Aufgrund der hohen Relevanz der Fair-Value-Bewertung befasst sich diese Arbeit zum einen mit der Darlegung und Analyse regulatorischer Anforderungen an die Fair-Value-Bewertung nach IFRS 13. Zum anderen wird die praktische Umsetzung analysiert. Fokussiert wird dabei IAS 40 „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ (Investment Properties). Die Erkenntnisse aus der Darlegung des IFRS 13 und der Konkretisierung für Renditeimmobilien nach IAS 40 werden im Hinblick auf die regulatorischen
Anforderungen und dem damit verbundenen Informationsgehalt würdigend zusammengefasst. Dem schließt sich die Auswertung einer Peer-Group-Analyse in Hinblick auf die praktische Umsetzung in Form von veröffentlichten Anhangangaben an.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1 Problemstellung und Ziele der Arbeit
1.2 Vorgehen
2. Die Fair-Value-Bewertung nach IFRS 13
2.1 Zielsetzung und Regelungsbereiche
2.2 Bewertungsschritte
2.2.1 Bestimmung der Bewertungseinheit, IFRS 13.11 ff.
2.2.2 Bestimmung der sachgerechten Bewertungsprämissen, IFRS 13.27 ff.
2.2.3 Bestimmung des relevanten Marktes, IFRS 13.16 ff.
2.2.4 Bestimmung der Bewertungstechniken
2.2.4.1 Allgemeines
2.2.4.2 Marktbasierter Ansatz (market approach), IFRS 13.B 5 ff.
2.2.4.3 Kostenbasierter Ansatz (cost approach), IFRS 13.B 8 f.
2.2.4.4 Einkommensbasierter Ansatz (income approach), IFRS 13.B 10 ff.
2.3 Inputfaktoren und Bewertungshierarchie
2.3.1 Allgemeines
2.3.2 Level 1, IFRS 13.76 ff.
2.3.3 Level 2, IFRS 13.81 ff.
2.3.4 Level 3, IFRS 13.86 ff.
2.4 Anhangangaben, IFRS 13.91 ff.
3. Die Fair-Value-Bewertung von Investment Properties
3.1 Regelungsbereiche nach IAS 40
3.2 Bestimmung der Bewertungseinheit
3.3 Bestimmung der Bewertungsprämissen
3.4 Bestimmung des relevanten Marktes
3.5 Bestimmung der Bewertungstechniken und Hierarchie
3.6 Bewertungswahlrechte
3.6.1 Zugangsbewertung
3.6.2 Folgebewertung
3.7 Anhangangaben, IAS 40.75 ff. i. V. m. IFRS 13.91 ff.
3.8 Würdigende Zusammenfassung der regulatorischen Anforderungen
4. Peer-Group-Analyse der praktischen Umsetzung
4.1 Gegenstand und Vorgehensweise
4.2 Entwicklung eines Kriterienkataloges
4.3 Auswertung des Kriterienkataloges
5. Fazit
Zielsetzung & Themen der Arbeit
Die vorliegende Abschlussarbeit verfolgt das Ziel, die regulatorischen Anforderungen an die Fair-Value-Bewertung nach IFRS 13 sowie deren praktische Umsetzung bei Immobilienunternehmen kritisch zu analysieren. Dabei steht insbesondere der Anwendungsbereich der "als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien" (Investment Properties) nach IAS 40 im Fokus, um die Qualität und Vergleichbarkeit der entsprechenden Finanzberichterstattung zu bewerten.
- Analyse der Bewertungsschritte nach IFRS 13
- Konkretisierung der Fair-Value-Bewertung für Investment Properties gemäß IAS 40
- Untersuchung der Bewertungshierarchie und der verwendeten Inputfaktoren
- Peer-Group-Analyse von zehn börsennotierten Immobilienunternehmen
- Bewertung der Angabepflichten und des Informationsgehalts in Anhangberichten
Auszug aus dem Buch
2.2.4.4 Einkommensbasierter Ansatz (income approach), IFRS 13.B 10 ff.
Der einkommensbasierte Ansatz, oder auch kapitalwertorientierter Ansatz genannt, leitet aus zukünftigen Zahlungsströmen einen auf den Bewertungstag diskontierten Betrag ab. Definiert wird der einkommensbasierte Ansatz als „Bewertungstechniken, die künftige Beträge (z.B. Zahlungsströme oder Aufwendungen und Erträge) in einen einzigen aktuellen (d.h. abgezinsten) Betrag umwandeln. Die Bemessung des beizulegenden Zeitwerts erfolgt auf der Grundlage des Werts, auf den gegenwärtige Markterwartungen hinsichtlich dieser künftigen Beträge hindeuten.“ Zu diesen Bewertungstechniken gehören u.a. die Kapitalwertmethode (present value method) oder Optionspreis-Modelle, wie z.B. die Black-Scholes-Merton-Formel, vgl. IFRS 13.B 11. Bei dem kapitalwertorientierten Ansatz kommen vor allem DCF-Methoden (discounted cash flow) zur Anwendung.
