Untersuchung der werttreibenden Einflussfaktoren auf Büromietpreise

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung

2 Grundlagen
2.1 Grundsätzliches zu Mietpreisen
2.1.1 Definition der Marktmiete
2.1.2 Unterscheidung von Nominalmiete und Effektivmiete
2.1.3 Bildung von Mietpreisen
2.1.3.1 Marktorientierte Mietpreisbildung
2.1.3.2 Kostenorientierte Mietpreisbildung
2.2 Grundlagen zum Grundstückswert und zur Grundstücksnutzung
2.2.1 Grundstücksmarkt
2.2.2 „Bid-Rent-Kurven“
2.2.3 Modell der klassischen monozentrischen Stadt
2.2.3.1 Auswirkungen des Bevölkerungswachstums auf die monozentrische Stadt
2.2.3.2 Auswirkungen einer Verringerung der Transportkosten auf die monozentrische Stadt
2.2.3.3 Auswirkungen einer Erhöhung des Haushaltseinkommens auf die monozentrische Stadt
2.3 Zusammenspiel der Märkte in der Immobilienbranche und deren Einfluss auf den Mietpreis
2.3.1 Das Immobiliensystem – ein Exkurs
2.3.2 Vier-Quadranten-Modell
2.3.3 Anpassungsprozess im Vier-Quadranten-Modell am Beispiel einer Nachfragesteigerung

3 Prinzipielle Einflussfaktoren auf Büromietpreise
3.1 Physische Voraussetzungen
3.2 Lage
3.3 Vertragliche Gestaltung
3.4 Makroökonomische Einflussfaktoren auf die Nachfrage
3.4.1 Bruttosozialprodukt
3.4.2 Arbeitslosenquote
3.4.3 Zinshöhe
3.4.4 Inflation
3.4.5 Aktienmärkte

4 Empirische Studien zu hedonischen Preismodellen für Büromieten
4.1 Empirische Studien im nordamerikanischen Raum
4.2 Empirische Studien außerhalb von Nordamerika
4.3 Kritische Würdigung und Zusammenfassung der empirischen Studien

5 Erkenntnisse aus der Befragung von Branchenexperten

6 Zusammenfassung und Ausblick

1 Einleitung

„Rent, considered as the price paid for the use of land, is naturally the highest which the tenant can afford to pay in the actual circumstances of the land.”

Adam Smith – The Wealth of Nations, 1776.^[1]

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

In der heutigen Zeit sind die erzielbaren Mieten für Büroflächen, zumindest für die wichtigsten Büromärkte, sowohl in Deutschland als auch im Ausland ohne viel Aufwand zu ermitteln. Meistens reicht dafür schon ein Blick in den Immobilienteil einer Zeitung oder der Besuch der Internetseite von Dienstleistungsunternehmen der Immobilienbranche, die eine eigene Marktforschungsabteilung betreiben. Detaillierte Beschreibungen der lokalen Märkte bis hin zur Benennung der Höhe der Mieten in einzelnen Teilmärkten oder sogar einzelnen Straßenzügen und zu den zu erwartenden Entwicklungen lassen sich den regelmäßigen Berichten renommierter Immobilienmakler und Immobilienberatungsfirmen entnehmen.^[2] Nähere Informationen über die Zusammensetzung der einzelnen Mieten vermitteln diese Berichte jedoch nur selten.^[3]

Das Wissen über die Zusammensetzung von Büromieten und der wichtigsten Einflussfaktoren kann von entscheidender Bedeutung für viele Teilnehmer am Immobilienmarkt sein. Die Identifizierung der Einflussfaktoren auf Büromietpreise kann auch für Projektentwickler von Nutzen sein. Durch die Kenntnis der Mietstruktur können sie auf zukünftige Entwicklungen reagieren und Investitionsrechnungen durchführen, um zu überprüfen, ob die Kosten für ein bestimmtes Zusatzmerkmal durch die potentiell höheren Mieten gedeckt werden. Immobilienmakler können den Interessenten für Büroflächen eine detaillierte Aufschlüsselung der Miete und der Leistungen für einzelne Büroflächen anbieten. Stadtplaner können mit diesem Wissen die Schaffung und den Ausbau von Bürovierteln anregen und steuern.

Die Erkenntnis über diese Wichtigkeit ist nicht neu und führte seit Ende der siebziger Jahre zu einer Reihe von statistischen Untersuchungen. Die Studien hatten das Ziel, die wichtigsten Faktoren bei der Bildung der Büromieten zu identifizieren und spezielle Thesen zu überprüfen. Durch sie konnten bereits viele Faktoren ermittelt werden. Die meisten dieser Arbeiten bezogen sich indessen - lokal begrenzt - jeweils auf einen einzigen Markt und benutzten nicht einheitliche statistische Methoden.^[4] Dies führt teilweise dazu, dass einige Ergebnisse widersprüchlich erscheinen, was der Transparenz hinsichtlich der für die Zusammensetzung der Büromieten maßgeblichen Faktoren abträglich ist.

In diesem Zusammenhang ist es das Ziel der vorliegenden Arbeit, durch einen ganzheitlichen Ansatz einen Überblick der bisherigen Erkenntnisse zu der vorgestellten Thematik zu geben, die wichtigsten Einflussfaktoren auf Büromietpreise zu erarbeiten und darüber hinaus das Verständnis für die Einflussfaktoren von Büromieten zu erweitern.

1.2 Gang der Untersuchung

Der Schwerpunkt dieser Arbeit liegt in der Identifikation der wichtigsten Einflussfaktoren auf die Mietpreise für Büroflächen. Hierzu werden Erkenntnisse aus Wissenschaft und Praxis dargestellt, miteinander verglichen und die Resultate abstrahierend zusammengefasst. Nachdem die Grundlagen für ein besseres Verständnis gelegt und Modelle aus der immobilienwirtschaftlichen Lehre vorgestellt wurden, die bereits erste Tendenzen für Mietpreise aufzeigen können, werden zunächst prinzipielle Einflussfaktoren auf Büromietpreise diskutiert. Anschließend werden aus diesem Blickwinkel her die Ergebnisse ausgewählter empirischer Studien vorgestellt und kritisch gewürdigt. Aus einer dritten Sichtweise heraus werden abschließend die Ergebnisse aus den Interviews mit Branchenexperten zu den Einflussfaktoren analysiert.

