Immobilienfinanzierung für Gewerbe durch Lebensversicherung oder Annuitätendarlehn? Quantitativer Vorteilhaftigkeitsvergleich


Diplomarbeit, 1998

80 Seiten, Note: 1.3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Verzeichnis der Abkürzungen

Verzeichnis der Symbole

Verzeichnis der Abbildungen

Verzeichnis der Tabellen

1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Themenabgrenzung

2 Grundlagen
2.1 Steuerrechtliche Grundlagen
2.1.1 Relevante Steuerarten
2.1.2 Behandlung des Investitionsdarlehns
2.1.3 Behandlung der Lebensversicherung
2.2 Betriebswirtschaftliche Grundlagen
2.2.1 Relevantes Vorteilskriterium
2.2.2 Jahressteuerbelastungsdifferenzen
2.2.3 Problem der Unsicherheit

3 Quantitativer Vorteilsvergleich
3.1 Methodisches Vorgehen und Ausgangsdaten
3.1.1 Prämissen
3.1.2 Zahlungsgrößen und deren Steuerwirkungen
3.1.3 Untersuchungsmethode und Vorteilhaftigkeitsbedingung
3.1.4 Einflußfaktoren auf die Vorteilhaftigkeit
3.1.4.1 Darlehnszinssatz
3.1.4.2 Kalkulationszinssatz
3.1.4.3 Laufzeiten
3.1.4.4 Steuersätze
3.1.4.5 Lebensversicherungsbeitrag
3.1.4.6 Ablaufleistung der Lebensversicherung
3.1.4.7 Rendite der Lebensversicherung
3.1.5 Ausgangsfall
3.2 Sensitivitätsanalyse
3.2.1 Einfluß des Darlehnszinssatzes
3.2.2 Einfluß des Kalkulationszinssatzes
3.2.3 Einfluß von Laufzeiten
3.2.4 Einfluß von Steuersätzen
3.2.4.1 Einfluß von Gewerbeertragsteuersätzen
3.2.4.2 Einfluß von Einkommensteuersätzen
3.2.5 Vorteilsprofile bei sämtlichen Einkommenstufen
3.2.5.1 Variierte Darlehnszinssätze
3.2.5.2 Variierte Kalkulationszinssätze
3.2.5.3 Variierte Laufzeiten
3.2.6 Einfluß zusätzlicher Auszahlungen
3.2.6.1 Versicherungsteuer
3.2.6.2 Risikolebensversicherungsbeitrag

4 Zusammenfassung

Literaturverzeichnis

Verzeichnis der Beschlüsse und Urteile

Verzeichnis der Parlamentaria, Verwaltungsanweisungen und politischen Empfehlungen

BR-Drucksache

BT-Drucksache

Richtlinien

BMF-Schreiben

OFD-Verfügungen

Petersberger Steuervorschläge

Verzeichnis der Gesetze

Anhang

Verzeichnis der Abkürzungen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Verzeichnis der Symbole

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Verzeichnis der Abbildungen

Abbildung 1:Hypothekenzinsen 1977-1997

Abbildung 2:Kontokorrentzinsen 1977-1997

Abbildung 3:Kritische Renditen bei verschiedenen Kalkulationszinssätzen

Abbildung 4:Kritische Renditen bei einer Laufzeit von 25 Jahren

Abbildung 5:Differenz der kritischen Renditen für r*n=12 - r*n=25

Abbildung 6:in/nat für ib = 10 %, abhängig vom zu versteuernden Einkommen

Abbildung 7:Einkommensteuerverlauf

Abbildung 8:Kritische Renditen bei verschiedenen zu versteuernden Einkommen

Abbildung 9:Kritische Renditen bei verschiedenen Darlehnszinssätzen, abhängig vom zu versteuernden Einkommen

Verzeichnis der Tabellen

Tabelle 1: Differenzsteuersätze und kombinierte Steuersätze nach dem Grundtarif 1998mit Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag

Tabelle 2: Fremdkapital am Ende der Periode und Annuitäten, aufgeteilt in Zins- und Tilgungsanteil

Tabelle 3: Steuerentlastungen und Steuerentlastungsdifferenzen bei annuitätischer und bei endfälliger Tilgung

Tabelle 4: Kritische Versicherungsbeiträge und kritische Renditen für verschiedene Darlehnszinssätze

Tabelle 5: Kritische Versicherungsbeiträge und kritische Renditen für verschiedene Darlehnszinssätze und verschiedene Kalkulationszinssätze

Tabelle 6: Kritische Versicherungsbeiträge und kritische Renditen bei einer Laufzeit von 25 Jahren

Tabelle 7: Differenzen der kritischen Versicherungsbeiträge und der kritischen Renditen zwischen n = 12 und n = 25

Tabelle 8: Kritische Versicherungsbeiträge und kritische Renditen bei verschiedenen Gewerbesteuerhebesätzen

Tabelle 9: Kritische Renditen für ib = 20 %, n = 25 Jahre, HS = 0 %

Tabelle 10: Nettokalkulationszinssätze, kritische Versicherungsbeiträge und kritische Renditen abhängig vom zu versteuernden Einkommen

Tabelle 11: Kritische Renditen für n = 12 Jahre, HS = 400%, ib = 10% bei geltendem Einkommensteuertarif

Tabelle 12: Differenzsteuersätze und Nettokalkulationszinssätze für ib = 10% nach dem vorgeschlagenen Grundtarif 1999 mit Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag

Tabelle 13: Kritische Renditen für n = 12 Jahre, HS = 400%, ib = 10% bei abgesenktem Einkommensteuertarif

Tabelle 14: Kritische Renditen für n = 12 Jahre, HS = 400%, ib = 20% bei geltendem Einkommensteuertarif

Tabelle 15: Kritische Renditen für n = 12 Jahre, HS = 400%, ib = 1% bei geltendem Einkommensteuertarif

Tabelle 16: Kritische Renditen für n = 18 Jahre, HS = 400%, ib = 10% bei geltendem Einkommensteuertarif

Tabelle 17: Kritische Renditen für n = 25 Jahre, HS = 400%, ib = 10% bei geltendem Einkommensteuertarif

Tabelle 18: Kritische Renditen für n = 12 Jahre, HS = 400%, ib = 10%, Versicherungsteuer 3% bei geltendem Einkommensteuertarif

Tabelle 19: Kritische Renditen für n = 12 Jahre, HS = 400%, ib = 10%, Versicherungsteuer 3% bei abgesenktem Einkommensteuertarif

1 Einleitung

1.1 Problemstellung

Die Immobilienfinanzierung ist ein spezieller, aber mit einem Anteil von fast 50 % aller von inländischen Kreditinstituten vergebenen Krediten gleichzeitig sehr gewichtiger Teil der Kreditwirtschaft.[1] Aufgrund der vielen unterschiedlichen Anbietergruppen von Immobiliarkrediten[2] und einer großen Vielfalt an Ausgestaltungsmöglichkeiten verschiedener Kreditalternativen[3] ergibt sich für den potentiellen Kreditnehmer die Notwendigkeit, sich für eine bestimmte Finanzierungsvariante zu entscheiden. Vor dem Hintergrund der Verwischungtraditioneller Grenzen zwischen den einzelnen Finanzdienstleistungsbereichen und der Kooperation von Kredit- und Versicherungswirtschaft[4] erhält die Frage nach dem Einsatz einer Lebensversicherung zu Finanzierungszwecken in Abgrenzung zum klassischen, banküblichen Annuitätendarlehn bei der Entscheidungsfindung eine besondere Bedeutung. Beide Finanzierungsformen eignen sich hinsichtlich ihrer langfristig angelegten Struktur zur Immobilienfinanzierung.[5] Aufgrund der zum Teil kontroversen Diskussion in der Literatur[6] sowie der häufig vereinfachenden und damit irreführenden Darstellung der Zusammenhänge insbesondere durch die werbende Versicherungswirtschaft wird das Entscheidungsproblem zwischen den beiden genannten Alternativen zusätzlich erschwert.

