Im ausgewogenen Vermögensportfolio befinden sich schon nach der bereits im jüdischen Talmud vor mehr als 2000 Jahren beschriebenen naiven Diversifikationsstrategie zu je einem Drittel Land (Immobilien), Geschäfte (heute: Aktien) und Liquidität. Auch wenn diese Aufteilung des Vermögens willkürlich ist und einzelne Risikofaktoren nicht berücksichtigt, wird sie auch heute noch häufig von Banken empfohlen.
Bei einem Nettogeldvermögen einschließlich Wertpapieren von durchschnittlich 77.900 € pro deutschem Haushalt in 2009, das nach der naiven Diversifikationsstrategie zwei Dritteln des Gesamtvermögens entsprechen sollte, müsste zu einem weiteren Drittel, also im Wert von ca. 39.000 €, Immobilienvermögen bestehen. Das vielfach gewünschte Eigenheim erfordert jedoch deutlich höhere Investitionen. Auch eine Eigentumswohnung im Rahmen dieses Anteils ist für einen durchschnittlichen Haushalt durch eine direkte Anlage in der Regel nur schwer erreichbar. Eine Alternative bietet die indirekte Anlage in Immobilien, z. B. durch Beteiligung an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds. Diese sind jedoch mit Besonderheiten und daraus resultierenden spezifischen Risiken, z. B. einem hohen Anteil weicher Kosten für Vermittler und Initiatoren, einem schwer zu beurteilendem Immobilienportfolio sowie teilweise hohem Fremdkapitalanteil, verbunden.
Die Ersteigerung einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung könnte eine Variante des direkten Erwerbs zu reduzierten Kosten sein. Die Herangehensweise ist im Übrigen aber keine andere als bei einem normalen Immobilienerwerb. Im Vordergrund steht die Immobilie, sie ist den gleichen Prüfungen im Hinblick auf Qualität, Standort und Umfeld zu unterwerfen. Für eine nachhaltig erfolgreiche Ersteigerung sind jedoch gute Kenntnisse dieser Spezialmaterie und eine intensive Vorbereitung auf den Versteigerungstermin erforderlich.
Die vorliegende Arbeit setzt sich vor diesem Hintergrund im ersten Kapitel mit der Notwendigkeit einer strategisch ausgerichteten, diversifizierten Kapitalanlage auseinander. Im zweiten Kapitel werden die wirtschaftlichen und rechtlichen Grundlagen einer Immobilienanlage in eine Eigentumswohnung im Allgemeinen erläutert, im dritten Kapitel der Weg einer Zwangsversteigerung im Besonderen. Im vierten Kapitel werden anhand eines Praxisbeispiels die einzelnen Schritte aufgeführt und so ein Leitfaden für den Erwerb entwickelt. Kapitel fünf fasst die Ergebnisse der Arbeit zusammen.
Inhaltsverzeichnis
- Einleitung
- Strategische Kapitalanlage
- Ziele
- Struktur und Zeithorizont
- Immobilien als Anlageklasse
- Eigenschaften von Immobilien
- Einflussfaktoren der Wohnraumnachfrage
- Schlussfolgerungen
- Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage
- Rechtliche Grundlagen
- Anschaffung
- Die Phasen des Anlageprozesses
- Ermittlung der Anschaffungsausgaben
- Investitionsrechnung
- Risikobewertung
- Bewirtschaftung
- Gemeinschaftseigentum – die Hausgeldabrechnung
- Sondereigentum – Mieter und Mietvertrag
- Ermittlung Einnahmeüberschuss
- Die Zwangsversteigerung von Immobilien
- Anzahl und Ergebnisse von Zwangsversteigerungen
- Das Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung
- Suche und Auswahl von Versteigerungsobjekten
- Informationsquellen
- Auswertung des Verkehrswertgutachtens
- Auswertung des Grundbuchauszugs
- Informationen von Behörden und Beteiligten
- Besichtigung des Versteigerungsobjekts
- Ablauf des Versteigerungstermins
- Erster Abschnitt: Der Bekanntmachungsteil
- Zweiter Abschnitt: Die Bietzeit
- Dritter Abschnitt: Die Zuschlagsverhandlung
- Verteilungstermin
- Praxisbeispiel
- Auswahl und Bewertung des Objektes
- Die Zwangsversteigerung
- Bewirtschaftung
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Diese Diplomarbeit befasst sich mit dem Erwerb von Eigentumswohnungen als strategische Kapitalanlage im Wege der Zwangsversteigerung. Ziel ist es, die Potenziale und Risiken dieser Anlageform zu beleuchten und einen umfassenden Leitfaden für die Planung und Umsetzung von Immobilieninvestitionen in diesem Bereich zu erstellen.
- Rechtliche Rahmenbedingungen und Einflussfaktoren der Zwangsversteigerung
- Bewertung und Auswahl von Versteigerungsobjekten
- Finanzierungsmöglichkeiten und Kostenkalkulation
- Bewirtschaftung und Risiken der Eigentumswohnung
- Steuerung des Anlageprozesses und Optimierung des Renditepotenzials
Zusammenfassung der Kapitel
- Einleitung: Diese Einleitung stellt den Kontext der Arbeit vor und skizziert den Forschungsgegenstand, die Zielsetzung und die Methodik der Arbeit.
- Strategische Kapitalanlage: Dieses Kapitel erläutert die grundlegenden Konzepte der strategischen Kapitalanlage und beleuchtet die Rolle von Immobilien als Anlageklasse.
- Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Dieses Kapitel geht näher auf die Eigentumswohnung als Kapitalanlage ein, beleuchtet rechtliche Grundlagen, Anschaffungskosten und Bewirtschaftungsaspekte.
- Die Zwangsversteigerung von Immobilien: Dieses Kapitel behandelt die Zwangsversteigerung von Immobilien, beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen, den Ablauf des Verfahrens und die Auswahl von Versteigerungsobjekten.
- Praxisbeispiel: Dieses Kapitel zeigt anhand eines konkreten Beispiels die Anwendung der gewonnenen Erkenntnisse in der Praxis.
Schlüsselwörter
Zwangsversteigerung, Eigentumswohnung, Kapitalanlage, Immobilien, Strategische Anlage, Finanzierungsmodelle, Risikomanagement, Rechtliche Rahmenbedingungen, Bewertung, Bewirtschaftung, Rentabilität.
- Arbeit zitieren
- Dipl.-Wirtschaftsjur. (FH) Ullrich Janke (Autor:in), 2010, Der Erwerb von Eigentumswohnungen im Wege der Zwangsversteigerung als strategische Kapitalanlage, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/162996
