Verfahrensentwicklung für die Abrechnung und Planung von Betriebskosten

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1. Einleitung

2. Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft
2.1 Wohnungswirtschaft
2.2 Interessen der Marktteilnehmer
2.3 Tatbestand Betriebskosten
2.4 Betriebskostenkatalog
2.4.1 Überblick
2.4.2 Verbrauchsunabhängige Kosten
2.4.3 Rechtliche Rahmenbedingungen für verbrauchsabhängige Kosten
2.4.3.1 Kosten für die Kaltwasserversorgung
2.4.3.2 Kosten für die Heizungs und Warmwasser

3. Anforderungen und wesentliche Element von Abrechnungsverfahren für Betriebskosten
3.1 Überblick
3.2 Betriebskostenmanagement
3.3 Kenntnis über Wohnungsbestand
3.4 Wirtschaftlichkeitsgedanke unter Berücksichtigung von Benchmarking
3.5 Vertragsmanagement
3.6 Vereinbarung über umlagefähige Betriebskosten
3.6.1 Mietvertrag als Rechtsgrundlage
3.6.2 Betriebskostenvorauszahlung
3.6.3 Umlagemaßstab
3.6.4 Weitere Vertragsgegenstände
3.6.5 Mindestanforderungen an das Abrechnungsdokument
3.6.5.1 Formeller und materieller Inhalt der Abrechnung
3.6.5.2 Checkliste für den Inhaltvon Betriebskostenabrechnungen
3.6.6 Transparenz

4. Abrechnungsverfahren für verbrauchsunabhängige Betriebskosten
4.1 Überblick
4.2 Selbstabrechnung über ein ERP Modul
4.3 Fremdabrechnung durch Dienstleister

5. Abrechnungsverfahren verbrauchsabhängige Betriebskosten
5.1 Überblick
5.2 Grundvoraussetzung Verbrauchserfassung
5.2.1 Ablesegeräte
5.2.1.1 Heizkostenverteiler nach den Verdunsterprinzip
5.2.1.2 Elektronische Heizkostenverteiler
5.2.1.3 Wärmemengenzähler
5.2.1.4 Warmwasser und Kaltwasser
5.2.2 Bewertung von Heizkostenverteiler
5.2.3 Datenerfassungsverfahrender Verbrauchsdaten
5.2.4 Entscheidungshilfe für das optimale Ablesegerät mit Datenübertragung
5.2.5 Prozessablauf zur Ermittlung der Messwerte bis zur Datenübertragung
5.3 Fremdabrechnung
5.3.1 Prozessablauf zur Abrechnung und Eichservice
5.3.2 Chancen und Risiken
5.3.3 Kostenbetrachtung innerhalb der Wohnungswirtschaft
5.4 IntegrierteAbrechnung

6. Selbstabrechnung von verbrauchsabhängigen Betriebskosten
6.1 Der Markt für verbrauchsabhängige Betriebskosten in Deutschland
6.2 Grundmodell
6.3 Technische Umsetzung XML Datenformat und SQL Datenbank
6.4 Kalkulationskern
6.5 Eichservice, Abrechnungskosten und Verbrauchsanalyse
6.6 Präventivmaßnahmen zur Fehlerbehebung
6.7 Faktor Mensch
6.8 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
6.9 Mehrwert
6.10 Entscheidungshilfe/Checkliste für die Selbstabrechnung

7.1 Neubauprojekt Wohnanlage „Am Weißen See“
7.2 Voraussetzungen während der Bauphase
7.3 Ablauf der Datenübertragung und der Kalkulation
7.4 Eichservice und Abrechnungskosten
7.5 Betriebskostenabrechnung am Beispiel eines Mustermieters
7.6 Projekteinschätzung

8. Schlussbetrachtung
8.1 Grundvoraussetzungen
8.2 Kerngeschäft der einzelnen Teilbereiche für die Selbstabrechnung
8.3 Selbstabrechnung als mögliche Alternative für die Wohnungswirtschaft

Literaturverzeichnis

Internetverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

1. Leitfaden über wesentliche Aspekte der Masterarbeit

2. Marktteilnehmer innerhalb einer Genossenschaft in der Wohnungswirtschaft

3. Teilinklusivmiete / Exklusivmiete

4. Anteil der einzelnen Betriebskostenarten an den gesamten Betriebskosten in Deutschland

5. Der rechtliche Rahmen für die Heizkostenabrechnung

6. Abgrenzung des Begriffs Betriebskosten

7. Wesentliche Bestandteile des Betriebskostenabrechnungsverfahrens

8. Beeinflussbarkeit von Betriebskosten

9. Darstellung BBU WohnCom Betriebskosten Benchmarking

10. Betriebskostenvorauszahlungsarten

11. Rechnungsprüfung im Internet

12. Prozessablauf Abrechnung verbrauchsunabhängige Kosten

13. Vom Abrechnungsverfahren bis zur Betriebskostenabrechnung

14. Ablesegeräte

15. Kaltverdunstung

16. Vorlauf und Rücklauf von Wärmemengenzählern

17. Datenauslesverfahren

18. Zehn Jahres Betrachtung der Kaufpreise von Ablesegeräten

19. Jährlicher Energieverbrauch beim Heizen pro Quadratmeter in Deutschland im Jahr

20. Eichservice und Abrechnungskosten von fünf Abrechnungsfirmen vs. verhandelter Mittelwert

21. Beispielrechnung Vergleich von Abrechnungs und Eich / Mietkosten

22. Elektronische Rechnungsverarbeitung

Abb. Nr._Titel_Seite

23. Darstellung des Verbauchs in einer integrierten verbrauchsabhängigen Abrechnung

24. Marktanteil Messdienstleisterunternehmen

25. Abrechnungsverfahren für Selbstabrechnung

26. Beispiel XML Datenimport

27. Konzept von Surfer Datenbanksystem und Zugriff einer Datenbank über Schnittstellen

28. Zehn Jahres Vergleich Eichservicekosten Funk , Selbst und Fremdabrechnung

29. Zehn Jahres Vergleich Abrechnungskosten Funk , Selbst und Fremdabrechnung

30. Zehn Jahres Vergleich Gesamtkosten von Selbst und Fremdabrechnung

31. Ablaufplan Selbstabrechnung mit Detailierungsgrad

32. Wohnanlage „Am Weißen See“

33. Funkverbindung der Netzwerkknoten in der Wohnanlage „Am Weißen See“

34. Hinterlegte Informationen im Wärmemengenzähler für den Mieter nachvollziehbar.

35. Messdaten als Endprodukt in der Empfangssoftware...

36. Verfahren zur Abrechnung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten

Tabellenverzeichnis

1. Ziele Betriebskostenmanagement

2. Kostenvergleich von 19 Messdienstleister Eichservice und Abrechnungskosten

3. Kostenvergleich Selbst und Fremdabrechnung

4. Checkliste für dieSelbstabrechnung als Entscheidungshilfe

5. Zählerkonzept Haus zwei für die Selbstabrechnung

6. Vor und Nachteile bei der WBG „Neues Berlin“ für die Selbstabrechnung Funk

7. Zehn Jahres Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Selbstabrechnung am Praxisbeispiel

1. Einleitung

Die überwiegende Mehrheit der Wohnungen in der Bundesrepublik Deutschland ist in einer Zeit erbaut worden, als die Betriebskosten noch keine wesentliche Rolle einnahmen. Anfänglich hat die Wohnungswirtschaft Betriebskosten als durchlaufende Posten angesehen, die möglichst rechtssicher gegenüber dem Mieter abgerechnet werden müssen. Zwischenzeitlich haben die Betriebskosten einen höheren Stellenwert eingenommen. Die Nettokaltmiete ist beispielsweise im einundzwanzigsten Jahrhundert bisher durchschnittlich um neun Prozent bundesweit gestiegen. Kosten für die Kaltwasserversorgung und die übrigen kalten Betriebskosten um 13 Prozent und die Kosten für Brennstoffe¹ um 66 Prozent². In Berlin zahlt ein Mieter heute für eine 70 Quadratmeter große Wohnung pro Jahr ca. 200 EUR mehr Betriebskostenvorauszahlungen als vor dreizehn Jahren. In Bayern sind es sogar 638 EUR unter gleichen Annahmen.³ Die Haupteinnahmen der Wohnungswirtschaftsunternehmen resultieren jedoch aus der reinen Nettokaltmiete. Geringe Betriebskosten sind von elementarer Bedeutung für die Wohnungswirtschaft, denn die Mieter vergleichen das Preis Leistungs Verhältnis der Bruttowarmmiete am Markt. Daher versucht die Wohnungswirtschaft innerhalb der einzelnen Betriebskostenarten die Gesamtkosten zu optimieren. Zum Beispiel werden viele Kernprozesse, wie Hausmeisterdienstleistungen, Winterdienst, Ablesung des Wassers und Heizverbrauches, Hausreinigung usw. oftmals vollständig an einen Dienstleister vergeben. Der Sinn der Optimierung ergibt jedoch keine zwangsweise Kosteneinsparung. Auf der InternetseiteWelt Onlinewird sogar behauptet, dass ausgegliederte Gesamtprozesse für verbrauchsabhängige Kosten bei großen Messdienstunternehmen jährliche Gewinnmargen von bis zu 40 Prozent erzielt werden. Die deutschen Mieter sollen demnach jährlich rund 195 Millionen Euro zu viel für Messdienstleisterkosten zahlen.⁴