Im Rahmen der folgenden Untersuchung soll anhand eines geeigneten Vorteilskriteriums die Vorteilhaftigkeit beider Finanzierungsformen analysiert werden. Die einzelnen Einflußfaktoren sollen herausgearbeitet und deren Wirkungsweisen dargestellt werden. Ziel der Untersuchung ist es, aus den Feststellungen des analytischen Vergleichs Handlungsempfehlungen hinsichtlich der zu wählenden Alternative zu entwickeln.

1.2 Themenabgrenzung

Gegenstand der Untersuchung ist die Beurteilung der Vorteilhaftigkeit verschiedener Rückzahlungsmodalitäten aufgenommener Finanzierungsmittel, nicht aber die Suche nach der optimalen Kapitalbeschaffungsalternative. Es wird unterstellt, daß der Investor sich bereits für die Aufnahme eines Darlehns von bestimmter Höhe bei einem bestimmten Kreditinstitut entschieden hat.

Lebensversicherungen werden immer auf das Leben einer bzw. mehrerer natürlicher Personen abgeschlossen[7] und dienen primär der Todesfallabsicherung der Hinterbliebenen oder im Erlebensfall den wirtschaftlichen Interessen des Versicherten selbst oder ihm nahestehender Personen.[8] Daher eignen sie sich insbesondere als Instrument zur Kapitalbildung bei personenbezogenen Unternehmen. Diese sind durch einen begrenzten Gesellschafterkreis und die Einbeziehung privater Interessen in unternehmerische Entscheidungen gekennzeichnet. Als Entscheidungsträger kommen somit lediglich Einzelunternehmen, Personengesellschaften oder personenbezogene Kapitalgesellschaften in Betracht. Sonderprobleme der Verlustabzugsbeschränkung[9] des § 15 a EStG sollen nicht Gegenstand der Betrachtung sein. Stellvertretend für alle in Frage kommenden Entscheidungsträger soll die folgende Analyse für einen Einzelunternehmer durchgeführt werden.

Die zu Finanzierungszwecken eingesetzte Lebensversicherungkann sowohl dem betrieblichen als auch dem privaten Bereich des Versicherungsnehmers zuzuordnen sein. Die Zuordnung richtet sich danach, ob der Abschluß des Versicherungsvertrages betrieblich oder privat veranlaßt ist.[10] Eine private Veranlassung liegt dann vor, wenn das versicherte Risiko privater Natur ist. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn die Versicherung auf den Tod oder das Leben des Unternehmers oder eines nahen Angehörigen abgeschlossen wurde. Ein derartiger Versicherungsanspruch gehört zum notwendigen Privatvermögen.[11] Auch die Verwendung der Versicherung zur Absicherung eines betrieblichen Kredits reicht nicht aus, um eine betriebliche Veranlassung zu begründen.[12] Somit sind Ansprüche aus Lebensversicherungen regelmäßig im Privatvermögen anzusiedeln.[13] Davon werde ich auch im Gang der folgenden Untersuchung ausgehen.

Als Gestaltungsvariante der eingesetzten Lebensversicherung soll lediglich diejenige untersucht werden, der in der Praxis die größte Bedeutung zukommt.[14] Dabei handelt es sich um eine Kapitalversicherung auf den Todes- und Erlebensfall[15] mit Sparanteil, bei der die Versicherungssumme bei Tod und bei Ablauf gleich hoch ist. Diese wird an den Darlehnsgeber abgetreten und bei Fälligkeit zur Darlehnstilgung verwendet. Es wird eine konventionelle Mittelanlage gem. §§ 54 ff. VAG mit einer Mindestverzinsung von 3,5 % unterstellt.[16] Der Abschluß einer fondgebundenen Lebensversicherung wäre in meinen Augen nicht zweckmäßig, da eine Ablaufleistung, die in jedem Fall zur Darlehnstilgung verwendet werden kann, nicht garantiert wird.[17]

2 Grundlagen

2.1 Steuerrechtliche Grundlagen

2.1.1 Relevante Steuerarten

Die folgende Untersuchung basiert auf der derzeit gültigenRechtslage. Substanzsteuern sollen nicht mit in die Überlegungen einbezogen werden. Die Vermögensteuer ist zwar formal noch erhalten, kann jedoch aufgrund einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 22. Juni 1995[18], in dem die Vermögensteuer für nicht verfassungsgemäß erklärt wurde, ab dem 1. Januar 1997 nicht mehr erhoben werden. Die Gewerbekapitalsteuer wurde durch das Gesetz zur Fortsetzung der Unternehmensteuerreform zum 1. Januar 1998 abgeschafft. Bundestag und Bundesrat stimmten den Vorschlägen des Vermittlungsausschusses vom 4. August 1997 zu.[19] Gleichzeitig wurden die notwendigen Änderung der Artikel 28 und 106 des Grundgesetzes beschlossen[20], so daß der Weg für die Abschaffung der Gewerbekapitalsteuer frei war. Es werden lediglich Auswirkungen aufdie Ertagsteuern wie Einkommen- incl. Lohn-, Kirchen-, und Kapitalertragsteuer und Gewerbeertragsteuersowie auf den Solidaritätszuschlag untersucht. Dieser beträgt ab dem 1. Januar 1998 5,5 %.[21] Zur Ermittlung der Einkommensteuer wird der ab dem Veranlagungszeitraum 1998 gültige Einkommensteuertarif i. S. d. § 32 a Abs. 1 i. V. m. § 52 Abs. 22 b Nr. 1 EStG zugrunde gelegt. Da Kapitallebensversicherungen gem. § 4 Nr. 5 VersStG von der Besteuerung ausgenommen sind, braucht keine Versicherungsteuerberücksichtigt werden.[22] Ebenso wird die Umsatzsteuer außer acht gelassen. Leistungen von und an Lebensversicherungen sind nicht steuerbar, da sie in den Privatbereich fallen.[23] Die Gewährung von Krediten ist gem. § 4 Nr. 8 Buchstabe a UStG steuerbefreit, so daß die als Entgelt gezahlten Darlehnszinsen nicht der Umsatzsteuer unterworfen werden.

2.1.2 Behandlung des Investitionsdarlehns

BeidenFinanzierungsalternativen istgemeinsam, daß zu Beginn der Finanzierungsmaßnahme ein Darlehn von bestimmter Höhe gewährt wird. Da sich die Untersuchung ausschließlich auf die Finanzierung gewerblicher[24] Immobilien erstreckt, kann in jedem Fall unterstellt werden, daß der Kreditnehmer die anfallenden Darlehnszinsen als Betriebsausgaben i. S. d. § 4 Abs. 4 EStG geltend macht. Der Anfall von Darlehnszinsen erfolgt unabhängig von der Finanzierungsform, lediglich deren Höhe variiert bei den alternativen Finanzierungsvarianten durch unterschiedliche Tilgungszeitpunkte. Der Zufluß der Darlehnssumme unterliegt ebensowenig der Besteuerung wie die vorgenommenen Tilgungen. Einer Erhöhung (Minderung) der Aktiva in Höhe der zugeflossenen Mittel (abgeflossenen Tilgung) steht eine Erhöhung (Minderung) der Verbindlichkeiten in gleicher Höhe gegenüber.

