Gegenstand dieser Diplomarbeit ist die Entwicklung eines Facility-Management-Konzeptes für die Stadt Saalfeld. Diese Untersuchung ist nicht zuletzt dem unbestritten großem Wertvolumen kommunaler Immobilien und ihres wesentlichen Einflusses auf die Finanzlage geschuldet. Ein weiteres Kernproblem besteht darin, dass bisher keine einheitlichen und adäquaten Instrumente und Strukturen geschaffen wurden. Die Verantwortung für die kommunalen Immobilien wird nicht ganzheitlich, sondern zumeist aus spezifischer Sicht wahrgenommen und führt so zu einer Zersplitterung der Aufgabenwahrnehmung. So liegt es auf der Hand, dass die Stadt Saalfeld versucht im Wege eines effizienten Verwaltungsmanagements Einsparpotenziale zu erzielen.
Die Diplomarbeit bedient sich zweier Methoden. Mit Hilfe der aktuellen Fachliteratur, speziell auch für den kommunalen Bereich, werden die Grundlagen und Bestandteile des Facility Managements sowie die organisatorischen Gestaltungsmöglichkeiten vorgestellt. Aufbauend erfolgt eine Ist-Analyse der bebauten Grundstücke der Stadt Saalfeld. Für die weiteren Überlegungen ist es notwendig, aus der Vielzahl von bebauten Grundstücken die herauszufiltern, die als Basis für die organisatorische Untersuchung dienen sollen. Ausgehend von einer Aufgabenanalyse erfolgt dann die Zuordnung gebäudespezifischer Leistungen zu den einzelnen Ämtern und Abteilungen. Die Aufgabenanalyse bildet so den Ausgangspunkt für die Definition von einheitlichen Standards bei der Bewirtschaftung und die Erarbeitung eines Facility-Management-Konzeptes für die Stadt Saalfeld. Die Schwerpunkte liegen dabei auf der Auswahl einer geeigneten Rechts- bzw. Organisationsform, die Regelung interner Leistungsbeziehungen sowie der Aufgabensynthese, d. h. der zukünftigen Strukturierung eines zentralen Liegenschaftsmanagements.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Relevanz der Problemstellung
1.2 Methodik und Ziele der Untersuchung
2 Einführung und Grundlagen des Facility Managements
2.1 Historische Entwicklung des Facility Managements
2.2 Grundlagen und Begriffsdefinitionen
2.2.1 Immobilien
2.2.2 Ansätze des betrieblichen Immobilienmanagements
2.2.2.1 Corporate Real Estate Management
2.2.2.2 Facility Management
2.2.2.3 Begriffsabgrenzung Corporate Real Estate Management und Facility Management
2.3 Bedeutung und Ziele des Facility Management
2.4 Der Immobilienlebenszyklus als Grundgedanke des Facility Managements
2.5 Facility Management im 3-Phasenmodell des Immobilienlebenszyklus
2.5.1 Entstehungsphase
2.5.2 Nutzungsphase
2.5.2.1 Flächenmanagement
2.5.2.2 Technisches Gebäudemanagement
2.5.2.3 Infrastrukturelles Gebäudemanagement
2.5.2.4 Kaufmännisches Gebäudemanagement
2.5.2.5 Umnutzung / Umbau / Erneuerung
2.5.3 Verwertungsphase
3 Theoretische Grundlagen einer Neuorganisation
3.1 Grundbegriffe der Organisation
3.2 Aufbauorganisation
3.2.1 Aufgabenanalyse
3.2.2 Aufgabensynthese
3.2.2.1 Stellenbildung
3.2.2.2 Kompetenzen und Verantwortlichkeiten
3.2.2.3 Information und Kommunikation
3.2.3 Organisationsmodelle
3.2.3.1 Einliniensystem
3.2.3.2 Mehrliniensystem (oder Funktionssystem)
3.2.3.3 Stab-Liniensystem
3.2.3.4 Spartensystem
3.2.3.5 Matrixsystem
3.3 Ablauforganisation
4 Die Liegenschaftsverwaltung in der Stadt Saalfeld – Eine Ist-Analyse
4.1 Zahlen und Daten
4.2 Die Liegenschaftsabteilung
