Die vorliegende Arbeit widmet sich dem Themenkomplex der risiko- und phasengerechten Bewertung von Immobilienprojektentwicklungen. Es soll untersucht werden, ob eine Fair-Value-Bewertung, also die Ermittlung eines Marktwertes, in jeder Projektphase möglich und sinnvoll ist und welche konkreten Bewertungsmethoden zur Verfügung stehen. Mithilfe einer Expertenbefragung sollen die Methoden und Verfahren aus der Theorie mit der Praxis verglichen und überprüft werden. Die daraus gewonnenen Erkenntnisse sollen in eine praxisnahe Empfehlung münden.
Folgende Fragestellungen und Zielsetzungen stehen in dieser Arbeit im Vordergrund:
-Was versteht man genau unter dem Begriff Fair Value?
-In welche Phasen kann ein Immobilienprojekt eingeteilt werden? Gibt es hierzu unterschiedliche theoretische Ansätze? Wie sieht es diesbezüglich in der Praxis aus?
-Welche Risiken existieren bei einer Immobilienprojektentwicklung? Wie können sie identifiziert werden und wie fliessen sie in die Bewertung eines Projektes ein?
-Was sagen die in der Schweiz angewandten Bewertungsstandards, insbesondere IFRS, zur Bewertung von Immobilienprojekten?
-Mit welchen Methoden wird der Fair Value von Projektentwicklungen in der Praxis ermittelt?
-Werden bestimmte Methoden in den einzelnen Projektphasen von den Investoren und Entwicklern bevorzugt?
-Unter welchen Voraussetzungen ist die Fair-Value-Bewertung von Immobilienprojektentwicklungen möglich?
Inhaltsverzeichnis
Teil I Einleitung
1 Ausgangslage
2 Aufgabenstellung und Zielsetzungen
3 Vorgehen
4 Abgrenzung
Teil II Theoretische Grundlagen
1 Fair Value
1.1 Einleitung
1.2 Begriffsdefinitionen
1.2.1 Fair Value nach IFRS
1.2.2 Fair Value für Immobilien nach europäischen Bewertungsstandards
1.2.3 Fair Value für Immobilien in Swiss GAAP FER
1.3 Zusammenfassung und Fazit
1.4 Definition des Fair-Value-Begriffes in dieser Arbeit
1.5 Kritische Stimmen zum Fair-Value-Ansatz
2 Immobilienprojektentwicklung
2.1 Definition und Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung
2.1.1 Definition Projektentwicklung
2.1.2 Ökonomische Zielsetzungen
2.1.3 Nachhaltigkeitsbetrachtung
2.2 Gegenstand der Projektentwicklung
2.3 Typologie der Immobilienprojektentwickler
2.4 Kostenverlauf, Beeinflussbarkeit und Informationsgrad in der Projektentwicklung
2.5 Phasen einer Immobilienprojektentwicklung
2.5.1 Projektphasen nach Willi Alda / Joachim Hirschner
2.5.2 Projektphasen nach Bone-Winkel
2.5.3 Phasen nach SIA 112
2.5.4 Phasenmodell nach Wüest & Partner
2.5.5 Phasenmodell nach Nüesch
2.5.6 Gegenüberstellung der Modelle
2.5.7 Bestimmung eines Phasenmodells für den weiteren Verlauf der Arbeit
3 Immobilienbewertung und Rechnungslegung
3.1 Einleitung
3.2 Überblick über Rechnungslegungsvorschriften
3.2.1 Konzept der nationalen Rechnungslegung
3.2.2 Bewertungsvorschriften des OR
3.2.3 Rechnungslegungsvorgaben der Schweizer Börse SIX
3.2.4 Swiss GAAP FER
3.2.5 IFRS
3.3 Bewertung von Immobilien nach IFRS
3.3.1 Immobilienklassifizierung in IFRS
3.3.2 Immobilienrelevante Wertdefinitionen in IFRS
3.3.3 Die wesentlichen immobilienrelevanten IFRS-Standards
