Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1. Zielsetzung der Arbeit
1.2. Aufbau der Arbeit
2. Einführung in die Immobilienbranche
2.1. Begriff Immobilie
2.2. Immobilienwirtschaft
2.2.1. Eigenschaften der Immobilienwirtschaft
2.3. Begriff Immobilienmarketing
2.3.1. Marketing in der Immobilienwirtschaft
2.4. Begriff Energieeffizienz
2.4.1. Energieeffizienz in der Immobilienbranche
2.5. Energiekosten
2.6. Entwicklung der Energiekosten und Kaltmieten
2.7. Immobilienlebenszyklus
2.7.1. Der Begriff und die Phasen
2.7.2. Lebensdauer
3. Maßnahmen zur Optimierung des Energieverbrauchs
3.1. Photovoltaik
3.2. Thermische Solarkollektoren
3.3. Wärmepumpen und Geothermie
3.4. Wärmedämmung
3.5. Moderne Heiztechnik
3.6. Kraft-Wärme-Kälte-Kopplung
3.7. Brennstoffzelle
4. Energieausweis
4.1. Begriff Energieausweis
4.2. Rechtliche Grundlagen in Deutschland
4.3. Rechtliche Grundlagen in der EU
4.4. Wichtige Inhalte des Ausweises
4.5. Umsetzung in Deutschland
4.6. Umsetzung in der EU
5. Staatliche Förderung für energetische Modernisierung
5.1. Begriff “Staatliche Förderung”
5.1.1. Staatliche Fördermaßnahmen
5.2. Begriff „Energetik“
5.3. Vor- und Nachteile energetischer Modernisierung
5.3.1. Käufer / Mieter
5.3.2. Verkäufer/Vermieter
6. Auswirkungen auf das Immobilienmarketing
6.1. Energieeffizienz als Marketinginstrument
7. Fazit
8. Quellenverzeichnis
8.1. Literatur
8.2. Internet
9. Abbildungsverzeichnis
1. Einleitung
Seit einigen Jahren tauchen die Wörter Umweltfreundlichkeit und „Öko“ im Zusammenhang mit Energiegewinnung, Autos, Lebensmitteln etc. immer öfters auf. Viele machen sich in- zwischen Gedanken, wie umweltfreundlich oder energieeffizient ihr Pkw bzw. ihre Lebensweise ist. Ein weiteres Segment, das in letzter Zeit sehr oft ins Rampenlicht der öffentlichen Diskussion über Umwelt gerät, ist die Immobilienbranche. Hier wird mittlerweile verstärkt drauf geachtet, dass die Immobilien den aktuellen energieeffizienten Standards entsprechen. Die verschieden Möglichkeiten und Systeme für die Energiegewinnung durch erneuerbare bzw. umweltfreundliche Energien bieten den Beteiligten ein enormes Potenzial, ihren Energieverbrauch zu senken und somit einen größeren Gewinn zu erzielen. Der mit größte Anteil der heutigen Nebenkosten beim Betreiben einer Immobilie fällt auf den Energieverbrauch zurück. Die Möglichkeit, eine Immobilie umweltfreundlich zu modernisieren, bringt enorme Vorteile gegenüber der Konkurrenz und in der Vermarktung der Immobilie. Die aktuelle Präsenz des Klimaschutzes in der Öffentlichkeit eröffnet auch neue Bereiche im Immobilienmarketing.
1.1. Zielsetzung der Arbeit
Die Ziele dieser Arbeit sind die Darstellung verschiedener Möglichkeiten zur Vermarktung der Immobilien durch das Zusammenspiel verschiedener Arten von energieeffizienten Systemen und das Vorstellen der zur Verfügung stehenden staatlichen Förderungsprogrammen zur Modernisierung bzw. Sanierung von Immobilien und die dazugehörigen rechtlichen Rahmenbedingungen.
Das Hauptziel der Arbeit liegt aber auf dem ökologischen Schwerpunkt und soll zeigen, welche Stärken und Schwächen bzw. Chancen und Risiken der Einsatz modernster Technik mit sich bringen kann.
1.2. Aufbau der Arbeit
Diese Diplomarbeit beschäftigt sich mit dem Gebiet des energieeffizienten Bauens und den Grundlagen des Marketings, die praxisnah eingesetzt werden können.
