Wie Immobilien zum Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer bewertet werden, und wie eine Übertragung vor allem im familiären Umfeld mit dem Ziel einer niedrigeren Steuerlast optimiert werden kann, wird in dieser Arbeit nach einem Einblick in das Erbschaftssteuergesetz erläutert.
Um eine sachgerechte Entscheidung bezüglich des Kaufs, der Nutzung und des Verkaufs von Immobilien zu treffen, ist es notwendig, die potenzielle Auswirkung der daraus resultierenden steuerlichen Verpflichtungen zu analysieren. Diese Analyse gestaltet sich jedoch aufgrund des deutschen Vielsteuersystems häufig als herausfordernd und kompliziert. Zu betrachten sind verschiedene Steuerarten, die je nach Handlung anfallen können. Hier gibt es die Grunderwerbsteuer beim Erwerb, die Ertragsteuern und die Umsatzsteuer beim entgeltlichen Erwerb, die Erbschaft- oder Schenkungsteuer beim unentgeltlichen Erwerb, sowie die Grundsteuer als laufende Belastung beim Halten einer Immobilie.
Laut des Statistischen Bundesamtes wurden im Jahr 2022 Vermögensübertragungen in Höhe von 101,4 Milliarden Euro durch die Finanzverwaltungen veranlagt. Die festgesetzte Erbschafts- und Schenkungssteuer lag bei 11,4 Milliarden Euro, welche sich aufteilt in 8,1 Milliarden Euro Erbschaftssteuer und 3,3 Milliarden Euro Schenkungssteuer.
Immer noch liegen die Bewertungen von Immobilien, für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer, laut Bewertungsgesetz in den meisten Fällen unter den Verkehrswerten. Ziel des Gesetzgebers ist es, immer näher an die Verkehrswerte zu kommen. Durch Änderungen im Jahressteuergesetz 2022 wurden einige Punkte angepasst. Wie etwa eine Anpassung der gesetzlichen Liegenschaftszinssätze an das Marktniveau sowie eine Erhöhung der Nutzungsdauer von Ein- und Zweifamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern oder Mietwohngrundstücken von 70 auf 80 Jahre. Um diesen Wert noch näher an den Verkehrswert anzupassen, wurde außerdem zum 01.01.2023 ein Regionalfaktor eingeführt.
Inhaltsverzeichnis
I. Einleitung
II. Einführung in das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz
1 Steuerpflicht
2 Auslöser der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer
a) Erwerb von Todes wegen
b) Schenkung unter Lebenden
3 Übertragung von Immobilien
a) Allgemeines zur Bewertung
b) Vergleichswertverfahren
c) Sachwertverfahren
d) Ertragswertverfahren
III. Sachliche Steuerbefreiungen
1 Steuerbefreiung für selbst genutztes Wohneigentum (Familienheim)
a) Lebzeitige Schenkung unter Ehegatten
b) Erwerb von Todes wegen unter Ehegatten
c) Erwerb von Todes wegen durch Kinder
2 Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke
IV. Steuergestaltungsmöglichkeiten vor dem Erbfall bzw. Schenkung
1 Vorweggenommene Erbfolge
2 Nießbrauch
a) Vorbehaltsnießbrauch
b) Zuwendungsnießbrauch
3 Wohnungsrecht
4 Vermögensverwaltungsstrukturen
a) Vorteile/Positive Aspekte
b) Rechtsformwahl
c) Steuerersparnis
V. Fazit
Zielsetzung & Themen
Ziel der Arbeit ist es, Möglichkeiten der erbschaft- und schenkungssteuerlichen Optimierung bei der Übertragung von Immobilien im familiären Umfeld aufzuzeigen, um die Steuerlast nachhaltig zu minimieren.
- Analyse der gesetzlichen Grundlagen und Bewertungsverfahren für Immobilien
- Untersuchung sachlicher Steuerbefreiungen, insbesondere bei selbst genutztem Wohneigentum
- Evaluation von Gestaltungsmöglichkeiten wie der vorweggenommenen Erbfolge
- Einsatz von Nießbrauchrechten zur Belastungsminderung
- Strukturierung von Vermögen mittels Familiengesellschaften zur Steueroptimierung
Auszug aus dem Buch
Vorbehaltsnießbrauch
Eine gängige Variante im Rahmen der Vermögensnachfolge, insbesondere bei Immobilien, ist der so genannte Vorbehaltsnießbrauch. Hierbei wird die Immobilie vom Vermögensinhaber übertragen, er behält sich aber ein Nutzungsrecht an der Immobilie vor. Diese Übertragung kann sowohl unentgeltlich als auch entgeltlich bzw. teilentgeltlich erfolgen. Als teilentgeltlich gilt, wenn ein Teil der Immobilie aufgrund der zur Verfügung stehenden Freibeträge steuerfrei übertragen wird, und der Rest z.B. gegen Zahlung einer Rente. Entgeltlich oder zumindest teilentgeltlich gilt es auch dann, wenn beispielsweise eine Grundschuld oder eine Hypothek auf dem Gebäude mit vom Beschenkten übernommen wird. Wobei es hierbei auf die Übernahme der Verbindlichkeit im Außen- sowie im Innenverhältnis ankommt. Wenn im Innenverhältnis eine Absprache zur weiteren Übernahme der Zins- und Tilgungszahlen getroffen wird, wird eine voll unentgeltliche Schenkung angenommen. Die Schuldzinsen, die zwar vom Nießbraucher getragen werden, mindern auf Seite des Eigentümers trotzdem den Wert des Nießbrauchs und führen außerdem zu einem höheren Wert des Grundstücks.
