In der vorliegenden Bachelorarbeit wird der dringende Wohnraummangel in Stuttgart untersucht, der durch eine umfangreiche Bedarfsanalyse der Stadtverwaltung unter Oberbürgermeister Fitz Kuhn hervorgehoben wurde. Im Fokus stehen hierbei drei von der Stadt vorgeschlagene Szenarien zur Ausweitung des Wohnraumangebots: intensive Innenentwicklung, behutsame Außenentwicklung und Verdichtung am Stadtrand. Diese Szenarien werden sowohl theoretisch als auch hinsichtlich ihrer praktischen Umsetzbarkeit analysiert.
Die primäre Forschungsfrage zielt darauf ab, zu ermitteln, ob die Szenarien den Wohnungsbedarf in Stuttgart bis zum Jahr 2030 decken können. Ergänzend wird in einer sekundären Forschungsfrage untersucht, ob die jährlich geplanten 1.800 neuen Wohneinheiten ausreichend sind, um den Nachfrageüberhang bis 2030 zu kompensieren. Die Analyse beschränkt sich dabei auf den Stadtkreis Stuttgart und bietet somit eine detaillierte Untersuchung des lokalen Wohnungsmarktes und dessen Entwicklungsperspektiven.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Ausgangslage und Problemstellung der Arbeit
1.2 Zielsetzung der Arbeit
1.3 Methodisches Vorgehen
1.4 Rahmenbedingungen und Ursachen von Wohnraummangel
1.4.1 Megatrends und ihre Einflüsse auf den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland
1.4.1.1 Demografische Entwicklung
1.4.1.2 Wertewandel der Gesellschaft
1.4.1.3 Urbanisierung
1.4.1.4 Folgen der Megatrends für den Wohnimmobilienmarkt
1.4.2 Ursachen von zu geringem Wohnraumangebot
1.4.2.1 Fehlendes Bauland
1.4.2.2 Bauen wird komplexer und kostenintensiver
1.4.2.3 Immobilienbezogene Steuern
2 Bestehende und potenzielle Maßnahmen zur Bekämpfung des Wohnraummangels
2.1 Wohnungspolitische Bestandsinstrumente zur Sicherung der Wohnraumversorgung
2.1.1 Erhaltungsorientierte Instrumente
2.1.1.1 Mietpreisbremse
2.1.1.2 Zweckentfremdungsverbot
2.1.1.3 Umwandlungsverordnung
2.1.1.4 Kündigungssperrfristverordnung
2.1.1.5 Kappungsgrenzenverordnung
2.1.2 Erweiterungsorientierte Instrumente
2.1.2.1 Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM)
2.1.2.2 Förderung von Baugemeinschaften
2.1.2.3 Konzeptverfahren
2.1.2.4 Förderprogramm: Schaffung von Wohnraum zur Miete
2.2 Potenzielle Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus
2.2.1 Gewinnung von Investoren
2.2.2 Anreize schaffen durch finanzielle Förderung
2.2.3 Bauland bereitstellen und nachverdichten
2.2.4 Günstiger bauen
2.2.5 Serielles Bauen fördern
2.2.6 Mehr geförderten Wohnraum schaffen
3 Standortanalyse Stuttgart
3.1 Bevölkerungsanalyse in Stuttgart
3.2 Analyse des Wirtschaftsgroßraum Stuttgart
3.3 Stuttgart Wohnungsmarktanalyse
3.3.1 Die Nachfragesituation auf dem Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt
3.3.2 Die Angebotssituation auf dem Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt
3.4 Zwischenfazit
4 Szenario Analyse: Zukünftige Entwicklung auf dem Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt
4.1 Strategie 1: Die Zeitstufenliste Wohnen Stuttgart
4.2 Strategie 2: Verstärkte Außenverdichtung
4.3 Strategie 3: Ergänzungen am Siedlungsrand
4.4 Abgleich der Wohnungsbedarfsanalyse mit den vorgestellten Szenarien
4.4.1 Theoretische Variante für die Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt in Stuttgart bis 2030
4.4.2 Erweiterte Variante für die Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt in Stuttgart bis 2030
5 Schlussbetrachtung und Handlungsempfehlung
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Bachelorthesis befasst sich mit der kritischen Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt in Stuttgart. Das primäre Ziel der Arbeit ist es, auf Basis einer Potenzialanalyse sowie der Entwicklung von drei städtebaulichen Szenarien zu untersuchen, inwieweit der prognostizierte Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2030 gedeckt werden kann und ob die von der Stadt angestrebte Realisierung von 1.800 Wohneinheiten pro Jahr zur Lösung des Nachfrageüberhangs ausreicht.