Demnach wird davon ausgegangen, dass im Bereich der verbrauchsabhängigen Betriebskostenabrechnung noch deutliche Einsparpotenziale für die Wohnungswirtschaft vorhanden sind. Folglich kann der ausgegliederte Abrechnungsprozess von verbrauchsabhängigen Kosten in Form der Selbstabrechnung als Kernaufgabe der Wertschöpfungskette eines Wohnungsunternehmens wieder eingegliedert werden. Das Unternehmen kann damit die Margen der Messdienstleistereinsparen. Große Wohnungsunternehmen, wie die „SAGA GWG“ aus Hamburg (132.000 Wohneinheiten) und „Stadt und Land“ aus Berlin (41.000 Mieteinheiten), haben die Selbstabrechnung bereits umgesetzt bzw. befinden sich noch in der Umsetzphase.

Ziel dieser Arbeit ist es, herauszufinden, ob die verbrauchsabhängige Selbstabrechnung ein praktikables und umsetzbares Instrument ist und einen Mehrwert für die Wohnungswirtschaft generiert werden kann. Dafür wird ein Prozess mit unterschiedlichen Eventualitäten für die Selbstabrechnung von verbrauchsabhängigen Betriebskosten entwickelt. Mit der vorliegenden Arbeit soll die Wohnungswirtschaft einen Einblick in die Komplexität der Selbstabrechnung für verbrauchsabhängige Betriebskosten erhalten, um eine Entscheidungshilfe für oder gegen eine Selbstabrechnung treffen zu können.

In Kapitel zwei findet eine Definition und Abgrenzung sowie rechtliche Beschreibung des Begriffes Betriebskosten statt. Ebenso wird eine Definition des Begriffes der Wohnungswirtschaft vorgenommen sowie die Interessen der einzelnen Marktteilnehmer in der Wohnungswirtschaft ausgearbeitet.

Das dritte Kapitel beinhaltet eine Grobanalyse der Anforderungen und wesentlichen Elemente von Betriebskostenabrechnung und management. Dabei werden als grundlegende Voraussetzung die wesentlichen Bestandteile zum Wohnungsbestand herausgearbeitet. Darauf aufbauend werden Aspekte des Vertragsmanagements im Zusammenhang mit dem Wirtschaftlichkeitsgedanken und Benchmarking im Betriebskostenmanagement dargestellt. Anschließend werden wichtige Vertragsinhalte, die in einem Mietvertrag zwischen Wohnungsunternehmen und Mieter vereinbart werden sollten, um eine rechtliche Grundlage für die Betriebskostenabrechnung zu schaffen, dargestellt. Im weiteren Verlauf des Kapitels werden rechtliche Darstellungen der Mindestanforderungen für das Betriebskostendokument des Mieters und eine dafür entworfene Checkliste, die alle inhaltlichen und formell relevanten Aspekte für Mieter und Vermieter im Endprodukt der Abrechnung enthalten, erarbeitet. Abgeschlossen wird das Kapitel mit dem Thema Transparenz über Betriebskosten.

Eine Istanalyse der bestehenden Betriebskostenabrechnungsverfahren für verbrauchsunabhängige Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft wird im vierten Kapitel erarbeitet. Dabei wird in Selbstabrechnung und Fremdabrechnung unterteilt sowie deren Chancen und Risiken in der Wohnungswirtschaft aufgezeigt.

Für die Abrechnungsverfahren der verbrauchsabhängigen Betriebskosten wird ebenfalls eine Istanalyse im Kapitel fünf durchgeführt. Die Abrechnungsverfahren unterscheiden sich in Fremdabrechnung und integrierte Abrechnung, wobei die Chancen und Risiken der Prozesse beschrieben werden und eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung innerhalb der Wohnungswirtschaft vorgenommen wird. Die Beschreibung der unterschiedlichen Messgeräte und Komponenten der Datenübertragung in diesem Kapitel dienen als wesentliche Informationen für den Selbstabrechnungsprozess, der im nachfolgenden Kapitel durchgeführtwird.

Die Selbstabrechnung als einzelnes Verfahren ist in der Literatur nicht beschrieben. Deshalb wird im sechsten Kapitel ein möglicher neuer Soll Zustand, der Prozessablauf für eine Selbstabrechnung, erarbeitet. Aufbauend auf die wesentlichen Informationen aus dem fünften Kapitel wird zuerst die technische Umsetzung für die Selbstabrechnung erläutert. Nachdem der technische Prozessablauf abgeschlossen ist, werden die Messdaten ausgewertet und die Kosten kalkuliert. Zu dem Verfahren der Selbstabrechnung zählt ebenfalls die Evaluierung des Prozesses durch präventive Fehlerbehebung, die ebenfalls in diesem Kapitel erläutert wird. Es erfolgt eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung der Selbstabrechnung. Die Ergebnisse dieses Kapitels werden in eine Checkliste für Unternehmen der Wohnungswirtschaft zusammengefasst. Abschließend ist ein Handlungsplan für den Selbstabrechnungsprozess erstellt.

Für die praktische Umsetzung der Selbstabrechnung wird auf das Neubauprojekt der Wohnungsbaugenossenschaft (WBG) „Neues Berlin“ im siebten Kapitel zurückgegriffen. Im Anschluss wird eine Musterabrechnung, bezogen auf das Neubauprojekt, für verbrauchsabhängige Betriebskosten erstellt. Abgeschlossen wird das Kapitel mit einer Projekteinschätzung.

In der Schlussbetrachtung werden alle gewonnenen Erkenntnisse zur Selbstabrechnung als mögliche Alternative für die Wohnungswirtschaft“ resümiert und präsentiert.

Für die Einordnung und das Verständnis dieser Arbeit werden in Abbildung 1 die wesentlichen Kapitel der Masterarbeit in Form eines Ablaufplanes als Leitfadenzusammenhängend dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Leitfaden über wesentliche Aspekte der Masterarbeit

Quelle: Eigene Erarbeitung.

2. Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft

2.1. Wohnungswirtschaft

Das Wort Immobilie kommt aus dem lateinischen vonimmobilisund bedeutet unbeweglich. Immobilien Güter sind in der Regel fest mit dem Grundstück verbunden.⁵ Die Immobilienwirtschaft, strukturiert nach Marktteilnehmern, umfasst Grundstücksbeschaffungen, Bautätigkeiten, Maklertätigkeiten, Bestandsbewirtschaftung, Betreuungsleistungen, Finanzdienstleistungen usw. die mit dem Lebenszyklus einer Immobilie in Verbindung stehen. Sie ist eine vergleichsweise junge Wissenschaft und Wirtschaftsdisziplin und ist der größte Teilmarkt der Volkswirtschaft (85 Prozent des Kapitalstock in Deutschland). In der Immobilienwirtschaft werden folgende Anbietergruppen unterschieden:

- Privathaushalte
- 47,2 Prozent Anteil vom Gesamtvermögen der Immobilienwirtschaft
- 3,370 Billionen EURAnlagevermögen

- Wohnungsunternehmen
- 18,8 Prozent Anteil vom Gesamtvermögen der Immobilienwirtschaft
-1,340 Billionen EURAnlagevermögen

- Öffentliche Hand
- 11,2 Prozent Anteil vom Gesamtvermögen der Immobilienwirtschaft
-0,805 Billionen EURAnlagevermögen

- Industrie und Dienstleistung
- 22,8 Prozent Anteil vom Gesamtvermögen der Immobilienwirtschaft
-1,627 Billionen EURAnlagevermögen⁶

Unter Wohnungswirtschaft, welches ein Zweig der Immobilienwirtschaft ist, werden alle politischen und ökonomischen Aspekte verstanden, die bei der Produktion, Vermarktung und Bewirtschaftung von Wohnraum auftreten.⁷ Die Wohnungswirtschaft unterscheidet sich im Markt für Wohnungsnutzung und für Wohnimmobilien kauf. Im Jahr 2008 umfasst der gesamte Wohnungsbestand in Deutschland 39.6 Millionen Wohnungen. Der Wohnungsmarkt für Vermietung entspricht davon 23.7 Millionen Wohnungen und teilt sich wie folgt auf:

- Kleinanbieter
- 61 Prozent Anteil vom Wohnungsmarkt für Vermietung
- ca.14,5 Millionen Wohnungen

- Private professionelle gewerbliche Anbieter
- 17 Prozent Anteil vom Wohnungsmarkt für Vermietung
- ca. 4 Millionen Wohnungen

- Öffentliche Hand
- 10 Prozent Anteil vom Wohnungsmarkt für Vermietung
- ca. 2,3 Millionen Wohnungen

- Genossenschaften, Kirchen und restlicher Anteil zu vermietender Wohnungen
- 12 Prozent Anteil vom Wohnungsmarkt für Vermietung
- ca. 2,9 Millionen Wohnungen⁸

In Bezug auf das Betriebskostenmanagement verfolgt jeder Wohnungsmarkt in der Wohnungswirtschaft unterschiedliche Zielvorstellungen. Diese resultieren einerseits aus der Handlungsstrategie sowie andererseits aus der unterschiedlichen Gesetzeslage (GenG vs. Gesetze für Kapitalgesellschaften).

