Leseprobe
Universität Dortmund
Fakultät Raumplanung
Auswirkungen der Demographischen Entwicklung auf den Immobilienmarkt -
unter besonderer Betrachtung der Vermarktbarkeit
von Wohnimmobilien in schrumpfenden Räumen
Diplomarbeit
von
Ingo Zabel
12.08.2002
„Man muß die Kraft haben, zu vergessen, was man weiß, um eine Wahrheit, die mit den eigenen Irrtümern im Widerstreit ist, auffassen und in sich aufnehmen zu können.“
(Johann Heinrich von Thünen)
Der isolierte Staat, Hamburg, 1826, S.27
Inhaltsverzeichnis
ZUR ORGANISATION DIESER DIPLOMARBEIT
Inhaltsverzeichnis ... i
Abbildungsverzeichnis ... iv
Tabellenverzeichnis ... vii
Begriffserläuterungen ... viii
1 EINLEITUNG ... 1
1.1 Ziel der Arbeit ... 2
1.2 Aufbau der Arbeit ... 2
2. ZUSAMMENFASSUNG ... 5
3. DIE PROGNOSE DER DEMOGRAPHISCHEN ENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND ... 11
3.1 Bestimmungsfaktoren der demographischen Entwicklung ... 11
3.1.1 Die Verhaltenskomponente ... 11
3.1.2 Die Strukturkomponente ... 12
3.2 Die bisherige Bevölkerungsentwicklung in Deutschland ... 12
3.3 Prognose der Demographischen Entwicklung ... 17
3.3.1 Die Prognose der gesamtdeutschen Entwicklung ... 17
3.3.2 Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Ostdeutschland ... 21
3.3.3 Die Bevölkerungsentwicklung im weltweiten Vergleich ... 23
3.4 Einschätzung der Treffsicherheit von Bevölkerungsprognosen ... 24
3.5 Zusammenfassung ... 29
4. AUSWIRKUNGEN DER DEMOGRAPHISCHEN ENTWICKLUNG AUF DEN IMMOBILIENMARKT ... 31
4.1 Bestimmungsfaktoren der Nachfrageentwicklung ... 31
4.2 Die derzeitige Marktlage für Wohnimmobilien ... 34
4.2.1 Einschätzung der Angebotsseite ... 34
4.2.2 Einschätzung der Nachfrageseite ... 37
4.2.3 Räumliche Verteilung der Nachfrage ... 39
4.2.4 Bilanz ... 41
4.3 Prognose der Entwicklung des Immobilienmarktes ... 46
4.3.1 Prognose für Deutschland ... 48
4.3.2 Prognose für Ostdeutschland ... 55
4.4 Prognose der räumlichen Verteilung von Angebot und Nachfrage ... 58
4.4.1 Einschätzung der räumlichen Entwicklung in Deutschland ... 60
4.4.2 Einschätzung der räumlichen Entwicklung in Ostdeutschland ... 63
4.5 Konsequenzen der dargestellten Entwicklung für die Wohnungswirtschaft ... 65
4.6 Zusammenfassung ... 67
5. HANDLUNGSMÖGLICHKEITEN DER PRIVATEN IMMOBILIENWIRTSCHAFT IN SCHRUMPFENDEN RÄUMEN ... 69
5.1 Allgemein anerkannte Raum- und Stadtentwicklungsziele ... 69
5.1.1 Internationale und nationale Vereinbarungen zur Raum- und Stadtentwicklung ... 69
5.1.2 Stadtentwicklungsziele ... 72
5.1.3 Konflikt der Stadtentwicklungsziele mit den Interessen der Wohnungswirtschaft ... 73
5.2 Handlungsmöglichkeiten für die Immobilienwirtschaft ... 74
5.2.1 Aufwertung ... 74
5.2.2 Rückbau ... 78
5.2.3 Stillegung ... 82
5.2.4 Veräußerung ... 83
5.2.5 Umnutzung ... 86
5.3 Förderprogramme ... 89
5.3.1 EU-Strukturfonds und Gemeinschaftsinitiativen ... 89
5.3.2 Förderprogramme des Bundes ... 90
5.3.3 Förderprogramme der Länder ... 94
5.4 Auswirkungen der Handlungsoptionen auf den Immobilienmarkt ... 94
5.5 Zusammenfassung ... 95
6. EINSCHÄTZUNG DER VERMARKTBARKEIT VON WOHNIMMOBILIEN IN SCHRUMPFENDEN RÄUMEN ... 97
6.1 Wohnpräferenzen der Menschen ... 97
6.1.1 Wohnwünsche und Wohnbedürfnisse ... 97
6.1.2 Lebensstilgruppen ... 102
6.1.3 Bedeutung der Wohnpräferenzen für den Immobilienmarkt ... 104
6.2 Wohnqualität verschiedener Gebäude ... 107
6.2.1 Anforderungen an eine soziale Architektur ... 108
6.2.2 Geschossbauten ... 109
6.2.3 Flachbauten ... 114
6.2.4 Schlussfolgerungen ... 115
6.3 Prognose der Nachfrageverteilung ... 115
6.3.1 Flachbauten ... 116
6.3.2 Geschossbauten ... 117
6.3.3 Großsiedlungen ... 118
6.4 Ökologische Qualität verschiedener Wohnformen ... 122
6.4.1 Flächenverbrauch ... 123
6.4.2 Energieverbrauch ... 124
6.4.3 Verkehrserzeugung ... 125