2.1.3 Behandlung der Lebensversicherung

Grundsätzlich sind Beiträge zu Kapitalversicherungen gegen laufende Beitragsleistung mit Sparanteil i. S. d. § 10 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b Doppelbuchstabe dd EStG, die sich im Privatvermögen befinden, als Sonderausgaben abzugsfähig, wenn der Vertrag für die Dauer von mindestens zwölf Jahren geschlossen wurde und der Versicherungsanspruch nicht i. S. d. Satzes 5 entgeltlich erworben wurde. Kapitalbildende Lebensversicherungen sind solche Versicherungen, bei denen der Todesfallschutz während der gesamten Laufzeit mindestens 60 % der Summe der zu zahlenden Beiträge ausmacht.[25] Eine laufende Beitragsleistung liegt vor, wenn wenigstens fünf Jahresbeiträge gezahlt werden müssen.[26] Korrespondierend zum Sonderausgabenabzug sind die rechnungsmäßigen und außerrechnungsmäßigen Zinsen aus den Sparanteilen, die in den Versicherungsbeiträgen enthalten sind, gem.§ 20 Abs. 1 Nr. 6 S. 2 EStGvonderBesteuerung ausgenommen, sofern sie nach Ablauf von zwölf Jahren nach Vertragsschluß ausgezahlt werden und der Versicherungsanspruch gem. S. 3 nicht entgeltlich erworben wurde. Im Rahmen des StÄndG 1992 wurdebeschlossen, sowohl den Sonderausgabenabzug für die Beiträge gem. § 10 Abs. 2 S. 2 EStG als auch die Nichtbesteuerung der Zinsen gem. § 20 Abs. 1 Nr. 6 S. 4 EStG von der weiteren Voraussetzung abhängig zu machen, daß die Versicherungsansprüche während der Versicherungsdauer im Erlebensfall nicht zur Tilgung oder Sicherung von Darlehn dienen, deren Finanzierungskosten Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind.[27] § 10 Abs. 2 S. 2 Buchstabe a EStG sieht jedoch eine Ausnahme vom Abzugsverbot vor, wenn das Darlehn unmittelbar und ausschließlich der Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes dient, das laufend zur Erzielung von Einkünften bestimmt ist und keine Forderung darstellt.[28] Zudem dürfen die zur Sicherung oder Tilgung verwendeten Ansprüche die mit dem Darlehn finanzierten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis auf einen Karenzbetrag von DM 5.000 nicht übersteigen. Ebenfalls ausgenommen vom Abzugsverbot sind gem. Buchstabe b Direktversicherungen[29] und gem. Buchstabe c Versicherungen, bei denen die Ansprüche nicht länger als drei Jahre zur Sicherung betrieblicher Darlehn verwendet werden. § 20 Abs. 1 Nr. 6 S. 4 EStG knüpft die Nichtbesteuerung der Zinsen an die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 S. 2 Buchstabe a, b oder c für den Sonderausgabenabzug an. Sämtliche soeben angesprochenen Vorschriften sind auch auf die im Rahmen dieser Arbeit nicht explizit betrachteten Personengesellschaften und geschlossenen Immobilienfonds[30] anwendbar.[31]

Weitere Voraussetzung für den Sonderausgabenabzug von Lebensversicherungsbeiträgen ist, daß die Beiträge gem. § 10 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 nicht in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang mit steuerfreien Einnahmen stehen. Außerdem müssen sie gem. § 10 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 EStG an ein Versicherungsunternehmen geleistet werden, dem die Erlaubnis i. S. d. Buchstaben a vorliegt, sein Geschäft im Inland zu betreiben.[32] Die Lebensversicherungsbeiträge dürfen keine vermögenswirksamen Leistungen i. S. d. § 10 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 EStG darstellen. Sie sind in ihrer Höhe nicht unbeschränkt abzugsfähig, sondern nur im Rahmen der in § 10 Abs. 3 EStG angegebenen Höchstbeträge. Diese betragen im Falle der Einzelveranlagung maximal DM 9.915, im Falle der Zusammenveranlagung verdoppeln sie sich auf maximal DM 19.830.

Bei beschränkt Steuerpflichtigen werden die erzielten Kapitalerträgeunter den Voraussetzungen des § 49 Abs. 1 Nr. 5 Buchstabe a i. V. m. § 20 Abs. 1 Nr. 6 EStG, daß der Schuldner der Kapitalerträge Wohnsitz, Geschäftsleitung oder Sitz im Inland hat, steuerlich genauso behandelt wie bei unbeschränkt Steuerpflichtigen. Liegt diese Voraussetzung nicht vor, handelt es sich bei den erzielten Kapitalerträgen nicht um Einkünfte im Sinne des Einkommensteuergesetzes. Es kommt in dem Fall zu keiner inländischen Besteuerung. Beschränkt Steuerpflichtige kommen gem. § 50 Abs. 1 S. 5 EStG generell nicht in den Genuß des Sonderausgabenabzugs. Dieser Unterschied zu den unbeschränkt Steuerpflichtigen wirkt sich jedoch nur im Falle nicht ausgeschöpfter Freibeträge aus.

In der nachfolgenden Untersuchung gehe ich von einem steuerunschädlichen Einsatz der Lebensversicherung aus. Die Finanzierungskosten einer gewerblichen Immobilie sind Betriebs­ausgaben[33] i. S. d. Steueränderungsgesetzes 1992, so daß die eingesetzte Lebensversicherung grundsätzlich nicht unter das Steuerprivileg fällt. Die Immobilie dient jedoch der Erzielung vonEinkünften aus Gewerbebetrieb i. S. d. § 2 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. § 15 EStG und stellt keine Forderung dar. Somit kommt die Ausnahmeregel des § 10 Abs. 2 S. 2 Buchstabe a EStG in Betracht. Sämtliche weiteren Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 und 2 gelten ebenfalls als erfüllt.

2.2 Betriebswirtschaftliche Grundlagen

2.2.1 Relevantes Vorteilskriterium

Die folgende Untersuchung widmet sich in Form eines finanzwirtschaftlichen Partialvergleichs[34] der Frage, ob die Rückzahlungeines Investitionskredits unter Einsatz einer Lebensversicherung vorteilhafter ist als die Rückzahlung über ein bankübliches Annuitätendarlehn. Dazu bedarf es eines geeigneten Vorteilskriteriums. Als Zielsetzung unternehmerischen Handelns wird hier ausschließlich das Ziel der Endvermögensmaximierung zugrunde gelegt.[35] Es ist also diejenige Alternative vorteilhaft, die das größte Endvermögen am Ende des Planungszeitraumes aufweist. Das Endvermögen wird zum einen von den durch die verschiedenen Tilgungsformen hervorgerufenen Zahlungen bestimmt. Desweiteren wird es beeinflußt durch die sich aufgrund der unterschiedlichen Zahlungsreihen ergebenden Supplementinvestitionen.[36] Ausgehend davon, daß das reale Geschehen unabhängig ist von der Finanzierungsform, sollen die Supplementinvestitionen stets in Form von Finanzinvestitionen erfolgen.[37] Dabei sind sie zu den jeweils relevanten Zinssätzen der Finanzinvestitionen entweder anzulegen oder für den Abbau von Verbindlichkeiten zu verwenden. Geht man davon aus, daß in einer Periode ein einheitlicher Zinssatz (i) vorliegt, so kann dieser als Kalkulationszinsfuß (q)[38] bezeichnet werden. Bei Annahme eineseinheitlichen Kalkulationszinssatzes ist der Kapitalwert eine geeignete Ersatzzielgröße für das unternehmerische Oberziel Endvermögensmaximierung.[39] Ein einheitlicher Kalkulationszinssatz kann im Modell des vollkommenen Kapitalmarktes[40] unterstellt werden. Dieses ist jedoch realitätsfern und für die folgende Untersuchung ungeeignet. Üblicherweise fallen in der Realität Sollzins und Habenzins auseinander, so daß zwei Marktzinssatzgruppen existieren, nämlich eine für Kreditaufnahmen und eine für Anlagen. Der Sollzins liegt dabei i. d. R.über dem Habenzins.[41] Innerhalb der beiden Gruppen sind die Zinssätze wiederum von verschiedenen Einflußfaktoren abhängig und können differieren. Daß dennoch zumindest näherungsweise von einem einheitlichen Kalkulationszinssatz ausgegangen werden kann, wird durch die Annahme ermöglicht, daß dieser als Mischkalkulationszinssatz[42] interpretiert wird. Dabei handelt es sich um einen fiktiven Zinssatz, der anhand mehrerer realer Zinssätze geschätzt wird. Somit ist der Kapitalwert als Entscheidungskriterium für die Vorteilhaftigkeit auch unter den Bedingungen des unvollkommenen Kapitalmarktes anwendbar.