Ein wichtiger gesetzlicher Unterschied zwischen Kapitalgesellschaften, städtischen Unternehmen und Genossenschaften ist beispielsweise die Mitgliedschaft. Mieter einer Wohnungsbaugenossenschaft zeichnen Anteile und sind Mitglieder und Eigentümer der Genossenschaft. Daraus ergibt sich der Vorteil, dass deren Mieter aufgrund einer höheren Identifizierung mit dem Wohnungsunternehmen und der Nachschusspflicht risikobewusster sind als die Mieter einer Kapitalgesellschaft, welche keine Eigentümer des Wohnungsunternehmens sind.⁹

Auch das Prinzip der demokratischen Verwaltung, welches sich in der Steuerung der Genossenschaft durch demokratisch legitimierte Gremien mit der Vertreterversammlung als legislative Gewalt ausdrückt, ist als Vorteil gegenüber den Kapitalgesellschaften (Kopfprinzip) zu sehen. Weiterhin unterscheiden sie sich darin, dass eine Kapitalgesellschaft einen ertragsorientierten Zweck erfüllt und eine Genossenschaft jedoch einen Förderzweck zum Ziel hat, dem sie auch gegenüber ihren Mitgliedern Rechnung tragen muss (§ 1 GenG).¹⁰

Eine Genossenschaft ist jedoch kein sozialromantisches Wohnungsunternehmen und verfolgt entsprechend das gleiche Ziel der Gewinnorientierung mit dem Unterschied, dass sie denGewinnin Form von nichtmonetären Leistungen wie z. B. Energieberatung, Seniorenfahrten usw. an die Mitglieder zurückgibt. Auch bei den Betriebskosten ist dies ersichtlich, da Genossenschaften das Prinzip der Transparenz mehr nachkommen als Kapitalgesellschaften. Denn mit Transparenz (Kapitel 3.8) wird man eher seinen Mitgliedern gerecht als seinen Kapitaleignern, da Transparenz gegenüber den Kapitaleignern keinen Gewinn mit sich bringt.

2.2. Interessen der Marktteilnehmer

Im Speziellen ist es wichtig, die Bedürfnisse der einzelnen Marktteilnehmer (Abbildung 2) zu berücksichtigen. Das ist bedeutsam für eine optimale Betriebskostenabrechnung zu bestmöglichen Vertragskonditionen und preisen, die im Ergebnis auch den Mietern zu Gute kommen. Die Interessen der einzelnen Marktteilnehmer werden am Beispiel einer Genossenschaft veranschaulicht.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Marktteilnehmer innerhalb einer Genossenschaft in der Wohnungswirtschaft

Quelle: Eigene Erarbeitung.

Primär müssen sich alle Marktteilnehmer an die in der Bundesrepublik Deutschland geltenden Gesetze halten. Das trifft für die Unternehmen der Wohnungswirtschaft sowie deren Mieter und weiteren Marktteilnehmer zu. Die Judikative, die rechtsprechende Gewalt, welche aus Bundesverfassungsgericht, den Bundesgerichten und den Gerichten der Bundesländer besteht, hat ebenfalls einen hohen Einfluss auf die Marktteilnehmer, da sie Urteile über Diskrepanzen zwischen den Marktteilnehmern erlässt.¹¹ In den Jahren 2005 bis 2009 hat die Judikative, zu Grundsatzfragen wie auch zu Detailproblemen der Betriebskostenabrechnung ca. 50 Bundesgerichtsentscheidungen getroffen.¹² Damit ist der Einfluss der Judikativen auf die Marktteilnehmer deutlich erkennbar.

Die Interessen einer Genossenschaft und des Mieters sind bezüglich Betriebskosten nicht so unterschiedlich, wie anfangs zu vermuten war. Der Mieter möchte eine so geringe Bruttowarmmiete wie mögliche zahlen. Die Genossenschaft versucht die Betriebskosten zu optimieren und erhält dadurch die Möglichkeit, die Nettokaltmiete, unter gesetzlichen Voraussetzungen, zu erhöhen, um die Bruttowarmmiete dem Markt anzupassen. In der Summe entsteht für beide Parteien eine WIN WIN Situation, da die Genossenschaften versuchen werden, die Bruttowarmmiete am Markt nicht zu hoch anzusetzen. Des Weiteren kommen die erzielten Mieteinnahmen wieder den Mietern zugute, da der Wohnungsbestand von den Mehreinnahmen modernisiert und instand gesetzt wird oder Bestandserweiterung durchgeführt werden. Wenn die Maßnahmen unter energetischen Aspekten durchgeführt werden, kann der Mieter bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten wiederum Einsparungen erzielen.

Bei formellen oder inhaltlichen Fehlern in Betriebskostenabrechnungen, die das Wohnungsunternehmen nicht als Fehler anerkennt, hat der Mieter die Möglichkeit, einen Anwalt zu konsultieren oder sich vom Mieterverein vertreten zu lassen. Der Mieterverein setzt sich für berechtigte Mieteransprüche gegenüber Vermieter, Verwaltung und Behörden ein. Er sorgt dafür, dass die Mietpreise nicht ins Unermessliche steigen, und ist maßgeblich an der Entwicklung von örtlichen Mietspiegeln beteiligt. Die Mietervereine vertreten bundesweit die Interessen der Mieterinnen und Mieter in der kommunalen Wohnungspolitik.¹³

Die Wohnungswirtschaft auf der anderen Seite wird von Branchenverbänden vertreten. Die Verbände vermitteln innerhalb der Wohnungswirtschaft Jobangebote, bieten Weiterbildungen, Fortbildungen und Seminare an und versuchen die Preise der Dienstleister am Markt, die für die Wohnungswirtschaft tätig sind, so transparent wie möglich zu gestalten, um den Dienstleistungssektor vergleichbar zu machen. Der Verband BBU hat beispielsweise eine BBU Betriebskostendatei (über eine halbe Million Daten) als Analysehilfsmittel zum Erkennen der Betriebskostenentwicklung in Berlin und Brandenburg für die Wohnungswirtschaft aufgebaut. Wohnungsunternehmen können ihre Preise danach vergleichen und Rückschlüsse auf eigene Kennzahlen ziehen. Des Weiteren vertreten die Verbände die Wohnungswirtschaft gegenüber der Regierung bei Einführung von neuen Gesetzen oder bei überhöhten Preisen durch den öffentlichen Sektor.¹⁴

Im ArbeitskreisGeislinger Konventionhaben sich zusätzlich Experten der Wohnungswirtschaft zusammengefunden. Diese sollen einen wesentlichen Beitrag zur Senkung von Betriebskosten leisten. Heute werden durch dieGeislinger Konventionca. 3,5 Millionen Wohneinheiten in einem Betriebskosten Benchmark auf Grundlage derGeislinger Konvention Bestimmungenüberwacht. Damit tragen sie maßgeblich zu einer gestärkten Interessenlage der Wohnungswirtschaft gegenüber den Dienstleisten am Markt bei.¹⁵

Die Organe der Genossenschaft sind meistens das Bindeglied zwischen einer Genossenschaft und seinen Mitgliedern. Sie vertreten damit die Interessen beider Parteien. Jedes Mitglied der Genossenschaft kann Vertreter werden und danach in den Aufsichtsrat durch die Vertreter gewählt werden. Bei Mieterproblemen oder neuen Ideen bezüglich des Wohnumfeldes usw. kann jedes Mitglied den Vertreter seines Wahlbereiches kontaktieren. Dieser spricht den Sachverhalt bei der Vertreterversammlung an. Aber auch der Vorstand der Genossenschaft trägt die wichtigsten unternehmenspolitischen Entscheidungen an seine Vertreter im Aufsichtsrat heran. Diese sind damit gegenüber den Mitgliedern aussagekräftiger und in unternehmenspolitische Prozesse mit einbezogen.