4.2.1 Organisatorischer Aufbau
4.2.2 Mitarbeiter und Aufgabenschwerpunkte
4.2.3 Vergleichsring
4.3 Zusammenstellung der relevanten bebauten Grundstücke
4.3.1 Schulgebäude und Grundstücke
4.3.1.1 Überblick
4.3.1.2 Hausmeisterdienste
4.3.1.3 Aufgabenanalyse
4.3.2 Verwaltungsgebäude
4.3.2.1 Überblick
4.3.2.2 Hausmeister- und Reinigungsdienste
4.3.2.3 Aufgabenanalyse
4.3.3 Villa Bergfried
4.3.3.1 Überblick
4.3.3.2 Hausmeisterdienste
4.3.3.3 Aufgabenanalyse
4.3.4 Obdachlosenwohnheime und Übergangswohnheim
4.3.4.1 Überblick
4.3.4.2 Hausmeisterdienste
4.3.4.3 Aufgabenanalyse
4.3.5 Zusammenfassung
5 Facility-Management-Konzept – Eine organisatorische Neuausrichtung
5.1 Untersuchung von Rechts- bzw. Organisationsformalternativen
5.1.1 Überblick und Nutzwertanalyse
5.1.2 Zusammenfassung und Beurteilung
5.2 Organisationsmodelle
5.2.1 Eigentümer-Modell
5.2.2 Mieter-/Vermieter-Modell
5.2.3 Management-Modell
5.2.4 Zusammenfassender Überblick und Beurteilung
5.3 Aufgabensynthese im Sinne des Facility-Managements
5.3.1 Interne und externe Leistungserstellung – die Make-or-Buy-Entscheidung
5.3.1.1 Reinigungsleistungen
5.3.1.2 Hausmeisterleistungen an Schulen
5.3.1.3 Hausmeisterleistungen an Verwaltungsgebäuden
5.3.2 Strukturierung des zentralen Liegenschaftsmanagements
5.3.3 Zusammenfassung
5.4 Projektorganisation
6 Fazit
Zielsetzung & Themen
Ziel der Arbeit ist die Erstellung eines ganzheitlichen Facility-Management-Konzeptes für die Stadt Saalfeld, um ineffiziente Verwaltungsstrukturen abzubauen, Kosteneinsparpotenziale zu identifizieren und eine transparente Steuerung des kommunalen Immobilienvermögens zu ermöglichen.
- Analyse des aktuellen Immobilienbestandes und der Bewirtschaftungskosten in Saalfeld
- Untersuchung von Organisationsmodellen für das Liegenschaftsmanagement
- Evaluation von Make-or-Buy-Entscheidungen bei infrastrukturellen Dienstleistungen
- Entwicklung eines zentralen Liegenschaftsmanagements als effiziente Organisationsstruktur
- Einsatz betriebswirtschaftlicher Instrumente zur Steuerung kommunaler Gebäude
Auszug aus dem Buch
2.1 Historische Entwicklung des Facility Managements
Die ersten Ursprünge des Facility Managements lassen sich bereits in den 50er Jahren finden. Bürolandschaften wurden als Mittel zur Verbesserung der betrieblichen Interaktivität gesehen und so für eine Produktivitätserhöhung konzipiert. Bereits 1954 trat die Fluggesellschaft Pan-American-World-Services (PAWS) mit der Idee, die Facilities eines Airforce-Geländes zu betreiben und zu managen, an die US-Airforce heran. Diese vertraute der PAWS ihre damalige Cape Canaveral Auxiliary Air Force Base an. Hier war zugleich der Beginn des externen Facility-Management-Marktes.
Ebenfalls lassen sich in der Betriebswirtschaftslehre erste gedankliche Ansätze finden. 1955 weist Gutenberg auf die Bedeutung von Gebäuden für die betriebliche Leistungserstellung hin. 1978 hatte der damals weltgrößte Möbelhersteller, die Hermann Miller Corporation, im Zuge einer Marketingidee Kunden zu einer Konferenz mit dem Titel „Der Einfluss von Facilities auf die Produktivität“ eingeladen. Diese Initiative führte 1979 zur Gründung des Facility Management Institute (FMI). Im Oktober 1980 gründeten 40 Facility Manager auf einer Konferenz der FMI die National Facility Management Association (NFMA).
