In der vorliegenden Arbeit wird die Entwicklung der Immobilienpreise von 2015 bis 2023 auf dem österreichischen Markt untersucht und hinterfragt, ob diese im Hinblick auf fundamentale ökonomische Faktoren gerechtfertigt ist. Hintergrund der Arbeit sind Preisblasen auf Immobilienmärkten, die verheerende Folgen für die gesamte Volkswirtschaft verursachen können, wie die Finanzkrise 2008 gezeigt hat. Um solche Krisen frühzeitig zu erkennen und die Stabilität der Märkte zu sichern, analysiert die österreichische Nationalbank mittels eines Fundamentalpreisindikators Immobilienpreise für Österreich und Wien. Langfristige Abweichungen von fundamental gerechtfertigten Preisen sollten als Warnsignale für mögliche Blasen betrachtet werden, können allerdings Immobilienpreisblasen nicht mit Sicherheit vorhersagen.
Der aus sieben Teilindikatoren bestehende Indikator deckt dabei die Haushaltsperspektive, die Investorenperspektive und die systemische Perspektive ab und dient als wesentlicher Ansatzpunkt für diese Arbeit. Im empirischen Teil der Arbeit erfolgt eine regionale Differenzierung auf Bundeslandebene und eine sektorale Trennung zwischen Wohnungen und Häusern. Dafür wurden die Teilindikatoren so weit wie möglich regionalisiert und Daten von der Statistik Austria, der OeNB, der WKO, dem WIFO und der EZB genutzt, um die Entwicklungen in den einzelnen Regionen differenziert abzubilden. Regionale sowie sektorale Differenzierungen sind wichtig, da Immobilienmärkte fragmentiert sind und sich die Preisentwicklungen aufgrund regionaler Nachfrage- und Angebotsdynamiken innerhalb eines Landes deutlich voneinander unterscheiden können.
Die Ergebnisse des empirischen Teils zeigen zum einen, dass sich die Preise seit 2015 in allen neun Bundesländern zunehmend von den fundamental gerechtfertigten Werten entfernt haben, mit einer besonders starken Überbewertung ab 2020, die ihren Höhepunkt 2022 erreichte und sich seither wieder den Fundamentalpreisen annähern. Es bestehen Unterschiede zwischen städtischen bzw. touristisch geprägten Bundesländern wie Wien, Vorarlberg, Tirol und Salzburg sowie den östlichen Regionen Burgenland und Niederösterreich, in denen die Abweichungen insgesamt moderater blieben.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Einleitung
- 1.1. Allgemeine Problemstellung
- 1.2. Forschungsdesign / Methodik
- 1.3. Aufbau der Arbeit
- 2. Forschungsstand
- 2.1. Grundlagen des Immobilienmarktes
- 2.2. Zyklizität
- 2.2.1. Veränderung von Angebot und Nachfrage im theoretischen Modell
- 2.2.2. Endogene Ursachen
- 2.2.3. Exogene Ursachen
- 2.3. Charakterisierung von Immobilienpreisblasen aus fundamentaler Sichtweise
- 2.3.1. Unterscheidung Konjunkturhoch und Immobilienpreisblasen
- 2.3.2. Ziele der fundamentalen Sichtweise
- 2.3.3. Grenzen der Fundamentalanalyse
- 2.4. Einflussfaktoren auf Immobilienpreise
- 2.4.1. Einfluss Wirtschaftsdynamik
- 2.4.2. Einfluss Geldpolitik
- 2.4.3. Einfluss Demografie
- 2.4.4. Einfluss Bauwirtschaft
- 2.5. Immobilienmarkt als Kapitalspeicher
- 3. Immobilienboom in Österreich
- 3.1. Preisdynamik in Österreich
- 3.2. Relevanz und Vorstellung des Fundamentalpreisindikators
- 3.3. Indikatoren des Fundamentalpreisindikators
- 3.3.1. Leistbarkeit
- 3.3.2. Immobilienpreise zu Mieten
- 3.3.3. Wohnimmobilienpreise zu Baukosten
- 3.3.4. Kredittragfähigkeit
- 3.3.5. Wohninvestitionen zu Bruttoinlandsprodukt