Das Betriebskostenmanagement der Genossenschaft verbindet die vielen Interessen aller Parteien. Der Dienstleister möchte seinen Profit maximieren und das Mitglied und die Genossenschaft möchten eine optimale Vertragssumme für eine bestmögliche Dienstleistung erzielen. Um eine WIN WIN Situation für alle Parteien zu erzielen, müssen mindestens die Grundlagen der Verhandlungsstrategien bekannt sein. Aktives Zuhören, strategisches Einbringen von eigenen Interessen, die Absichten des Gegenübers erkennen, welche Positionen werden vertreten, faires und ehrliches Verhalten usw. sind dabei wesentliche Bestandteile, um effiziente Verhandlungen für den bestmöglichen Preis und eine optimale Dienstleistung zu erzielen.¹⁶

2.3. Tatbestandsmerkmal Betriebskosten

Betriebskosten oder auch Nebenkosten werden in den §§ 556, 556 a, 560 BGB in Verbindung mit § 1 BetrKV gesetzlich festgelegt.¹⁷ Bevor der Begriff Betriebskosten genauer beschrieben wird, muss jedoch eine Begriffsbestimmung der Bezeichnung Miete vorgenommen werden. Die Mehrheit der Deutschen lebt in gemietetem Wohnraum und ist damit Mieter und kein Besitzer von Wohnraum. Für die Nutzung des Wohnraums muss der Mieter einen Mietzins entrichten, welcher umgangssprachlich auch Miete genannt wird. Alle weiteren Kosten, wie Modernisierung, Instandhaltung oder Verwaltungskosten trägt der Besitzer bzw. das Wohnungsunternehmen. Der Begriff Miete wird fachlich richtig auch Exklusivmiete genannt. Neben der Exklusivmiete muss der Mieter noch die Betriebskosten entrichten. Sind diese in der Miete als Pauschale vereinbart, wird sie Teilinklusivmiete genannt. Teilinklusivmiete wird sie bezeichnet, weil die Heizkosten extra als Vorauszahlung mit angerechnet werden müssen (Kapitel 2.4.3.2).¹⁸

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Teilinklusivmiete / Exklusivmiete Quelle: Eigene Erarbeitung.

In § 556 Abs. 1 BGB ist der Begriff Betriebskosten für Wohnraummiete festgelegt. Dieser geht auf die Preisvorschriften des § 27 II. Berechnungsverordnung zurück. Für Gewerbeeinheiten zählt die Festlegung jedoch nicht. Betriebskosten sind grundstücksbezogen und nicht mieterbezogen. Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten. Die Grenze zwischen Betriebskosten und Instandhaltungskosten sind jedoch nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) mittlerweile fließend. Daher ist das Hervorheben von Tatbestandsmerkmalen erforderlich. Betriebskosten und damit zusätzliche Kosten zu der Exklusivmiete entstehen demnach, wenn die Tatbestände

- Entstehen durch bestimmungsgemäßen Gebrauch
- am Grundstück undoam Gebäude,
- tatsächlich entstandene Kosten und
- laufend entstehende Kosten

gegeben sind.¹⁹ Weiterhin müssen Betriebskosten betriebsdienlich und dem Eigentum bedingt sein. Abgrenzungsprobleme entstehen, wenn vertragswidriges Verhalten von Mietern vorliegt und kein Verursacher für den Schaden herangezogen werden kann (Graffiti, Sperrmüll etc.). Hierbei handelt es sich nicht mehr um den bestimmungsgemäßen Gebrauch, also der Bewirtschaftung durch Vermietung.

Tatsächlich entstandene Kosten bedeuten, dass sich das Wohnungsunternehmen bewusst sein muss, dass die Höhe der Kosten feststehen muss, und mit den Kosten sicher gerechnet werden kann. Rücklagen für zukünftig anfallende Kosten gehören damit nicht zu den Betriebskosten. Abschlagszahlungen, beispielsweise an die Wasserbetriebe oder Strombetreiber, wurden dagegen vom BGH als Betriebskosten angesehen.²⁰ Einer der wichtigsten Grundsätze ist, dass Betriebskosten laufend und nicht einmalig entstehen dürfen. Die Kosten können jedoch auch aperiodisch verursacht werden. Das bedeutet nicht jährlich, aber regelmäßig. Nach Auffassung des BGH bedeutet regelmäßig eine maximale Zeitspanne von vier Jahren. Die Literatur sieht die Zeitspanne bei sechs Jahren.²¹

2.4. Betriebskostenkatalog

2.4.1. Überblick

Nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB kann das Wohnungsunternehmen mit dem Mieter vereinbaren, dass dieser die Betriebskosten trägt. Was unter Betriebskosten zu verstehen ist, wurde bereits beschrieben. Im§ 2 BetrKV ist weiterhin eine Aufstellung der Betriebskostenarten in Form eines Kataloges festgelegt. Der Wortlaut ist verbindlich und abschließend. Es ist jedoch unter speziellen Voraussetzungen möglich, eine weitere Kostenposition in der Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter zu vereinbaren. Im Folgenden werden nur die Oberbegriffe der im § 2 BetrKV enthaltenen 17 Betriebskostenarten genannt:

1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
2. Kostender Wasserversorgung
3. Kosten der Entwässerung
4. Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage
b) des Betriebes der zentralen Brennstoffanlage
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a)
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten
5. Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a)
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
6. Die Kosten verbundener Heizungs und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme
7. Die Kosten des Betriebs des Personen oder Lastenaufzugs
8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
9. Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
10. Die Kosten der Gartenpflege
11. Die Kosten der Beleuchtung
12. Die Kosten der Schornsteinreinigung
13. Die Kosten der Sach und Haftpflichtversicherung
14. Die Kosten für den Hauswart
15. Die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts Antennenanlage
b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage
16. Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
17. Sonstige Betriebskosten²²

Diese Kostenarten können den Mietern alle in Rechnung gestellt werden, wenn der Tatbestand der Betriebskosten gegeben ist. Den Kostenanteil für leer stehende Wohnungen muss jedoch das Wohnungsunternehmen tragen und dieser darf nicht an den Mieter weiterberechnet werden. Ebenso müssen die Kosten, die nicht zu Wohnzwecken dienen, wie beispielsweise Niederschlagswasser für Stellplätze, aus den Kostenpositionen heraus gerechnet werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Anteil der einzelnen Betriebskostenarten an den gesamten Betriebskosten in Deutschland

Quelle: Rehberg, Siegfried (2010), Folie 4 siehe Literaturverzeichnis Vortrag.

Der Anteil einzelner Betriebskostenarten des Betriebskostenkataloges unterscheidet sich im Verhältnis zu den Gesamtbetriebskosten. Die Abbildung 4 stellt die einzelnen Betriebskostenarten im Verhältnis zu den Gesamtbetriebskosten aus dem Jahr 2008 dar. Die in der folgenden Arbeit näher betrachteten Heiz und Warmwasserkosten sowie Wasserkosten haben mit 56 Prozent den größten Kostenanteil an den gesamten Betriebskosten.²³

In der vorliegenden Arbeit werden die 17 Betriebskostenarten, aus vereinfachten Gründen, in verbrauchsunabhängige und verbrauchsabhängige Betriebskosten unterschieden. Zu den verbrauchsabhängigen Betriebskosten werden - die Betriebskostenarten zwei bis sechs, - primär jedoch Erwärmung von Warmwasser, Heizenergie, Kaltwasser sowie Abwasser gezählt, da diese in der gängigen Praxis nach tatsächlich verursachtem Verbrauch des Mieters durch das Wohnungsunternehmen weiterberechnet werden.

Alle weiteren Positionen des Betriebskostenkataloges werden zu den verbrauchsunabhängigen Betriebskosten eingeordnet. Die Betriebskostenposition elfBeleuchtungist nicht wie meist anzunehmen den verbrauchsabhängigen Betriebskosten anzurechnen. Der Verbrauch ist nicht mieterspezifische. Die Position achtMüllbeseitigungkann jedoch verbrauchsabhängig nach Volumen der Wohneinheit zugeordnet werden. Auch die Position siebenKosten des Betriebes des Personen und Lastenaufzugeskönnten verbrauchsabhängig, nach dem Grad der Nutzung (Anzahl der Aufzugsfahrten) durch einen speziell erfassten Chip, berechnet werden. In dieser Arbeit werden die Positionen sieben und acht jedoch den verbrauchsunabhängigen Betriebskosten zugewiesen.