3.3.3.1 IAS 2
3.3.3.2 IFRS 5
3.3.3.3 IAS 11
3.3.3.4 IAS 16
3.3.3.5 IAS 40
3.4 Bilanzierung von Immobilienprojektentwicklungen nach IFRS
3.4.1 Arten von Projektentwicklungen und anwendbare Standards
3.4.2 Fair-Value-Bilanzierung von Renditeobjekten in Entwicklung
3.4.2.1 Änderung in IAS 40
3.4.2.2 Hintergründe
3.4.2.3 Definition des Fair Value von Immobilienprojektentwicklungen
3.4.2.4 Ermittlung des Fair Value nach IAS 40
3.4.2.5 Zeitpunkt der Fair-Value-Bewertung in der Praxis
3.4.2.6 Vor- und Nachteile der Fair-Value-Bewertung von Entwicklungsliegenschaften
4 Bewertungsmethoden
4.1 Einleitung
4.2 Bewertungsstandards
4.2.1 «White Book» (IVSC)
4.2.2 «Blue Book» (TEGoVA)
4.2.3 «Red Book» (RICS)
4.2.4 Swiss Valuation Standards SVS
4.3 Bewertungsmethoden
4.3.1 In der Schweiz angewandte Bewertungsmethoden im Überblick
4.3.2 Methoden zur Bewertung von Entwicklungsprojekten
4.3.2.1 Bruttoertragswertmethode
4.3.2.2 Residualwertmethode
4.3.2.3 Discounted-Cash-Flow-Methode
4.3.2.4 Real-Option-Methode
4.3.2.5 Wirtschaftlichkeitsberechnung (Projektentwicklerrechnung)
4.3.2.6 VOFI
4.3.2.7 Zusammenfassung und Übersicht über die Bewertungsmethoden:
5 Risiko
5.1 Definition Risiko
5.1.1 Merkmale des verwendeten Begriffes «Risiko»
5.2 Risikobeschaffenheit
5.2.1 Systematische und unsystematische Risiken
5.2.2 Endogene und exogene Risiken
5.2.3 Symmetrische und asymmetrische Risiken
5.2.4 Quantifizierbare und nicht quantifizierbare Risiken
5.2.5 Risiko-Beziehungen
5.2.6 Klumpenrisiko (Granularität)
5.3 Risikomanagement
5.3.1 Begriffsdefinition
5.3.2 Risikomanagement-Prozess
5.4 Risikoidentifikation/-analyse
5.4.1 Kategorisierung von Risiken
5.4.2 Methoden der Risikoidentifikation
5.5 Risikobewertung/Risikomessung
5.5.1 Risikoaggregation
5.5.2 Methodenübersicht
5.5.2.1 Qualitative Methoden ohne Berücksichtigung von Wahrscheinlichkeitsverteilung
5.5.2.2 Quantitative Methoden mit Berücksichtigung von Wahrscheinlichkeitsverteilung
5.5.3 Relevante Methoden bei Immobilienprojektentwicklungen
5.5.3.1 Korrekturverfahren (Rechnung mit Risikozuschlägen)
5.5.3.2 Sensitivitätsanalysen
5.5.3.3 Szenarioanalyse
5.5.3.4 Scoring-Modelle/Rating-Modelle
5.5.3.5 Monte-Carlo-Simulation
5.5.4 Monetäre Risikobewertung
5.5.4.1 Cashflow (CF)
5.5.4.2 Diskontierungssatz
5.5.4.3 Risikofaktor
5.6 Risikosteuerung
5.6.1 Risikoabwälzung und -verlagerung
5.6.2 Risikoverminderung
5.6.3 Risikovermeidung
5.6.4 Akzeptanz und Übernahme
5.6.5 Übergeordnete Massnahmen
6 Risikoidentifikation und Risikobewertung von Projektentwicklungen
6.1 Kategorisierung von Risiken in Projektentwicklungen
6.1.1 Risikokategorisierungen
6.1.2 Marktumfrage Immobilienrisiken
6.2 Bewertung von Risiken in Projektentwicklungen
6.3 Risikomanagement
6.4 Risikoverlauf in Projektentwicklungen
6.4.1 Blickwinkel Trader Developer
6.4.2 Blickwinkel Investment Developer
Teil III Handlungsempfehlung / Best Practice
1 Expertenbefragung
1.1 Zielsetzungen
1.2 Vorgehen
1.3 Befragte Experten
1.4 Ergebnis der Befragung
1.4.1 Projektentwicklung
1.4.2 Risiko
1.4.3 Bewertungen
1.4.4 Bilanzierung
