Darstellung und kritische Analyse von Wohnimmobilien für Privatinvestoren


Seminararbeit, 2009

15 Seiten, Note: 1,5


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung

2 Theoretische Grundlagen der Immobilienökonomie
2.1 Begriffserklärung der Immobilie als Wirtschaftsgut
2.2 Eigenschaften von Wohnimmobilien
2.3 Grundzüge des Immobilienmarktes
2.4 Besonderheiten des deutschen Wohnimmobilienmarktes

3 Immobilien als Anlageprodukte
3.1 Immobilienanlagen privater Investoren
3.2 Motive für private Immobilieninvestitionen

4 Beteiligungsformen privater Immobilieninvestments
4.1 Anlagespektrum privater Investoren
4.2 Direkte Immobilienanlagen
4.3 Indirekte Immobilienanlagen
4.3.1 Geschlossene Immobilienfonds
4.3.2 Offene Immobilienfonds
4.3.3 Immobilien-Aktiengesellschaften

5 Zusammenfassende Betrachtung und Ausblick

6 Literaturverzeichnis

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Wohnimmobilien, im Sinne einer Kapitalanlage, stehen mit festverzinslichen Wertpapieren, Aktien und Kapitallebensversicherungen im Konkurrenzkampf um die Gunst privater Investoren. Die wichtigsten Kriterien dieser Investoren sind Rentabilität, Sicherheit und Fungibilität (Schulte, 1996, S. 138). Hierbei ist die Rentabilität meist als wichtigster Entscheidungsfaktor anzusehen, womit die Wohnimmobilie, aufgrund der aktuellen Steuerersparnis gegenüber den anderen Anlagevehikeln, wesentlich hervorsticht. Ungeachtet der oftmals als Investitionshemmnis beurteilten Auslegung der deutschen Mietgesetzgebung und –rechtsprechung investieren private Anleger große Vermögensanteile in Wohnimmobilien. Das führt zu der Fragestellung ob sich Investitionen in den eigen finanzierten Wohnungsbau auszahlen und auf welche Arten man sein Kapital in die Anlageklasse der Immobilien, speziell der Wohnimmobilien, investieren kann.

An diese Problematik anknüpfend sollen im Rahmen dieser Seminararbeit die Grundzüge des deutschen Wohnimmobilienmarkts vorgestellt und verschiedene Möglichkeiten der Investition in die Anlageklasse der Immobilien gegeben werden.

1.2 Gang der Untersuchung

Der Schwerpunkt dieser Seminararbeit liegt auf der Einordnung von Möglichkeiten und Rolle privater Investoren innerhalb des Immobilienanlagemarktes mit Fokus auf Wohnimmobilien.

Zur Bearbeitung dieser Problemstellung sollen zunächst im zweiten Kapitel die begrifflichen Grundlagen der für die Thematik notwendigen Sachverhalte vorgestellt werden. Dabei wird zunächst auf die Besonderheiten von Wohnimmobilien eingegangen. In einem weiteren Schritt wird die Grundstruktur des deutschen Immobilienmarktes vergegenwärtigt. Aufbauend darauf gibt Kapitel drei Aufschluss über die Rolle privater Investoren in der Klasse der Immobilienanlagen. Folglich werden im vierten Kapitel die unterschiedlichen Möglichkeiten des Investitionsspektrums für private Immobilieninvestoren präsentiert. Im fünften Kapitel erfolgen abschließend eine Zusammenfassung und ein Ausblick in zukünftige Entwicklungen.

2 Theoretische Grundlagen der Immobilienökonomie

2.1 Begriffserklärung der Immobilie als Wirtschaftsgut

Der Begriff „Immobilie“ ist in den verschiedenen Wissenschaftsdisziplinen nicht einheitlich definiert. Man unterscheidet dabei in ingenieurswissenschaftliche (physische), rechtliche und ökonomische Definitionen. Ein Mitbegründer der Immobilieninvestment-Theorie, James A. Graaskamp (1972), definiert den investitionstheoretischen Immobilienbegriff sehr anschaulich:

Ein Neandertaler rollte einst einen Fels vor den Eingang seiner Höhle und schuf eine Immobilie, indem er neben dem leeren Raum zusätzliche, in der Natur nicht vorhandene Güter, wie Wärme, Sicherheit oder Exklusivität, bereitstellte. Damit vereinte er erfolgreich Land (eine begrenzte natürliche Ressource) mit der künstlichen Schöpfung (dem Fels – der ersten massiven Tür), um das bislang unbekannte Bedürfnis nach Raum-Konsum zu befriedigen. […] Eine Immobilie ist demnach ein Produkt künstlich abgegrenzten Raums mit einer institutionellen Zeitdimension (Quadratmeter pro Jahr, Raum pro Nacht, Höhle pro Mondperiode) konzipiert, um die Gesellschaft mit der natürlichen Ressource Grund und Boden zu verbinden. ( S. 513)