Im folgenden Kapitel werden die Kostenpositionen der verbrauchsunabhängigen Kosten erläutert und richtungsweisende Gerichtsentscheidungen aufgeführt. Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die verbrauchsabhängigen Kosten werden im Kapitel 2.4.3 näher betrachtet, da diese in der weiterführenden Arbeit eine wesentliche Bedeutung einnehmen.

2.4.2. Verbrauchsunabhängige Kosten

Zu den verbrauchsunabhängigen Kosten gehören die Positionen eins sowie sieben bis siebzehn des Betriebskostenkataloges. Hinsichtlich der öffentlichen Lasten ist die Umlage der Grundsteuer anerkannt. Der Einheitswert als Grundsteuermesszahl muss für die Bemessung der Grundsteuer nach dem Ertragswertverfahren und nicht nach dem Sachwertverfahren ermittelt werden. Die Kosten für beispielsweise einmalige Anliegerbeiträge sind dagegen keine Betriebskosten der öffentlichen Lasten.²⁴

Kosten der Personen oder Lastenaufzüge beziehen sich primär auf die Wartungskosten der Anlage, die an den Mieter weiterberechnet werden können, vorausgesetzt es handelt sich nicht um einen Vollwartungsvertrag mit Instandhaltungsanteil. Weiterhin dürfen die Kosten für den Betriebsstrom des Aufzuges, Kosten der Beaufsichtigung, Überwachung und Pflege sowie die gesetzlich vorgeschriebenen Prüfungen gemäß Betriebssicherheit weiterverteilt werden. Strittig hingegen ist die Umlage des Störungsdienstes für Aufzugsbefreiung. Das Landgericht (LG) Hamburg hat diese Kosten verneint. Bejaht wurden die Kosten hingegen durch das LG Berlin und Essen.²⁵ Die Kosten der Notrufanlage sind hingegen grundsätzlich Betriebskosten.²⁶ Erdgeschossmieter, die den Aufzug nicht nutzen, können an der Kostaufteilung vom Wohnungsunternehmen beteiligt werden.²⁷ Befindet sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil, gehört jedoch zu einer Abrechnungseinheit, dürfen dem Mieter die Kosten nicht berechnet werden.²⁸

Die Kosten der Straßenreinigung gehören zu den öffentlichen Gebühren und sind über das Landesrecht geregelt und schließen den Winterdienst (Beseitigung von Schnee und das Streuen bei Glätte) mit ein. Für die Müllbeseitigung ist grundsätzlich das Landesrecht (Kreislauf Wirtschaft und Abfallgesetz) zuständig. Zusätzlich sind Müllkompressoren, Müllschlucker, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen zu den Kosten der Müllbeseitigung zu zählen. Es existiert noch keine Rechtsprechung über die Umlage von Kosten durch Servicefirmen, die das Müllaufkommen durch Optimierungsmaßnahmen verringern und sich über die Einsparquote finanzieren. Die Frage der Umlage sollte jedoch aus Gründen der Wirtschaftlichkeit bejaht werden. Bei den Kosten für Sperrmüll kommt es darauf an, ob die Tatbestandsmerkmale für Betriebskosten gegeben sind. Der BGH hat Sperrmüllkosten, die grundsätzlich aus vertragswidrigen Verhalten resultieren, als ansatzfähige Betriebskosten angesehen. Das Wohnungsunternehmen muss jedoch alle Anstrengungen unternehmen, um Sperrmüll zu vermeiden (Mieteranschreiben).²⁹

Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Flur, Zugänge, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküche und Fahrradkorb des Aufzuges. Die Reinigung der Fassade gehört nicht zu den umlagefähigen Kosten.³⁰ Sonderreinigungen hingegen können auf die Mieter verteilt werden, solange diese den Betriebskostentatbeständen entsprechen. Die Bekämpfung von Ungeziefer muss in Gemeinschaftsräumen laufend, jedoch nicht jährlich angefallen sein, um diese auf den Mieter zu verteilen.³¹

Zu den Gartenpflegekosten werden die Pflege von gärtnerisch angelegten Flächen und die Erneuerung von Pflanzen verstanden. Auch die Pflege von Spielplätzen, einschließlich der Erneuerung von Sand, gehört zu den Gartenpflegekosten. Die Erstanschaffung von Pflanzen gehört nicht zu den umlagefähigen Kosten.³² Die Anschaffung von größeren Gartengeräten fällt ebenfalls nicht in die Betriebskosten.³³

Kosten für den Strom der Außenbeleuchtung und Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Fläche gehört zu den umlagefähigen Kosten der Beleuchtung. Sonderbeleuchtung wie zum Beispiel Baustrom, Beleuchtung der Garagen usw. sind keine umlagefähigen Betriebskosten und müssen in Abzug gebracht werden. Schornsteinkosten (Kehrgebühren) richten sich nach der Gebührenordnung.³⁴

Ansatzfähig sind ebenfalls die Kosten der Sach und Haftpflichtversicherung.

Dazu gehören die Versicherungen des Gebäudes und Glas, gegen Feuer , Sturm , Wasser , sowie sonstige Elementarschäden. Fraglich hingegen ist, ob die Versicherung gegen Vandalismus umlagefähig ist, da diese gegen den bestimmungsgemäßen Gebrauch verstößt. Wird bei der Versicherung die Reparatur in den Vordergrund gestellt, scheidet die Versicherung als Betriebskosten aus. Eine Terrorversicherung in Nähe von gefährdeten Objekten zählt hingegen zu den relevanten Betriebskosten.³⁵

Kosten für den Hauswart ist die vom Mieter am meisten angezweifelte Betriebskostenart. Zu diesen Kosten gehören die Vergütung und die Sozialversicherungsbeiträge des Hauswartes. Zu den Aufgaben des Hauswartes gehören Sicherheits und Kontrollgänge und Sorge für die Überwachungstätigkeit und Aufsicht zur Einhaltung der Hausordnung zu tragen. Ansatzfähig sind die Leistungen nur, wenn diese zur Unterhaltung der Mietsache dienen und Sachmittel zum Einsatz kommen, die einfaches Handwerkszeug oder Verbrauchsgüter sind. Kostenanteile für Reparatur und Verwaltungstätigkeiten sind bei den Hauswarttätigkeiten in Abzug zu bringen.³⁶ Der Hauswart müsste demnach einen Stundennachweis führen. Setzt der Vermieter nur einen prozentualen Wert als nichtumlagefähigen Kostenanteil an, genügt das schlichte Anzweifeln der Pauschale durch den Mieter. Der Vermieter muss danach die Kosten für den Mieter nachvollziehbar aufschlüsseln und unterliegt der Beweispflicht.³⁷ Für reine Schätzungen von nicht betriebskostenrelevanten Tätigkeiten wurden von den Gerichten zwanzig Prozent für Verwaltungstätigkeiten³⁸ und zehn Prozent für den Instandhaltungsanteil³⁹ festgelegt. Verrichtet der Hauswart Arbeiten, die einzelnen Betriebskostenarten zugerechnet werden, müssen diese Arbeitsleistungen der Kostenart angerechnet werden (Winterdienst, Hausreinigung etc.).⁴⁰

Kosten der Gemeinschaftsantenne dienen der Kommunikation und Unterhaltungstechnik des Mieters. Dazu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die regelmäßige Wartung sowie die Einstellung der Anlage durch eine Fachkraft. Mit Einführung des digitalen Fernsehens nutzt nicht jeder Mieter die Gemeinschaftsantenne, sondern zusätzlich das Breitbandkabel. Nutzt der Mieter das Breitbandkabel für alle Funktionen, ist dieser jedoch an den Kosten für die Gemeinschaftsantenne mit zu beteiligen.⁴¹

In der heutigen Praxis sind Einrichtungen für Wäschepflege eher selten. Hierzu gehören jedoch die Kosten für Betriebsstrom, die Kosten der Überwachung, des Wasserverbauchs und die Pflege und Reinigung der Anlage.⁴²