Der Kapitalwert ergibt sich aus der Summe der Einzahlungen (Ze) abzüglich der Summe der Auszahlungen (Za), die auf den Zeitpunkt unmittelbar vor der ersten Zahlung mit dem Kalkulationszinssatz abgezinst werden.[43] Zahlungen jenseits des Planungshorizontes sind nicht zu erwarten. Der Kapitalwert kann wie folgt geschrieben werden:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Wegen der additiven Eigenschaften des Kapitalwertes kann man den Kapitalwert der Zahlungen nichtsteuerlicher Art (Kns) und den Kapitalwert der Steuerwirkungen (Ks) getrennt untersuchen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß die Steuerwirkungen lediglich aus Auszahlungen, nämlich den Steuerzahlungen (S) resultieren. Den Einzahlungen (Ze) kann der Wert Null zugeordnet werden. Es wird deutlich, daß der Kapitalwert der Steuerzahlungen in jedem Fall negativ wird. Es gilt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

bzw.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Da der Kapitalwert als Vorteilskriterium gewählt wird, ändert sich das Ziel der Endvermögensmaximierung zum Ziel der Kapitalwertmaximierung. Zur Ermittlung der Vorteilhaftigkeit der Finanzierungsalternativen ist es ausreichend, die Differenz der miteinander zu vergleichenden Kapitalwerte zu kennen. Diese kann ausgedrückt werden als Kapitalwert der Zahlungsdifferenzen zwischen Annuitätenfinanzierung (Af) und Tilgungsversicherungsfinanzierung[44] (Tvf):

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Annuitätenfinanzierung ist dann vorteilhafter, wenn gilt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

andernfalls ist die Tilgungsversicherungsfinanzierung von Vorteil. Für den Fall, daß der Kapitalwert der Zahlungsdifferenzen gleich Null ist, besteht Indifferenz zwischen beiden Alternativen.

2.2.2 Jahressteuerbelastungsdifferenzen

Wie anhand des verwendeten Vorteilskriteriums bereits deutlich wird, ist es im Rahmen eines Vorteilhaftigkeitsvergleichs unter Berücksichtigung von Steuerwirkungen unerläßlich, die anfallenden Jahressteuerbelastungen in geeigneter Art und Weise zu quantifizieren. In der vorgenommen Untersuchung erfolgt deren Ermittlung mathematisch mit Hilfe der von Schneeloch [45] entwickelten Gesamtbelastungsformeln. Auf die Teilbemessungsgrundlagen der einzelnen relevanten Steuerarten werden die zugehörigen kombinierten Steuersätze angewendet.[46] Die Belastungsformel für natürliche Personen[47] (Snat) lautet:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Wie bereits oben dargestellt,[48] ist eine Differenzbetrachtung zur Ermittlung von Steuerwirkungen ausreichend. Geht man davon aus, daß die aufgenommenen Finanzierungsmittel ausschließlich in eine gewerbliche Immobilie investiert werden, und zwar bei beiden Finanzierungsalternativen in gleicher Höhe, entfallen bei einer Differenzbetrachtung die Teilbemessungsgrundlagen Ewbgr und Ewpgr. Gleichung (7) vereinfacht sich wie folgt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.2.3 Problem der Unsicherheit

Wirtschaftliches Planen bringt zwangsläufig das Problem der unsicheren Erwartungen mit sich. Für die vorliegende Arbeit sind diese in mehreren Bereichen von erheblicher Bedeutung.

Insbesondere die unsicheren Erwartungen im Bereich zukünftiger Zinsentwicklungen bereiten Probleme. Betroffen sind sowohl Bankzinsen der Kreditinstitute im Soll- und Habenbereich wie auch die Kapitalmarktzinsen. Unsicherheiten bezüglich zukünftiger Zinsentwicklungen bestehen in mehrfacher Hinsicht. Aufgrund vielfältiger Einflüsse war das Zinsniveau in der Vergangenheit in ständiger Bewegung. Auch in Zukunft ist davon auszugehen, daß die Zinsen nicht über die gesamte Laufzeit konstant bleiben werden. Aus Praktikabilitätsgesichtspunkten soll den Zinsschwankungen durch den Einsatz von konstanten Platzhaltern Rechnung getragen werden.[49] Diese sollen als geschätzte Mittelwerte gesamter Zinsverläufe verstanden werden.[50] Über die Höhe dieser zu bestimmenden Mittelwerte herrscht ebenfalls Unsicherheit. Die nachfolgende Untersuchung berücksichtigt auf Vergangenheitswerten basierende Zinsbandbreiten, die jeweils durch eine plausible Ober- und Untergrenze festgelegt werden.

Ebenfalls von Bedeutung ist die Ungewißheit über die Ablaufleistung der Lebensversicherung. Auf Basis des am Tag des Versicherungsabschlusses herrschenden Datenkranzes wird eine bestimmte Ablaufleistung prognostiziert. Diese kann jedoch nur teilweise garantiert und damit als sicher angesehen werden. Die garantierte Versicherungssumme besteht aus dem mit dem Mindestzins[51] von 3,5 % aufgezinsten Sparanteil.[52] Nicht garantiert werden können darüber hinausgehende Überschußanteile, die von vielfältigen Einflußfaktoren abhängen und deren Prognose auf Erfahrungen aus der Vergangenheit basieren.[53] Zu Beginn des Versicherungsverlaufs ist es unmöglich, die tatsächliche Ablaufleistung exakt vorherzusagen. Für den Gang der Arbeit soll unterstellt werden, daß sie zutreffend prognostiziert wird. Bei einem konkreten Versicherungsabschluß ist anhand geeigneter Methoden, z. B. von Scoring-Modellen[54], die Glaubwürdigkeit und Qualität und damit auch die Wahrscheinlichkeit einer zutreffenden Prognose der Ablaufleistung der einzelnen in Frage kommenden Lebensversicherer zu beurteilen.

Da die erzielte Ablaufleistung die Rendite der Lebensversicherung beeinflußt, ist auch diese im Entscheidungszeitpunkt ungewiß. Der Unsicherheit der zu erwartenden Renditen wird durch die Annahme einer realistischenBandbreite von Werten begegnet.

