Die Diplomarbeit beinhaltet im Fachbereich Architektur -Studienschwerpunkt Organisation des Bauens- eine Zusammenführung von Kenntnissen des Entwurfs und betriebswirtschaftliche Berechnungen in ein gemeinsames Gesamtkonzept. Das Entwurfskonzept darf dabei nicht nur dem Diktat der Zahlen unterworfen sein, sondern muß auch dem ästhetischen Anspruch genügen, der seine Berechtigung besitzt, aber nicht durch Zahlen entstanden und zu beweisen ist. Den Mittelweg zu finden für eine ganzheitliche Lösung ist das Ziel.
Die Projektentwicklung spielt eine realistische Situation nach, die Zwischenentscheidungen benötigt, um Schritt für Schritt die Immobilie zu entwickeln. Empfehlungen an den Investor von seiten des Projektentwicklers sollen eine Entscheidungshilfe sein, das Konzept abzusichern oder auch zu revidieren.
Vorgehensweise:
Erstellen einer Marktanalyse:
• Erstellen einer Standortanalyse auf der Grundlage der Marktanalyse,
• Erarbeiten alternativer Entwurfskonzeptionen,
• Darstellung der städtebaulichen Situation des gewählten Standortes, Einordnen des Entwurfkonzeptes,
• Grundrisse, Ansichten und Schnitt M 1:200,
• Darstellung und Beschreibung von Musterbüros im M 1:20,
• Beschreibung der Roh-, Ausbau- und Techniksysteme als Grundlage für die Kostenermittlung,
• Flächennachweis nach DIN 277,
• Erstellen der Kostenermittlung nach DIN 276.
Erarbeiten von Wirtschaftlichkeits- / Renditeberechnung auf der Grundlage prognostizierter Einnahmen als Entscheidungsvorlage für die Investition:
• Ertragswertverfahren,
• Nutzwertanalyse,
• Zusammenfassung und Wertung der relevanten Ergebnisse und Erkenntnisse.
Die Diplomarbeit ist mit einer Anerkennung des Fachbereichs Architektur ausgezeichnet worden.
Inhaltsverzeichnis
- Aufgabenstellung
- Vorwort
- Inhaltsverzeichnis
- 1. Markt- und Standortanalyse
- 1.1 Was soll untersucht werden ?
- 1.2 Definition des Begriffs Büroarbeit
- 1.3 Standort Großraum Köln
- 1.4 Marktsituation der potentiellen Nutzer
- 1.5 Marktsituation des Immobilienmarktes
- 1.6 Empfehlung der Markt- und Standortanalyse
- 2. Vergleichsanalyse von Grundstücken
- 2.1 Beurteilung Grundstück 1
- 2.2 Beurteilung Grundstück 2
- 2.3 Empfehlung zum Grundstückskauf
- 3. Entwurfskonzeptionen
- 3.1 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung der Entwürfe
- 3.2 Entwurfkonzepte
- 3.3 Vergleich der Entwürfe
- 3.4 Wertung der Entwürfe
- 3.5 Empfehlung des Entwurfskonzeptes
- 4. Flächen und sonstige Kennwerte
- 4.1 Flächen nach DIN 277
- 4.2 Vergleichszahlen zu ähnlichen Objekten
- 4.3 Vergleich DIN 277 und MF-B
- 5. Grundlagen zur Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
- 5.1 Zukunftsorientierte Konzepte von Bürogebäuden
- 5.2 Energieeffiziente Bürogebäude
- 5.3 Baubeschreibung mittlerer Standard
- 5.4 Unterschiede zwischen mittlerem und hohem Standard
- 5.5 Bewirtschaftungskonzept der Gesamtanlage
- 5.6 Alternatives Bewirtschaftungskonzepte
- 5.7 Nutzungseinheiten
- 5.8 Service- und Zusatzleistungen
- 5.9 Beschreibung einer typischen Vermietungseinheit
- 6. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
- 6.1 Vergleichsobjekte zur Kostenschätzung
- 6.2 Kostenschätzung
- 6.3 Bewirtschaftungskosten
- 6.4 Nebenkosten
- 6.5 Erträge der Anlage
- 6.6 Kalkulationsvarianten
- 6.7 Erforderliche Mieten und Renditeerwartungen
- 6.8 Alternativ-Konzept
- 6.9 Vergleich der Konkurrenz
- 7. Qualitätsanforderungen an ein Büro/Gebäude
- 7.1 Moderne Konzepte
- 7.2 Die neuen, flexibleren Büroformen
- 7.3 Interne Organisation
- 7.4 Raumarten und Kommunikation
- 7.5 Musterbüro
- 8. Umsetzung der Projektidee
- 8.1 Entwurfspläne
- 8.2 Modellfotos
- 9. Wertung der Projektidee
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Die Diplomarbeit untersucht die Entwicklung eines Bürogebäudes mit ergänzenden Nutzungen in Köln. Das Projekt soll die Wirtschaftlichkeit eines solchen Investments im Vergleich zu anderen Büroimmobilien in Köln beurteilen und zeigt die Möglichkeiten der Nutzung unterschiedlicher Standards und Bewirtschaftungskonzepte auf.