Durch den einsetzenden rapiden Zuwachs an Mitgliedern und der Aufnahme Kanadas wurde die NFMA 1982 zur International Facility Management Association (IFMA) umbenannt. Heute verzeichnet diese Organisation über 14.000 Mitglieder weltweit. 1985 etablierte sich Facility Management erstmals in Großbritannien und somit in Europa. Ende der achtziger Jahre zogen die Niederlande, Deutschland und andere europäische Länder nach. 1988 wurde die German Facility Management Association (GEFMA) als nationaler Verband gegründet mit dem Ziel die Facility-Management-Aktivitäten in Deutschland zu fördern und durch eine Vielzahl von Richtlinien Hilfestellungen bei der Etablierung zu leisten. 1996 wurde als Gegenpol zur GEFMA die IFMA Deutschland e.V. gegründet.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Erläutert die Relevanz der Arbeit aufgrund des hohen Kostendrucks kommunaler Immobilien und definiert die methodische Vorgehensweise.
2 Einführung und Grundlagen des Facility Managements: Bietet einen Überblick über die Historie, zentrale Begriffsdefinitionen und den Immobilienlebenszyklus als Basis für das Facility Management.
3 Theoretische Grundlagen einer Neuorganisation: Behandelt die organisatorischen Kernaspekte wie Aufbau- und Ablauforganisation sowie verschiedene Organisationsmodelle zur Strukturierung.
4 Die Liegenschaftsverwaltung in der Stadt Saalfeld – Eine Ist-Analyse: Analysiert den aktuellen Gebäudebestand, die Kosten und die bestehenden Verwaltungsstrukturen in Saalfeld.
5 Facility-Management-Konzept – Eine organisatorische Neuausrichtung: Erarbeitet konkrete Ansätze zur Reorganisation des Liegenschaftsmanagements, einschließlich Rechtsformen und Leistungsbeziehungen.
6 Fazit: Fasst die Ergebnisse zusammen und betont die Notwendigkeit einer ganzheitlichen Betrachtung für eine wirtschaftliche kommunale Liegenschaftsverwaltung.
Schlüsselwörter
Facility Management, Kommunale Liegenschaftsverwaltung, Gebäudemanagement, Immobilienlebenszyklus, Organisation, Make-or-Buy-Entscheidung, Wirtschaftlichkeit, Flächenmanagement, Technisches Gebäudemanagement, Infrastrukturelles Gebäudemanagement, Kaufmännisches Gebäudemanagement, Benchmarking, Saalfeld, Nutzwertanalyse
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Diplomarbeit untersucht die Liegenschaftsverwaltung der Stadt Saalfeld und entwickelt ein Facility-Management-Konzept zur Optimierung der Bewirtschaftung kommunaler Gebäude.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen umfassen die betriebliche Immobilienwirtschaft, Organisationsentwicklung innerhalb der öffentlichen Verwaltung, sowie das Facility Management in der Nutzungsphase von Immobilien.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Hauptziel ist die Entwicklung eines praktikablen und realistischen Organisationskonzepts, das durch ein zentrales Liegenschaftsmanagement Einsparpotenziale und eine ganzheitliche Immobilienbetrachtung in der Stadt Saalfeld ermöglicht.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Der Autor stützt sich auf die Auswertung aktueller Fachliteratur und Richtlinien (z.B. von KGSt, DStGB, GEFMA), eine detaillierte Ist-Analyse des städtischen Gebäudepools sowie eine Nutzwertanalyse zur Auswahl geeigneter Organisationsformen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Nach den theoretischen Grundlagen zum Facility Management und zur Organisation folgt eine detaillierte Ist-Analyse der Saalfelder Verwaltung. Abschließend wird ein konkretes Konzept zur organisatorischen Neuausrichtung inklusive Make-or-Buy-Entscheidungen vorgestellt.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wesentliche Begriffe sind Facility Management, kommunales Liegenschaftsmanagement, Gebäudewirtschaft, Organisationsmodelle und Wirtschaftlichkeit.
Warum ist eine Reorganisation der Liegenschaftsverwaltung in Saalfeld erforderlich?
Die aktuelle Situation ist von einer Zersplitterung der Aufgaben auf verschiedene Fachämter geprägt, was zu Ineffizienzen, Doppelarbeiten und fehlender Transparenz bei den Kosten führt.
Welches Organisationsmodell empfiehlt der Autor für Saalfeld?
Der Autor empfiehlt die Einführung eines zentralen Liegenschaftsmanagements auf Basis des Mieter-/Vermieter-Modells, um Ressourcenverbräuche transparent zuzuordnen und die Fachbereiche zu entlasten.
- Quote paper
- Steven Ott (Author), 2006, Entwicklung eines Facility-Management-Konzeptes für die Stadt Saalfeld, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/147079