Schließlich sind unsichere Erwartungen im Bereich zukünftiger Steuerzahlungen zu berücksichtigen. Diese resultieren aus der Ungewißheit zukünftiger Einkommen. Unsichere Einkommen sind immer dann problematisch, wenn steuerliche Verluste eine Rolle spielen oder wenn sie sich im Progressionsbereich der Einkommen- oder Gewerbeertragsteuer befinden.[55] Für die Einkommensteuerbelastung wird dem Problem durch eine Analyse im Rahmen der gesamten Bandbreite des progressiven Einkommensteuertarifs Rechnung getragen. Die Steuersätze sollen im Zeitablauf konstant sein. Es ist zu berücksichtigen, daß gewerbliche Einkünfte gem. § 32 c EStG maximal mit einem Grenzsteuersatz von 47 % besteuert werden. Dabei wird unterstellt, daß der Entlastungsbetrag gem. Abs. 4 stets den maximalen Wert von 6 % annimmt.Aus Vereinfachungsgründen geltensämtliche Freibeträge als ausgeschöpft. Es können sich somit keine unterschiedlichen Steuerfolgen bei unbeschränkt und beschränkt Steuerpflichtigen ergeben.[56] Zur Ermittlung der Gewerbeertragsteuerwird ebenfalls eine vollständige Ausschöpfung sämtlicher Freibeträge unterstellt. Somit können zukünftige Einkommen nicht im gewerbesteuerlichen Progressionsbereich anfallen.

Nachfolgende Ausführungen haben selbstverständlich nur Gültigkeit bei heute herrschender Steuergesetzgebung. Mögliche Änderungen des gegenwärtigen Steuerrechts führen zu weiteren Unsicherheiten. Einige einschneidende Rechtsänderungen werden derzeit diskutiert, jedoch aufgrund des vielzitierten „Reformstaus“ erscheint eine tatsächliche Umsetzung in der näheren Zukunft heute als eher unwahrscheinlich. Gleichwohl möchte ich an geeigneter Stelle auf eventuell zu erwartende Rechtsänderungen eingehen, sofern die Vorteilhaftigkeit zwischen beiden Finanzierungsalternativen durch sie berührt wird.

3 Quantitativer Vorteilsvergleich

3.1 Methodisches Vorgehen und Ausgangsdaten

3.1.1 Prämissen

Die nachfolgende Analyse basiert auf einer Reihe von Annahmen, die, sofern sie nicht bereits in den Abschnitten 1 und 2 definiert sind, anschließend aufgeführt werden.

1. Sämtliche Ein- und Auszahlungen, auch Steuerzahlungen,erfolgen eine logische Sekunde vor dem Periodenende. Unterjährige Zahlungen bleiben unberücksichtigt. Da unterjährige Zahlungen von Annuitäten einerseits und Prämien bzw. Zinszahlungen andererseits bei beiden Finanzierungsalternativen möglich sind, ergeben sich aus der getroffenen Vereinfachung keine entscheidungsrelevanten Konsequenzen.
2. Der Planungszeitraum wird so gewählt, daß sämtliche Ein- und Auszahlungen innerhalb dieses Zeitraumes anfallen. Das Problem der Zahlungen, die jenseits des Planungshorizontes anfallen, aber bereits im Planungszeitraum verursacht wurden, entfällt. Solche Zahlungen beeinflussen nämlich das Vermögen am Planungshorizont und haben damit Einfluß auf die Entscheidung im Entscheidungszeitpunkt,[57] werden jedoch im Rahmen des Vorteilsvergleiches nicht berücksichtigt.
3. Das gewährte Investitionsdarlehn und die zur Absicherung eingesetzte Lebensversicherung weisen identische Laufzeiten auf.
4. Sowohl der Darlehns- als auch der Lebensversicherungsvertrag werden vertragsgemäß beendet. Vorzeitige Kündigungen bleiben unberücksichtigt.
5. In der Kreditvergabepraxis übliche tilgungsfreie Zeiten[58] bei Tilgungsdarlehn werden vernachlässigt. Auch auf Seiten der Tilgungsversicherungsfinanzierung könnte man eine Senkung der Anfangsbelastung erreichen, indem man die Versicherungsprämie in den ersten Jahren auf den Risikoanteil reduziert.[59]
6. Die Darlehnsauszahlung erfolgt zu 100 %. Da ein Disagio, Bereitstellungszinsen oder ähnliche Kosten bei beiden Alternativen gleichermaßen anfallen können, sollen sie aus Vereinfachungsgründen vernachlässigt werden.
7. Die Darlehnsgeber sind in beiden Fällen identisch. Es ist zu beachten, daß Kredite von Lebensversicherungen i. d. R. zu etwas günstigeren Zinssätzen (0,5 bis 1 Prozentpunkte) angeboten werden als von Kreditinstituten.[60] Der Grund dafür ist im Refinanzierungspotential der Lebensversicherer zu suchen. Der Effektivzins liegt meist ¼ bis ½ % über der aktuellen Kapitalmarktrendite für Anlagen, ist jedoch immer noch günstiger als der Darlehnszins der Kreditinstitute.[61] Solange jedoch unterstellt wird, daß die abgeschlossenen Darlehnsverträge bei beiden Alternativen die gleichen Konditionen enthalten, ergeben sich keine Auswirkungen auf die Vorteilhaftigkeit.
8. Die Zinssätze beim Tilgungsdarlehn und beim endfälligen Darlehn sind identisch. In der Realität fallen diese normalerweise aufgrund der unterschiedlichen zu erwartenden Refinanzierungskosten auseinander. Dies ist einerseits bedingt durch die unterschiedliche Laufzeit der Refinanzierungsmittel. Beim Tilgungsdarlehn ist über die gesamte Laufzeit nur die jeweils am Periodenende bestehende Restschuldzu refinanzieren, beim endfälligen Darlehn jedoch der volle Darlehnsbetrag. Andererseits könnte die Refinanzierung im Tilgungsversicherungsfall zu günstigeren Konditionen als am Kapitalmarkt erhältlich sein.[62]
9. Die Beiträge sowie die Versicherungssumme sind konstant. Im Gegensatz dazu ist auch der Abschluß einer dynamischen Lebensversicherung möglich, bei der Versicherungssumme und Beitragshöhe jährlich angepaßt werden.[63] Da die Versicherung aber in erster Linie der Absicherung einer festgelegten Darlehnssumme dient, ist eine jährliche Summenanpassung nicht notwendig. Es erfolgt eine laufende Beitragszahlung.
10. Die Lebensversicherungsprämien werden durch zusätzliche Entnahmen aus betrieblichen Mitteln refinanziert, da eine steuerliche Abzugsfähigkeit von Fremdkapitalzinsen im Privatbereichnicht existiert. Im Falle einer Kontenüberziehung durch Prämienzahlungen entstehen im Falle vorheriger Privatentnahmen Betriebsschulden, deren Zinsen als Betriebsausgaben abzugsfähig sind.

