„Die operativen Erträge (FFO) einschließlich Verkaufsgewinne des 3.
Quartals lagen bei 19 Cent/Aktie, davon werden 10 Cent ausgeschüttet.“
Schreibt die Immobilien Zeitung am 25.11.2010 in einem Artikel über die
GAGFAH. In einer früheren Ausgabe heißt es: „Weder der operative
Gewinn (FFO) noch das Eigenkapital werden durch diesen Effekt
belastet[...]“ über die Alstria. Und: „Für das Gesamtjahr peilt die Deutsche
Wohnen einen operativen Cashflow (FFO) von[...]“ konnte man noch im
August 2009 lesen. Von wem ist hier die Rede? FF.. was? FFO- in
Deutschland noch relativ neu, in den USA längst etabliert. Cash Flow?
Ertrag? Oder Gewinn? Und wie heißt dieser „FFO" mit vollem Namen?
Wo ist sein Ursprung? Was kann er? Diesen und anderen Fragen wird die
folgende Arbeit auf den Grund gehen.
2. Problemstellung
In den USA und Canada gibt es bereits einen Standard für den FFO und
seine Anwendung ist unter REITs verbreitet. In Europa gibt es zwar
ähnliche Maße, aber keinen einheitlichen Standard. Einige deutsche
Immobilien-AGs weisen einen „FFO“ aus, jedoch nicht nach einem
einheitlichen Schema. Diese sollen hier auf ihre Tauglichkeit als Kennzahl
auch im Hinblick auf ihr amerikanisches Vorbild analysiert werden.
Die Arbeit ist wie folgt aufgebaut:
In Kapitel 3 werden der FFO, die Idee dahinter und seine einzelnen
Komponenten vorgestellt. Weiterhin erfolgt ein Überblick über empirische
Befunde.
Was es mit dem FFO in Europa auf sich hat, ist Thema des vierten
Kapitels. Dabei spielen gewisse Unterschiede zwischen USA und Europa
eine Rolle. In diesem Kontext werden im weiteren Verlauf die diversen
FFOs deutscher Kosten bilanzierenden und im Anschluss Fair Value
bilanzierenden Bestandshalter untersucht. Das Beispiel eines nicht reinen
Bestandshalters folgt darauf um schließlich in Kapitel 5 Resümee über
einen vernünftigen zukünftigen Umgang mit dem FFO in Deutschland
bzw. Europa zu ziehen.
Im gesamten Verlauf der Arbeit sind zwei Fragen wesentlich:
1. Wie ist der (jeweilige) FFO aufgebaut?
2. Was kann der (jeweilige) FFO aussagen?
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Problemstellung
3. Der FFO in den USA
3.1 Das White Paper der NAREIT
3.1.1 Geschichte und Intention
3.1.2 Berechnung
3.1.2.1 Ausgangsgröße: das net income
3.1.2.2 Bereinigungen
3.1.2.2.1 Abschreibungen
3.1.2.2.2 Gewinne und Verluste aus Verkäufen
3.1.2.2.3 Andere Posten
3.1.2.2.4 Zusätzliche Angaben
3.2 AFFO, FAD
3.3 Aussagekraft des FFO bezüglich...
3.3.1 ...Vermietungsleistung
3.3.2 ...aktueller und künftiger Ertragslage
3.3.3 ...Unternehmens- und Aktienwert
3.4 Zusammenfassung
4. Der FFO in Europa
4.1 Unterschiede zu den USA
4.1.1 Geschäftsmodelle europäischer Immobilien- AGs
4.1.2 Immobilien in den IFRS
4.2 Berechnungsarten
4.2.1 AHK- bilanzierende Unternehmen
4.2.1.1 Ausgangsgröße: Nettomieterträge
4.2.1.2 Erträge aus Immobilienverwaltung
4.2.1.3 Sonstige
4.2.2 Fair Value bilanzierende Unternehmen
4.2.2.1 Ausgangsgrößen: EBT, EBIT, Periodenergebnis
4.2.2.2 Wertveränderungen der Investmentimmobilien
4.2.2.3 Ergebnis aus Veräußerungen von Immobilien
4.2.2.4 Abschreibungen
4.2.2.5 Sonstige betriebsfremde-, non- cash- und Einmal- Effekte
4.2.3 Nicht- reine Bestandshalter
4.2.3.1 Behandlung von Development- Aktivitäten
4.2.3.2 Behandlung von Trading- Aktivitäten
4.3 Zusammenfassung
5. Lösungsvorschlag
6. Schluss
Zielsetzung und Themen
Die Arbeit analysiert die Tauglichkeit der Kennzahl FFO (Funds From Operations) für die Beurteilung deutscher Immobilien-AGs, insbesondere im Vergleich zum etablierten amerikanischen Standard, um die Vergleichbarkeit von Performancedaten in einem Umfeld unterschiedlicher Bilanzierungspraktiken zu bewerten.
- Grundlagen und Berechnungsmethodik des FFO nach NAREIT-Standard.
- Empirische Aussagekraft des FFO in Bezug auf Vermietungsleistung und Unternehmenswert.
- Analyse der Heterogenität deutscher Bilanzierungsmethoden (AHK vs. Fair Value).
- Untersuchung der Behandlung von Sondereinflüssen und nicht-operativen Aktivitäten.
- Entwicklung von Handlungsempfehlungen für einen konsistenten Umgang mit dem FFO in Europa.
Auszug aus dem Buch
3.1.2.2.1 Abschreibungen
Wie bereits erwähnt sind die Haupt- Vermögensgüter eines REIT seine Bestandsimmobilien, die gleichzeitig über die Generierung von Mieteinnahmen und auch in geringerem Umfang über Wertsteigerungen die Quelle seiner Erträge sind. In den US-GAAP werden Immobilien einheitlich - ungeachtet ihrer Funktion- also betriebsnotwendige bzw. selbstgenutzte versus Investment- Immobilien- nach der „cost- method“ bilanziert, die der Idee nach dem deutschen Anschaffungs- und Herstellungskosten- Prinzip entspricht. Dahinter verbirgt sich eine Periodengerechte Angleichung von Erträgen und Aufwendungen, das sog. „matching principle“. Bei dieser Methode erfolgt der Ansatz im Jahr des Zugangs zu Anschaffungs- und Herstellungskosten. In den Folgejahren werden dann Abschreibungen auf Basis der voraussichtlichen Nutzungsdauer vorgenommen, womit eine vorhersehbare Wertminderung des Vermögensgutes implizit unterstellt wird. Die Periodischen Abschreibungen sollen also den Werteverzehr eines Vermögensgegenstandes im Laufe seines Nutzungszyklus repräsentieren.
Sie erscheinen dann in der GuV als Aufwendungen. Bei REITs machen sie aufgrund der Portfoliostruktur einen erheblichen Teil dieses Postens aus. Ihr Vermögen besteht fast ausschließlich aus Bestandsimmobilien. Eben diese haben als charakteristische langlebige Wirtschaftsgüter jedoch für gewöhnlich eine Lebensdauer, die ihre Abschreibungsdauer (z.B. 50 Jahre) überschreitet und ihre Werte schwanken mit der Marktsituation. Faktoren, wie steigende Baukosten und Bodenwerte, Objektaufwertungen und wachsende Miet- und Betriebserträge bedingen meist wenigstens eine Erhaltung des Wertes, wenn nicht sogar eine Erhöhung. De facto steht folglich der buchhalterischen Wertminderung oft kein echter Werteverzehr entgegen, was wiederum in einem zu niedrigen Ausweis des Jahresergebnisses resultiert. Auch der Buchwert der Immobilien in der Bilanz wird deren wahrem Wert in Zeiten steigender Marktwerte nicht gerecht. Daher ist für externe Analysten auch eine Beurteilung bzw. Bewertung über den NAV schwierig.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Einführung in die Thematik der Kennzahl FFO als Instrument zur Beurteilung von Immobilien-AGs unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Relevanz in den USA und Deutschland.
