Wenn ein Mieter Insolvenz anmeldet, ist das der GAU (= Größte Anzunehmende Unfall) für den Vermieter.
Das hat mehrere Gründe. Zum einen verliert er meist alle Rückstände. Es liegt nicht mehr in seinen Möglichkeiten zu beeinflussen, wie viel davon noch zu realisieren ist, sondern von der Quote und dem selten vorhandenen Schuldnerbemühen, andere Geldquellen (z.B. Verwandte) aufzutun. Zum anderen werden Vollstreckungen unzulässig. Bereits aufgewandte Rechtskosten sowie aufgelaufene Zinsen stehen an allerletzter Stelle der zu bedienenden Rechte. Schließlich ändern sich die Spielregeln im Verhältnis zueinander, womit sich viele Gläubiger und sogar Rechtsanwälte nicht auskennen. Rückständige Forderungen werden daher gedanklich meist abgeschrieben (d.h. man meldet sie, wenn überhaupt, zur Tabelle an, ohne Hoffnung auf eine sinnvolle Quote) und beschränkt sich im übrigen darauf zu versuchen, den Mieter möglichst schnell loszuwerden, das aber ebenfalls ohne große Kenntnisse des Insolvenzrechts und damit nicht so effektiv wie möglich.
Durch einige Grundkenntnisse der Materie läßt sich zwar nicht der Schaden komplett verhindern, aber doch sehr begrenzen. Das beginnt damit, sich darüber bewußt zu sein, daß eine ganz simple Handlung des Schuldners - der Insolvenzantrag - ausreicht, um sämtliche vorhandenen Rückstände in voller Höhe zu gefährden und sämtliche - auch laufende - Vollstreckungen unzulässig zu machen. Stellt man das den vorhandenen Sicherheiten (etwa der Kaution) und der Laufzeit eines Räumungsverfahrens (vielleicht ein Jahr) gegenüber, wird einem sehr schnell klar, daß nichts den Forderungsausfall so effektiv begrenzen kann wie eine zeitnahe Forderungsbeitreibung und Kündigung, solange der Mieter noch nicht insolvent ist.
Wurde das versäumt oder war es erfolglos, bietet das vorliegende Skript einen Überblick über die Möglichkeiten im Insolvenzverfahren, weitere Schäden zu verhindern, vorhandene Forderungen so effektiv wie möglich zu verfolgen sowie die Gläubigerrechte zutreffend einzuschätzen und wahrzunehmen. Damit richtet sich das Skript an alle Praktiker wie Hausverwalter, Anwälte und Eigentümer, die mit einer Mieterinsolvenz konfrontiert sind.
Inhaltsverzeichnis
- I. Einleitung
- II. Gang des Verfahrens
- 1. Das Regelinsolvenzverfahren
- a) Insolvenzantrag
- b) Insolvenzeröffnungsverfahren
- c) Eröffnungsbeschluss und Insolvenzverfahren
- d) Einschub: Der Insolvenzverwalter
- e) Einschub: Die Gläubigerversammlung
- f) Ende, insbesondere Aufhebung des Verfahrens
- 2. Das Verbraucherinsolvenzverfahren
- a) Außergerichtlicher Einigungsversuch
- b) Mitwirkungspflichten
- c) Antrag und gerichtlicher Einigungsversuch
- d) Eröffnungsverfahren, Beschluss- und Insolvenzverfahren
- e) Restschuldbefreiung
- 1. Das Regelinsolvenzverfahren
- III. Zum Schicksal der Mieten
- 1. Mietrückstände vor und nach Verfahrenseröffnung
- a) vorhandenes und während des laufenden Verfahrens erworbenes Vermögen: die Insolvenzmasse
- b) vorhandene Schulden
- c) Ausgleich der Mietrückstände
- 2. Betriebskosten
- 1. Mietrückstände vor und nach Verfahrenseröffnung
- IV. Zum Fortbestehen von Mietverträgen und zu deren Kündigung
- 1. Fortbestehen des Mietverhältnisses
- 2. Die Möglichkeiten des Insolvenzverwalters, insbesondere Kündigung, Frei�gabeerklärung und Nichthaftungserklärung
- 3. Die Kündigung durch den Vermieter
- V. die Restschuldbefreiung
- VI. Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache
- VII. Schönheitsreparaturen
- VIII. Das Anfechtungsrecht des Insolvenzverwalters
- IX. Die Rückschlagsperre
- X. Gerichtsverfahren
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Dieses Skript soll Vermietern einen Überblick über die Thematik der Mieterinsolvenz aus deren Sicht geben. Ziel ist es, durch ein besseres Verständnis der relevanten Rechtsgrundlagen Forderungsausfällen und Schäden vorzubeugen.
- Die verschiedenen Arten von Insolvenzverfahren
- Die Behandlung von Mietforderungen und Betriebskosten im Insolvenzverfahren
- Die Möglichkeiten der Kündigung von Mietverträgen durch den Vermieter und den Insolvenzverwalter
- Die Bedeutung der Restschuldbefreiung für den Vermieter
- Das Anfechtungsrecht des Insolvenzverwalters und die Rückschlagsperre
Zusammenfassung der Kapitel
Die Einleitung führt anhand eines Praxisbeispiels die Relevanz des Themas der Mieterinsolvenz für Vermieter ein und verdeutlicht die möglichen negativen Folgen. Anschließend wird der Ablauf von Regel- und Verbraucherinsolvenzverfahren detailliert erläutert.
Kapitel III behandelt die Behandlung von Mietforderungen im Insolvenzverfahren. Dabei werden die unterschiedlichen Kategorien von Forderungen im Detail betrachtet und deren Auswirkungen auf die Möglichkeiten der Durchsetzung der Forderungen des Vermieters erläutert.
Kapitel IV widmet sich dem Fortbestehen von Mietverträgen und den Möglichkeiten der Kündigung durch den Insolvenzverwalter sowie den Vermieter. Besonderheiten des Wohnraummietrechts und des Gewerberaummietrechts werden hierbei aufgezeigt.
Kapitel V gibt einen Überblick über die Voraussetzungen und Folgen der Restschuldbefreiung.
Die Kapitel VI und VII befassen sich mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache und Schönheitsreparaturen.
Kapitel VIII erläutert das Anfechtungsrecht des Insolvenzverwalters, welches die Möglichkeit bietet, bestimmte Rechtshandlungen des Schuldners vor Verfahrenseröffnung rückgängig zu machen.
Kapitel IX erklärt die Rückschlagsperre, die bestimmte Zwangsvollstreckungsmaßnahmen innerhalb eines Monats vor dem Eröffnungsantrag unwirksam macht.
Kapitel X behandelt die Besonderheiten von Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit der Insolvenz des Mieters.
Schlüsselwörter
Insolvenzverfahren, Regelinsolvenzverfahren, Verbraucherinsolvenzverfahren, Insolvenzantrag, Insolvenzeröffnungsverfahren, Eröffnungsbeschluss, Insolvenzverwalter, Gläubigerversammlung, Restschuldbefreiung, Mietrückstände, Betriebskosten, Kündigung, Vermieterpfandrecht, Anfechtungsrecht, Rückschlagsperre, Gerichtsverfahren.
- Quote paper
- Tobias Scheidacker (Author), Dr. Sascha Lambert (Author), 2010, Mieterinsolvenz, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/165439