Sonstige Betriebskosten sind keine Kosten, die unter den bereits aufgezeigten Kostenarten nicht umlagefähig sind. Es müssen ebenfalls die Tatbestände der Betriebskosten erfüllt sein. Die sonstigen Betriebskosten sind bei Vertragsabschluss namentlich aufzuführen. Es reicht nicht,sonstige Betriebskostenim Mietvertrag zu nennen. Das Oberlandesgericht (OLG) Zelle hatsonstige Betriebskostenauch als Auffangkosten bezeichnet, die auf Grund künftiger technischer Entwicklungen nicht vorhersehbar sind.⁴³ Die Umlagefähigkeit von Wartungskosten wird von vielen Experten unterschiedlich beurteilt. Der BGH hat sich jedoch klar zu dieser Problematik mit zwei richtungsweisenden Urteilen positioniert. Demnach sind regelmäßig anfallende Maßnahmen die der Überprüfung und Funktionssicherheit dienen, als sonstige Betriebskosten zu werten. Einmalige Störungsbeseitigungen sind davon ausgeschlossen.⁴⁴ Anerkannt sind Wartungskosten für Dachrinnenreinigung, Feuerlöscher, Lüftungsanlagen, Dichtigkeitsprüfung, Brandmeldeanlagen, Blitzschutzanlagen, Fensterwartungen, Gegensprechanlagen, Klingelanlagen, Lüftungsanlagen, Türschließanlagen, Rauchmelder, Öltankreinigung und weitere in der Praxis selten angewandte kleine Wartungsarbeiten.⁴⁵

2.4.3. Rechtliche Rahmenbedingungen für verbrauchsabhängige Kosten

2.4.3.1. Kosten für die Kaltwasserversorgung

Grundlage sind ebenfalls die §§ 556, 556a, 560 BGB in Verbindung mit § 1 BetrKV und § 2 Nr. 2 BetrKV. Demnach gehören zu den Wasserkosten die Kosten des Verbrauches, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung von Kaltwasserzählern, die Kosten der für Eichung sogenannte Wassermengenregler und die Wasseraufbereitungsanlage gemäß Nummer zwei des Betriebskostenkataloges.⁴⁶

Die Wasserversorgung eines Gebäudes wird durch Kaltwasserzähler gemessen. Der abgelesene Wasserverbrauch der Wohnung wird dem jeweiligen Mieter in der Betriebskostenabrechnung in Rechnung gestellt. Wasserverbrauch und Kosten, die aus der Verletzung der Obhutspflicht entstanden sind, z. B. Langzeitschäden an der Toilettenspülung (Wasser läuft über längere Zeit), gehen zu Lasten des Mieters.⁴⁷

Das Wohnungsunternehmen ist zur Umlage der Wasserkosten nach tatsächlichem Verbrauch des Mieters nicht verpflichtet.⁴⁸ Die Erfassung des Wasserverbrauches je Mieter durch Kalt und Warmwasserzähler istjedoch in der Neubauverordnung und Landesbauordnung vorgeschrieben. Wenn alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind, ist das Wohnungsunternehmen verpflichtet, eine verbrauchsabhängige Abrechnung für den Mieter zu erstellen. Dabei darf die Summe aller Kaltoder Warmwasserzähler der Mieter nicht mehr als 20 Prozent⁴⁹ vom Hauptwasserzähler der Liegenschaft abweichen. Ist die Abweichung jedoch größer als 20 Prozent, muss das Wohnungsunternehmen den gesamten Mehrverbrauch in der Liegenschaft selbst tragen und darf diese nicht auf die Mieter verteilen.⁵⁰ Die Erfassung des Wasserverbrauches über nur einen Hauptwasserzähler je Liegenschaft ohne Kaltwasserzähler für jede Wohnung ist wie eingangs beschrieben ebenfalls möglich. Der Verbrauch wird jedoch nicht nach tatsächlichem Wasserverbrauch sondern über den Verteilermaßstab Fläche auf den Mieter umgelegt. Eine Liegenschaft ist eine Zusammenfassung als Wirtschaftseinheit, die gemeinsam durch eine zentrale Hausanschlussstation mit Heizung und Warmwasser oder Kaltwasser versorgt wird. Eine Wirtschaftseinheit (WIE) ist die Zusammenfassung von Wohnungen und Gewerbeeinheiten, die sich in einem abgeschlossenen Gebäude und im örtlichen Zusammenhang befinden. Ebenfalls muss ein identischer Eigentümer oder Verwalter die Einheit bewirtschaften (§ 2 Abs. 6II. BV).

In der heutigen Zeit, in der immer neue Energieeinsparverordnungen beschlossen werden, ist es jedoch fraglich, ob der Tatbestand,den tatsächlichen Verbrauch des Mieters nicht zu erfassen,langfristig sinnvoll ist. Einsparungen von Wasser können ohne wohnungsbezogene Kalt und Warmwasserzähler nur schwer erreicht werden. Studien zufolge können durch Erfassen des wohnungsbezogenen Wasserverbrauches bis zu 20 Prozent an Wasserressourcen eingespart werden⁵¹. Die Kostenverteilung über die Wohnfläche ist aus Sicht des Autors ebenfalls nicht gerecht.

Beispiel:

In einer vergleichbaren großen Wohnung mit einem arbeitstätigen Mieter kann der Verbrauch wesentlich weniger als bei ein]em Rentnerpaar sein, das überwiegend zu Hause ist. Berechnet wird jedoch für beide bewohnten Wohnungen der gleiche Kostenanteil auf die Wohnfläche.

Kalt und Warmwasserzähler, die den Verbrauch erfassen, müssen nach § 2 Abs. 1 EichG regelmäßig geeicht werden. In der Praxis wird meist der Begriff derEichgebührdafür gebraucht. Gebühren werden jedoch nur von Behörden/ Finanzverwaltungen für öffentliche Leistungen erhoben. Daher wird dieser Begriff für diese Arbeit nicht verwendet. Für Kaltwasserzähler beträgt die Gültigkeitsdauer sechs Jahre. Gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG ist es verboten, nicht geeichte Kalt und Warmwasserzähler zu unterhalten. Ein Verstoß gegen das Eichgesetz kann nach § 19 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 EichG mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 EUR geahndet werden. Nach überschrittener Gültigkeitsdauer des Kalt oder Warmwasserzählers dürfen die Messergebnisse zur Verteilung der Kosten nicht verwendet werden (§ 25 EichG).⁵² Am 17. November 2010 hat der BGH dem Eichgesetz jedoch widersprochen. Demnach kommt es in der Betriebskostenabrechnung darauf an, dass der tatsächliche Verbrauch des Mieters erfasst wird. Kann das Wohnungsunternehmen beweisen, dass der nicht geeichte Zähler den Verbrauch korrekt wiedergibt, darf der Wasserzähler für die Abrechnung berücksichtigt werden.⁵³ Eine Überprüfung der Richtigkeit kann durch die Befüllung eines Behälters mit Messvorrichtung, unter Berücksichtigung der Wasserverbrauchsanzeige, durchgeführt werden.

Eichkosten der Wasserzähler, Abrechnungskosten und Verbrauchsanalysekosten sind umlagefähige Betriebskosten. Die genannten Nebenkosten für Wasser betragen im Mittel bis zu fünf Prozent der gesamten Kosten für die Nummer zwei des Betriebskostenkataloges⁵⁴. Zu den Gesamtverbrauchskosten werden alle Nebenkosten einer Liegenschaft gerechnet. Die Gesamtkosten werden durch den Gesamtverbrauch aller Mieter dividiert. Damit entsteht ein Preis je Einheit. In der Praxis führt dies teilweise zu Diskrepanzen.

Beispiel: eine Wohnung befindet sich ein Jahr im Leerstand der Verbrauch ist null Kubikmeter Wasser keine Wasserkosten je Kubikmeter die Eichkosten zahlen die anderen Mieter über den Verbrauch für die Leerwohnung mit Für Objekte mit einem hohen Leerstand kann das zu erhöhten Ungerechtigkeiten führen. Eine mögliche Lösung ist, die Wasserkosten in verbrauchsunabhängige und verbrauchsabhängige Kosten zu unterteilen. In der Praxis wird dies jedoch aufgrund der Rechtsprechung⁵⁵ nicht vollzogen. Eine weitere in der Praxis oft verwendetete Möglichkeit ist die direkte mieterbezogene Zuordnung der Kosten je Messgerät.

Die Kosten der Entwässerung, Nummer drei des Betriebskostenkataloges, umfassen die Kosten für die Haus und Grundstücksentwässerung, welche nach § 21 Abs. 3 Satz 1 NMV erhoben werden. Für den Abwasserverbrauch wird der gleiche Verbrauch analog dem verbrauchten Trinkwasser angenommen. Eine weitere Messung für die Entwässerung muss damit nicht statt finden. Für Gartenwasserzähler ist eine separate Anmeldung notwendig, um dafür keine Abwasserkosten zu begleichen sondern den reinen Verbrauch.⁵⁶

Die neue Trinkwasserverordnung sieht ab dem 1. Juli 2011 vermutlich eine neue jährliche Prüfpflicht auf Legionellen bei Großanlagen vor. Als Großanlagen gelten Warmwasserinstallationen mit mehr als 400 Litern Speichervolumen und / oder Warmwasserleitungen mit mehr als drei Litern Inhalt zwischen der Trinkwassererwärmung und der Entnahmestelle. Damit fallen für alle Mehrfamilienhäuser zusätzliche fixe Wasserkosten an.⁵⁷ Der Tatbestand der Betriebskosten ist für diese zusätzlich Unterkostenart für die Nummer zwei des Betriebskostenkataloges gegeben und kann in der Betriebskostenabrechnung mit aufgenommen werden (Kapitel 2.3).