In den ersten zwei Kapiteln werden die Zielsetzung und der Aufbau der Arbeit, sowie Besonderheiten, Bestandteile und Begriffsdefinitionen der Immobilienbranche vorgestellt.
Das Kapitel drei stellt verschieden Möglichkeiten der Nutzung von Wärmedämmung und der erneuerbaren Energien vor, die zur Energiegewinnung bzw. Energiesicherung genutzt werden können.
Des Weiteren wird in Kapitel vier der Energieausweis als Optimierungsinstrument der Regierung in Deutschland und in der EU vorgestellt, sowie dessen Vor- und Nachteile.
Im fünften und sechsten Kapitel werden Möglichkeiten der staatlichen Förderung beim Bauen bzw. Modernisieren von Immobilien und die Auswirkungen auf das Marketing der Immobilienbranche angesprochen.
In der Schlussbemerkung entsteht ein zusammenfassender und kritischer Einblick in die Zukunft der Immobilienbranche.
2. Einführung in die Immobilienbranche
2.1. Begriff Immobilie
Als Immobilie werden Grundstücke mit sich darauf befindlichen Bauwerken bezeichnet, dabei ist es egal, ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Hier wird gesondert unterschieden zwischen Grund und Boden (Rohbauland, Bauerwartungsland, baureifes Land), Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien (Gewerbegrundstücke, Handelsimmobilien etc.) und sonstige Immobilien wie Burgen, Schlösser und mehr.[1] „Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen.“[2]
Immobilien haben eine Vielzahl von Charaktereigenschaften, die sie von mobilen Sachgütern unterscheiden. Sie prägen die Umwelt durch ihre optische Präsenz, da sie standortgebunden sind und eine lange Lebensdauer haben. Dadurch sind Immobilien auch sehr gute Anlageobjekte.
2.2. Immobilienwirtschaft
„Als Immobilienwirtschaft bezeichnet man den funktional oder institutionell abgegrenzten Teilbereich einer Volkswirtschaft, der sich mit den Immobilienbeständen und deren Veränderungen sowie mit der Bewirtschaftung und Nutzung von Immobilien beschäftigt.“[3]
Eine sehr lange Zeit war die gesamte wirtschaftliche Bedeutung des Immobiliensektors nicht bekannt. Deshalb haben verschiedene Organisationen zusammen mit der gif e.V. (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) einen Auftrag erteilt, um herauszufinden, welche gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobiliensektor hat. Anhand ausgewählter Sachverhalte sollte das ifo (Institut für Wirtschaftsforschung e.V.) der Universität München den Sektor analysieren und die Wissenslücken füllen.
Um ein qualitativ genaues Gutachten zu erstellen, hat man die Immobilienbestände nach Kategorien aufgeteilt (siehe Abb. 1). So ergab die Untersuchung 2004, dass das gesamte Immobilienvermögen (Bauten und Grundstücke) in Deutschland eine Gesamtsumme von 7,2 Billionen Euro betrug. 5.533 Mrd. Euro waren reines Nettobauvermögen und wurden wie folgt aufgeteilt (siehe Abb. 2). Davon wurden 3.209 Mrd. Euro (58%) in Wohnbauten und 2.323 Mrd. Euro (42%) in Nichtwohnhochbauten investiert. Also war 2004 85% des deutschen Nettoanlagevermögens in Bauten investiert. Die Hälfte des Vermögens privater Haushalte war laut der Untersuchung in Wohnimmobilien angelegt. Weiterhin kamen 15,6% der Bruttowertschöpfung aus dem Baugewerbe und Grundstücks- und Wohnungswesen. 10% aller Erwerbstätigen in Deutschland, also über 3,6 Mio. Menschen, waren 2004 in der Bereitstellung, Erweiterung, Modernisierung und Substanzerhaltung von Immobilien beschäftigt.[4]
Genau gesehen ist das Netzwerk, das die Immobilienwirtschaft ausmacht, noch nicht komplett erfasst worden. Berater, Wirtschaftprüfer, Anwälte, Steuerberater und vor allem der Bankensektor haben einen großen und zugleich sehr unübersichtlichen Einfluss auf verschiedene Faktoren, wie Investitionen und Kredite der Immobilienwirtschaft.