Im Grundlagenteil umreißt Kapitel 2.1 zunächst Grundsätzliches zu Mietpreisen. Kapitel 2.2 stellt ein Modell aus der immobilienwirtschaftlichen Lehre zur Erklärung von Grundstücksnutzungen und Grundstückswerten vor und erklärt an ausgewählten Beispielen die Auswirkungen einzelner Veränderungen in dem Modell. In Kapitel 2.3 wird als ein anerkanntes Modell zur Erklärung von Marktgleichgewichten und Anpassungsprozessen das Vier-Quadranten-Modell vorgestellt. Auswirkungen verschiedener exogener Schocks lassen sich mit diesem Modell nachvollziehen. Darunter fallen auch die Auswirkungen auf die Höhe der Mieten, weshalb in diesem Kapitel am Beispiel einer Nachfragesteigerung ein Anpassungsprozess beschrieben wird.

Im dritten Kapitel werden die prinzipiellen Einflussfaktoren auf Büromietpreise diskutiert. An Hand der bestehenden Fachliteratur zu diesem Thema und an Hand von grundsätzlichen Überlegungen lassen sich die Einflussfaktoren in vier Kategorien einteilen.

Aus der großen Zahl empirischer Untersuchungen zu den Einflussfaktoren gibt Kapitel 4 einen Überblick über die Erkenntnisse dieser Studien. Unterschieden nach Studien im nordamerikanischen und Studien im nicht-nordamerikanischen Raum, werden die Ergebnisse beschrieben, zusammengefasst und kritisch gewürdigt. In Kapitel 5 werden die Erkenntnisse aus den Befragungen von Branchenexperten vorgestellt. Bei den Interviews wurden die auf die Höhe der Büromieten Einfluss nehmenden Faktoren aus der Sicht der Praxis erörtert.

Das abschließende Kapitel 6 fasst die Ergebnisse der Arbeit zusammen und wagt einen Ausblick auf die Bedeutung der Erkenntnisse für die Teilnehmer am Markt für Büroimmobilien und auf mögliche zukünftige Entwicklungen.

2 Grundlagen

2.1 Grundsätzliches zu Mietpreisen

2.1.1 Definition der Marktmiete

In einem Markt bewegen sich die erzielbaren Mieten, als die wahrscheinlich wichtigste Variable im Immobilienmarkt,^[5] in der Regel in einem Korridor um die Marktmiete. Nach einer in der Immobilienbranche akzeptierten Definition der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ist unter dem Begriff Marktmiete zu verstehen:

„The estimated amount for which a property, or space within a property, should lease (let) on the date of valuation between a willing lessor and a willing lessee on appropriate lease terms in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had acted knowledgeably, prudently and without compulsion.”^[6]

Diese Definition hebt hervor, dass die Marktmieten unabhängig von unnatürlichen Einflüssen, wie etwa außergewöhnlichen Verhandlungsmethoden, Marktbeherrschung oder Insider-Geschäften, gebildet werden. Auf dieser Grundlage basieren alle in den späteren Kapiteln vorgestellten Untersuchungen zu den Büromietpreisen. Diese Definition liegt auch der vorliegenden Untersuchung zugrunde.

2.1.2 Unterscheidung von Nominalmiete und Effektivmiete

Bei Büromietpreisen sind Nominalmieten und Effektivmieten auseinanderzuhalten. Beide Formen müssen präzise unterschieden werden, um Ungenauigkeiten und Missverständnisse in der Betrachtung zu vermeiden.

Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) definiert Nominalmiete und Effektivmiete wie folgt:^[7]

Nominalmiete: „Die Nominalmiete ist die im Vertrag ausgewiesene Anfangsmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern.“

Effektivmiete: „Die Effektivmiete berücksichtigt mietfreie Zeiten, besondere Anpassungsklauseln, geldwerte Nebenleistungen, Staffelmietvereinbarungen und sonstige Arrangements (Incentives). Zur Ermittlung der Effektivmiete wird der Barwert der eingeräumten Incentives bis zur ersten Kündigungsmöglichkeit (einschließlich Optionen) auf die vertragliche Nominalmiete angerechnet.“

Mit Hilfe von Nachlässen, mietfreien Zeiträumen und anderen Konzessionen versuchen Makler und Vermieter, die Büroflächen unter einer höheren Nominalmiete im Vertrag zu vermieten.^[8] Während die Nominalmieten im zeitlichen Verlauf keine Veränderung aufweisen, können die Effektivmieten signifikant von deren Höhe abweichen. Hierdurch entsteht ein verzerrtes Bild von der Realität. Der Markt verliert somit an Transparenz, da die angesprochenen „Incentives“^[9] und Konzessionen in den seltensten Fällen zu ermitteln sind und meistens von den Vertragsparteien nicht offengelegt werden.

2.1.3 Bildung von Mietpreisen

Bei der Bildung von Mietpreisen für Büroflächen kommen generell zwei Vorgehensweisen in Frage: Entweder orientiert sich die Höhe der Mieten an der aktuellen Marktsituation oder aber an den zu deckenden Kosten des Anbieters. Diese beiden Ansätze stellen die Grenzen jener Spanne dar, innerhalb der die Höhe der Miete festgesetzt werden kann.^[10]

2.1.3.1 Marktorientierte Mietpreisbildung

Im Gegensatz zur kostenorientierten Mietpreisfindung ist es die Maxime des marktorientierten Verfahrens, die Preisobergrenze zu ermitteln, zu dem eine Immobilie vermietet werden kann. Die Gegebenheiten des Marktes sind also die Haupteinflussfaktoren für die Höhe der Miete. Durch Rückrechnung wird überprüft, ob zu einem solchen Preis die Büroflächen ohne Verlust vermietet werden können.^[11] Die Ermittlung der Preisobergrenze kann dabei entweder wettbewerbs- oder abnehmerorientiert erfolgen.