- 3.3.6. Zinsanhebungsrisiko
- 3.4. Kritik am Fundamentalpreisindikator der OeNB
- 3.4.1. Vergleich mit Fundamentalpreisindikatoren aus der DACH-Region
- 3.4.2. Fehlende Regionalisierung
- 3.5. Forschungsfragen
- 3.6. Erwartbare Ergebnisse
- 4. Methodik
- 4.1. Datensammlung
- 4.2. Berechnung der Gewichtungen der Teilindikatoren
- 4.3. Berechnung des regionalen Fundamentalpreisindikators
- 5. Ergebnisse
- 6. Fazit
- 6.1. Beantwortung der Forschungsfragen
- 6.2. Reflexion und Ausblick
- 7. Literaturverzeichnis
- Anhang A: Berechnungen der Fundamentalpreise nach Bundesland
Zielsetzung & Themen
Diese Masterarbeit untersucht die Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich von 2015 bis 2023 und hinterfragt, ob diese durch fundamentale ökonomische Faktoren gerechtfertigt ist. Das primäre Ziel ist es, den Fundamentalpreisindikator der Österreichischen Nationalbank auf Bundeslandebene zu erweitern, um regionale Preisdynamiken präziser abzubilden und so fundiertere Aussagen über mögliche Überbewertungen am Immobilienmarkt treffen zu können.
- Analyse der Immobilienpreisentwicklung in Österreich zwischen 2015 und 2023.
- Bewertung der Preisentwicklung im Hinblick auf fundamentale ökonomische Faktoren.
- Regionale Differenzierung der Immobilienpreisanalyse auf Bundeslandebene (NUTS2-Ebene).
- Untersuchung und Kritik des Fundamentalpreisindikators der Österreichischen Nationalbank (OeNB).
- Identifikation und Vorbeugung von Immobilienpreisblasen sowie deren sozioökonomischen Folgen.
- Einfluss von wirtschaftlichen, demografischen und geldpolitischen Faktoren auf Immobilienpreise.
Auszug aus dem Buch
1.1. Allgemeine Problemstellung
Der österreichische Immobilienmarkt ist vor allem aus zwei Gründen interessant für Preisanalysen. Zum einen bestehen Bedenken in ganz Österreich, aber insbesondere in Wien, bezüglich einer möglichen Preisblase, da in den letzten Jahren die Immobilienpreise rasant angestiegen sind. Vor allem im Eigentumsbereich gehört Österreich zu den Ländern in Europa mit den stärksten Preisanstiegen, was die Vermutung aufkommen lässt, dass es sich bei den aktuellen Preisen um spekulative Übertreibungen am Markt handeln könnte. Zum anderen gibt es nur wenige empirische ökonometrische Belege für eine übermäßig hohe Preisdynamik außerhalb der österreichischen Hauptstadt (Österreichische Nationalbank 2021a, S. 1–35; Reiner und Musil 2023, S. 125–129; Schneider 2014).
Immobilienmärkte sind auf regionaler sowie sektoraler Maßstabsebene fragmentiert. So ist es üblich, dass es innerhalb eines Landes zu sehr heterogenen Immobilienpreisen kommen kann. Wohnraum in touristischen Städten, Metropolen oder kleineren Universitätsstädten wird im Grunde teurer, im Gegensatz dazu sind die Preisentwicklungen in strukturschwachen ländlichen Gebieten oft rückläufig. Starke Differenzen in der Eigentumsquote, unterschiedliche institutionelle Rahmenbedingungen bzw. in Baulandpreisen, sowie abweichende Ausprägungen von Angebot und Nachfrage sind einige Gründe für unterschiedliche bis teilweise gegensätzliche Entwicklungen. Da dem Wohnungsmarkt abseits der urbanen Räume wenig Beachtung gegeben wurde, wird die Dringlichkeit, Immobilienmärkte regional differenziert zu analysieren, einmal mehr hervorgehoben (Van-Hametner und Zeller 2019, S. 57–90; Reiner und Musil 2023, S. 125–146; Schönig et al. 2017, 12 f.).
