Durch die zunehmende Globalisierung und das Auftreten kapitaler ausländischer Investoren
mit angelsächsisch geprägtem Marktverständnis auf dem deutschen Markt versuchen die Unternehmen der deutschen Immobilienbranche den ausländischen
Investoren sprachlich entgegenzukommen. Der Immobilienmarkt wird heutzutage geprägt
von Berufsbezeichnungen und Leistungsbildern vermeintlich englischer Herkunft wie beispielsweise dem Asset Management, dem Property Management oder dem Facility Management.
In der vorliegenden Arbeit werden zunächst die Gründe für solch eine Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt dargelegt. Im Anschluss daran wird versucht, den Aufgabenbereich des Real Estate Asset Management zu definieren und von angrenzenden
Aufgabenbereichen wie beispielsweise dem Property Management oder dem Facility Management abzugrenzen sowie die erforderlichen Beziehungen zueinander
zu erklären.
Ziel der Arbeit ist es, im Rahmen des Real Estate Asset Managements Strategien zur Wertschöpfung bei Immobilienportfolios zu entwickeln. Es ist daher zunächst erforderlich, die Entwicklung und die Aufgaben eines Immobilienportfolios zu beschreiben sowie Methoden zur Analyse von Immobilien in solchen Portfolios vorzustellen.
Im Anschluss daran werden für diese Immobilien, entsprechend ihrer Positionierung im Portfolio, Strategien entwickelt und Handlungsempfehlungen ausgesprochen. Letztendlich werden die entwickelten Strategien zur Wertschöpfung bei Immobilienportfolios
an einem ausgewählten Beispiel vorgestellt und veranschaulicht. Abschließend werden die Erkenntnisse der vorangegangenen Kapitel zusammengeführt und Ausblicke für die zukünftige Notwendigkeit eines gezielten Asset Managements
bei Immobilienportfolios gegeben.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Relevanz des Themas
1.2 Zielsetzung und Aufbau der Arbeit
2 Der Immobilienmarkt im Wandel
2.1 Wirtschaftliches Umfeld des Immobilienmarktes
2.2 Aktuelle Veränderungen auf dem Immobilienmarkt
2.3 Einführung der Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland
2.4 Impulse aus der Entwicklung des Immobilienmarktes
3 Grundlagen des Real Estate Asset Managements
3.1 Einführung
3.1.1 Allgemeine Grundlagen und Definition
3.1.2 Abgrenzung des Real Estate Asset Managements zum finanzwirtschaftlichen Asset Management
3.2 Kernleistungen des Real Estate Asset Managements
3.2.1 Marketing und Research im Real Estate Asset Management
3.2.2 Portfoliomanagement im Real Estate Asset Management
3.2.3 Benchmarking im Real Estate Asset Management
3.2.4 Risikomanagement im Real Estate Asset Management
3.2.5 Projektentwicklung im Real Estate Asset Management
3.2.6 Controlling im Real Estate Asset Management
3.3 Angrenzende Leistungsbereiche zum Real Estate Asset Management
3.3.1 Property Management
3.3.2 Facility Management
3.3.3 Steuer- und Rechtsberatung
3.3.4 Due Diligence Real Estate
3.3.5 Planung und Ausführung
4 Immobilienportfoliomanagement
4.1 Einführung in das Portfoliomanagement
4.2 Betriebswirtschaftliche Ansätze eines Portfolios
4.2.1 Portfoliomatrix der Boston Consulting Group
4.2.2 Portfoliomatrix nach McKinsey und General Electric
4.3 Übertragbarkeit der Portfolioanalyse auf den Immobilienbereich
4.3.1 Ziele im Immobilienportfoliomanagement
4.3.2 Prozessablauf einer Immobilienportfolioanalyse
5 Strategien zur Wertschöpfung bei Immobilienportfolios
5.1 Ertragspotenziale bei Immobilienportfolios
5.1.1 Kostensenkung bei Objekten in Immobilienportfolios
5.1.2 Ertragssicherung bei Objekten in Immobilienportfolios
5.1.3 Ertragssteigerung bei Objekten in Immobilienportfolios