Obwohl Immobilienmärkte nicht perfekte Märkte sind, können Büroflächen bis zu einem gewissen Grad als substituierbare Güter angesehen werden. Die Ermittlung der Mietpreise richtet sich daher nach den Preisen vergleichbarer Büroflächen der Konkurrenz. In der Realität ist dieses Verfahren jedoch nur eingeschränkt praktikabel und eher als Orientierungshilfe zu sehen, da die Effektivmieten aus bereits genannten Gründen selten mit den Mietpreisforderungen bzw. mit den Nominalmieten übereinstimmen und somit weitestgehend intransparent sind.^[12]

Bei dem abnehmerorientierten Verfahren wird ebenfalls die Preisobergrenze ermittelt, zu der eine Bürofläche vermietet werden kann. Jedoch steht hierbei die Bereitschaft eines potentiellen Mieters, einen bestimmten Mietpreis zu bezahlen, im Mittelpunkt. Zentrale Bedeutung kommt der Beantwortung der Frage zu, welche Werteinschätzungen die Mieter bezüglich der Leistungen und der Qualität der Flächen haben und wie genau sich diese Präferenzen auf die Höhe der Miete auswirken. Diese Bereitschaft zu ermitteln, ist jedoch insbesondere in Bezug auf die heterogene Mieterstruktur schwierig. Üblich ist die Ermittlung in Anlehnung an die Mietforderungen der Konkurrenz mit den bereits bekannten Einschränkungen. Eine weitere Möglichkeit, dieses Problem zu lösen, ist die direkte Befragung potentieller Mieter durch Preistests.^[13] Ein weiterer Aspekt beim abnehmerorientierten Verfahren ist die Untersuchung der Mietpreiselastizität der Nachfrage. Hierbei wird versucht zu ermitteln, inwiefern sich die Nachfrage nach Büroflächen prozentual verändert bei einer prozentualen Veränderung des Mietpreises. Auch bei dieser Methode besteht wieder das Problem der quantitativen Ermittlung. Jedoch wird bei rational handelnden Mietern nur soviel Bürofläche als Produktionsfaktor nachgefragt, wie sie gebraucht wird. Daher ist die Nachfrage der Theorie nach äußerst unelastisch.^[14]

2.1.3.2 Kostenorientierte Mietpreisbildung

Gegenstand der kostenorientierten Mietpreisfindung ist die Ermittlung der Preisuntergrenze, zu der die zu vermietenden Büroflächen vermietet werden können. Die wichtigsten Kostentreiber sind in der Regel die Grundstücks- und Baukosten. Vertriebskosten, Marketingkosten, Finanzierungskosten und weitere interne Kosten erhöhen die Preisuntergrenze noch erheblich. Quelle dieser einzuholenden Informationen über dieKosten ist die interne Kostenrechnung.^[15]

Die am meisten verbreitete Methode der kostenorientierten Preisermittlung ist die Zuschlagskalkulation, auch Cost-Plus-Methode genannt. Hierbei wird den mittels Teilkosten- bzw. Vollkostenrechung ermittelten Kosten ein Gewinnzuschlag hinzugerechnet, um auf diese Weise einen kostendeckenden und zugleich gewinnbringenden Preis zu errechnen.^[16] Der Gewinnaufschlag ist variabel und orientiert sich an den Charakteristika der Immobilie, den Marktbeschaffenheiten und an der Risikoneigung sowie der Erfahrung des Entscheidungsträgers.^[17] Die Heterogenität von Immobilien erschwert die einheitliche Preisermittlung und erfordert eine individuelle Auseinandersetzung mit den Kosten und Gegebenheiten der einzelnen Immobilie. Das Verfahren der Zuschlagskalkulation stellt in diesem Zusammenhang daher nicht zuletzt auch durch die einfache Handhabung ein besonders geeignetes Instrument für die Ermittlung von Verkaufspreisen und Mieten dar. Zwar wird das Verhalten der Nachfrager nicht berücksichtigt, jedoch soll das Verfahren lediglich die Mindestgrenze der Preisfindung bestimmen.^[18]

Stellt sich heraus, dass die Marktmiete unterhalb der errechneten Mindestmiete liegt oder letztere realistisch nicht erzielbar ist, so ist von der Investition bzw. dem Bauvorhaben (sofern möglich) abzusehen. Ist die Immobilie bereits errichtet, müssen alternative Strategien zur gewinnbringenden Vermietung oder zum Verkauf entwickelt werden. Bei der Festsetzung des Preises ist ein Abgleich mit der am Markt erzielbaren Obergrenze daher unverzichtbar, da diese letztlich durch die Nutzer bestimmt wird.^[19]

2.2 Grundlagen zum Grundstückswert und zur Grundstücksnutzung

2.2.1 Grundstücksmarkt

Zu jeder Immobilie gehört zwangsläufig auch ein mit ihr fest verbundenes Grundstück. Da sich die Preise für Grundstücke auch auf die Immobilienpreise und Miethöhen niederschlagen, ist es sinnvoll, einige Besonderheiten des Grundstückmarkts genauer zu betrachten.