Die wesentlichen Inhalte des Immobilienbegriffs sind damit: Der abgetrennte Raum, die Erstellung eines Nutzens in diesem Raum und die zeitliche Einteilung der Nutzung des Raumes. Somit ergibt sich der wirtschaftliche Charakter der Immobilie aus der Nutzung, nicht aus der Produktion. Der Wert bestimmt sich durch die Nachfrage der Marktteilnehmer. Die Ökonomie stellt zwei Ansichten: Auf der einen Seite kann man die Immobilie als Kapitalanlage bzw. Sachvermögen sehen, auf der anderen Seite jedoch auch als Produktionsfaktor (Gondring, 2009, S. 16). Die Herabsetzung der Immobilie auf „real estate is space and money over time“ (Phyrr, Cooper, Wofford, Kapplin, & Lapides, 1989) ist zwar kurz und prägnant, trotzdem reicht diese Definition lediglich für die wirtschaftswissenschaftliche Ansichtsweise aus. Daher sollen innerhalb dieser Seminararbeit, um allen Wissenschaften gerecht zu werden, Immobilien nach Allendorf und Schulte (2008) als „Wirtschaftsgüter, die aus unbebauten Grundstück oder bebauten Grundstücken mit dazugehörigen Gebäuden und Außenanlagen bestehen definiert werden. Sie werden von Menschen im Rahmen physisch-technischer, rechtlicher, wirtschaftlicher und zeitlicher Grenzen für Produktions-, Handels-, Dienstleistungs-, und Konsumzwecke genutzt“ (S. 16).

2.2 Eigenschaften von Wohnimmobilien

Ein weit verbreitetes Merkmal um Immobilien zu Typologisieren ist die Funktion. Man differenziert in Wohn-, Gewerbe-, Industrie- und Sonderimmobilien. Wohnimmobilien dienen der Befriedigung von Wohnbedürfnissen. Gewerbeimmobilien kommen dem erwerbswirtschaftlichen Nutzen zu. Den Raum zur Erstellung und Verarbeitung industrieller Güter liefern Industrieimmobilien. Lediglich die Allokation von Sonderimmobilien zeigt eine Mehrzahl an Nutzungszwecken auf (Allendorf & Schulte, 2008, S. 120).

Innerhalb dieser Seminararbeit sitzt der Fokus auf Wohnimmobilien. Bei diesen ist die reine Wohnfunktion maßgebend, unerheblich ob durch Eigentümer oder Mieter genutzt. Die weitere Segmentierung folgt in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen und Eigentumswohnungen.

Weiterhin implizieren Wohnimmobilien regionale Immobilität. Dies führt zu der Abhängigkeit des Marktwertes und der Wohnqualität von Externalitäten, wie die schnelle Erreichbarkeit von Konsumgütern, Arbeitsplätzen oder Dienstleistungen. Ebenso weisen Wohnimmobilien eine extreme Beständigkeit auf. Unter Voraussetzung der nötigen Instandhaltung können sie über Jahrzehnte genutzt werden (Lee, 2008, S. 289). Hinzu kommt die zeitlich unbegrenzte Nutzung des Bodens. Dies impliziert ein preisunelastisches Angebot an Wohnimmobilien, wodurch Preisänderungen das Wohnungsangebot nur marginal beeinflussen.

Außerdem ist eine Wohnimmobilie nicht als einzelnes Konsumgut anzusehen, sondern als ein Bündel von unterschiedlichen miteinander in Verbindung stehenden Konsumgütern. Denn Faktoren, wie Alter, Ausstattung, Fläche, Lage und Raumverteilung fließen alle in einer Wohnimmobilie zusammen.

Ein weiterer einzigartiger Aspekt von Wohnimmobilien im Gegenzug zu anderen Konsumgütern ist die lange Realisationszeit. Sie liegt je nach Art und Umfang zwischen eineinhalb und fünf Jahren, angefangen bei der Projektidee über Baufertigstellung bis zur Übergabe an den Auftraggeber. Mit steigender Projektgröße nehmen auch die Anforderungen an Vermarktung und Mietdauer zu. Dies führt zu tendenziell längeren Vorlaufzeiten und zeitlich verzögertes Reagieren auf veränderte Marktsituationen (Gondring, 2009, S. 19).

[...]

Ende der Leseprobe aus 15 Seiten

Details

Titel
Darstellung und kritische Analyse von Wohnimmobilien für Privatinvestoren
Hochschule
European Business School - Internationale Universität Schloß Reichartshausen Oestrich-Winkel
Note
1,5
Autor
Jahr
2009
Seiten
15
Katalognummer
V156310
ISBN (eBook)
9783640685370
ISBN (Buch)
9783640685615
Dateigröße
378 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Immobilien, Wohnimmobilien, Privatinvestoren, Real Estate
Arbeit zitieren
Iwan Iwanow (Autor), 2009, Darstellung und kritische Analyse von Wohnimmobilien für Privatinvestoren, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/156310

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