Seit 2007 und der weltweiten Finanzkrise kann man genauer betrachten, welche Wirtschaftszweige von der Immobilienwirtschaft profitieren bzw. die Immobilienwirtschaft ausschlaggebend beeinflussen können. Die Banken haben sicherlich das Meiste dazu beigetragen, das Investitionsvolumen im Immobiliensektor zu senken. Durch ihre Kreditvergabeforderungen, die die Höhe des Eigenkapitals betreffen, und die teuren Risikoaufschläge haben sie erheblich die Zurückhaltung der Investoren beeinflusst.[5]
2.2.1. Eigenschaften der Immobilienwirtschaft
„Die Eigenschaften der Immobilienwirtschaft ergeben sich insbesondere aus den Stärken und Schwächen der Immobilien mit ihrer langen Entwicklungsphase und hohen Lebensdauer, aber auch die Standortgebundenheit und die zum Teil begrenzte Vergleichbarkeit.“[6] Weiterhin ist die Immobilienwirtschaft in viele Wirtschaftszweige aufgeteilt, was eine genauere Definition der Eigenschaften erschwert. Auch die Tatsache, dass sich das Immobilienmanagement noch in der Entwicklungsphase befindet, lässt die Immobilienwirtschaft schwer beschreiben.
2.3. Begriff Immobilienmarketing
„Unter Marketing (Market „englisch“ = Markt) versteht man die Anstrengungen eines Unternehmens, die erstellten Produkte am Markt abzusetzen (Absatz = Vorbereitung, Anbahnung, Durchführung und Abwicklung des Vertriebsgeschäftes).“[7]
„Das Immobilienmarketing erweitert diese Begriffsauffassung, um die Dimension des Immobilienmarktes. Immobilienmarketing versucht demnach folgende Dimensionen in Einklang zu bringen:
- betriebswirtschaftliche Dimensionen (Unternehmen, Produkt, Absatz, Umsatz, Gewinn, Rentabilität, etc.)
- markt- und zielorientierte Dimension (Marke und Zielgruppe)
- Immobilien-Dimension (Berücksichtigung der Spezifika des Immobilienmarktes)“[8]
2.3.1. Marketing in der Immobilienwirtschaft
In der Immobilienwirtschaft wird Marketing in zwei Bereiche unterteilt:
1. „Bei Maklern, Hausverwaltern und Sachverständigen zum Einen das eigene Marketing des Immobilienunternehmens (originäres Marketing) für seine eigene Dienstleistung.
2. Bei Maklern darüber hinaus zum Anderen das Marketing für seine Kunden (derivates Marketing). Im Zentrum steht in diesem Fall Marketing für das Objekt, das heißt die Immobilie.“[9]
Der Vergleich zwischen dem originären und derivaten Marketing (siehe Abb. 3) zeigt, welche Tätigkeiten ein Makler bzw. das Unternehmen beachten muss, um langfristig seine Position am Markt zu stärken.
Um besser auf die Nachfrage des Marktes reagieren zu können, müssen die Bedürfnisse beider Gruppen (Käufer/Verkäufer und Mieter/Vermieter) erkannt werden. Das Ziel ist es, die Bedürfnisse der Anbieter (Verkäufer u. Vermieter) und der Nachfragenden (Käufer u. Mieter) durch die Marketingmaßnahmen aufeinander abzustimmen und zu befriedigen. Hier kommt ein weiteres Marketing-Instrument zum Einsatz, der Marketing-Mix.
„Unter Marketing-Mix versteht man allgemein die Kombination von absatzpolitischen Instrumenten, die ein Unternehmen zu einem bestimmten Zeitpunkt einsetzt.“[10] Dies bedeutet, dass diese Instrumente (siehe Abb. 4) nur dann richtig eingesetzt werden können, wenn das Unternehmen die Prioritäten der einzelnen Bereiche erkennt und diese schließlich in ihre Marketing-Strategie verstärkt einbaut.
2.4. Begriff Energieeffizienz
„Während Effektivität im Sinne von „Wirksamkeit“ den Grad der Zielerreichung einer Aktivität bezeichnet, bezieht sich die Effizienz auf das Verhältnis zwischen Nutzen und Aufwand. Energieeffizienz bezieht sich also auf das Verhältnis von erzieltem Nutzen und eingesetzter Energie.“[11] Erreicht man einen gewünschten Nutzen (wobei unter Nutzen eine Erreichung bestimmter Eigenschaften/Erzeugnisse zu verstehen ist) mit einem möglichst geringem Energieeinsatz, spricht man von „Maximierung der Energieeffizienz“. Das Ziel bei der „Minimalisierung der Energieeffizienz“ ist es, mit einem minimalen Energieeinsatz einen geplanten Nutzen zu erreichen.
