Unter dem Begriff der „Projektentwicklung bestehen in der Immobilienwirtschaft sehr unterschiedliche und teilweise unklare Vorstellungen“.
D.h. die Herangehensweise, der Umfang und die Tiefe einer PE hängen von mehreren Faktoren ab. Zwei der wesentlichsten Faktoren stellen jedoch sicherlich die Größe und die Art des Projektes dar.
Für jede PE kann allerdings generell gesagt werden, dass es grundsätzliche drei Ausgangssituationen gibt.
1. Nutzung sucht Standort und Kapital.
2. Standort sucht Nutzung und Kapital.
3. Kapital sucht Nutzung und Standort.
Ein weitere Faktor kommt durch die Zeit hinzu.
Für die Aufgabenstellung dieser Diplomarbeit trifft Punkt 2 zu.
Allerdings ist dies eine sehr simple Betrachtung. Unterschiedliche Modelle zur Erklärung von Projektentwicklungsprozessen werden in Fachbuch Schulte Immobilienökonomie Band I auf Seite 235ff. sehr gut beschrieben und erläutert. Eine näheren Betrachtung ist an dieser Stelle nicht erforderlich.
Die STOMA stellt einen der wichtigsten Teile einer Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft dar. Allerdings wird eine ausführliche STOMA meist erst erstellt, nachdem bereits die Projektkonzeption vorhanden ist.
Bei einer PE nach Punkt 2 erfolgt zuerst eine Projektinitiierung. Trotz der Auffassung, dass eine guten PE von drei Faktoren „Lage, Lage, Lage“ abhängt, ist der Standort bereits vorgegeben und somit nicht frei wählbar.
Der Projektentwickler muss nun die entsprechende Nutzung suchen. Diese Ideengenerierung spielt sich auf zwei Ebenen ab.
1. Die Ebene von Analysen und Fakten.
2. Ebene von Inspiration und Vision.
Es wird von einem guten Projektentwickler vorausgesetzt, dass er stets über das aktuelle Geschehen am Markt informiert ist. Diese permanente Marktbeobachtung sollte durch eine grobe Standortanalyse ergänzt werden. Dadurch sollen kostspielige Analysen (für jede Nutzung) im frühen Stadium der PE ausgeschlossen werden.
Für die grobe Standortanalyse sollten folgende Punkte untersucht werden :
• Grundstücksgröße,
• Zuschnitt,
• Zufahrtsmöglichkeiten,
• Anbindung an Straßen und den ÖPNV,
• Nachbarschaftliche Nutzung bzw. Umfeldstruktur,
• Altlastenverdachtsmomente.
Diese kleine „STOMA“ dient u.a. zur Klärung der möglichen Nutzungen.
Für diese Diplomarbeit wird zur Vorgehensweise folgendes Konzept verfolgt.
• Kleine STOMA zur Klärung von Nutzungen,
• Standortfaktoren,
• Marktfaktoren,
• Auswertung Standort- und Markterhebung,
• Projektkonzeption,
• Fazit.