Als Produktionsfaktor oder auch notwendiger Input benötigt, begründet ein Grundstück seinen Wert auf einer abgeleiteten Nachfrage. Abgeleitet ist die Nachfrage deshalb, weil die Nutzer nicht den Wert des Grundstücks oder des Bodens selbst schätzen, sondern weil das Grundstück notwendig ist, um bestimmte Dinge herzustellen, die Konsum- oder Produktionswert haben.^[20] Im städtischen Umfeld sind Grundstücke notwendig, um Gebäude zu errichten, die wiederum für die Produktion der meisten Güter oder die Bereitstellung von Dienstleistungen unabdingbar sind. Ein herausragendes Wertmerkmal für jedes Grundstück stellt seine Lage dar. Es ist die relative Lage zu anderen attraktiven Orten entscheidend. Was diese Attraktivität ausmacht, ist individuell unterschiedlich und schlägt sich nicht überall in gleicher Weise auf die Höhe der Mieten nieder.^[21] Zwei grundlegende Theorien über die relative Lage innerhalb einer simplifizierten Stadt und deren Auswirkung auf die Höhe der Mieten werden in den zwei folgenden Teilkapiteln^[22] vorgestellt.

Bestimmte Lagen in einer Stadt weisen nicht nur eine gute Erschließung zu wichtigen Märkten auf, sondern sind für die Nutzer auch durch eine vorteilhafte Mischung aus externen Vorzügen und Kosten interessant. Zentrale Lagen bieten in der Regel Vorteile für Finanzunternehmen und durch die Agglomeration von Unternehmen und Kunden für die meisten Geschäfte im Einzelhandel. Gleichzeitig haben zentrale Lagen jedoch auch bemerkbare Nachteile, wie etwa ein erhöhtes Stauvorkommen im Verkehr und Parkplatzprobleme.^[23] Räumliche Unterschiede innerhalb einer Stadt bei den resultierenden Fahrtzeiten zum Arbeitsplatz oder etwa der Höhe der Löhne können bereits die Standortwahl begründen, sofern diese Faktoren für die Entscheider besonders wichtig sind.^[24]

Wie auch aus der Abbildung 1 hervorgeht, nimmt mit zunehmender Entfernung vom Zentrum einer Stadt^[25] die Dichte der Bevölkerung und somit die „Kontaktintensität“ (Anzahl der Kontakte pro Flächeneinheit pro Zeiteinheit) stetig ab. Die Kontaktintensität ist es, die in diesem Modell für alle Nutzer von entscheidender Bedeutung ist, da der Kontakt zu Kunden und Geschäftspartnern für die unternehmerische Tätigkeit unverzichtbar ist.^[26] Die Kosten, diese Kontakte von Angesicht zu Angesicht durchzuführen, sind niedriger im Zentrum oder dessen unmittelbarer Umgebung einer Stadt.^[27] Daher werden in diesem Modell alle Büronutzer so nah wie möglich im Zentrum der Stadt Büroflächen anmieten, um die Transportkosten^[28] für die Angestellten und den Kundenkontakt optimal zu gestalten.

Nun bestehen in der Wertschätzung dieser zentralen Lage zwischen den verschiedenen Nutzungsarten erhebliche Unterschiede. Beispielsweise wird ein Industriebetrieb eine zentrale Lage in der Regel begrüßen, jedoch auf Grund höherer Transportkosten weniger an Miete zu zahlen bereit sein als ein Bürounternehmen.^[29] Alle kommerziellen Nutzer müssen ihre Produktionsentscheidungen hinsichtlich des Flächenbedarfs auf ähnliche Weise optimieren. Hieraus entstehen die individuellen Nachfragefunktionen für den Flächenbedarf, welche die Bereitschaft, wie viel Miete für welche Lage zu zahlen, ausdrücken.^[30] Diese Nachfragefunktionen verändern sich je nach Nutzern und Nutzungsaktivität. Ein bekanntes Konzept zur Verdeutlichung der räumlichen Nachfragefunktionen ist das Modell der „Bid-Rent“-Kurven.

2.2.2 „Bid-Rent-Kurven“

Jeder Nutzer bildet eine Vielzahl von Bid-Rent-Kurven, die jeweils für eine Stufe der Profitabilität bzw. der Nutzbarkeit stehen.^[31] Je höher die Bid-Rent-Kurve liegt, desto geringer ist die verbleibende Profitabilität des Nutzers, da mehr Ressourcen für die Miete aufgewendet werden müssen.^[32] Abbildung 2 zeigt unterschiedlich hohe Bid-Rent-Kurven für ein Unternehmen im Finanzsektor (A1-A3) und für ein Unternehmen im Einzelhandel (B1-B3). Der Nutzer A zeigt wesentlich stärkere Präferenzen für eine zentrale Lage als Nutzer B, für den eine Lage weiter außerhalb wenig Veränderungen zu bringen scheint. Die bereits angesprochenen Agglomerationsvorteile sind stärker ausgeprägt für Finanzunternehmen als für Einzelhandelsunternehmen.^[33]

Durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage werden in einem Mietermarkt, also einem Markt, der durch eine Vielzahl von Anbietern und somit durch eine einseitige Verhandlungsmacht der Mieter geprägt ist, die Mietpreise durch den Konkurrenzdruck gedrückt, so dass die Bid-Rent-Kurven im unteren Mietbereich Verwendung finden. Ist der Markt durch eine Verhandlungsstärke der Anbieter bestimmt, so sind die Bid-Rent-Kurven im oberen Bereich mit hoher Wahrscheinlichkeit ausschlaggebend. Letztendlich werden sich die Bid-Rent-Kurven in einem Markt, der sich im Gleichgewicht befindet, auf einem Level vereinen oder zumindest in einem engen Korridor bewegen. Die Nutzungsart mit der jeweils höchsten Bid-Rent-Kurve setzt sich am Markt durch und prägt die Mieterstruktur in der jeweiligen Lage. Dieser Vorgang wird in Abbildung 3 verdeutlicht^[34]. Drei Nutzungsarten mit unterschiedlicher Produktivität und Sensibilität bezüglich der Transportkosten konkurrieren um die Mietflächen innerhalb der Stadt. Nutzer A (beispielsweise eine internationale Unternehmensberatung) ist von einer zentralen Lage abhängig und kann aus dieser die größte Produktivität erzielen. Daher kann Nutzer A höhere Mieten bezahlen als die zwei anderen Nutzer B und C. Diese Dominanz nimmt mit zunehmender Distanz zum Zentrum jedoch stark ab. Ab der Entfernung D1 ist Nutzer B (beispielsweise eine lokale Bank) in der Lage, höhere Mieten als A zu zahlen. Die Bid-Rent-Kurve von B verläuft flacher als die Kurve von A, wodurch die Überlegenheit erst in größerer Distanz zum Zentrum eintritt. Ab der Entfernung D2 kann schließlich Nutzer C (beispielsweise ein Verwaltungsbüro eines lokalen Industriebetriebs) die höchsten Mieten zahlen oder er ist der einzige Nutzer, der überhaupt noch Miete zahlt. Mittels der höchsten Bid-Rent-Kurven an jeder Lokalität innerhalb einer Stadt werden somit die höchstmöglichen Mieten erzielt. Diejenigen Nutzungsarten, die diese dominanten Bid-Rent-Kurven erzeugen, repräsentieren die beste Nutzung an diesem Ort – „the Highest and Best Use“ (HBU). Durch die besten Nutzungen werden nicht nur die Einkünfte der Grundstücke bzw. der Mietflächen maximiert, sondern auch die Transportkosten der gesamten Gesellschaft so gering wie möglich gehalten.^[35]

Die Theorien der Bid-Rent-Kurven und der besten Nutzung HBU können in einem gewissen Maße und unter einschränkenden Vereinfachungen erklären, wo Büronutzer ihren Standort wählen und weshalb in zentralen Lagen die Mieten höher sind als in dezentralen Lagen.^[36]

2.2.3 Modell der klassischen monozentrischen Stadt

Die zuvor vorgestellten ökonomischen Grundsätze und Konzepte hinsichtlich des Grundstückwerts und der Nutzung wurden in einem sehr einfach gestalteten und eleganten Modell zusammengefasst, das in der Literatur unter dem Namen „monocentric city“ bekannt ist und hier in leicht modifizierter Form vorgestellt wird. Obwohl dieses Modell die komplexe Realität der modernen Städte in hohem Maße simplifiziert, umfasst es noch genug von der wesentlichen Thematik, um nützliche und hilfreiche Einblicke in Abläufe im Markt zu gewähren.^[37]

Im Modell der monozentrischen Stadt existiert nur ein einziges Stadtzentrum in der gesamten Stadtregion, das sich in der geographischen Mitte der Stadt befindet. Das Stadtgebiet erstreckt sich über eine Kreisfläche mit einem bestimmten Radius um das Zentrum der Stadt. Alle Nutzungsarten haben ihren wirtschaftlichen Schwerpunkt in diesem Zentrum.^[38] Zu diesem müssen alle Haushalte jeden Tag pendeln, um die Güter zu produzieren, mit denen sie das Einkommen erzielen, welches für die Bestreitung der Wohnmieten und andere Konsumzwecke aufgewendet werden muss. Unter den weiteren Konsum fallen die Transportkosten für die tägliche Fahrt ins Zentrum. Diese Transportkosten sind eine Funktion in Abhängigkeit der Entfernung des Hauses zu dem Stadtzentrum.^[39]

Abbildung 4^[40] veranschaulicht das Modell in Form eines Querschnitts der Mieten von einer Perspektive aus, die sich im unbebauten Hinterland am Rande der Stadt befindet. Zu sehen sind zunächst das Stadtzentrum in der unteren Mitte der Abbildung und die Stadtgrenzen bei der Entfernung B. Jenseits dieser Stadtgrenze gibt es keine bebauten Grundstücke. Darüber hinaus ist die Zusammensetzung der Miethöhe für jede beliebige Entfernung vom Stadtzentrum zu erkennen. Die Mieten bestehen aus drei Komponenten: Der landwirtschaftlichen Miete (A), der kostendeckenden Miete (C) und der Miete für die Lage (L). Die landwirtschaftliche Miete ist derjenige Betrag, den ein Landwirt durch seine übliche Bewirtschaftung auf dem Grundstück erzielt. Diese Miete ist überall gleich hoch und kann als eine Art von Opportunitätskosten verstanden werden, sobald das Grundstück nicht mehr bewirtschaftet wird.^[41] Die kostendeckende Miete umfasst in erster Linie die für die Immobilie angefallenen Konstruktionskosten und die Opportunitätskosten des in ihr gebundenen Kapitals.^[42] Sie deckt jedoch auch die laufenden Kosten und eine Mindestrendite für den Besitzer der Immobilie ab. Auch diese Komponente der Miete ist innerhalb der Stadt überall gleich hoch. Es verbleibt die Miete für die Lage. Wie in der Abbildung 4 zu erkennen ist, hat diese Miete im Stadtzentrum ihr höchstes Niveau und fällt stetig zum Stadtrand hin ab, bis sie an der Stadtgrenze selbst Null ist. Dies ist findet seinen Grund darin, dass die Nutzer in zentraleren Lagen weniger Transportkosten haben, so dass sie in der Lage sind, bei gleichem Lebensstandard höhere Mieten zu zahlen. Im Gleichgewichtszustand steigt die Miete für die Lage zum Zentrum hin in exakt dem gleichen Maße wie die Transportkosten sinken. Wie in Abbildung 5 deutlich zu erkennen ist, ist die Summe der beiden Komponenten in dieser Situation überall gleich.^[43] Dass dies so sein muss, bestätigt folgende Überlegung: Würden die Mieten in geringerem Maße steigen, als die Transportkosten abnehmen, so würden alle Nutzer die zentrale Lage vorziehen, da hier weniger Einkommen aufgewendet werden muss als in einer dezentralen Lage. Die Folge wäre, dass alle Nutzer versuchen würden, so nah wie möglich zum Zentrum zu ziehen. Die starke Nachfrage treibt die Mietpreise nach oben.^[44] Dies geschieht so lange, bis das in Abbildung 5 gezeigte Verhältnis wieder erreicht ist und die Nutzer wieder indifferent bezüglich der Lage sind.