1.5 Zusammenfassung der Befragungsergebnisse
2 Empfehlungen
2.1 Fair-Value-Bewertung von Projektentwicklungen
2.1.1 Fair Value
2.1.2 Voraussetzungen der Fair-Value-Bewertung
2.1.3 Zeitpunkt der Fair-Value-Bilanzierung
2.2 Empfohlene Methoden
2.2.1 Residualwertmethode
2.2.2 DCF-Methode
2.3 Das 3-Phasen-Modell
2.3.1 Elemente des Free Cash Flow
2.3.2 Bestimmung des Fortführungswertes
2.3.3 Zusammensetzung des Diskontierungssatzes
2.3.4 Visualisierung des 3-Phasen-Modells
2.4 Hilfsmittel zur Identifikation und phasenbezogenen Gewichtung der Risiken
2.4.1 Phasen einer Projektentwicklung
2.4.2 Risiken einer Projektentwicklung
2.4.3 Phasenbezogene Gewichtung der Risiken bei Projektentwicklungen
2.5 Fazit/Schlussfolgerungen
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht die Möglichkeiten einer risiko- und phasengerechten Fair-Value-Bewertung von Immobilienprojektentwicklungen. Dabei steht die Forschungsfrage im Mittelpunkt, ob und wie ein solcher Marktwert in den verschiedenen Projektphasen sinnvoll ermittelt werden kann und welche Bewertungsmethoden sowie Risikofaktoren dafür heranzuziehen sind.
- Grundlagen des Fair-Value-Konzepts und dessen Relevanz nach IFRS.
- Phasenmodelle der Immobilienprojektentwicklung und deren methodische Gegenüberstellung.
- Analyse der Risikostruktur von Projektentwicklungen und deren Einbindung in die Bewertung.
- Vergleich theoretischer Bewertungsmethoden mit der Schweizer Praxis.
- Entwicklung von Handlungsempfehlungen zur risiko- und phasengerechten Bewertung.
Auszug aus dem Buch
Die Bedeutung der Risikobewertung
Die Analyse der in Frage kommenden Bewertungsmethoden und insbesondere die Erkenntnisse aus der Expertenbefragung führen zur folgenden Empfehlung: Die DCF-Methode und z.T. in einer frühen Phase die Residualwertmethode sind für die Bestimmung des Fair Value eines Immobilienprojektes zu favorisieren.
Die statische Residualwertmethode ist weit verbreitet und stellt gerade am Anfang eines Entwicklungsprozesses die einfachste Art dar, den Landwert zu ermitteln. Der rechnerische Landwert entspricht aus ökonomischer Sicht dem Fair Value der Projektidee. Es wird empfohlen, die Residualwertmethode nur am Anfang einer Projektentwicklung zur Bestimmung des Fair Value einzusetzen. Spätestens ab Baubeginn kommt diese Methode an ihre Grenzen.
Mit der dynamischen DCF-Methode kann der Entwicklungsprozess mit allen Ein- und Ausgaben über alle Projektphasen und darüber hinaus abgebildet werden. Das macht die Methode transparent, nachvollzieh- und modellierbar. Auf der anderen Seite verlangt die DCF-Methode einen sorgfältigen Umgang mit dem Diskontierungssatz, da er starke Auswirkungen auf das Schätzergebnis hat. Als eher methodische Schwäche wird in der Literatur die Wiederanlageprämisse genannt. Nach Meinung der Autoren überwiegen bei der DCF-Methode aber die Vorteile gegenüber den Nachteilen.
Zusammenfassung der Kapitel
Fair Value: Dieses Kapitel erläutert den Fair-Value-Begriff in der Rechnungslegung und diskutiert verschiedene internationale Definitionen sowie kritische Stimmen zum Ansatz.
