Die International Accounting Standards gewinnen in der heutigen Zeit immer mehr an Bedeutung. Seit 2005 besteht für kapitalmarktorientierte Unternehmen die Pflicht den Konzernabschluss nach den internationalen Rechnungslegungsstandards aufzustellen. Eine solche Aufstellung ist zudem für alle übrigen Unternehmen sinnvoll, um eine Transparenz der entscheidungsrelevanten Informationen für die Bilanzadressaten zur Verfügung zu stellen, um diese bei ihren Entscheidungen am Kapitalmarkt zu unterstützen. Ferner sind Immobilien von enormer Bedeutung, da sie meist einen dominierenden Anteil am Gesamtvermögen eines Unternehmens ausmachen.
Dadurch, dass sich die beiden größten privaten Wohnungsunternehmen, die Deutsche Annington und die GAGFAH, in der Hand ausländischer Investoren befinden, kommt es zudem zu einer verstärkten Nachfrage einer internationalen Bilanzierung.
Die vorliegende Arbeit befasst sich mit der Bilanzierung von Immobilienvermögen nach HGB und IFRS. Der Schwerpunkt dieser Arbeit liegt in der Folgebewertung dieser Vermögenswerte. Die Intention ist die Einordnung der Immobilien in den jeweiligen entsprechenden Klassifizierungsbereich und die Anwendung der Bewertungsgrundsätze, dementsprechend der Ansatz und die Bewertung von IAS 16, IAS 40, IFRS 5 und desgleichen nach HGB. Überdies ist der Untersuchungsgegenstand ein konkretes Rechnungslegungsproblem innerhalb der IFRS aufgrund der fair value Bewertung von Anlageimmobilien.
Die Bilanzierung von Leasingverhältnissen, der Einbezug latenter Steuern sowie die Bilanzierung von Immobilien des Vorratsvermögens (gemäß IAS 2) soll nicht Gegenstand der nachfolgenden Betrachtung sein. Zudem wird auf die Bilanzierung von Immobilienvermögen nach HGB nur kurz eingegangen.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Gang der Untersuchung
2 Sinn und Zweck des Jahresabschlusses
2.1 nach HGB
2.2 nach IFRS
3 Klassifizierung von Immobilien
3.1 Erstmaliger Ansatz
3.2 Mischnutzung
3.3 Umklassifizierung bei Nutzungswechsel
3.4 Klassifizierung im Konzernverbund
3.5 Klassifizierung bei Weiterveräußerungsabsicht
3.6 Klassifizierung ohne Nutzung
4 Bilanzierung von Immobilien des Sachanlagevermögens (IAS 16)
4.1 Zugangsbewertung
4.1.1 Anschaffungs- und Herstellungskosten
4.1.2 Komponentenansatz
4.1.3 Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten
4.2 Folgebewertung
4.2.1 Anschaffungskostenmodell
4.2.2 Neubewertungsmodell
5 Bilanzierung von Anlageimmobilien (IAS 40)
5.1 Zugangsbewertung
5.1.1 Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten
5.2 Folgebewertung
5.2.1 Bewertung zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
5.2.2 Bewertung zum beizulegenden Zeitwert
5.2.2.1 Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren
5.2.2.2 Bewertung nach dem Discounted Cash Flow-Verfahren
6 Bilanzierung von zur Veräußerung gehaltenen, langfristigen Vermögenswerten und aufgegebenen Geschäftsbereichen (IFRS 5)
6.1 Anwendungsbereich
6.2 Bewertungsgrundsatz
6.3 Vierstufiger Wertermittlungsprozess
6.4 Folgebilanzierung
6.4.1 Zum Stichtag bereits erfolgte Veräußerung
6.4.2 Folgebewertung bei noch nicht erfolgter Veräußerung
6.4.3 Planänderungen
6.5 Aufgegebene Geschäftsbereiche
7 Bilanzierung von Immobilienvermögen nach HGB
7.1 Zugangsbewertung
7.2 Folgebewertung
8 Problematik bei der Bewertung von Immobilienvermögen zu Marktwerten
9 Thesenförmige Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit analysiert die unterschiedlichen Bilanzierungsvorschriften für Immobilienvermögen gemäß HGB und IFRS. Das primäre Ziel ist es, die Auswirkungen der "Fair Value"-Bewertung darzustellen und die damit verbundenen Herausforderungen bei der Klassifizierung und Bewertung von Immobilien sowie die bilanzpolitischen Spielräume der Unternehmen zu identifizieren.
- Vergleich der Bilanzierungsziele nach HGB und IFRS.
- Klassifizierung von Immobilien (Anlagevermögen, Vorräte, Finanzinvestitionen).
- Methodik der Zugangsbewertung und Folgebewertung (IAS 16, IAS 40).
- Bewertung von zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten (IFRS 5).
- Problematiken und Grenzen der Fair-Value-Ermittlung bei Immobilien.
Auszug aus dem Buch
3.2 Mischnutzung
Eine Mischnutzung (dual purpose property) von Grundstücken oder Gebäuden ist gegeben, wenn ein Teil der Immobilie, die klassifiziert werden soll, eigengenutzt wird und der andere Teil dieser fremdvermietet wird. Ein separater Ansatz der entsprechenden Immobilienteile muss gemäß IAS 40.10 durchgeführt werden, vorausgesetzt diese könnte gesondert verkauft oder im Rahmen eines finance lease vermietet werden. Ist eines der Kriterien gegeben, so muss die Immobilie aufgeteilt werden. Der eigengenutzte Immobilienteil wird dem Sachanlagevermögen zugerechnet, der fremdvermietete Teil ist als Anlageimmobilie zu qualifizieren. Die Einzelveräußerbarkeit muss gegeben sein, da nur dann Wertsteigerungen der im Bestand gehaltenen Immobilien realisierbar sind, ohne zugleich betrieblich genutzte Teile der Immobilie verkaufen zu müssen. Hierzu braucht das Gebäude aber nicht geteilt im Grundbuch angegeben oder das Grundstück abgeteilt werden. Ausreichend ist allein die grundlegende Teilbarkeit im Sinne der Einzelveräußerbarkeit.
