinem Stammesgenossen etwas verkaufst oder von ihm etwas kaufst, sollt ihr einander nicht übervorteilen. Kaufst du von deinem Stammesgenossen, so berücksichtige die Zahl der Jahre nach dem Jubeljahr; verkauft er dir, dann soll er die noch ausstehenden Ertragsjahre berücksichtigen. Je höher die Anzahl der Jahre desto höher berechne den Kaufpreis; je geringer die Anzahl der Jahre, desto weniger verlang von ihm; denn es ist die Zahl von Ernteerträgen, die er dir verkauft.“
Diese Quelle beschreibt also den Wert eines Kaufgegenstandes als Summe der zukünftigen Erträge, die daraus zu erwirtschaften sind.
In aktueller Literatur, die sich mit dem Thema Immobilienbewertung beschäftigt, findet man in diesem Zusammenhang die Ertragswertverfahren, nach welchen der Wert von bebauten Grundstücken ermittelt wird. So wird im Buch „Immobilienmärkte und Immobilienbewertung“ der Autoren Francke und Rehkugler, unter anderem das allgemeine Barwertverfahren, auch Discounted-Cashflow-Verfahren, und das vereinfachte Ertragswertverfahren zur Bewertung von Grundstücken genannt.
Im vereinfachten Ertragswertverfahren wird der Wert eines bebauten Grundstücks mit der Formel:²
Ertragswert (EW) = Jahresreinertrag (RE) x Vervielfältiger (V)
abgeleitet.
Wenn der Jahresreinertrag, welcher aus dem Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten besteht, eine Eingangsgröße zur Ableitung des Ertragswertes ist, dann besteht zweifelsfrei eine Korrelation zwischen beiden Größen.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Beschreibt die Ausgangssituation in der Maklerpraxis und definiert die Zielsetzung der Arbeit unter Annahme eines fiktiven Investors.
2. Der „fiktive Investor“: Charakterisiert das Profil des Kapitalanlegers Herrn P. Fuchs sowie dessen persönliche und finanzielle Situation.
3. Der Wohnungs(teil)markt in Stuttgart: Bietet einen Überblick über den Stuttgarter Wohnungsmarkt und dessen aktuelle Herausforderungen hinsichtlich Angebot und Nachfrage.
4. Korrelation von Kaufpreis und Rohertrag: Belegt die theoretische und visuelle Korrelation zwischen Immobilienpreisen und Mieterträgen anhand historischer Daten.
5. Kaufpreise und erzielbare Jahresroherträge für verschiedene Wohnungsgrößen und Baujahrsgruppen: Detaillierte Analyse der Datengrundlage und Durchführung einer Regressionsanalyse zur Ableitung von Markt-Kennzahlen.
Schlüsselwörter
Immobilienwirtschaft, Kapitalanlage, Stuttgart, Kaufpreis, Jahresrohertrag, Nettokaltmiete, Wohnungsmarkt, Regressionsanalyse, Korrelation, Mietspiegel, Immobilienbewertung, Rendite, Investition, Wohnungsbestand, Immobilienmarktbericht.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht die Korrelation zwischen Kaufpreisen und erzielbaren Jahresroherträgen auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt, um einem fiktiven Kapitalanleger eine fundierte Investitionsentscheidung zu ermöglichen.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen umfassen die Immobilienbewertung, die deskriptive Statistik, Marktanalysen in Stuttgart sowie die Interpretation von Miet- und Kaufpreisentwicklungen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das primäre Ziel ist die Identifikation von Wohnungssegmenten in Stuttgart, die ein effizientes Verhältnis zwischen eingesetztem Kapital und erzielbarem Jahresrohertrag bieten.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es wird eine deskriptive Statistik angewandt, insbesondere die „Methode der kleinsten Quadrate“, um lineare Funktionen zwischen Kaufpreisen und Roherträgen zu bilden.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil erfolgt die Datenerhebung aus Immobilienangeboten und dem Mietspiegel sowie die Durchführung und Interpretation der Regressionsanalysen für verschiedene Wohnungsgrößen und Baujahrsgruppen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit lässt sich am besten mit Begriffen wie Immobilienrendite, Stuttgarter Wohnungsmarkt, Regressionsanalyse und Kapitalanlage beschreiben.
Warum wurde ein fiktiver Investor als Beispiel gewählt?
Der fiktive Investor hilft, die komplexen Marktdaten der Studie auf eine konkrete, praxisnahe Entscheidungssituation eines IVD-Maklers anzuwenden und so zielgerichtete Empfehlungen auszusprechen.
Welche Schlussfolgerungen zieht der Autor für den Investor?
Der Autor empfiehlt primär den Kauf von älteren 1-Zimmer-Wohnungen und neueren 2-Zimmer-Wohnungen in guten Lagen, da hier die besten Renditechancen erzielt werden können.
- Quote paper
- Dipl.-Immobilienw. (DIA) Tobias Dominic Lichner (Author), 2008, Untersuchung des Zusammenhangs von Kaufpreis und erzielbarem Jahresrohertrag für frei finanzierten Wohnraum am Beispiel des Wohnungs(teil)marktes der Landeshauptstadt Stuttgart, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/138672