6.5 Ökonomische Perspektive ... 126
6.5.1 Eigentumsbildung ... 126
6.5.2 Mietwohnungsmarkt ... 128
6.6 Schlussfolgerungen für die Vermarktbarkeit von Wohnimmobilien ... 130
6.7 Zusammenfassung ... 131
7. UNTERSUCHUNG DER RÜCKBAUOPTION IN GROßSIEDLUNGEN ... 133
7.1 Rückbaukosten ... 133
7.2 Neuerrichtung kleinteiliger Bebauung ... 135
7.3 Profitabilität verschiedener Handlungsoptionen ... 138
8. FAZIT: IN SCHRUMPFENDEN MÄRKTEN STELLT SICH DIE RÜCKBAUOPTION ALS SINNVOLLSTE HANDLUNGSMÖGLICHKEIT DAR ... 143
LITERATURVERZEICHNIS ... 145
Literatur ... 145
Internetrecherche ... 149
Sonstiges Material ... 152
ANHANG ... IX
Daten der Graphiken zur Bevölkerungsentwicklung ... ix
Daten der Graphiken zum Immobilienmarkt ... xiv
Daten zur Abschätzung der Vermarktbarkeit ... xvii
1 Einleitung
Deutschland steht ein historisch einmaliges, nie da gewesenes Ereignis bevor: Die Bevölkerung wird langfristig schrumpfen.
Eine dauerhaft zurückgehende Bevölkerung in Verbindung mit einer Verschiebung des Verhältnisses alter und junger Menschen zugunsten der Alten hat extreme Auswirkungen auf alle Bereiche des Lebens. In der öffentlichen Diskussion ist der drohende Zusammenbruch des umlagefinanzierten Rentensystems wohl am präsentesten. Aber auch die Auswirkungen auf die gebaute Infrastruktur sind nicht minder besorgniserregend. Die in der Vergangenheit geschaffenen Versorgungseinrichtungen, Bildungseinrichtungen und Wohnimmobilien werden keine ausreichende Nachfrage mehr finden und fallen brach. In Regionen, in denen die natürliche Abnahme der Bevölkerung durch eine starke Abwanderung vor allem junger Menschen verstärkt wird, werden die Auswirkungen der Demographischen Entwicklung besonders deutlich hervortreten.
Schon heute gibt es in Teilen Deutschlands, vor allem in Ostdeutschland, schrumpfende Regionen. Sie sind gekennzeichnet von einer anhaltenden Abwanderung der Bevölkerung, welche die natürliche Abnahme der Bevölkerung noch verstärkt. Die Auswirkungen des Bevölkerungsrückgangs auf den Immobilienmarkt machen sich in Leerständen und massivem Rückbau von Wohnimmobilien bemerkbar. Gerade strukturschwache Regionen, deren künstlich erzeugte Industrien nach der Wende bankrott gingen, sind besonders stark von Leerständen betroffen.
Um durch die abnehmende Nachfrage, vor allem nach Wohnimmobilien, keinen größeren Schaden für die Städte und die Wohnungsunternehmen zu verursachen, muss frühzeitig an Handlungskonzepten gearbeitet werden. Dies ist in der Vergangenheit nicht in ausreichendem Maß geschehen, da heute viele ostdeutsche Städte und Wohnungsunternehmen vor dem Problem einer nachlassenden Nachfrage stehen. Die Bundesregierung hat vor dem Hintergrund 1Mio. leerstehender Wohnungen in Ostdeutschland das Förderprogramm „Stadtumbau Ost“ ins Leben gerufen, um die betroffenen Kommunen und Wohnungsunternehmen im erzwungenen Stadtumbauprozess finanziell zu unterstützen.
Die spannende Frage für die Zukunft lautet: Wie kann Leerstand verhindert werden und welche Wohnungsbestände sind auch in Zukunft vermarktbar?
1.1 Ziel der Arbeit
Ziel der Arbeit ist die Darstellung der Auswirkungen der zukünftigen Demographischen Entwicklung auf den Immobilienmarkt in Deutschland. Von besonderem Interesse sind die schrumpfenden Regionen innerhalb Deutschlands. Das heißt Regionen, welche in Zukunft durch die natürliche Abnahme der Bevölkerung und durch Abwanderungsprozesse besonders stark unter der Demographischen Entwicklung leiden werden. Der Fokus der hier angestellten Betrachtungen soll auf diese Räume gelegt werden. Sie können allerdings nur durch regionale oder lokale Wohnungsmarktanalysen exakt definiert werden. Daher werden die gemachten Aussagen nicht auf geographische Räume, sondern auf Raumkategorien bezogen.