2.4.3.2. Kosten für Heizungs und Warmwasser

Die gesetzlichen Grundlagen für die Heiz und Warmwasserkostenabrechnung sind mit denen der Wasserkosten vergleichbar. Rechtlich gesehen sind Heizkosten daher Betriebskosten. Sie werden im Betriebskostenkatalog unter den Nummern vier bis sechs beschrieben. Es bestehen jedoch rechtliche Unterschiede zwischen der Betriebskostenverordnung. Denn nach § 2 HeizkV haben im Allgemeinen bei Gebäuden die Vorschriften der Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Vorrang, sofern es sich um ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen handelt, die das Wohnungsunternehmen nicht in Eigennutzung bewohnt. Nach Auffassung des BGH sind anderweitige Vereinbarungen unwirksam.⁵⁸

Die Abrechnung von Heizung und Warmwasser wird demnach durch die Heizkostenverordnung bestimmt, die auf Grundlage des Energieeinsparungsgesetzes erlassen wurde. Die technische Zulässigkeit von Heizkostenverteilern ist in den anerkannten Regeln der Technik festgelegt. Das Eichgesetz und die Eichordnung regeln die Rechtssicherheit von Wärmemengenzählern.⁵⁹

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Der rechtliche Rahmen für die Heizkostenabrechnung Quelle: Mügge, Günter (2010), S. 233.

Die Heizkostenverordnung gilt im persönlichen Anwendungsbereich für Gewerberaum, preisfreien und preisgebundenen Wohnraum (§ 1 Abs. 4 HeizkV, § 22 Abs. 1 NMV) sowie Wohnungseigentum (3 HeizkV). Grundsätzlich gilt die Abrechnungspflicht. Neben der Abrechnungspflicht besteht entgegen der Erfassung für Wasserverbrauch die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung je Wohnungseinheit.

Der sachliche Anwendungsbereich beinhaltet drei Versorgungsarten:

- Zentrale Heizungs und Warmwasseranlagen (§ 1Abs. 1 Nr. 1 HeizkV),
- Eigenständige gewerbliche Lieferung von Warmwasser und Heizenergie (§ 1Abs. 1 Nr. 2 HeizkV),
- Wärmelieferung wie z. B Fernwärme (§ 1Abs. 3 HeizkV).⁶⁰

Die HeizkV richtet sich primär an den Gebäudeeigentümer. Dieser wird in folgender Hinsicht verpflichtet:

- Anbringung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung (§ 4Abs. 2 HeizkV),
- Erfassung des anteiligen Heizwärmeverbrauches je Mieter (§ 4Abs. 1 HeizkV),
- Verteilung der Heizkosten auf Grundlage der Verbrauchserfassung (§§ 6 ff. HeizkV).⁶¹

(1) Das Wohnungsunternehmen hat die Ausstattungspflicht

zur Heizwärmeverbrauchserfassung. Dem gegenüber steht die Duldungspflicht des Mieters. Diese ist als Sonderduldungspflicht wie bei Modernisierung an der Mietsache gemäß § 554 BGB anzusehen. Es muss jedoch keine zweimonatige vorherige Ankündigung durch das Wohnungsunternehmen erfolgen. Zudem hat der Mieter kein Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 BGB. Eine angemessene Ankündigungsfrist von mindestens einer Woche sollte jedoch eingehalten werden. Der Gebäudeeigentümer hat grundsätzlich die

(2) Wahl der technischen Ausstattung für die Messgeräte zur Verbrauchserfassung für Heizenergie. Die Geräte müssen der erforderlichen Eignung entsprechen. Zur Umlage der Investitionskosten für die Messgeräte existiert keine Regelung in der Heizkostenverordnung. Der Kaufpreis von Heizkostenverteilern ist nicht umlagefähig. Eine Umlage kann nach der Vorschrift des § 559 BGB (elf Prozent der Baukosten), unter Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsprinzips, gerechtfertigt sein, wenn eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie erreicht werden kann. Diese Umlage kann nur bei der Erstausstattung von Heizkostenverteilern relevant sein. Leasing Kosten für Heizkostenverteiler wurden durch den Gesetzgeber ausdrücklich nach § 7 Abs. 2 HeizkV bzw. § 8 Abs. 2 HeizkV sowie § 2 Abs. 1 Nr. 4 a BetrKV bzw. 5 a BetrKV zugelassen. Für die Umrüstung auf neue Geräte, die durch Leasing finanziert werden, muss das Wohnungsunternehmen den Mieter rechtzeitig informieren (§ 4 Abs. 2 BetrKV). Die Umrüstung ist nicht zulässig, wenn die Mehrzahl (einfache Mehrheit) der Mieter widerspricht.⁶²

Der Kaufpreis von neuen Heizkostenverteilern ist nicht umlagefähig, wenn zuvor elf Prozent Umlage der Baukosten für vorhandene Heizkostenverteiler erreicht wurden. Miete beziehungsweise Leasing in der Betriebskostenabrechnung ist immer umlagefähig. Der Gesetzgeber schafft damit zusätzlich Finanzierungskosten (Risikozuschlag/ Refinanzierung), die der Mieter tragen muss. Die Mehrkosten trägt damit der Mieter. Im Sinne des Wirtschaftlichkeitsprinzips hat der Gesetzgeber damit keine vorteilhafte Regelung für Mieter geschaffen. Es wurden vermutlich die Interessen der Dienstleistungsunternehmen berücksichtigt.

(3) Der Heizkostenverbrauch für die Erfassung von Heizwärme ist in § 6 Abs. 1 HeizkV vorgeschrieben. Das Wohnungsunternehmen kann seiner Pflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung nur dann nachkommen, wenn es die Heizgeräte, welche keine Verbrauchswerte speichern Heizkostenverteiler nach dem Verdunsterprinzip , möglichst kurz nach der Heizperiode abliest. Mehrere Monate Verspätung sind nur hinzunehmen, wenn das Ende des Abrechnungszeitraums im Sommer liegt.⁶³

(4) Die Ankündigung der Ablesung muss generell zwei bis drei Wochen vor der Ablesung erfolgen. Die Form der Ankündigung muss nach Abstimmung von Verbänden und Abrechnungsdienstleistern gut sichtbar im Aufgang angebracht oder per Brief mitgeteilt werden. Eine Zweitablesung für nicht anwesende Mieter des ersten Termins muss innerhalb von 14 Tagen unter den gleichen formellen Voraussetzungen wie bei der Erstabrechnung erfolgen. Aus § 4 Abs. 2 HeizkV ergibt sich für das Wohnungsunternehmen das Zutrittsrecht für die jährliche Ablesung der Verbrauchswerte. Das Wohnungsunternehmen ist gegebenen falls berechtigt, sich das Zutrittsrecht im Wege der Klage oder durch einstwillige Verfügung gerichtlich zu erstreiten.⁶⁴ Das Landgericht Berlin hat mit dem Urteil vom 11.06.2007 das Wohnungsunternehmen berechtigt, die Verbrauchskosten des Mieters auf der Grundlage des § 9 a HeizkV auch zu schätzen, wenn dieser bei den ordnungsgemäß angekündigten Ableseterminen nicht anwesend war. In der einschlägigen Literatur besteht jedoch die Auffassung, dass das Wohnungsunternehmen erst den Rechtsweg beschreiten sollte, da eine Schätzung nur aus zwingenden Gründen erfolgen darf. Der zwingende Grund der Schätzung muss der Tragweite eines Geräteausfalls ähneln.⁶⁵ Der Rechtsweg bürgt in der Regel ebenso eine Schätzung mit sich.

Beispiel:

- Eins bis drei Prozent der Mieter je Wohnanlage sind nicht anwesend,
- es wird ein Nachtermin von zwei bis drei Wochen gesetzt,
- es muss eine Verfügung erwirkt werden,
- vier Wochen später möglicherweise Zugang zur Wohnung,
- der zeitliche Abstand der Ablesung zu den anderen Wohnung ist zu hoch,
- es muss üblicherweise nach Tagen eine Schätzung vorgenommen werden.

Fazit: Es wird trotz hohem Aufwand eine Schätzung vorgenommen.