Nachdem das Modell im Zustand des Gleichgewichts beschrieben wurde, werden im Folgenden die Auswirkungen von Veränderungen unterschiedlicher Einflussgrößen auf die Mieten dargestellt.

2.2.3.1 Auswirkungen des Bevölkerungswachstums auf die monozentrische Stadt

Geht man von einer konstanten Bevölkerungsdichte aus, so muss bei einem Wachstum der Bevölkerung zwangsläufig die besiedelte Fläche und somit der Radius der Stadt zunehmen. Die Stadtgrenze verschiebt sich weiter in Richtung Hinterland. Wiederum gilt, dass an der Stadtgrenze die Miete für die Lage gleich Null ist. Da jedoch nun höhere Kosten für den Transport in das Stadtzentrum anfallen, steigen im gesamten Stadtgebiet die Mieten, weil sonst, wie schon erklärt, ein Ungleichgewicht auftreten würde.^[45] Wenn sich der Radius des Stadtgebiets um X Kilometer vergrößert, zahlt jeder Nutzer die Miete, die derjenige Nutzer zuvor gezahlt hat, der sich X Kilometer näher am Stadtzentrum befindet. Abbildung 6 zeigt diese Veränderung graphisch diesen Vorgang.^[46] Kurz gesagt haben größere Städte ceteris paribus also höhere Mieten.

Ist die Konstante nicht mehr die Bevölkerungsdichte, sondern die Fläche, so muss sich bei einem Wachstum der Bevölkerung entsprechend deren Dichte erhöhen. Auch diese Konsequenz führt zu höheren Mieten. Der Grund hierfür hat sich jedoch geändert. Wie bereits beschrieben, müssen im Gleichgewicht die Mieten im gleichen Maße steigen wie die Transportkosten sinken. Letztere bleiben pro Person gleich. Da nun aber mehr Nutzer pro Flächeneinheit leben, sind die Transportkosten pro Flächeneinheit jedoch gestiegen.^[47] Dies hat zur Folge, dass die Spitzenmieten im Zentrum gestiegen sind, während die Mieten am Stadtrand unverändert bleiben.^[48]

2.2.3.2 Auswirkungen einer Verringerung der Transportkosten auf die monozentrische Stadt

Technische Innovationen im 20. und 21. Jahrhundert und Verbesserungen der Infrastruktur haben dazu geführt, dass die Transportkosten wesentlich gesenkt werden konnten. Dieser Trend wird sich in der Zukunft fortsetzen und zu weiteren Reduktionen der Transportkosten beitragen.^[49] Wie bereits bekannt ist, bewirkt ein Rückgang der Transportkosten pro Person, dass die zu beobachtende Mietsteigerung zum Zentrum hin geringer ausfällt als vor diesem Rückgang. Hieraus können zwei Konsequenzen entstehen, die sich gegenseitig nicht ausschließen und auch vermischt auftreten können. Im ersten Szenario entscheiden sich die Nutzer dazu, von den gesparten Kosten mehr Grundstücke zu nutzen. Dies hat eine Verringerung der Bevölkerungsdichte mit anschließender Senkung der Mieten im Zentrum zur Folge. Die Mieten am Stadtrand steigen durch die dortige erhöhte Nachfrage an.^[50] Im zweiten Szenario entscheiden sich die Nutzer dazu, die Dichte beizubehalten und keine weiteren Grundstücke zu nutzen. Mit Ausnahme des Stadtrands werden dadurch in der gesamten Stadt die Mieten sinken, am stärksten im Zentrum.^[51] Die Gründe hierfür sind bekannt.

2.2.3.3 Auswirkungen einer Erhöhung des Haushaltseinkommens auf die monozentrische Stadt

Der Effekt von einem höheren Einkommen der Haushalte ist relativ schwer zu identifizieren, da die Nutzer ihr zusätzliches Einkommen auf verschiedenste Weise ausgeben können und darüber hinaus das Einkommenswachstum Sekundäreffekte auf die Transportkosten haben kann. Normalerweise ist zu erwarten, dass die Nutzer zumindest einen Teil ihres Einkommens dazu aufwenden, mehr Grundstücke zu nutzen und somit die Bevölkerungsdichte zu verringern. Dies hätte wiederum eine Senkung der Mieten im Zentrum zur Folge, wie auch in Abbildung 9 gezeigt wird.^[52]

Zu einem gewissen Maße jedoch wird die Mietsenkung aufgehoben durch den indirekten Effekt, den höhere Einkommen auf Transportkosten pro Person haben. Ein höheres Einkommen bedeutet höhere Opportunitätskosten für die Nutzer. Zusätzlich müssen diese nun längere Pendlerzeiten in Kauf nehmen. Die Transportkosten steigen somit und begründen Sickerverluste, die dem primären Effekt der Einkommenssteigerung entgegenwirken.^[53]

2.3 Zusammenspiel der Märkte in der Immobilienbranche und deren Einfluss auf den Mietpreis

2.3.1 Das Immobiliensystem – ein Exkurs

Zum besseren Verständnis des Vier-Quadranten-Modells werden an dieser Stelle zunächst wichtige Komponenten des Modells an Hand des Immobiliensystems erläutert. Das Immobiliensystem^[54] ist das Gefüge von drei wesentlichen Märkten im Bereich der Immobilienwirtschaft, nämlich dem Raummarkt (Space Market), dem Anlagemarkt (Asset Market) und dem Raumentwicklungsmarkt^[55] (Development Industry). Der Raummarkt bildet sich aus dem Raumangebot, vertreten durch die Vermieter, und der Raumnachfrage, vertreten durch die Mieter. Das Verhältnis von momentanem Raumangebot und Nutzungsnachfrage bestimmt die Höhe des Mietpreises zu diesem Zeitpunkt sowie den Grad der Belegung der Immobilien auf dem Markt. Als wichtigste Komponenten der Nachfrage agieren die nationale und die lokale Wirtschaft, die den Bedarf an bestimmten Mengen von verschiedenen Mietflächen als eine Funktion der Kosten (Mieten) bestimmen. Die Menge des Raumangebots resultiert aus den vergangenen und derzeitigen Aktivitäten des Projektentwicklungssektors.^[56]