Inhaltsverzeichnis
1. EINLEITUNG
1.1. AUSGANGSSITUATION
1.2. AUFGABENSTELLUNG UND ZIEL DER ARBEIT
1.3. VORGEHENSWEISE
2. KLEINE STOMA
2.1. STANDORTFAKTOREN – KURZ
2.1.1. Untersuchung Grundstück
2.1.2. Bergisch Gladbach
2.2. MARKTFAKTOREN - KURZ
2.2.1. Wohnen
2.2.2. Büro
2.2.3. Einzelhandel
2.2.4. Hotel
2.3. AUSWERTUNG KLEINE STOMA
2.3.1. Kleine Wertung Standortfaktoren
2.3.2. Kleine Wertung Marktfaktoren
2.3.3. Fazit
3. STANDORTFAKTOREN
3.1. GEOGRAPHISCHE LAGE / GRUNDSTÜCKSSTRUKTUR – MAKRO
3.1.1. Lage der Stadt
3.1.2. Entfernung Nachbarstädte
3.1.3. Stadtstruktur / -entwicklung
3.1.4. Zentralörtlichkeit
3.1.5. Staatliche Einrichtungen
3.1.6. Bodenrichtwerte
3.2. GEOGRAPHISCHE LAGE / GRUNDSTÜCKSSTRUKTUR – MIKRO
3.2.1. Integrierte / solitäre Lage
3.2.2. Sichtanbindung / Ausblick
Bebauungsplan / Geschosse / Traufhöhe
3.2.3. Topographie / Boden
3.2.4. Größe / Zuschnitt / Bausubstanz
3.2.5. Technische Ver- / Entsorgung
3.3. VERKEHRSSTRUKTUR – MAKRO
3.3.1. Flughafen / Hafen
3.3.2. Fernstraßennetz
3.3.3. Innerstädtisches Straßennetz
3.3.4. Bahnanbindung
3.3.5. ÖPNV-Netz
3.4. VERKEHRSSTRUKTUR – MIKRO
3.4.1. Straßenprofil
3.4.2. Verkehrsfrequenz
3.4.3. Zugänglichkeit / Anfahrbarkeit
3.4.4. interne Erschließung
3.4.5. Parksituation Umfeld
3.4.6. Entfernung / Frequenz ÖPNV
3.5. WIRTSCHAFTSSTRUKTUR – MAKRO
3.5.1. Charakteristika der Stadt Prägung
3.5.2. Schulen / Hochschulen
3.5.3. Struktur der Wirtschaft
3.5.4. Wirtschaftsentwicklung und Prognose
3.5.5. Arbeitsmarkt
3.5.6. Steueraufkommen
3.5.7. Pendleraufkommen
3.6. WIRTSCHAFTSSTRUKTUR – MIKRO
3.6.1. Umfeld / Bebauung / Struktur
3.6.2. Agglomerationseffekte / Passantenfrequenz
3.7. SOZIODEMOGRAPHISCHE STRUKTUR - MAKRO
3.7.1. Bevölkerungsstruktur und Entwicklung
3.7.2. Altersverteilung/-entwicklung
3.7.3. Einkommen und Kaufkraft
3.7.4. Anteil ausländischer Mitbürgern
3.7.5. Migrationstrend / Prognosen
3.8. SOZIODEMOGRAPHISCHE STRUKTUR - MIKRO
3.8.1. Bevölkerung / Altersverteilung / Ausländeranteil
3.9. IMAGE UND KULTUR
3.9.1. Image der Stadt
3.9.2. Verwaltungsstruktur
3.9.3. Politische Situation
3.9.4. Kultur- / Freizeitangebot
3.10. IMAGE UND KULTUR - MIKRO
3.10.1. Image des Standortes / Attraktivität
3.10.2. Grünanteil / Freizeitmöglichkeiten
4. MARKTFAKTOREN
4.1. HÄUSER BIS ZWEI WOHNEINHEITEN
4.1.1. Bestand
4.1.2. Angebot
4.1.3. Nachfrage / Umsatz
4.1.4. Preissituation
4.1.5. Bedarf / Potenzial
4.2. MEHRFAMILIENHÄUSER UND WOHNANLAGEN
4.2.1. Angebote (nur Kaufobjekte)
4.2.2. Nachfrage / Umsatz
4.2.3. Preissituation
4.2.4. Bedarf / Potenzial
4.2.5. Projekte in der Planung (>10 WE)
4.3. MARKTFAKTOREN – BÜRO
4.3.1. Flächenbestand / Angebote
4.3.2. Nachfrage / Umsatz
4.3.3. Preissituation
4.3.4. Bedarf / Potentialanalyse
4.3.5. Angebotstabelle Büromarkt
5. WERTUNG STOMA
5.1. BETRACHTUNG FAKTOREN
5.1.1. Stärken – Schwächen Standort
5.1.2. Stärken – Schwächen Markt
5.2. NUTZWERTANALYSE STANDORT
5.2.1. Nutzwertermittlung nach Mucke
5.2.2. Fazit Nutzwertanalyse
5.3. MATRIX DER MÄRKTE
5.3.1. Matrix der Märkte
5.3.2. Fazit Portfolio-Matrix