Wenn eine Schätzung vorgenommen wird, sind die Schätzungsgrundlagen in der Abrechnung zu erläutern. Entfällt dies, ist die Abrechnung formell unwirksam (Kapitel 3.7.1). In der Praxis wird meist eine Schätzung bei zweimaligem Nichtantreffen der Mieter vorgenommen. Das Einklagen des Zutrittes ist zu aufwendig.⁶⁶

Sind die abgelesenen Werte nicht im Ablesegerät des Mieters hinterlegt, muss zusätzlich zu der Ablesung des Mieters eine Mitteilung mit den abgelesenen Werten innerhalb einer Monatsfrist an den Mieter versendet werden (§ 6 Abs. 1 S. 2 HeizkV). Bei einem Mieterwechsel ist das Wohnungsunternehmen verpflichtet, eine Zwischenablesung gemäß § 9 b HeizkV durchzuführen. Die abgelesenen Werte werden beim Mieterwechsel mit Hilfe der Gradtagszahlenmethode und nach anteiliger Nutzungsdauer für den Mieter berechnet.⁶⁷

In der verbrauchsabhängigen Abrechnung dürfen nur solche Kosten berücksichtigt werden, die durch den (5) Kostenbegriff des § 7 Abs. 2 HeizkV bzw. § 8 Abs. 2 HeizkV erfasst sind. Äquivalent dazu muss eine Vereinbarung über diese Kosten im Mietvertrag enthalten sein. Folgende Kosten können unter dem Heizkostenbegriff gemäß Heizkostenverordnung und Rechtssprechung anfallen:⁶⁸

[...]

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¹ Heizenergie: fossile Brennstoffe Kohle, Erdöl und Erdgas.

² Vgl. Baumann, Dorothee/Weeber, Rotraut / Bosch, Simone (2009), S. 9.

³ Vgl. Rehberg, Siegfried (2010) siehe Literaturverzeichnis Vorträge .

⁴ Vgl. Seidlitz, Frank (2010), ErsterAbschnitt im Hauptframe (siehe Internetverzeichnis).

⁵ Vgl. Schmoll gen. Eisenwerth, Fritz (2010), S. 4.

⁶ Vgl. Bothur, Joachim (2009), S. 10.

⁷ Vgl. Brauer, Kerry U. (2011), S. 5 ff.

⁸ Vgl. Bothur, Joachim (2009), S. 9.

⁹ Vgl. Schmoll gen. Eisenwerth, Fritz (2008), S. 8 f.

¹⁰ Vgl. Higl, Michael (2008), S. 10 ff.

¹¹ Vgl. Katz, Alfred (2010). S. 34 f.

¹² Vgl. Langenberg, Hans (2009), Vorwort zur 5. Auflage.

¹³ Vgl. Deutscher Mieterbund (2010), ErsterAbschnitt im Hauptframe (siehe Internetverzeichnis).

¹⁴ Vgl. Rehberg, Siegfried (2011) Gesprächspartner vom 10. Januar 2011 (siehe Literaturverzeichnis).

¹⁵ Vgl. Rehberg, Siegfried (2010) siehe Literaturverzeichnis Vorträge .

¹⁶ Vgl. Novak, Andreas (2006), S 7 ff.

¹⁷ Vgl. Langenberg, Hans (2009), S. 2.

¹⁸ Vgl. Schmoll gen. Eisenwerth, Fritz (2008), S. 49.

¹⁹ Vgl. Sternel, Friedemann (2009), S. 1.

²⁰ BGH Urt. v. 20.02.2008 NZM 2008, 277 = WuM 2008, 223.

²¹ Vgl. Sternel, Friedemann (2009), S. 4 ff.

²² Langenberg, Hans (2009), Anhang III Betriebskostenverordnung.

²³ Vgl. Rehberg, Siegfried (2010) siehe Literaturverzeichnis Vorträge .

²⁴ Vgl. Sternel, Friedemann (2009), S. 7. / AG Greiz Wum 1999, 133.

²⁵ LG Hamburg NZM 2001, 706 = ZMR 2001,971 / LG Berlin GE 1977, 79. / LG Essen WuM 2004, 717.

²⁶ LG Jena WuM 2001, 615. / AG Frankfurt Hoechst WuM 2001, 615.

²⁷ BGH Urt. v. 20.09.2006 NZM 2006, 759 = WuM 2006, 613.

²⁸ Vgl. Sternel, Friedemann (2009), S.9 f. / BGH Urt. v. 07.04.2009 NZM 2009, 477 = WuM 2009, 350.

²⁹ Vgl. Sternel, Friedemann (2009), S. 14. / BGH Urt. V. 13.01.2010 WUM 2010. 153.

³⁰ LG Berlin MM 2007, 181 (ZK 67).

³¹ Vgl. Sternel, Friedemann (2009), S. 17.

³² OLG Düsseldorf Urt. v. 08.06.2000 DWW 2000, 193 = NZM 2000, 762.

³³ Vgl. Sternel, Friedemann (2009), S. 21 f. / AG Starnberg NZM 2002. 910.

³⁴ Vgl. Langenberg, Hans (2009), S. 40 ff.

³⁵ Vgl. ebenda, S. 42 f. / OLG Stuttgart NZM 2007, 247 = WuM 2007, 199 = ZMR 2007, 370.

³⁶ BGH Urt. v. 11.09.2007 NZM 2007, 770 = WuM 2007, 575.

³⁷ BGH Urt. v. 20.02.2007 WuM 2007, 275.

³⁸ AG Köln WuM 1995, 120 / LG Berlin GE 2001, 923 (ZK 67).

³⁹ LG HamburgUrt. v. 15.01.1991 16S.402/77.

⁴⁰ Vgl. Langenberg, Hans (2009), S. 50 ff.

⁴¹ Vgl. Sternel, Friedemann (2009), S. 23. / AG Münster NZM 200, 771 = ZMR 2007, 707.

⁴² Vgl. Langenberg, Hans (2009), S. 52.

⁴³ OLG Ceolle NZM 1999, 501.

⁴⁴ BGH (VIII ZR 167 / 03) NZM 2004, 417 / BGH (VIII ZR 123 / 06) GE 2007, 439 = NZM 2007, 282.

⁴⁵ Vgl. Langenberg, Hans (2009), S. 55 ff.

⁴⁶ Vgl. Langenberg, Hans (2009), S. 17.

⁴⁷ Vgl. ebenda, S. 17. / LG Hamburg Urt. vom 12.06.1997 311 S 37/97.

⁴⁸ Vgl. Sternel, Friedemann (2009), S. 7. BGH Urt. V. 12.3.2007 WuM 2007, 277 =GE 2007,661.

⁴⁹ LG Braunschweig 6 S 163/97, Urteil vom 22.12.1997.

⁵⁰ Vgl. Deutscher Mieterbund (2010), 2) ErsterAbschnitt im Hauptframe (siehe Internetverzeichnis).

⁵¹ Vgl. Baumann, Dorothee / Rotraut, Weeber / Bosch, Simone (2009), S. 106.

⁵² Vgl. Langenberg, Hans (2009), S. 19.

⁵³ Vgl. Haufe Immobilien (2010), ErsterAbschnitt im Hauptframe (siehe Internetverzeichnis ).

BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII ZR112/10.

⁵⁴ Eichservice und Abrechnungskosten einer Liegenschaft dividiert durch die Verbrauchskosten einer Liegenschaft (Zahlenbeispiel WBG „Neues Berlin“).

⁵⁵ LG Berlin, Urteil vom 7.2.07 67 S 239/06. / BGH, Urteil vom 6.10.2010, AZ: VIII ZR 173/09.

⁵⁶ Vgl. Langenberg, Hans (2009), S. 402.

⁵⁷ Vgl. Grundeigentum „Bundespolitik“ (2010), S. 1656.

⁵⁸ Vgl. Brunn, Rainer (2010), S. 177.

⁵⁹ Vgl. Mügge, Günter (2010), S. 233.

⁶⁰ Vgl. Brunn, Rainer(2010), S. 177.

⁶¹ Vgl. Noack, Birgit/Westner Martina (2009), S. 15.

⁶² Vgl. Brunn, Rainer(2010), S. 179 ff.

⁶³ Vgl. Brunn, Rainer(2010), S. 187 ff.

⁶⁴ LG Köln WM 1989, 87 und DWW 1985,234.

⁶⁵ Vgl. Grundeigentum (2007), S1190.

⁶⁶ AG Leipzig WuM 2004, 24 = ZMR 2004, 594; ZMR 2004,120.

⁶⁷ Vgl. Brunn, Rainer(2010), S. 187 ff.

⁶⁸ Vgl. ebenda, S. 194 f.