3.1.2 Zahlungsgrößen und deren Steuerwirkungen

Bei den zu vergleichenden Tilgungsalternativen ergeben sich unterschiedliche Zahlungsgrößen. Unmittelbar vor Beginn des Planungszeitraumes werden sowohl bei der Annuitätenfinanzierung wie auch bei der Tilgungsversicherungsfinanzierung die aufgenommenen Mittel in gleicher Höhe beim Entscheider vereinnahmt. Im Rahmen der folgenden Differenzbetrachtung heben sich diese Zahlungen gegenseitig auf und werden weiter nicht berücksichtigt. Weitere Einzahlungen nichtsteuerlicher Art erfolgen beim Annuitätendarlehn nicht, so daß die Größe ZensAf, ausgehend von Gleichung (5), den Wert Null annimmt. Als nichtsteuerliche Auszahlungen ZansAf kommen ausschließlich die zur Rückzahlung des aufgenommenen Kapitals verwendeten Annuitätenzahlungen (Ann) in Betracht. Dabei handelt es sich um gleichmäßige Jahresbeträge, bei denen der periodische Zinsanteil fällt und der Tilgungsanteil entsprechend ansteigt.[64] Steuerwirkungen SAf ergeben sich lediglich aus den in den Annuitäten enthaltenen Zinsanteilen (ZiAf), dieTilgungsanteile hingegen lösen keine Steuerwirkungen aus.[65] Die Zinsen für den Investitionskredit sind abzugsfähige Betriebsausgaben, mindern also die Teilbemessungsgrundlage E aus Gleichung (8) in voller Höhe. Es kommt also zu einer Ersparnis an Einkommen- incl. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag. Zur Ermittlung des Gewerbeertrages müssen sie gem. § 8 Nr. 1 GewStG jedoch zur Hälfte wieder hinzugerechnet werden, so daß die Teilbemessungsgrundlage Hge in Höhe der hälftigen Dauerschuldzinsen erhöht wird. Die Gewerbeertragsteuer verringert sich um den Teil, der auf die hälftigen Dauerschuldzinsen entfällt. Unterstellt man im Zeitablauf gleichbleibende Steuersätze, verringert sich beim Annuitätendarlehn die jährliche Steuerersparnis aus den Zinsen kontinuierlich, da der in den Annuitäten enthaltene Zinsanteil sich von Jahr zu Jahr verringert.

Beim Hypothekendarlehn[66] in Verbindungmit einer Lebensversicherung wird das Darlehn aus der Ablaufleistung der Lebensversicherung (Vl), die sich aus der abgeschlossenen Versicherungssumme zuzüglich der Gewinn- und Überschußbeteiligungen zusammensetzt, getilgt.[67] Somit kann die laufende Hypothekentilgung ausgesetzt werden.[68] Anstelle der Annuitäten, die Zins und Tilgung beinhalten, sind bei der Tilgungsversicherungsfinanzierung zum einen die Zinsen für das überlassene Kapital (ZiTvf), zum anderen die Beiträge für die Lebensversicherung (Vb) zu leisten.[69] Die Ablaufleistung der Versicherung am Ende der Laufzeit ist als Einzahlung nichtsteuerlicher Art ZensTvf zu berücksichtigen. Da diese im Privatvermögen vereinnahmt wird, erhöht sich die Teilbemessungsgrundlage Ee in Höhe der enthaltenen rechnungsmäßigen und außerrechnungsmäßigen Zinsen. Diese sind jedoch unter den Voraussetzungen des Abschnitts 2.1.3 als Einnahme steuerfrei, so daß der kombinierte Einkommen- und Kirchensteuersatz incl. Solidaritätszuschlag Se/a den Wert Null annimmt. Es entstehen keine weiteren Steuerfolgen. Die nichtsteuerlichen Auszahlungen ZansTvf setzen sich zusammen aus den Zinsen für den aufgenommenen Kredit, den Prämienzahlungen an die Lebensversicherung und der Schlußtilgung des Darlehns (Ti). Steuerwirkungen STvfergeben sich lediglich aus den anfallenden Zinsen für den aufgenommenen Investitionskredit. Sie sind, ebenso wie bei der Annuitätenfinanzierung, als Betriebsausgaben abzugsfähig. Sie mindern in der oben beschriebenen Weise die Teilbemessungsgrundlagen E in voller Höhe und Hge zur Hälfte. Im Gegensatz zur Annuitätenfinanzierung bleibt der Zinsanteil sowie auch die daraus resultierende Steuerersparnis mangels laufender Darlehnstilgung konstant. Da die Lebensversicherung dem Privatvermögen zugeordnet wird, ergeben sich aus den jährlichen Beitragsleistungen zur Lebensversicherung im Falle ausgeschöpfter Freibeträge für den Sonderausgabenabzug keine steuermindernden Wirkungen. Ebensowenig löst die Schlußtilgung des Darlehns Steuerfolgen irgendwelcher Art aus.

Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen kann der Kapitalwert der Zahlungsdifferenzen gem. Gleichung (5) und unter Berücksichtigung von Gleichung (8) nach einigen Umformungen wie folgt geschrieben werden:[70]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

3.1.3 Untersuchungsmethode und Vorteilhaftigkeitsbedingung

Zur Bestimmung der Vorteilhaftigkeit soll im folgenden die Methode der kritischen Werte, die sog. Sensivitätsanalyse,[71] verwendet werden. Ausgehend von der in Abschnitt 2.2.1 festgelegten Kapitalwertmethode soll die Sensivitätsanalyse Antwort auf die Frage geben, wie weit eine Größe von ihrem ursprünglichen Wert abweichen kann, ohne daß sich die Vorteilhaftigkeit ändert, oder in welchem Maße sie sich ändert, wenn einer oder mehrere Einflußfaktoren von ihren ursprünglichen Wertansätzen abweichen. Dazu wird die Gleichung für den Kapitalwert nach der Variablen aufgelöst, die als besonders unsicher angesehen wird, während die anderen Variablen innerhalb bestimmter Bandbreiten[72] angenommen werden. Es ist derjenige Variablenwert der kritische Wert[73], bei dem sich ein Kapitalwert von Null ergibt.

Wird die Finanzierung einer gewerblichen Immobilie zu einem bestimmten Zinssatz über eine festgelegte Laufzeit beschlossen, so stehen bei der annuitätischen Tilgung für eine bestimmte Darlehnssumme die jährlichen Annuitäten fest. Bei der Finanzierung unter Einsatz einer Lebensversicherung kann unterstellt werden, daß der Versicherungsvertrag dahingehend abgeschlossen wird, daß die prognostizierte Ablaufleistung der zu tilgenden Darlehnssumme entspricht. Die Lebensversicherung als Finanzierungsmittel dient nämlich lediglich dazu, den aufgenommenen Kredit abzusichern und am Ende der Laufzeit die erforderliche Schlußtilgungzu ermöglichen In der Regel haben die Kreditgeber bei ausreichender Besicherung des Darlehns, z. B. durch eine zusätzliche Risikolebensversicherung in Höhe der nicht garantierten Überschußanteile, grundsätzlich nichts einzuwenden.[74] Bei fixierter Ablaufleistung, festgelegtem Darlehnszins und festgelegter Laufzeit ist somit der Lebensversicherungsbeitrag die einzige variable Größe. Er stellt die Bedingung dar, an die dieVorteilhaftigkeit geknüpft ist. Überschreitet ein konkreter Versicherungsbeitrag eines bestimmten Versicherers einen kritischen Betrag, so ist die Tilgungsversicherungsfinanzierung gegenüber der Finanzierung über ein Annuitätendarlehn nachteilig. Ist er niedriger als der kritische Versicherungsbeitrag, so ist die Tilgungsversicherungsfinanzierung von Vorteil. Der Vorteil steigt mit sinkendem tatsächlichen Versicherungsbeitrag.[75]

Um die Vorteilhaftigkeitsbedingung des „kritischen Versicherungsbeitrages“ formal herzuleiten, wird Gleichung (9) gleich Null gesetzt und nach Vb aufgelöst. Die Größen Vl und Ti heben sich unter der Annahme, daß die Versicherungsablaufleistung der Darlehnssumme entspricht, gegenseitig auf. Zudem führen beide Größen nicht zu irgendwelchen Steuerfolgen, so daß sie zunächst nicht weiter berücksichtigt werden brauchen. Nach einigen Umformungen[76] ergibt sich:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Um generelle Aussagen über die Vorteilhaftigkeit treffen zu können, die über den konkreten Einzelfall hinausgehen, ist es m. E. sinnvoll, aus dem kritischen Lebensversicherungsbeitrag in Verbindung mit der festgelegten Datenkonstellation die „ kritische Rendite“ der Lebensversicherung zu errechnen. Übersteigt die kritische Rendite einen in der Realität maximal erzielbaren Betrag,[77] so ist das Annuitätendarlehn in jedem Fall vorteilhaft. Liegt die kritische Rendite unterhalb einer realistischen Mindestrendite, so ist die Tilgungsversicherungsfinanzierung günstiger. Bewegen sich die kritischen Renditen innerhalb der als realistisch erachteten Bandbreite tatsächlich erzielbarer Renditen, so können beide Finanzierungsformen vorteilhaft werden. Im Einzelfall hängt es von der Wahl des Versicherungsinstitutes und von der vertraglichen Ausgestaltung des Lebensversicherungsvertrages ab, welche der angegebenen Alternativen vorteilhaft wird.