Im Anlagenmarkt werden die derzeitigen Kapitalströme der Immobilien durch den Raummarkt begründet. Zusammen mit den von Investoren geforderten Mietmultiplikatoren, die sich aus deren Einschätzung für die Zukunft der jeweiligen Raummärkte und der Auffassung hinsichtlich der Risiko-Rendite-Struktur des Immobilieninvestments im Vergleich zu anderen Investments ergeben, errechnen sich die derzeitigen Marktwerte der Immobilien auf dem Anlagenmarkt.^[57] Diejenigen Investoren, die Immobilien als einzelne Objekte oder als abstrakte Anlageklasse kaufen wollen, bilden die Nachfrageseite im Anlagenmarkt. Die Eigentümer, die ihre Immobilien auf dem Anlagenmarkt veräußern möchten, bestimmen die Angebotsseite. Beide Seiten operieren gleichzeitig auf den Kapitalmärkten, die wiederum andere Anlage- und Finanzmärkte umfassen. Die aus dem Anlagemarkt resultierenden Werte sind der Schlüsselreiz für die Bauaktivität.

Innerhalb des Projektentwicklungsmarkts vollzieht sich nun ein Vergleich zwischen den Projektentwicklungskosten (inklusive aller Baukosten, der Grundstückskosten und eines notwendigen Gewinnaufschlags für den Entwickler) und den aktuellen Immobilienwerten.^[58] Übersteigen die Werte die voraussichtlichen Kosten, so werden neue Projekte gestartet, wodurch mehr Flächen dem bisherigen Angebot an Flächen auf dem Raummarkt hinzugefügt werden. Das neue Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Raummarkt verändert das Ausmaß der Belegung und die erzielbaren Mieten. Von hier an wiederholt sich dieser Prozess stetig und führt zu Anpassungsprozessen sowie Dämpfungseffekten.^[59]

2.3.2 Vier-Quadranten-Modell

Das von DIPASQUALE und WHEATON entwickelte Modell stellt weitestgehend eine graphische Umsetzung des oben beschriebenen Immobiliensystems dar, mit dem sich grundlegende Analysen zu den Anpassungsprozessen durchführen lassen. Wie der Name bereits vermuten lässt, stützt sich das Modell auf einen Graphen mit vier Quadranten.^[60] Die beiden Quadranten auf der rechten Seite, mathematisch gesprochen der I. und IV. Quadrant, repräsentieren den Raummarkt für die Nutzung von Flächen, während die beiden linken Quadranten, der II. und der III. Quadrant, für den Anlagenmarkt stehen. Mieten werden auf kurze Sicht im I. Quadranten bestimmt. Dieser ist durch die Ordinate „Miete“ (pro Raumeinheit) und die Abszisse „Bestand an Raum“ (ebenfalls als Raumeinheit bemessen) definiert. Durch diese beiden Variablen wird die Nachfrage nach Mietraum bestimmt, die mit negativer Steigung in etwa transversal zur Ursprungsgeraden verläuft. Im Gleichgewichtszustand entspricht die Nachfrage dem Bestand an Raum. Letzteren als zunächst fix vorausgesetzt, muss die Miete ermittelt werden, damit die Nachfrage exakt gleich dem Angebot ist. Dies geschieht, indem man auf einem Punkt auf der Abszisse das Lot nach oben fällt und, bei der Nachfragegeraden angekommen, horizontal in Richtung Ordinate fortfährt. In diesem Zusammenhang ist die Nachfrage eine Funktion in Abhängigkeit der Mieten und der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.^[61]

[...]

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^[1] SMITH (1776), S. 166.

^[2] Siehe ATISREAL (2005), S. 4-64 ff; AENGEVELT (2005), S. 6-45 ff.

^[3] Vgl. HENNEBERRY (1999), S. 1439; WHEATON/TORTO (1988), S. 430.

^[4] Vgl. MUNDY/KILPATRICK (2000), S. 40.

^[5] Vgl. HENDERSHOTT/MACGREGOR/TSE (2001), S. 2.

^[6] Royal Institution of Chartered Surveyors (2004), Kapitel 3.4 Market Rent.

^[7] Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (2004), S. 7.

^[8] Die Gestaltungsmöglichkeiten von Mietverträgen und deren Auswirkungen auf die Mieten werden in

Kapitel 3.3 ausführlich behandelt.

^[9] Incentives sind zu verstehen als Mietanreize, also Zugeständnisse, die vom Vermieter gemacht werden,

um den Mieter zum Vertragsabschluss zu bewegen, vgl. SCHULTE/LEE/PAUL (2005), S. 173.

^[10] Vgl. ERTLE-STRAUB (2003), S. 92.

^[11] Vgl. DILLER (2000), S. 158.

^[12] Vgl. ERTLE-STRAUB (2003), S. 92 f.

^[13] Vgl. ERTLE-STRAUB (2003), S. 93 f.

^[14] Vgl. BONE-WINKEL/SOTELO (1995), S. 202.

^[15] Vgl. ERTLE-STRAUB (2003), S. 96.

^[16] Vgl. FALK (1996), Kapitel 19.4.2, S. 7.

^[17] Vgl. ERTLE-STRAUB (2003), S. 96.

^[18] Vgl. HEUER (1993), Kapitel 2.3, S. 12.

^[19] Vgl. ERTLE-STRAUB (2003), S. 96.