Zusammenfassung der Kapitel
I. Einleitung: Die Einleitung beleuchtet die Komplexität des deutschen Steuerrechts bei Immobilienübertragungen und stellt das Ziel vor, diese steuerlich zu optimieren.
II. Einführung in das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz: Dieses Kapitel erläutert die Grundlagen der unbeschränkten und beschränkten Steuerpflicht sowie die Tatbestände von Erwerb von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden.
III. Sachliche Steuerbefreiungen: Hier werden die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung des Familienheims und die steuerliche Begünstigung von vermieteten Grundstücken detailliert dargestellt.
IV. Steuergestaltungsmöglichkeiten vor dem Erbfall bzw. Schenkung: Das Kapitel behandelt Instrumente wie die vorweggenommene Erbfolge, Nießbrauch, Wohnungsrecht und die Gründung von Familiengesellschaften zur Steuerersparnis.
V. Fazit: Das Fazit fasst zusammen, dass eine frühzeitige Planung und die Nutzung verschiedener steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten für eine erfolgreiche Vererbung im familiären Umfeld entscheidend sind.
Schlüsselwörter
Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer, Immobilien, Steueroptimierung, Familienheim, Nießbrauch, Vorweggenommene Erbfolge, Bewertung, Familiengesellschaft, Bewertungsgesetz, Steuerbefreiung, Vermögensnachfolge, Steuerersparnis
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Optimierung der Erbschafts- und Schenkungssteuer bei der Übertragung von Immobilien innerhalb einer Familie.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Zentrale Felder sind die Immobilienbewertung nach dem Bewertungsgesetz, sachliche Steuerbefreiungen und Gestaltungsmöglichkeiten wie Nießbrauch oder Familiengesellschaften.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsfrage?
Das Ziel ist es, Wege aufzuzeigen, wie durch eine gezielte steuerliche Gestaltung die Belastung bei der Immobilienübertragung minimiert und das Familienvermögen geschützt werden kann.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer fundierten Literaturanalyse einschlägiger Gesetze, Richtlinien und steuerlicher Fachliteratur.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Einführung in das ErbStG, die Darstellung von Steuerbefreiungen und die Analyse von Gestaltungsoptionen vor dem Erbfall.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer, Immobilien, Familienheim, Nießbrauch, Vorweggenommene Erbfolge und Familiengesellschaften.
Was genau ist die "Familienheimschaukel"?
Es ist ein Steuersparmodell, bei dem ein Ehegatte das Familienheim steuerfrei an den anderen verschenkt und dieses anschließend zu einem marktgerechten Kaufpreis an den Schenker zurückverkauft oder Miteigentum begründet wird.
Warum wird beim Nießbrauch ein Vervielfältiger genutzt?
Der Vervielfältiger dient zur Berechnung des Kapitalwerts des Nießbrauchs basierend auf der durchschnittlichen Lebenserwartung, um diesen Wert vom Immobilienwert für steuerliche Zwecke abzuziehen.
Welche Rolle spielt das MoPeG bei der Familiengesellschaft?
Das MoPeG (Gesetz zur Modernisierung von Personengesellschaften) führt zu einer Neuregelung der Rechtsform der GbR, insbesondere hinsichtlich der Registrierungspflicht bei Immobilienbezug.
Wie erzielen Familiengesellschaften eine Einkommensteuerersparnis?
Durch das sogenannte Familiensplitting werden Mieterträge auf Familienmitglieder (z. B. Kinder) mit niedrigeren persönlichen Steuersätzen verteilt.
- Arbeit zitieren
- Jana Virnich (Autor:in), 2023, Erbschaftssteuer- und Schenkungssteueroptimierung bei Übertragung von Immobilien im familiären Umfeld, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1395543