Potenzielle Preisblasen können für Volkswirtschaften ernsthafte Gefahren bedeuten und spätestens seit der weltweiten Finanzkrise im Jahr 2008 legen die Zentralbanken der Länder innerhalb der Eurozone ein wichtiges Augenmerk darauf, die Stabilität am Finanzmarkt zu beobachten. Denn die Gefahren und Risiken, die Immobilienpreisblasen mit sich bringen, gehen weit über den Immobilienfinanzierungssektor hinaus. Als die Immobilienblase in Spanien platzte, stürzten die Immobilienpreise wegen des Überangebots an Immobilien in den Keller, viele EinwohnerInnen verloren ihre Arbeit und die Hypothekarkredite konnten nicht mehr gesichert werden. Vor allem die kleineren, regionalen Banken konnten die Kreditausfälle nicht mehr finanzieren. Der Finanz- und Bankensektor verlor massiv an Stabilität und es kam zu einem verheerenden Konjunktureinbruch. Aufgrund dieser fatalen Auswirkungen forschen insbesondere Zentral- und Nationalbanken nach drastischen Preisabweichungen und versuchen, wirtschaftliche Katastrophen frühzeitig zu identifizieren (Musil 2019, 151 f.; Posen 2006).
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Dieses Kapitel beleuchtet die Problemstellung der Immobilienpreisentwicklung in Österreich, insbesondere in Wien, und die Notwendigkeit einer regional differenzierten Analyse aufgrund der Heterogenität der Immobilienmärkte sowie die Risiken von Preisblasen.
2. Forschungsstand: Hier wird der aktuelle Forschungsstand zum Immobilienmarkt, dessen Zyklizität, die Charakterisierung von Immobilienpreisblasen aus fundamentaler Sichtweise, relevante Einflussfaktoren wie Wirtschaftsdynamik, Geldpolitik, Demografie und Bauwirtschaft sowie der Immobilienmarkt als Kapitalspeicher umfassend dargestellt.
3. Immobilienboom in Österreich: Dieses Kapitel analysiert die Preisdynamik am österreichischen Immobilienmarkt, stellt den von der Österreichischen Nationalbank entwickelten Fundamentalpreisindikator vor und diskutiert dessen Relevanz sowie die Indikatoren, die seine Zusammensetzung bestimmen, und kritisiert dessen fehlende Regionalisierung.
4. Methodik: Es wird die angewendete Methodik zur Regionalisierung des Fundamentalpreisindikators der OeNB beschrieben, einschließlich der Datensammlung, der Berechnung der Gewichtungen der Teilindikatoren mittels multivariater Regression und Hauptkomponentenanalyse sowie der Berechnung des regionalen Fundamentalpreisindikators.
5. Ergebnisse: Die Ergebnisse der Datenanalyse zur Preisentwicklung und den Fundamentalfaktoren in den österreichischen Bundesländern werden präsentiert, wobei Überbewertungen und regionale Unterschiede hervorgehoben und die Preisentwicklungen deskriptiv analysiert werden.
6. Fazit: Das Kapitel beantwortet prägnant die Forschungsfragen, fasst die wichtigsten Erkenntnisse zu den regionalen Überbewertungen und deren Treibern zusammen und formuliert Handlungsempfehlungen für die Wohnungspolitik auf der Grundlage der gewonnenen Erkenntnisse.