3.1.4 Einflußfaktoren auf die Vorteilhaftigkeit

Die Höhe des kritischen Lebensversicherungsbeitrages bzw. der kritischen Rendite, bei denen beide Finanzierungsalternativen gleichwertig sind, wird von mehreren Einflußfaktoren bestimmt.

3.1.4.1 Darlehnszinssatz

Der Darlehnszinssatz (is), zu dem der Investitionskredit aufgenommen wird, beeinflußt sowohl die Zinsbelastung bei der Tilgungsversicherungsfinanzierung als auch die Höhe der Annuitäten bei der Annuitätenfinanzierung. Außerdem wirkt er sich auf die Steuerbelastungen bei beiden Finanzierungsalternativen aus. Im Fall des Annuitätendarlehns entspricht der Tilgungsanteil einer Anlage zum Darlehnszins nach Steuern, im Fall der Tilgungsversicherung entfällt diese Anlage mangels laufender Tilgung. Wie bereits in Abschnitt 2.2.3 erwähnt, unterlag der Zinssatz für langfristige Investitionskredite in der Vergangenheit erheblichen Schwankungen. Gem. § 4 PAngV ist er als effektiver Jahreszins[78] auszuweisen und wird vom Nominalzinssatz, der Nominalschuld, der Zinsbindung, der Auszahlung in Prozent, einem Disagio, denBearbeitungsgebühren sowie der Anzahl und dem Zeitpunkt der Zinszahlungen pro Jahr beeinflußt.[79] Hinzukommen können noch Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge, Bereitstellungszinsen und Kontoführungsgebühren. Da jedoch gem. Prämisse 6 aus Abschnitt 3.1.1 sämtliche Nebenkosten der Geldbeschaffung vernachlässigt werden können, ist für die nachfolgende Untersuchung der Effektivzinssatz mit dem Nominalzinssatz gleichzusetzen. Er ist abhängig von den Refinanzierungskosten des Kreditgebers, den Verwaltungskosten und einem Gewinnaufschlag.[80] Die Refinanzierungskosten bilden die unterste Grenze für den Nominalzins. Sie können von Anbieter zu Anbieter differieren,[81] und werden von der Kapitalmarktrendite[82] bestimmt.[83] Der absolute Tiefpunkt dieser Kapitalmarktrendite befand sich in der Vergangenheit seit Aufhebung der Zinsbindung zum 1. April 1967 Ende des Jahres 1996 bzw. Anfang des Jahres 1997 auf 5,1 %.[84] Unter Berücksichtigung einer gewissen Toleranz wird der minimale Darlehnszinssatz auf5% festgelegt. Die Obergrenze des Nominalzinssatzes ist abhängig von den Wettbewerbsstrukturen der Anbieter und der Zinsempfindlichkeit der Nachfrager.[85] Der bisher höchste Hypothekenzins betrug im September 1981 11,91 %.[86] Es ist davon auszugehen, daß die maximale Obergrenze für den Darlehnszinssatz nicht weit von diesem Wert entfernt sein wird. Unter Einbeziehung eines Sicherheitszuschlages für Verwaltungskosten und Gewinnaufschlag soll im folgenden von einem maximalen Nominalzins von 12 % ausgegangen werden. Die nachfolgende Abbildung zeigt den Verlauf der Hypothekenzinsen von Anfang 1977 bis Ende 1997[87].

[...]


[1] Vgl. Steine r , C. (1990), S. 24 f.

[2] Zum Begriff vgl. Gerhards, H. (1993), S. 466, Runge, H.-J. (1961), S. 30.

[3] Vgl. Steiner, C. (1990), S. 25 f.

[4] Vgl. Schwebler, R. (1994), S. 465, Spitzkopf, H.-A. (1991), S. 479.

[5] Vgl. Spitzkopf, H.-A. (1991), S. 479 f., Jahrmann, F.-U. (1996), 153-156 und 140-143, Bieg, H. (1997), S. 307-313.

[6] Vgl. Mauch, P. (1994), S. 65 ff., Schneider, D. (1990), S. 275-282, Falk, B. (1985), S. 189 ff., Jahrmann, F.-U. (1992), S. 140-143, Bauer, J. (1988), S.2576, Wolf, K.-H. (1994), S. 46 f.

[7] Vgl. Hagelschuer, P. (1987), S. 75 f.

[8] Vgl. Schierenbeck, H. (1992), S. 483.

[9] Vgl. zu dieser Problematik Gerlach, H. (1994), S. 247-262.

[10] Vgl. Heinicke, W. in: Schmidt, L. (1997), EStG § 4, Rz 266.

[11] Vgl. z. B. BFH-Urteil vom 7.10.1982, IV R 32/80, BStBl II 1983, S. 101 ff., BFH- Urteil vom 11.5.1989, IV R 56/87, BStBl II 1989, S. 657 f., BFH-Urteil vom 6.2.1992, IV R 30/91, BStBl II 1992, S. 653 ff.

[12] Vgl. BFH-Urteil vom 14.3.1996, IV R 14/95, BStBl II 1997, S. 343.

[13] Vgl. H 13 (1) EStH.

[14] Vgl. Hagelschuer, P. (1987), S. 38, Dommermuth, T. (1991), S. 16 f.

[15] Zur mathematischen Herleitung vgl. Gerber. H.-U. (1986), S. 24-26.

[16] Vgl. Schierenbeck, H. (1992), S. 493 f.

[17] Vgl. Hagelschuer, P. (1987), S. 50-53.

[18] Vgl. Beschluß des BVerfG vom 22.6.1995 - 2 BvL 37/91, BStBl II 1995, S. 655.

[19] Vgl. BT-Drs. 13/8325 sowie BR-Drs. 583/97.

[20] Vgl. BT-Drs. 13/8340 und 13/8488.

[21] Vgl. BT-Drs. 13/8701.

[22] Vgl. Reuter, H.-P. (1994), S. 278 f.

[23] Vgl. Reuter, H.-P. (1994), S. 277.

[24] Vgl. § 15 Abs. 2 EStG, vertiefend Schmidt-Liebig, A. (1996), S. 20-38.

[25] Vgl. BMF-Schreiben vom 6.12.1996, IV B 1 - S 2221 - 301/96, BStBl I 1996, S. 1438.

[26] Vgl. H 88 Beitragszahlungsdauer EStH, s. auch Meyer-Scharenberg, D. (1996), S. 8.

[27] Vgl. BMF-Schreiben vom 19.5.1993, IV B 1 - S 2221 - 166/93 IV B 2 - S 2134 - 88/93, BStBl I 1993, S. 406.

[28] Vgl. vertiefend ebenda, Wacker, R. (1993), S. 8497-8505 und S. 8723-8728, Pfalzgraf, H. (1993), S. 2353-2358.