5.2 Strategien zur Wertschöpfung auf Grundlage der Portfolioanalyse
5.2.1 Grundlagen zu den Normstrategien
5.2.2 Investitions- und Wachstumsstrategien
5.2.3 Abschöpfungs- und Desinvestitionsstrategien
5.2.4 Selektive Strategien
5.2.5 Fehlerquellen bei einer Anwendung der Portfolioanalyse
5.3 Umsetzung der Strategien zur Wertschöpfung bei Immobilienportfolios
5.3.1 Normative Managementebene bei Immobilienportfolios
5.3.2 Strategische Managementebene bei Immobilienportfolios
5.3.3 Operative Managementebene bei Immobilienportfolios
6 Umsetzung an einem Beispielportfolio
6.1 Vorgehensweise
6.2 Portfolioanalyse am Immobilienbestand
6.3 Ableitung und Entwicklung von Strategien
6.3.1 Strategieempfehlung Immobilie A
6.3.2 Strategieempfehlung Immobilie B
6.3.3 Strategieempfehlung Immobilie C
6.3.4 Strategieempfehlung Immobilie D
6.3.5 Strategieempfehlung Immobilie E
6.4 Entwicklung einer umfassenden Portfoliostrategie
6.5 Ermittlung der Wertsteigerung im Portfolio
7 Zusammenfassung und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Das Hauptziel dieser Arbeit besteht darin, im Rahmen des Real Estate Asset Managements Strategien zur Wertschöpfung bei Immobilienportfolios zu entwickeln. Ausgehend von der Analyse aktueller Marktentwicklungen und theoretischer Grundlagen des Asset Managements wird untersucht, wie durch gezielte Strategien der Immobilienwert gesteigert und an einem Praxisbeispiel veranschaulicht werden kann.
- Analyse der Dynamik des Immobilienmarktes und Einfluss internationaler Investoren
- Definition und Kernleistungen des Real Estate Asset Managements
- Methodische Ansätze des Portfoliomanagements und der Immobilienbewertung
- Entwicklung von Strategien zur Wertschöpfung auf Basis von Portfolioanalysen
- Praktische Anwendung der Strategien an einem Beispielportfolio aus Büroimmobilien
Auszug aus dem Buch
3.2.5 Projektentwicklung im Real Estate Asset Management
Die Projektentwicklung im Real Estate Asset Management erstreckt sich zu großen Teilen auf die Revitalisierung von Bestandsobjekten. Eingeschränkte oder fehlende Nutzungsflexibilität, mangelnde Instandhaltung und unprofessionelles Mietvertrags-Management, aber auch eine Verschlechterung der Standortqualität durch negative externe Einflüsse oder ungünstige Marktverhältnisse können dazu führen, dass Teilflächen der Immobilie in die Phase des Leerstandes eintreten. Es kommt zu sog. „Filtering-Down-Prozessen“, bei denen die Mietklientel sukzessive bonitätsschwächer wird.
Sofern keine geeigneten Gegenmaßnahmen ergriffen werden, gehen die Immobilien nach dem Auslaufen teilweise auch langfristiger Mietverträge oftmals sukzessive in den kompletten Leerstand über. Hierfür sind neben der Standort- und Objektattraktivität auch oftmals psychologische Gründe von Seiten der Mieter verantwortlich. Diese empfinden wachsenden Leerstand als unattraktiv und drängen daher auf eine Beendigung ihrer Mietverhältnisse.
Die Projektentwicklung im Real Estate Asset Management versucht diesem Problem entgegen zu wirken. Erhöhtem Leerstand kann in aller Regel nur durch eine Umstrukturierung oder den Abriss des Gebäudes mit anschließendem Neubau begegnet werden. Eine Umstrukturierung kann zum Ziel haben, die ursprüngliche Nutzungsstruktur auf einem höheren Niveau wieder herzustellen oder ein neues Nutzungskonzept zu implementieren. An das Redevelopment schließt sich somit wieder eine Nutzungsphase an.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Diese Einleitung beleuchtet die steigende Relevanz von Real Estate Asset Management vor dem Hintergrund internationaler Investoren und definiert die Zielsetzung der Arbeit.