- Analyse der Ursachen und Rahmenbedingungen des Wohnraummangels in deutschen Ballungsgebieten.
- Evaluation bestehender wohnungspolitischer Instrumente wie Mietpreisbremse und Zweckentfremdungsverbot.
- Detaillierte Standort- und Wohnungsmarktanalyse für Stuttgart.
- Szenariobasierte Prognose der zukünftigen Marktentwicklungen bis 2030.
- Entwicklung und Prüfung städtebaulicher Strategien zur Erweiterung des Wohnungsangebots.
Auszug aus dem Buch
1.4.2.1 Fehlendes Bauland
Eine Möglichkeit für die Bereitstellung neuer Wohnflächen ist unter anderem der Neubau von Wohnungen auf freien Flächen. Bauland ist allerdings speziell in Großstädten ein rares Gut, da es nur begrenzt zur Verfügung steht. Dies erklärt, warum trotz der hohen Nachfrage die Anzahl der gehandelten Grundstücksflächen sinkt. Im Hinblick auf den Preisindex für Wohnbaugrundstücke findet demgegenüber eine ganz andere Entwicklung statt. Ausgehend vom Baujahr 2010, haben sich die Grundstückswerte mehr als verdoppelt und sind 2019 damit knapp 110 % teurer als es neun Jahre zuvor noch der Fall war.
Stuttgart als Stadt ist vor allem durch seine topografische Lage, in Form eines Kessels, bei der Stadterweiterung eingeschränkt. Über 40 % der Fläche ist u. a. naturschutzbedingt nicht bebaubar. Schlussfolgernd ist die Stadt hier auf eine verstärkte Nachverdichtung angewiesen. Das Ursprungsproblem stellt sich jedoch oftmals bereits bei der Ausschreibung neuer Bauflächen dar. Dabei sind die verantwortlichen Organe meist längeren Abstimmungsprozessen unterworfen. Beispiele dafür sind passende Nutzungsklassen für die jeweiligen Grundstücke zu ermitteln sowie die Wahrung der Nachbarschaftsinteressen. Grundstückseigentümer, welche die Absicht eines neuen Bauvorhabens hegen, müssen teilweise lange Zeiträume auf ihre Genehmigung warten. Hier wird bereits bei kleineren Bauvorhaben eine Wartezeit von bis zu acht Monaten von Entwicklern geschildert. Ein weiteres nicht zu unterschätzendes Hindernis ergibt sich aus der Bevölkerung vor Ort. Durch Ablehnungen von Nachbarn erweisen sich Bauvorhaben oftmals als komplex. Proteste, begründet durch die Lautstärke und Verschmutzung von Baustellen, sind demnach keine seltene Ursache für Bauverzögerungen.
Studien belegen einen eindeutigen Mangel an Bauflächen in Kombination mit fehlenden Baugenehmigungen. In Stuttgart ist die Zahl der genehmigten Bauvorhaben im ersten Viertel 2019 um knapp 20 % rückläufig gewesen und sorgt damit aktuell für keine positiven Angebotsentwicklungen auf dem Immobilienmarkt.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Dieses Kapitel führt in die Problematik des Wohnraummangels in Deutschland sowie speziell in Stuttgart ein und erläutert Forschungsfragen sowie die methodische Vorgehensweise.