5.4. EMPFEHLUNG PLANUNG
5.4.1. Wohnen
5.4.2. Büro
6. ENTWURFSBESCHREIBUNG
6.1. MASTERPLANUNG
6.1.1. Vorgehensweise
6.1.2. Städtebauliche Analyse
6.1.3. Analyse der Qualitäten und Mängel
6.1.4. Masterplan – „3 Drittel – Stadt Wohnen“
6.2. ENTWURFSPLANUNG
6.2.1. Idee - Konzept
6.2.2. Konzept Wohnen
6.2.3. Konzept Büro
6.2.4. Flächenaufstellung
6.3. GRUNDRISSE
6.3.1. Wohnen
6.3.2. Büro
6.4. ANSICHTEN / SCHNITTE O.M.
6.4.1. Ansichten
6.4.2. Schnitte
6.5. RESÜMEE
6.5.1. Einschätzung Projekt für die Stadt
6.5.2. Einschätzung Projekt aus Sicht Projektentwickler
7. ANLAGEN
7.1. VERWENDETE QUELLEN IM TEXT / GRAFIKEN
7.2. LITERATUR / RECHERCHE DOKUMENTE / QUELLEN
7.3. FUSSNOTEN SAMMLUNG ZU QUELLEN IM TEXT
Zielsetzung & Themen
Die Diplomarbeit hat zum Ziel, auf einer Industriebrache im Zentrum von Bergisch Gladbach ein neues, tragfähiges und städtebaulich integriertes Quartier zu schaffen. Basierend auf einer umfassenden Standort- und Marktanalyse (STOMA) soll eine Nutzung entwickelt werden, die den lokalen Gegebenheiten entspricht, die Stadtentwicklung fördert und ökonomische Nachhaltigkeit sichert.
- Analyse der Standortfaktoren und Marktpotenziale für Bergisch Gladbach.
- Entwicklung eines städtebaulichen Masterplans unter Berücksichtigung von Wohn- und Büronutzungen.
- Bewertung von Nutzungskonzepten mittels Nutzwertanalyse und Chancen-Risiko-Betrachtungen.
- Konzeptionelle Entwurfsplanung für ein gemischt genutztes Quartier.
Auszug aus dem Buch
1.3. Vorgehensweise
Unter dem Begriff der „Projektentwicklung bestehen in der Immobilienwirtschaft sehr unterschiedliche und teilweise unklare Vorstellungen“1. D.h. die Herangehensweise, der Umfang und die Tiefe einer PE hängen von mehreren Faktoren ab. Zwei der wesentlichsten Faktoren stellen jedoch sicherlich die Größe und die Art des Projektes dar.
Für jede PE kann allerdings generell gesagt werden, dass es grundsätzliche drei Ausgangssituationen gibt. 1. Nutzung sucht Standort und Kapital. 2. Standort sucht Nutzung und Kapital. 3. Kapital sucht Nutzung und Standort. Ein weitere Faktor kommt durch die Zeit hinzu. 2 Für die Aufgabenstellung dieser Diplomarbeit trifft Punkt 2 zu.
Die STOMA stellt einen der wichtigsten Teile einer Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft dar. Allerdings wird eine ausführliche STOMA meist erst erstellt, nachdem bereits die Projektkonzeption vorhanden ist. Bei einer PE nach Punkt 2 erfolgt zuerst eine Projektinitiierung. Trotz der Auffassung, dass eine guten PE von drei Faktoren „Lage, Lage, Lage“ abhängt, ist der Standort bereits vorgegeben und somit nicht frei wählbar. Der Projektentwickler muss nun die entsprechende Nutzung suchen. Diese Ideengenerierung spielt sich auf zwei Ebenen ab. 1. Die Ebene von Analysen und Fakten. 2. Ebene von Inspiration und Vision.
Zusammenfassung der Kapitel
EINLEITUNG: Die Arbeit führt in die Problemstellung einer Industriebrache im Zentrum von Bergisch Gladbach ein und definiert die Zielsetzung zur Entwicklung eines neuen Quartiers mittels Standort- und Marktanalyse.