2.4.1. Energieeffizienz in der Immobilienbranche
Seit dem 1.02.2007 gibt es in Deutschland die Energiesparverordnung (EnEV). Diese umfasst die Wärmeschutz- und die Heizungsanlagenverordnung und gilt für die bestehenden sowie für die neu zu erstellenden Gebäude. Spätestens seit diesem Zeitpunkt ist das Wort Energieeffizienz in der Immobilienwirtschaft ständig präsent. Wenn im Zusammenhang mit Immobilien von Energieeffizienz gesprochen wird, sind folgende Punkte damit angesprochen:
- Minimierung des Transmissionswärmeverlustes
- Minimierung der Lüftungswärmeverlustes
- Einsatz energiesparender/optimierender Anlagetechnik[12]
Das bedeutet, will man die Energieeffizienz einer Immobilie nachhaltig verbessern, sind sowohl technische (Modernisierungs-maßnahmen) als auch organisatorische (Optimierung der Nutzung von Elektrogeräten wie Klimaanlagen etc.) Energieeinsparhandlungen unumgänglich.
Das Ausführen der Modernisierungsmaßnahmen bringt viele Vorteile mit sich, nicht nur im Hinblick auf die Energieersparnis, sondern auch auf den des Umweltschutzes. Welche Modernisierungsmaßnahmen zurzeit technisch möglich sind und welche Vorteile und Nachteile diese mit sich bringen, werde ich im Kapitel drei und fünf genauer erläutern.
2.5. Energiekosten
Die Entwicklung der Kosten für die Energieversorgung hat in der Kostenstellenrechnung für den Betrieb einer Immobilie einen großen Stellenwert bekommen. Seit Jahren werden die Energiekosten mindestens einmal pro Jahr angehoben und erhöhen somit die Betriebskosten für eine Immobilie. Da diese Kosten so hoch sind, werden Betriebskosten neben der Kaltmiete auch als „zweite Miete“ bezeichnet. Grundsätzlich sind diese Kosten immer wiederkehrende Kosten und fallen im Rahmen der Nutzung von Heizung bzw. Warmwasser und des Konsums von elektrischer Energie an.
2.6. Entwicklung der Energiekosten und Kaltmieten
In der Öffentlichkeit wird seit einiger Zeit von der „zweiten Miete“ gesprochen. Damit sind die Energiekosten gemeint. Die Abbildungen 5 und 6 führen mögliche Begründungen hierfür auf. Mit der Nettokaltmiete ist gemeint, „[…] dass die Vertragsparteien vereinbart haben, dass alle Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu §27 II. BV aus der Miete heraus gerechnet und die anfallenden Betriebskosten dem Mieter gesondert in Rechnung gestellt werden.“[13] Während diese im Vergleichszeitraum von 1995 bis 2009 gerade mal um 20% gestiegen ist, weist die Entwicklung der Energiekosten in diesem Zeitraum eine Verdopplung der Preise auf.
Obwohl die weltweite Finanzkrise das Ansteigen der Energiepreise etwas dämpfte (vgl. Abb. 5), wird weiterhin angenommen, dass das überproportionale Ansteigen der Energiekosten gegenüber der Nettokaltmiete in den nächsten Jahren weiter zunehmen wird. Dem kann nur entgegengewirkt werden, indem Energien effizienter genutzt werden oder die Immobilien durch andere Energieformen betrieben werden. Diese Techniken können direkt beim Bauen bzw. bei der Neuerrichtung oder beim Modernisieren einer Immobilie verwendet werden. Welche Möglichkeiten hier zur Verfügung stehen, wird im Kapitel drei näher erläutert.