2 Der Immobilienmarkt im Wandel: Das Kapitel analysiert das wirtschaftliche Umfeld, den Einfluss ausländischer Investoren sowie die Einführung von REITs als neue Marktfaktoren.
3 Grundlagen des Real Estate Asset Managements: Es werden zentrale Kernleistungen wie Marketing, Benchmarking, Risikomanagement und Controlling sowie angrenzende Bereiche wie Facility Management abgegrenzt.
4 Immobilienportfoliomanagement: Hier werden die theoretischen Grundlagen des Portfoliomanagements erläutert und die Übertragbarkeit von Portfolioanalysen (wie BCG oder McKinsey) auf den Immobilienbereich dargestellt.
5 Strategien zur Wertschöpfung bei Immobilienportfolios: Das Kapitel entwickelt Strategien zur Ertragssteigerung basierend auf Portfolioanalysen und diskutiert deren Umsetzung auf unterschiedlichen Managementebenen.
6 Umsetzung an einem Beispielportfolio: Die erarbeiteten Methoden werden an einem fiktiven Büroimmobilien-Portfolio angewendet, um Strategien zu entwickeln und deren Auswirkungen auf die Wertsteigerung zu prognostizieren.
7 Zusammenfassung und Ausblick: Dieses Kapitel führt die wesentlichen Erkenntnisse zusammen und unterstreicht die wachsende Bedeutung gezielten Asset Managements für die Branche.
Schlüsselwörter
Real Estate Asset Management, Immobilienportfolio, Wertschöpfung, Portfolioanalyse, Marktwachstum, Investitionsstrategie, Benchmarking, Risikomanagement, Projektentwicklung, Immobilientransaktionen, Rendite, Immobilienzyklus, Property Management, Facility Management, Marktattraktivität
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die strategische Steuerung von Immobilienbeständen durch ein aktives Asset Management, um den Wert der Immobilien innerhalb eines Portfolios zu steigern.
Was sind die zentralen Themenfelder der Publikation?
Die zentralen Felder sind die Marktanalyse, die Anwendung von Portfolio-Methodiken auf Immobilien, die Definition von Management-Kernleistungen und die praktische Strategieentwicklung zur Wertschöpfung.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, Strategien zur Wertschöpfung bei Immobilienportfolios zu entwickeln und diese durch einen methodischen Prozess der Portfolioanalyse und Strategieableitung konkret anwendbar zu machen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es werden betriebswirtschaftliche Portfolioanalysen (insbesondere basierend auf der Neun-Felder-Matrix nach McKinsey und Ansätzen von Bone-Winkel) auf Immobilien übertragen und durch Scoring-Modelle für die Bewertung operationalisiert.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die theoretischen Grundlagen des Real Estate Asset Managements, die Portfolioanalyse-Methodik, die Ableitung von Normstrategien und die praktische Anwendung an einem Beispielportfolio aus fünf Büroimmobilien.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit am besten?
Die Arbeit fokussiert primär auf Begriffe wie Real Estate Asset Management, Immobilienportfolio, Wertschöpfung, Portfolioanalyse und Investitionsstrategie.
Warum wird im Beispielportfolio eine Ex-Post-Analyse (Prognose) durchgeführt?
Um die Wirksamkeit der entwickelten Strategien zu quantifizieren und zu belegen, wird im Beispiel die Entwicklung des Portfolios vom Ist-Zustand zu einem Prognose-Zeitpunkt nach den Maßnahmen simuliert.
Welchen Stellenwert nimmt die Due Diligence in dieser Arbeit ein?
Die Due Diligence wird als wesentliches Instrument für den Ankauf und als Grundlage für die Erfassung von Chancen und Risiken innerhalb des Asset-Management-Prozesses dargestellt.
- Quote paper
- Jochen Guenther (Author), 2007, Real Estate Asset Management. Strategien zur Wertschöpfung bei Immobilienportfolios, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/143949