Aus der gegebenen Definition wird deutlich, dass die zentrale Aufgabe des einkommensbasierten Ansatzes darin besteht, die relevanten Zahlungsströme abzuschätzen und einen Kapitalisierungszinssatz abzuleiten, welcher das inhärente Risiko und den risikolosen Zinssatz (time value of money) als Abzinsungszinssatz des Vermögenswertes, respektive Schuld, in entsprechender Weise repräsentiert. Dabei hat die Vergleichbarkeit des Bewertungsobjektes mit einer Alternativanlage im Rahmen der Barwertermittlung besondere Bedeutung.
Für die Gewährleistung der Vergleichbarkeit ist eine Erweiterung des Barwertkalküls als Anpassung des Diskontierungszinssatzes oder der Zahlungsströme zu vollziehen, vgl. IFRS 13.B 17. Bestehen Unsicherheiten bei der Prognose der Cashflows, sind diesbezüglich Kalibrierungen in der Art vorzunehmen, dass der Erwartungswert (expected cash flow) gebildet wird. Diese Zahlungsströme sind i.d.R. nicht nur ihrer Höhe, sondern auch ihrem zeitlichen Anfalls nach unsicher, vgl. IFRS 13.B 15 f. Die dem Bewertungsobjekt innewohnenden Risiken sind als Opportunitätskosten zu berücksichtigen.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Beschreibt den Hintergrund der Finanzkrise, die Einführung des IFRS 13 als zentrale Bewertungsnorm und die Zielsetzung der Arbeit.
2. Die Fair-Value-Bewertung nach IFRS 13: Detaillierte Darstellung der Bewertungsrichtlinien, der notwendigen Bewertungsschritte, der Bewertungshierarchie sowie der Anforderungen an Anhangangaben.
3. Die Fair-Value-Bewertung von Investment Properties: Spezifische Anwendung der Bewertungsregeln für Renditeimmobilien nach IAS 40 inklusive Diskussion der Bewertungshierarchie und Wahlrechte.
4. Peer-Group-Analyse der praktischen Umsetzung: Empirische Untersuchung der praktischen Umsetzung des Fair-Value-Modells anhand der Jahresabschlüsse zehn börsennotierter Immobilienunternehmen.
5. Fazit: Kritische Würdigung der regulatorischen Anforderungen und der Ergebnisse der Peer-Group-Analyse im Hinblick auf die Informationsvermittlung an Stakeholder.
Schlüsselwörter
Fair Value, IFRS 13, IAS 40, Investment Properties, Immobilienbewertung, Bewertungseinheit, Bewertungshierarchie, DCF-Verfahren, Diskontierung, Renditeimmobilien, Anhangangaben, Bilanzierung, Finanzberichterstattung, Marktpreis, Sensitivitätsanalyse.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die regulatorischen Anforderungen und die praktische Umsetzung der Fair-Value-Bewertung für Immobilieninvestitionen unter Berücksichtigung der Standards IFRS 13 und IAS 40.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Schwerpunkte liegen auf der methodischen Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts, den Bewertungsschritten für Investment Properties und der Analyse der Offenlegungspraxis in Geschäftsberichten.
Welches Ziel verfolgt die Forschungsfrage?
Ziel ist es zu prüfen, inwieweit die regulatorischen Anforderungen an die Fair-Value-Bewertung dazu beitragen, den Adressaten des Jahresabschlusses relevante und vergleichbare Informationen über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zu vermitteln.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es erfolgt eine theoretische Herleitung der Bewertungsvorgaben sowie eine empirische Peer-Group-Analyse von zehn börsennotierten Immobilienunternehmen anhand eines entwickelten Kriterienkatalogs.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die theoretische Fundierung des IFRS 13, die konkrete Anwendung auf Immobilien gemäß IAS 40 und die nachfolgende praktische Auswertung der Jahresabschlüsse.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zu den prägenden Fachbegriffen zählen Fair Value, Investment Properties, DCF-Verfahren, Bewertungshierarchie, Anhangangaben und Inputfaktoren.
Was ist das Ergebnis der Peer-Group-Analyse bezüglich des DCF-Verfahrens?
Die Analyse zeigt, dass alle Unternehmen der Peer-Group den einkommensbasierten Ansatz mittels DCF-Verfahren anwenden, was auf eine hohe Homogenität in der praktischen Umsetzung hindeutet.
Wie gehen die untersuchten Unternehmen mit der Bewertungshierarchie um?
Alle untersuchten Finanzberichte ordnen die Immobilienbewertung dem Level 3 der Hierarchie zu, da aufgrund der Individualität von Immobilien in der Regel keine beobachtbaren Level 1 oder Level 2 Preise vorliegen.
- Quote paper
- Anonym (Author), 2019, Die Fair-value-Bewertung nach IFRS 13. Eine kritische Analyse der regulatorischen Anforderungen und der praktischen Umsetzung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1408130