Wenn jedoch einzelne Immobilienteile nicht verkauft werden können, kann eine Immobilie nur dann als Anlageimmobilie angesetzt werden, wenn der eigengenutzte Teil unbedeutend ist. Als unbedeutend gelten betrieblich genutzte Teile in Bezug auf die Gesamtfläche, wenn sie höchstens 5% - 30% dessen ausmachen. Allerdings sind dies Bandbreiten aus der Literatur, der IASB selbst verzichtet auf die Vorgaben quantitativer Grenzen. Daraus ergeben sich bilanzpolitische Spielräume. Ist der Anteil der eigengenutzten Immobilie größer als 30%, so ist die Immobilie komplett als selbstgenutzt anzusehen und nach IAS 16 zu bilanzieren.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Erläutert die wachsende Bedeutung internationaler Rechnungslegungsstandards für Immobilien und definiert den Untersuchungsgegenstand der Arbeit.
2 Sinn und Zweck des Jahresabschlusses: Gegenüberstellung der Zielsetzungen des Jahresabschlusses nach HGB (Gläubigerschutz, Vorsicht) und IFRS (Informationsfunktion, Investorenschutz).
3 Klassifizierung von Immobilien: Detaillierte Darstellung der Kategorisierung von Immobilien nach Nutzungsabsicht unter Berücksichtigung von IAS 2, IAS 16 und IAS 40.
4 Bilanzierung von Immobilien des Sachanlagevermögens (IAS 16): Untersuchung der Zugangs- und Folgebewertung nach dem Anschaffungskosten- und Neubewertungsmodell.
5 Bilanzierung von Anlageimmobilien (IAS 40): Analyse der spezifischen Bewertung von Renditeliegenschaften mit Fokus auf Fair-Value-Methoden wie dem Discounted-Cash-Flow-Verfahren.
6 Bilanzierung von zur Veräußerung gehaltenen, langfristigen Vermögenswerten und aufgegebenen Geschäftsbereichen (IFRS 5): Erläuterung der Klassifizierungs- und Bewertungsvorschriften für zum Verkauf bestimmte Immobilienbestände.
7 Bilanzierung von Immobilienvermögen nach HGB: Kurzfassung der nationalen Regelungen für den Ansatz und die Bewertung von Sachanlagevermögen.
8 Problematik bei der Bewertung von Immobilienvermögen zu Marktwerten: Kritische Auseinandersetzung mit der Zuverlässigkeit und den Ermessensspielräumen bei der Fair-Value-Bewertung.
9 Thesenförmige Zusammenfassung: Zentrale Ergebnisse der Arbeit und Ausblick auf zukünftige Entwicklungen in der Immobilienbilanzierung.
Schlüsselwörter
Immobilienbilanzierung, HGB, IFRS, Fair Value, IAS 16, IAS 40, IFRS 5, Sachanlagevermögen, Anlageimmobilien, Renditeliegenschaften, Anschaffungskostenmodell, Neubewertungsmodell, Discounted Cash Flow, Immobilienbewertung, Bilanzpolitik.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundlegend?
Die Arbeit untersucht die unterschiedlichen Bilanzierungsmethoden für Immobilienvermögen nach deutschem Handelsrecht (HGB) und den internationalen Standards (IFRS).
Welche zentralen Themenfelder werden bearbeitet?
Die Schwerpunkte liegen auf der Klassifizierung von Immobilien, der Zugangsbewertung, der Folgebewertung nach verschiedenen Modellen sowie der speziellen Behandlung von Immobilien bei Veräußerungsabsicht.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist die Erfassung der Unterschiede in der Bilanzierung und die Analyse, welche Auswirkungen die Fair-Value-Bewertung auf die Transparenz und das bilanzpolitische Ermessen von Unternehmen hat.
Welche wissenschaftliche Methode wird primär verwendet?
Es handelt sich um eine theoretische Analyse auf Basis von Fachliteratur, Standards (IAS/IFRS) und gesetzlichen Vorschriften (HGB) unter Hinzuziehung von Praxisbeispielen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Klassifizierung, die detaillierte Bewertung nach IAS 16 und IAS 40 sowie die gesonderte Betrachtung von IFRS 5 und die entsprechenden HGB-Regelungen.
Welche Keywords charakterisieren die Arbeit am besten?
Kernelemente sind IFRS-Immobilienbilanzierung, Fair-Value-Bewertung, IAS 40, Anlageimmobilien, DCF-Verfahren und HGB-Rechnungslegung.
Welches Fazit zieht die Autorin bezüglich der Fair-Value-Bewertung?
Die Autorin stellt fest, dass die Fair-Value-Bewertung zwar entscheidungsnützliche Informationen liefern kann, aber aufgrund der fehlenden Marktliquidität bei vielen Immobilien oft zu subjektiven Ermessensspielräumen führt.
Wie unterscheiden sich die Bewertungsansätze von HGB und IFRS bei Immobilien?
Während das HGB stark vom Vorsichtsprinzip und der Anschaffungskostenorientierung geprägt ist, ermöglichen die IFRS (insb. IAS 40) die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert, was die Transparenz erhöht, aber die Volatilität der Ergebnisse steigern kann.
- Quote paper
- Ann-Christin Schröder (Author), 2010, Bilanzierung von Immobilienvermögen nach HGB und IFRS, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/156306