In dauerhaft schrumpfenden Räumen steht die Immobilienwirtschaft vor dem Problem, für die bereits vorhandenen Wohnimmobilien auf keine ausreichende Nachfrage zurückgreifen zu können. Das legt es nahe, über Handlungsoptionen nachzudenken, welche eine dauerhafte Vermarktbarkeit von Wohnimmobilien für die Immobilienwirtschaft in schrumpfenden Räumen ermöglichen. Langfristig ist es notwendig, die Vermarktbarkeit verschiedener Wohnimmobilien zu untersuchen, um eine nachhaltige Lösung für ein wirtschaftlich rentables Engagement der Immobilienwirtschaft in schrumpfenden Räumen zu entwickeln. Im Hinblick auf einen zu erwartenden dauerhaften Angebotsüberhang soll eine Aussage über die zukünftige Vermarktbarkeit von Wohnimmobilien getroffen werden.
Im Ergebnis kann, unter Zugrundelegung der Demographischen Entwicklung und der dadurch beeinflussten Vermarktbarkeit von Wohnimmobilien, eine Aussage darüber getroffen werden, welche Handlungsoption der Wohnungswirtschaft, als Reaktion auf die Auswirkungen der Demographischen Entwicklung, die sinnvollste ist.
1.2 Aufbau der Arbeit
Grundlage der in dieser Arbeit angestellten Überlegungen ist die zukünftige Demographische Entwicklung in Deutschland. Der durch die Alterung, die Schrumpfung und die Wanderung der Bevölkerung ausgelöste Veränderungsprozess bewirkt die Entstehung von schrumpfenden Regionen in Deutschland.
Die Auswirkungen des Schrumpfungsprozesses auf den Immobilienmarkt in diesen Regionen stellt ein zentrales Thema dieser Arbeit dar. Durch die natürliche Schrumpfung und Alterung der Bevölkerung, sowie durch die Abwanderung, entsteht ein Wohnungsüberangebot, welches strukturell bedingt ist. Leerstände sind die Folge.
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Abb. 1: Methodischer Aufbau der Arbeit (eigene Darstellung)
Ein dauerhafter Leerstand über einer Mobilitätsreserve von 2,5% bedeutet aber erhebliche finanzielle Schäden für die Wohnungswirtschaft. Dieser Tatsache soll durch die Diskussion verschiedener Handlungsmöglichkeiten entgegengewirkt werden. Dazu werden fünf mögliche Richtungen dargestellt und diskutiert. Neben der Aufwertung, der Stillegung, der Umnutzung und dem Verkauf der Immobilien stellt der Rückbau eine wichtige Option bei einem langfristigen Wohnungsüberangebot dar. Ansonsten ist eine wirtschaftliche Vermarktung der Immobilien nicht auf Dauer gesichert.
Im Hinblick auf die Alterungs-, Schrumpfungs- und Wanderungsprozesse im Rahmen der Demographischen Entwicklung soll zur Bewertung der verschiedenen Handlungsoptionen die Vermarktbarkeit von Wohnimmobilien in schrumpfenden Räumen betrachtet werden. Dazu werden die zukünftigen Vermarktungschancen verschiedener Immobilien untersucht. Der wohl wichtigste Aspekt hierbei ist die Wohnpräferenz der Bevölkerung, welche sich mehr oder weniger direkt auf die Nachfrage auswirkt. Nicht minderinteressant ist in diesem Zusammenhang die ökonomische Perspektive zur Einschätzung verschiedener Immobilien und Handlungsoptionen. Die zur Verfügung stehenden Optionen sind mit Kosten verbunden und ebenso ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien im wesentlichen eine Kostenfrage. Weiterhin spielen die Qualität verschiedener Immobilien für Wohnzwecke und deren ökologische Verträglichkeit eine gewisse Rolle. Denn die zu ergreifenden Handlungsoptionen können nur im Einklang mit den Stadtentwicklungszielen der Kommune verwirklicht werden.
Als Resultat kann eine Aussage zur Entwicklung der Wohnimmobilienmärkte unter dem Einfluss der Demographischen Entwicklung getroffen werden und die Vermarktbarkeit von verschiedenen Immobilien eingeschätzt werden. Auf dieser Basis ist es möglich eine Empfehlung für eine bestimmte Handlungsoption abzugeben. Um diese Empfehlung mit Fakten untermauern zu können, wird im Anschluss eine Untersuchung der Rückbauoption auf ihre Praktikabilität vorgenommen.
Die hier gemachten Abschätzungen und Aussagen beziehen sich auf Deutschland im allgemeinen und nicht auf einen speziellen Standort. Es muss betont werden, dass jeder Einzelfall spezielle durch den Mikrostandort bedingte Eigenheiten aufweist und die auf der nationalen Betrachtungsebene gemachten Aussagen nicht direkt auf den Einzelfall angewendet werden können.
2. Zusammenfassung
Die zukünftige Demographische Entwicklung zeichnet sich vor allem durch zwei Trends aus.
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