^[20] Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 64.

^[21] Kapitel 3.2 untersucht u.a. die Auswirkung der relativen Lage zu solchen Orten von hoher Attraktivität.

^[22] Siehe Kapitel 2.2.2 und 2.2.3, S. 8-13 ff.

^[23] Vgl. BALL/LIZIERI/MACGREGOR (1998), S. 55.

^[24] Abbildung 1 im Anhang zeigt einen möglichen Zusammenhang von Entfernung zum Stadtkern und der

Höhe der Löhne bzw. den Pendlerzeiten. U* stellt dabei die optimale Entfernung dar, wenn die Pendler-

zeiten minimiert werden sollen während U1 die optimale Entfernung für niedrige Lohnkosten darstellt;

siehe Anhang, S. 49.

^[25] Bei dieser Betrachtung wird vorausgesetzt, dass das Zentrum den wirtschaftlichen Kernpunkt einer

Stadt darstellt. Im amerikanischen Sprachraum wird dafür der Begriff CBD (Central Business District)

benutzt.

^[26] Vgl. CLAPP (1980), S. 388. Diese Idee leitet sich von dem Modell von ALONSO (1964) für die land-

wirtschaftliche Nutzung ab; siehe ALONSO (1964), S. 40 f.

^[27] Vgl. IHLANFELDT (1995), S.134.

^[28] Unter den Transportkosten sind sowohl die tatsächlich entstandenen Kosten als auch die verbrauchte

Zeit zu verstehen, die für die Reisen und den Pendlervorgang aufgewendet werden.

^[29] Vgl. MUTH (1969), S. 7.

^[30] Vgl. BALL/LIZIERI/MACGREGOR (1998), S. 55 f.

^[31] Abbildung 2 zeigt zwei solcher Scharen von Bid-Rent-Kurven für zwei Nutzungsarten; siehe Anhang,

S. 50.

^[32] Vgl. BALL/LIZIERI/MACGREGOR (1998), S. 56.

^[33] Die hier angesprochene unterschiedliche Wichtigkeit einer zentralen Lage für Finanzunternehmen und

Einzelhandelsunternehmen entstammt einer amerikanischen Sichtweise. Der Einzelhandel ist im ame-

rikanischen Raum selten wie in Europa vorwiegend in den Innenstädten vertreten. Ebenso treten unter

schiedliche Kurven für unterschiedliche Unternehmen und Nutzungen auf. Das Modell lässt sich den-

noch für eine grundsätzliche Betrachtung auf andere Nutzungsarten oder auch Teilkategorien einer

Nutzungsart übertragen.

^[34] Siehe Anhang, S. 51.

^[35] Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 70.

^[36] Das Bid-Rent-Modell findet in der Theorie große Anerkennung, stößt in der Praxis jedoch teilweise auf

Kritik. Die Modellierung der Mieterstruktur an Hand von Bid-Rent-Kurven wird als „unadäquat“ ange-

sehen, vgl. SIVITANIDOU(1995), S. 23-29 ff. Ebenso wurden Modifikationen entwickelt, die den

linearen Verlauf der Bid-Rent-Kurven in degressive Funktionen transformiert haben; siehe EVANS

(1995), S.19-21 ff; BECKMANN (1972), S. 4. Dennoch ist das Modell der Bid-Rent-Kurven

durchaus dazu geeignet, um in den Grundzügen Miettendenzen zu erklären.

^[37] Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 70.

^[38] In der simpelsten Version dieses Modells gibt es lediglich eine einzige Nutzungsart (Wohnraum).

^[39] Das Modell sieht ursprünglich den Bezug auf den Wert pro Grundstücksfläche vor. Da sich die Wert-

schätzung der Entfernung zum Stadtzentrum jedoch auch in der Bereitschaft, eine höhere Miete zu

zahlen, ausdrückt, ist diese Abwandlung des Modells unproblematisch. Vgl. GELTNER/MILLER

(2001), S. 70.

^[40] Siehe Anhang, S. 52.

^[41] Vgl. THIEDEMANN (1972), S. 11.

^[42] Vgl. BALL/LIZIERI/MACGREGOR (1998), S. 61.

^[43] Siehe Anhang, S. 53.

^[44] Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 71 f.

^[45] Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 73.

^[46] Siehe Anhang, S. 54.

^[47] Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 75 f.

^[48] Siehe Anhang, S. 5555.

^[49] Zu Beispielen zu den Innovationen und den Weiterentwicklungen siehe GELTNER/MILLER (2001),

S. 76 f.

^[50] Siehe Anhang, S. 56.

^[51] Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 76 f; siehe Anhang, S. 57.

^[52] Siehe Anhang, S. 57.

^[53] Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 79.

^[54] Abbildung 10 gibt einen graphischen Überblick über das System sowie über das Zusammenspiel der

wesentlichen Komponenten. Die Abbildung veranschaulicht auch, wie das Immobiliensystem zu

anderen externen Systemen, etwa den lokalen und nationalen wirtschaftlichen Entwicklungen sowie

den nationalen und internationalen Kapitalmärkten, in Verbindung steht; siehe Anhang, S. 58.

^[55] Unter dem Projektentwicklungssektor sind die Tätigkeiten der Bauindustrie hinsichtlich der Schaffung

von neuen Mietflächen zu verstehen.

^[56] Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 25 f.

^[57] Vgl. ARCHER/LING (1997), S. 8 f.

^[58] Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 26.

^[59] Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 26; da dieser Exkurs lediglich die Basis für das Vier-Quadranten-

Modell ist, beschränken sich die Ausführungen zu diesem auf ein Minimum. Zu ausführlicheren

Erläuterungen zu diesem Thema siehe GELTNER/MILLER (2001), S. 23-27 ff.

^[60] Vgl. Abbildung 11; siehe Anhang, S. 59.

^[61] Vgl. DIPASQUALE/WHEATON (1992), S. 187.