Schlüsselwörter
Immobilienpreise, Österreich, Fundamentalpreisanalyse, Bundeslandebene, Immobilienblase, Finanzmarktstabilität, Österreichische Nationalbank, Regionalisierung, Wohnungsmarkt, Angebots- und Nachfragedynamik, Leistbarkeit, Kreditvergabestandards, Wirtschaftsdynamik, Demografie, Kapitalanlage.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Diese Arbeit untersucht die Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich zwischen 2015 und 2023 und analysiert, ob diese Entwicklung durch fundamentale ökonomische Faktoren gerechtfertigt ist, insbesondere durch die Erweiterung eines Fundamentalpreisindikators auf Bundeslandebene.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themenfelder umfassen die Analyse von Immobilienpreisblasen, die Auswirkungen makroökonomischer Faktoren auf den Immobilienmarkt, die regionale Differenzierung von Preisentwicklungen und die Rolle des Immobilienmarktes als Kapitalspeicher.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das primäre Ziel ist es, den Fundamentalpreisindikator der OeNB zu regionalisieren, um präzisere Einblicke in lokale Marktbedingungen zu erhalten. Die Forschungsfrage ist, in welchen österreichischen Bundesländern aktuelle Immobilienpreise von ihren Fundamentalwerten abweichen und welche spezifischen demografischen und wirtschaftlichen Faktoren dies beeinflussen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt eine erweiterte Fundamentalpreisanalyse, bei der ein Multi-Indikatoren-Ansatz zum Einsatz kommt. Dieser beinhaltet die Datensammlung von verschiedenen öffentlichen Quellen und die Berechnung von Gewichtungen der Teilindikatoren mittels multivariater Regression und Hauptkomponentenanalyse.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil behandelt den Forschungsstand zum Immobilienmarkt, dessen Zyklizität und Einflussfaktoren, den Immobilienboom in Österreich, die Relevanz und Kritik des Fundamentalpreisindikators sowie die Methodik zur Regionalisierung und die daraus resultierenden Ergebnisse.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Schlüsselwörter sind Immobilienpreise, Österreich, Fundamentalpreisanalyse, Bundeslandebene, Immobilienblase, Finanzmarktstabilität, OeNB, Regionalisierung, Wohnungsmarkt, Angebots- und Nachfragedynamik, Leistbarkeit, Kreditvergabestandards, Wirtschaftsdynamik, Demografie, Kapitalanlage.
Warum ist eine Regionalisierung der Immobilienpreisanalyse in Österreich so wichtig?
Eine Regionalisierung ist entscheidend, da Immobilienmärkte fragmentiert sind und sich Preisentwicklungen aufgrund regionaler Nachfrage- und Angebotsdynamiken sowie spezifischer lokaler Bedingungen innerhalb eines Landes erheblich unterscheiden können.
Welche Rolle spielen institutionelle und psychologische Faktoren bei der Entstehung von Immobilienpreisblasen?
Institutionelle Rahmenbedingungen beeinflussen Angebot und Nachfrage. Psychologische Faktoren wie Euphorie, Markteuphorie, Herdenverhalten und die Tendenz zur Selbstverstärkung von Spekulationen können dazu führen, dass sich Preise vom Fundamentalwert entkoppeln und Blasen bilden.
Wie beeinflusst die Finanzialisierung des Wohnungsmarktes die Preisentwicklung in Österreich?
Die Finanzialisierung führt dazu, dass Immobilien zunehmend als Kapitalanlage und nicht nur als Gebrauchsgegenstand betrachtet werden, was spekulative Käufe und Investitionen anzieht. Günstige Finanzierungsbedingungen und die Suche nach sicheren Anlagemöglichkeiten verstärken diesen Trend und treiben die Preise in die Höhe.
Welche konkreten Unterschiede zeigen sich zwischen den westlichen und östlichen Bundesländern Österreichs hinsichtlich der Immobilienpreise?
Die westlichen Bundesländer (Vorarlberg, Tirol, Salzburg) weisen durch Tourismus, Finanzialisierung und hohe Baukosten stärkere Überbewertungen auf. Die östlichen Bundesländer (Burgenland, Niederösterreich, Oberösterreich, Wien ausgenommen) zeigen tendenziell moderatere Anstiege, obwohl auch dort generelle Faktoren wie niedrige Zinsen und erhöhte Nachfrage nach Wohneigentum die Preise über Fundamentalwerten liegen lassen.
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- Simon Egger (Author), 2024, Immobilienpreise. Ist die Entwicklung am österreichischen Immobilienmarkt gerechtfertigt?, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1559095