2. Problemstellung: Darstellung der fehlenden Standardisierung des FFO in Europa und der Zielsetzung, dessen Tauglichkeit als Kennzahl für deutsche Immobilien-AGs zu prüfen.
3. Der FFO in den USA: Detaillierte Vorstellung des NAREIT-Standards, der Berechnungslogik inklusive notwendiger Bereinigungen sowie der empirischen Aussagekraft hinsichtlich Performancemessung.
4. Der FFO in Europa: Analyse der marktspezifischen Besonderheiten, der unterschiedlichen Bilanzierungsmethoden (AHK vs. Fair Value) und der Anwendung auf ein Sample deutscher Immobilien-AGs.
5. Lösungsvorschlag: Ausarbeitung von Empfehlungen für eine aussagekräftigere Nutzung des FFO, insbesondere für die Unterscheidung zwischen reinem Bestandshalt und komplexeren Geschäftsmodellen.
6. Schluss: Zusammenfassung der Ergebnisse und Ausblick auf die Notwendigkeit einer Vereinheitlichung der Kennzahlen in Europa angesichts unterschiedlicher Bilanzierungsstandards.
Schlüsselwörter
FFO, AFFO, FAD, Immobilien-AGs, REIT, Bilanzierung, US-GAAP, IFRS, Fair Value, Nettomieterträge, Performancemessung, Unternehmensbewertung, NAV, NAREIT, EPRA
Häufig gestellte Fragen
Was ist das grundlegende Thema dieser Arbeit?
Die Diplomarbeit untersucht die Kennzahl FFO (Funds From Operations) und ihre Eignung als Performancemaß für deutsche Immobilien-AGs im Vergleich zum amerikanischen REIT-Standard.
Welche zentralen Themenbereiche werden abgedeckt?
Es werden der Ursprung des FFO in den USA, die methodische Berechnung, die empirische Aussagekraft sowie die Herausforderungen der Anwendung auf den europäischen Immobilienmarkt analysiert.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, zu evaluieren, ob und wie der FFO als Kennzahl für deutsche Immobilienunternehmen sinnvoll eingesetzt werden kann, um deren operative Leistung und Ertragskraft vergleichbar zu machen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer Literaturanalyse zu FFO-Konzepten sowie einer empirischen Analyse von Geschäftsberichten deutscher Immobilien-AGs für die Jahre 2008 und 2009.
Was steht im Fokus des Hauptteils?
Der Hauptteil befasst sich detailliert mit den verschiedenen Berechnungsschemata des FFO, der Behandlung von Abschreibungen und Wertveränderungen sowie den Unterschieden zwischen Kosten- und Fair-Value-Bilanzierern.
Welche Schlagworte charakterisieren diese Arbeit?
Die zentralen Schlagworte umfassen Immobilien-AGs, REIT, FFO, IFRS, Fair Value, Performancemessung und Transparenz in der Finanzberichterstattung.
Wie gehen deutsche Unternehmen bei der FFO-Berechnung vor?
Die Arbeit zeigt, dass deutsche Firmen stark von einem einheitlichen Standard abweichen; die Berechnungen sind oft heterogen und hängen stark vom Geschäftsmodell und den Bilanzierungspraktiken ab.
Warum ist eine Bereinigung von Abschreibungen oft umstritten?
Während die Bereinigung bei REITs im US-Kontext der Neutralisierung des "matching principle" dient, führt sie in Europa bei Fair-Value-Bilanzierung zu neuen Fragen über die Aussagekraft bezüglich echter Liquiditätsflüsse.
- Quote paper
- Marina Winterstein (Author), 2011, FFO, AFFO und FAD als Kennzahlen zur Beurteilung von Immobilien-AGs, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/176890