2 Bestehende und potenzielle Maßnahmen zur Bekämpfung des Wohnraummangels: Hier werden aktuelle wohnungspolitische Bestandsinstrumente wie Mietpreisbremse oder Umwandlungsverordnung evaluiert sowie weitere Möglichkeiten zur Förderung des Wohnungsbaus aufgezeigt.
3 Standortanalyse Stuttgart: Dieses Kapitel analysiert die demografische Entwicklung, die wirtschaftliche Lage und die aktuelle Wohnungsmarktsituation im Stadtkreis Stuttgart.
4 Szenario Analyse: Zukünftige Entwicklung auf dem Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt: Es werden drei gezielte Entwicklungsstrategien (Zeitstufenliste, Außenverdichtung, Ergänzungen am Siedlungsrand) vorgestellt und mittels Prognosen mit dem erwarteten Wohnungsbedarf bis 2030 abgeglichen.
5 Schlussbetrachtung und Handlungsempfehlung: Das Fazit fasst die Analyseergebnisse zusammen und beantwortet die primäre Forschungsfrage negativ, indem es auf die Notwendigkeit stärkerer Mobilisierungsbemühungen der Stadt hinweist.
Schlüsselwörter
Wohnraummangel, Stuttgart, Immobilienmarkt, Mietpreisbremse, Siedlungsentwicklung, Wohnungsbau, Nachverdichtung, Bauland, Demografie, Stadtplanung, Wohnungsbedarf, Szenarioanalyse, Investitionsförderung, Wohnungspolitik, Immobilienpreise.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der vorliegenden Bachelorthesis grundlegend?
Die Arbeit untersucht die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt in Stuttgart unter Berücksichtigung von Nachfrageentwicklungen und räumlichen Limitierungen.
Welche zentralen Themenfelder behandelt die Untersuchung?
Neben der Analyse von Megatrends, die den Wohnungsmarkt beeinflussen, stehen bestehende wohnungspolitische Maßnahmen und verschiedene zukünftige Szenarien zur Erweiterung des Wohnraums in Stuttgart im Fokus.
Was ist das primäre Ziel oder die zentrale Forschungsfrage?
Das Hauptaugenmerk liegt auf der Frage, ob der Wohnungsbedarf in Stuttgart bis 2030 durch die aktuellen städtebaulichen Szenarien gedeckt werden kann.
Welche wissenschaftliche Methode wird primär verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer Literaturrecherche zur Wissensbasis sowie einer qualitativen Analyse, die Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen nutzt, um Szenarien für die Zukunft zu entwickeln.
Welche Inhalte bilden den Kern des Hauptteils?
Der Hauptteil gliedert sich in eine Bestandsaufnahme politischer Maßnahmen, eine tiefgehende Standortanalyse von Stuttgart und eine detaillierte Szenario-Analyse zur zukünftigen Marktentwicklung.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren diese Arbeit?
Typische Begriffe sind Wohnraummangel, Innenentwicklung, Wohnungsbaufertigstellungen, Zeitstufenliste sowie städtebauliche Maßnahmen zur Nachverdichtung.
Wie bewertet der Autor die Wirksamkeit aktueller Regulierungsinstrumente wie der Mietpreisbremse in Stuttgart?
Die Analyse legt nahe, dass diese Instrumente zwar einen dämpfenden Effekt haben können, aber die grundlegende Problematik des Nachfrageüberhangs in attraktiven Metropolregionen allein nicht lösen können.
Welche Bedeutung kommt dem Rosensteinquartier in der Langzeitplanung zu?
Obwohl es als prestigeträchtiges Projekt geplant war, zeigt die Untersuchung, dass aufgrund von Bauverzögerungen keine kurzfristige Entspannung vom Rosensteinviertel zu erwarten ist.
- Quote paper
- Felix Sterr (Author), 2020, Bedarfsanalyse des Wohnraummangels in Stuttgart bis 2030, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1418126