[29] Zum Mindesttodesfallschutz vgl. Abschn. 129 Abs. 3a LStR.

[30] Vgl. Klumpe, W. (1993), S. 21-27, Platz, J. (1994), S. 44-50.

[31] Vgl. weiterführend Dankmeyer, U. (1996), S. 1488-1490, Horlemann. H.-G. (1993), S. 1725-1728, s. auch Gerlach, H. (1994), S. 199 f.

[32] Vgl. Reuter, H.-P. (1994), S. 49 f., RZ 101, OFD Düsseldorf, Vfg. vom 16.12.1994 - S 2252/2400 A - St 124, DB 1995, S. 504 f.

[33] Vgl. Abschnitt 2.1.1 dieser Arbeit.

[34] Vgl. Schneider, D. (1992), S. 72.

[35] Vgl. Schneider, D. (1992), S. 65-70, Kruschwitz, L. (1995), S. 57-61.

[36] Vgl. Heister, M. (1962), S. 36-41.

[37] Vgl. Schneeloch, D. (1994), S. 40, s. auch Heister, M. (1962), S. 68.

[38] Vgl. vertiefend Perridon, L. (1997), S. 86-89.

[39] Vgl. Schneider, D. (1992), S. 73 f.

[40] Vgl. Drukarczyk, J. (1993, Theorie), S. 31-34.

[41] Vgl. Schneider, D. (1992), S. 73, Kruschwitz, L. (1995), S. 54.

[42] Vgl. Blohm, H. (1995), S. 136, Schneeloch, D. (1994), S. 65-67.

[43] Vgl. statt vieler Perridon, L. (1997), S. 61, Schneider, D. (1992), S. 77 f., Schneider, E. (1968), S. 15.

[44] Vgl. Dommermuth, T. (1991), S. 1.

[45] Vgl. Schneeloch, D. (1994), S. 21-38.

[46] Vgl. Schneeloch, D. (1994), S. 25-28, s. auch Abschnitt 3.1.4.4, Tabelle 1 dieser Arbeit.

[47] Vgl. Schneeloch, D. (1994), S. 25, Vermögensteuer und Gewerbekapitalsteuer wurden nicht berücksichtigt.

[48] Vgl. Abschnitt 2.2.1 dieser Arbeit, Gleichung (5).

[49] Vgl. Dommermuth, T. (1991), S. 151.

[50] Vgl. Schneeloch, D. (1994), S. 65, s. auch Abschnitt 2.2.1 dieser Arbeit zu den Ausführungen zum einheitlichen Kalkulationszinsfuß.

[51] Zum „Rechnungszins 1. Ordnung“ vgl. Reichel, G. (1987), S. 88.

[52] Vgl. Schierenbeck, H. (1992), S. 494 und 504.

[53] Vgl. Isenbart, F. (1987), S. 109.

[54] Vgl. Blaesius, S. (1988), S. 87-121 und 205 f.

[55] Vgl. Schneeloch, D. (1994), S. 6 f.

[56] Vgl. Abschnitt 2.1.3 dieser Arbeit.

[57] S. auch Altrogge, G. (1994), S.32.

[58] Vgl. Nicolas, M. (1976), Sp. 524 f.

[59] Vgl. Dommermuth, T. (1991), S. 143.

[60] Vgl. o. V.,Finanztest (1992), S. 38, o. V., test (1992), S. 14.

[61] Vgl. Drukarczyk, J. (1993, Finanzierung), S. 296 f., Wöhe, G. (1994), S. 152, Bitz, M. (1995), S. 93.

[62] Vgl. Prämisse 7. dieser Arbeit.

[63] Vgl. Schierenbeck, H. (1992), S. 492 f.

[64] Vgl. Jahrmann, F.-U. (1996), S. 153 f., Bitz, M. (1995), S. 41, Wöhe, G. (1994), S. 140.

[65] Vgl. Abschnitt 2.1.2 dieser Arbeit.

[66] Die Begriffe Immobiliarkredit, Hypothekendarlehn und Hypothekarkredit werden im folgenden synonym verwendet.

[67] Vgl. Falk, B. (1985), S. 189.

[68] Vgl. Hagelschuer, P. (1987), S. 38.

[69] Vgl. Schierenbeck, H. (1992), S. 490.

[70] Einen ähnlichen Ansatz benutzt Horath, R. (1994), S. 838.

[71] Vgl. Perridon, L. (1997), S. 100-103, Kruschwitz, L. (1995, Investitionsrechnung), S. 266-270.

[72] Vgl. zur Bandbreitenanalyse Franke, G. (1994), S. 251-254.

[73] Vgl. Altrogge, G. (1994), S. 388 f, Blohm, H. (1995), S. 251 f.

[74] Es wurden verschiedene Angebote von Lebensversicherungen eingeholt, die allesamt akzeptieren, daß die prognostizierte Ablaufleistung und Darlehnssumme übereinstimmen, vgl. auch Dommermuth, T. (1991), S. 20, o. V., Finanztest (1992), S. 35, Grundmodelle D und E.

[75] Vgl. Dommermuth, T. (1991), S. 116.

[76] Bei konstanten periodischen Auszahlungen erhält man den Versicherungsbeitrag unter Verwendung der Summenformel für die geometrische Reihe, vgl. statt vieler Oehl, W. (1968), S. 147 f.

[77] Vgl. Abschnitt 3.1.4.7 dieser Arbeit.

[78] Vgl. Bitz, M. (1995), S. 41-44 und S. 339, Kruschwitz, L. (1995, Finanzierung), S. 60-62, Perridon, L. (1997), S. 180-182 und S. 413-416.

[79] Vgl. o. V., Finanztest (1992), S. 35.

[80] Vgl. Kittel, H. (1974), S. 82 f.

[81] Vgl. Prämisse 7. aus Abschnitt 3.1.1 dieser Arbeit.

[82] Vgl. Drukarczyk, J. (1993, Theorie), S. 44. Die Kapitalmarktrendite wird bestimmt durch die Rendite für Pfandbriefe, Kommunalobligationen und Schuldscheine, s. Gier, K. (1976), Sp. 1487.

[83] Vgl. Dommermuth, T. (1991), S. 153 f.

[84] Vgl. Statistisches Bundesamt (1997), S. 355.

[85] Vgl. Kittel, H. (1974), S. 89, s. auch Köhler, C. (1970), S. 169.

[86] Vgl. Statistisches Bundesamt (1985), S. 327.

[87] Quellen: Statistisches Jahrbuch für die Bundesrepublik Deutschland, der Wert für 1997 wurde entnommen aus: o. V., WiWo (30/1997), S. 96 und o. V., WiWo (47/1997), S. 170. Es handelt sich um jährliche Mittelwerte für Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke.

Ende der Leseprobe aus 80 Seiten

Details

Titel
Immobilienfinanzierung für Gewerbe durch Lebensversicherung oder Annuitätendarlehn? Quantitativer Vorteilhaftigkeitsvergleich
Hochschule
FernUniversität Hagen
Note
1.3
Autor
Jahr
1998
Seiten
80
Katalognummer
V185219
ISBN (eBook)
9783668272118
ISBN (Buch)
9783867461252
Dateigröße
883 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
immobilienfinanzierung, gewerbe, lebensversicherung, annuitätendarlehn, quantitativer, vorteilhaftigkeitsvergleich
Arbeit zitieren
Wiltrud Sziesze (Autor), 1998, Immobilienfinanzierung für Gewerbe durch Lebensversicherung oder Annuitätendarlehn? Quantitativer Vorteilhaftigkeitsvergleich, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/185219

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