2.7. Immobilienlebenszyklus
2.7.1. Der Begriff und die Phasen
Für die Betrachtung des Lebenszyklus einer Immobilie bietet sich das klassische Model des Produktlebenszyklus (vgl. Abb.7) an. Auch hier wird der Gesamtlebenszyklus in verschiedene Phasen unterteilt, die den entsprechenden Gesetzmäßigkeiten unterliegen und sich auch untereinander beeinflussen. Der Lebenszyklus beschreibt alle Nutzungsphasen einer Immobilie von der Entstehung bis hin zur kompletten Sanierung oder dem Abriss des Gebäudes. Die tatsächliche Zeit der Nutzungsphasen einer Immobilie kann durch Leerstände oder Umstrukturierungsmaßnahmen unterbrochen werden.
2.7.2. Lebensdauer
Die Lebensdauer einer Immobilie wird vom Nutzungsgrad bestimmt und ist in der Praxis von verschiedenen technischen sowie ökonomischen Faktoren abhängig. Die wirtschaftliche Lebensdauer hängt auch vom Typ der Immobilie ab. Aus der Lebenserfahrung und den Daten der Afa-Tabelle kann man von folgender Lebensdauer ausgehen:
- Gewerbeobjekte (Lager- u. Produktionshallen): 50-60 Jahre
- Geschäftshäuser u. Ladenlokale: 60-80 Jahre
- Mietwohnhäuser: 80-100 Jahre
o nicht massive Fertighäuser: 60 Jahre
Hier muss noch zwischen technischer , ökonomischer und tatsächlicher Lebensdauer unterschieden werden.
Die technische Lebensdauer eines Gebäudes endet dann, wenn aus dem Gebäude kein Nutzen mehr zu erzielen ist, d.h. seine vorherige Funktion nicht mehr erfüllt werden kann. Hier würde jede Umstrukturierungsmaßnahme fehlschlagen und jede Investition würde sich als unrentabel erweisen. Die technische Lebensdauer kann theoretisch mehrere Jahrhunderte dauern, wenn keine weiteren Aktionen, sprich Abriss des Gebäudes, vorgenommen werden. In der Praxis geschieht dieses aber selten.
Die ökonomische Lebensdauer endet in den meisten Fällen vor der technischen Lebensdauer. Das Ende ist erst erreicht, wenn festgestellt wird, dass eine Alternativnutzung der Immobilie eine größere Rendite verspricht. Durch vertragliche Verpflichtungen (z.B. Kündigungsschutz) können neue Nutzungsmöglichkeiten unzugänglich gemacht werden und somit die ökonomische Lebensdauer verlängern. In der Praxis wird die Immobilie dadurch oft über die ökonomische Lebensdauer weiterhin genutzt.
Die tatsächliche Lebensdauer einer Immobilie beginnt mit ihrer Entstehung und endet mit der Kernsanierung (die Investition der baulichen Maßnahme übersteigt den Verkehrswert der Immobilie).[14]
[...]
[1] vgl. http://www.immobilien-begriffe.de/immobilien.htm, 21.04.2010, 19:21
[2] §94 BGB
[3] vgl. http://immobilientutor.de/download/Die%20volkswirtschaftliche%20 Bedeutung%20der%20Immobilienwirtschaft.pdf 22.04.2010, 19:00
[4] vgl. Jones Lang LaSalle, 2006, ifo Institut für Wirtschaftsforschung, 2005
[5] vgl. Schirmacher, Albrecht F., „Geschlossene Fonds 2010: Mit real Assets der Inflation die Stirn bieten“, Wiesbaden 2009, S. 56-57
[6] Gleich, Ronald, „Perspektiven des Innovationsmanagements 2008“, Berlin 2009, S. 114
[7] Murfeld, Egon, „Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft“, Hamburg 2006, S. 301
[8] Steiner, Harald u. Fink, Jürgen, „Die wertvollsten Immobilienmarken“, Berlin 2009, S. 38
[9] Kippes, Stefan, „Professionelles Immobilienmarketing“, München 2001, S.8
[10] Murfeld, Egon, „Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft“, Hamburg 2006, S. 327
[11] http://www.wupperinst.org/uploads/tx_wibeitrag/energieeffizienz_ definition.pdf, 02.05.2010, 19:44
[12] vgl. Murfeld, Egon, „Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft“, Hamburg 2006, S.832
[13] Murfeld, Egon, „Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft“, Hamburg 2006, S.648
[14] vgl. Schulte,K.-W., „Immobilienökonomie: Betriebswirtschaftliche Grundlagen“, Band 1, München 2008, S. 212