KLEINE STOMA: In diesem Kapitel werden grundlegende Standort- und Marktfaktoren in einer ersten Analyse kurz beleuchtet, um eine Basis für die weitere Entwicklung zu schaffen.
STANDORTFAKTOREN: Es erfolgt eine detaillierte Untersuchung der geographischen, verkehrstechnischen und wirtschaftlichen Gegebenheiten auf Makro- und Mikroebene des Standorts.
MARKTFAKTOREN: Dieses Kapitel analysiert spezifisch die Potenziale für die Bereiche Wohnen, Büro, Einzelhandel und Hotel in Bergisch Gladbach.
WERTUNG STOMA: Hier werden die Ergebnisse der Standort- und Marktanalyse zusammengeführt, bewertet und Handlungsempfehlungen für die weitere Planung abgeleitet.
ENTWURFSBESCHREIBUNG: Dieser Teil dokumentiert den Masterplan, die Konzeption für die Nutzungen Wohnen und Büro sowie die gestalterische Ausarbeitung des Projekts.
Schlüsselwörter
Projektentwicklung, Bergisch Gladbach, Immobilienwirtschaft, Standortanalyse, Marktanalyse, Städtebau, Quartiersentwicklung, Wohnbau, Büromarkt, Flächennutzung, Nutzwertanalyse, Masterplanung, Immobilienmarkt, Immobilienökonomie, Infrastruktur.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Projektentwicklung einer mindergenutzten Industriebrache im Stadtzentrum von Bergisch Gladbach, um ein neues, zukunftsfähiges Stadtquartier zu planen.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Die zentralen Themen sind die fundierte Analyse des Immobilienmarktes und der Standortfaktoren in Bergisch Gladbach sowie die Ableitung einer städtebaulichen Entwurfsplanung.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, eine tragfähige, nutzungsorientierte Strategie zu entwickeln, um das Quartier im Einklang mit städtischen Wünschen und marktwirtschaftlichen Bedingungen zu entwickeln.
Welche wissenschaftliche Methode wird zur Analyse verwendet?
Es werden Standort- und Marktanalysen (STOMA) durchgeführt, unterstützt durch Nutzwertanalysen sowie Chancen-Risiko-Betrachtungen zur Evaluierung potenzieller Nutzungen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die detaillierte Marktanalyse (Wohnen, Büro), die Bewertung dieser Faktoren und die daraus resultierende architektonische Masterplanung und Entwurfsbeschreibung.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit am besten?
Projektentwicklung, Quartiersentwicklung, Standortanalyse, Marktanalyse und städtebauliche Planung sind die zentralen Begriffe.
Wie wichtig ist der Bahnhof für das Projekt?
Der Bahnhof spielt eine zentrale Rolle für die Erreichbarkeit und Anbindung an das regionale Schienennetz und wird als wesentlicher Pluspunkt für die Standortattraktivität identifiziert.
Warum wird für das Köttgengelände vor allem Wohnen als Nutzung empfohlen?
Die Analysen zeigen, dass der Wohnungsmarkt in Bergisch Gladbach trotz gewisser Sättigungstendenzen Potenzial bietet und Wohnen die städtebauliche Integration in das bestehende Zentrum am sinnvollsten unterstützt.
Welchen Stellenwert nimmt die "Regionale 2010" für das Projekt ein?
Die "Regionale 2010" bietet einen politischen und strategischen Rahmen, der die Attraktivitätssteigerung des Gebiets durch Projekte im Bereich Grünflächen, Verkehr und Wohnen begünstigt.
Warum wurde eine "kleine STOMA" vorangestellt?
Die kleine STOMA dient als erste grobe Standort- und Marktprüfung, um kostspielige tiefergehende Analysen für ungeeignete Nutzungen im frühen Stadium der Projektentwicklung auszuschließen.
- Arbeit zitieren
- David Billstein (Autor:in), 2008, Projektentwicklung eines Brachgeländes in einem westdeutschem Mittelzentrum, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/172131