Immobilienprojektentwicklung: Hier werden Definitionen, Phasenmodelle und Produktionsfaktoren der Projektentwicklung vorgestellt sowie die Bedeutung von Risikofaktoren im Zeitverlauf analysiert.
Immobilienbewertung und Rechnungslegung: Dieses Kapitel gibt einen Überblick über Rechnungslegungsvorschriften, insbesondere IFRS, und deren Anwendung auf Immobilienprojektentwicklungen.
Bewertungsmethoden: Vorstellung und Diskussion gängiger Bewertungsstandards und -methoden, inklusive DCF, Residualwert- und Real-Option-Methode für Projektentwicklungen.
Risiko: Theoretische Verfahren zur Identifikation, Messung und Steuerung von Risiken, die speziell auf Immobilienprojektentwicklungen zugeschnitten sind.
Risikoidentifikation und Risikobewertung von Projektentwicklungen: Detaillierte Analyse und Kategorisierung konkreter Risiken in Projektentwicklungen sowie deren Auswirkung auf den Risikoverlauf.
Expertenbefragung: Ergebnisse der Experteninterviews zur praktischen Handhabung von Risiken und Bewertungsmethoden.
Empfehlungen: Zusammenfassende Handlungsempfehlungen für eine phasen- und risikogerechte Fair-Value-Bewertung inklusive eines 3-Phasen-DCF-Modells.
Schlüsselwörter
Fair Value, Immobilienprojektentwicklung, Discounted-Cash-Flow-Methode, Residualwertmethode, IFRS, Risikomanagement, Immobilienbewertung, Projektphasen, Erfolgsquotient, Marktwert, Investoren, Risikofaktor, Diskontierungssatz, Volatilität, Baurisiken.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Masterthesis primär?
Die Arbeit befasst sich mit der risiko- und phasengerechten Fair-Value-Bewertung von Immobilienprojektentwicklungen, um einen nachvollziehbaren Marktwert in jeder Projektphase zu bestimmen.
Welche Themenfelder stehen im Fokus der Untersuchung?
Die Schwerpunkte liegen auf dem Fair-Value-Konzept, den Phasenmodellen der Projektentwicklung, der Bilanzierung nach IFRS und den verschiedenen Methoden der Risikobewertung.
Welches ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Das Ziel ist es, zu prüfen, ob und wie eine Fair-Value-Bewertung in jeder Projektphase sinnvoll möglich ist und welche Methoden sich dafür in der Schweizer Praxis am besten eignen.
Welche wissenschaftliche Methode wird in dieser Arbeit verwendet?
Neben einer theoretischen Fundierung durch Literaturanalysen wurde eine Expertenbefragung durchgeführt, um die Methoden aus der Theorie mit der realen Unternehmenspraxis zu vergleichen.
Was behandelt der Hauptteil der Arbeit?
Der Hauptteil gliedert sich in theoretische Grundlagen zu Fair Value, Projektentwicklungsphasen, Rechnungslegungsvorschriften (IFRS), Bewertungsmethoden und ein detailliertes Risikomanagement für Immobilienprojekte.
Durch welche Schlüsselwörter lässt sich die Arbeit am besten charakterisieren?
Die wichtigsten Begriffe sind Fair Value, Projektentwicklung, DCF-Methode, IFRS, Risikomanagement und Immobilienbewertung.
Warum spielt der Risikofaktor bei der Fair-Value-Bewertung eine so große Rolle?
Da Risiken bei Projektentwicklungen den Wert massgeblich beeinflussen und im Zeitverlauf abnehmen, ist eine phasengerechte Abbildung durch Zu- oder Abschläge notwendig, um das fertige Projekt nicht wertmässig zu benachteiligen.
Wie gehen Immobilienentwickler in der Praxis mit Bewertungsmethoden um?
In der frühen Phase bevorzugen Entwickler oft einfachere Methoden wie die Residualwertmethode, während für die Kommunikation mit Investoren und die Rechnungslegung verstärkt das DCF-Verfahren zum Einsatz kommt.
- Quote paper
- Lukas Schnider (Author), Michael Camenzind (Author), Martin Schweizer (Author), 2009, Fair-Value-Bewertung von Immobilienprojektentwicklungen, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/141607