- Markt- und Standortanalyse im Großraum Köln
- Bewertung verschiedener Grundstücke für eine Büroimmobilie
- Entwicklung von Entwurfskonzepten für ein Bürogebäude
- Wirtschaftlichkeitsbetrachtung der Entwürfe unter Berücksichtigung unterschiedlicher Standards und Szenarien
- Qualitätsanforderungen an ein Bürogebäude im Hinblick auf moderne Konzepte, flexible Büroformen, interne Organisation und Kommunikation
Zusammenfassung der Kapitel
- Kapitel 1: Markt- und Standortanalyse: Dieses Kapitel analysiert die Marktsituation für Büroimmobilien im Großraum Köln, einschließlich der Nachfrage nach Büroflächen und der relevanten Standortfaktoren. Es wird untersucht, welche Branchen und Unternehmensgruppen als potentielle Mieter in Frage kommen und welche Anforderungen diese an eine Büroimmobilie stellen.
- Kapitel 2: Vergleichsanalyse von Grundstücken: Zwei Grundstücke werden hinsichtlich ihrer Standortqualität und Eignung für eine Büroimmobilie verglichen. Es werden Faktoren wie Lage, Größe, Zuschnitt, Nachbarschaft, Infrastruktur und Entwicklungsperspektiven des Viertels untersucht.
- Kapitel 3: Entwurfskonzeptionen: Es werden drei unterschiedliche Entwurfskonzepte für das Bürogebäude entwickelt und hinsichtlich ihrer städtebaulichen Einordnung, architektonischen Gestaltung und Wirtschaftlichkeit verglichen.
- Kapitel 4: Flächen und sonstige Kennwerte: Die Flächen nach DIN 277 werden berechnet und mit Vergleichszahlen zu ähnlichen Objekten abgeglichen. Es wird außerdem der Unterschied zwischen DIN 277 und MF-B erläutert, die für die Berechnung der Mietfläche relevant ist.
- Kapitel 5: Grundlagen zur Wirtschaftlichkeitsbetrachtung: Dieses Kapitel behandelt zukunftsorientierte Konzepte für Bürogebäude, wie z. B. energieeffiziente Gebäude und flexible Grundrisse. Es werden die Baubeschreibung für einen mittleren bis hohen Standard und die Unterschiede zu einem hohen Standard aufgezeigt. Außerdem werden verschiedene Bewirtschaftungskonzepte für die Gesamtanlage vorgestellt, einschließlich des klassischen Bürohauses und des Boarding Office.
- Kapitel 6: Wirtschaftlichkeitsbetrachtung: Es werden verschiedene Kalkulationsvarianten mit unterschiedlichen Standards, Eigenkapitalanteilen, Mieten und Bewirtschaftungskonzepten untersucht. Die Analyse zeigt die Break-Even-Miete und die Rendite des Eigenkapitals für jedes Szenario.
- Kapitel 7: Qualitätsanforderungen an ein Büro-/Gebäude: In diesem Kapitel werden die Qualitätsanforderungen an ein Bürogebäude in Bezug auf Arbeitsplatzqualität, physikalische und organisatorische Arbeitsumgebung, sozio-kulturelle Qualität, gestalterische Qualität, ökologische und energetische Qualität, sowie gebäudetechnische und wirtschaftliche Qualität untersucht.
- Kapitel 8: Umsetzung der Projektidee: Das Kapitel zeigt die Entwurfspläne und Modellfotos des ausgewählten Entwurfskonzeptes.
Schlüsselwörter
Die Diplomarbeit befasst sich mit den Themen Projektentwicklung, Bürobauten, Standortanalyse, Marktanalyse, Entwurfskonzeptionen, Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, Renditeerwartungen, Bewirtschaftungskonzepte, Büroformen, Qualitätsanforderungen, und Energiecontracting.
- Quote paper
- Markus Keßler (Author), 1999, Projektentwicklung im Objektbereich Bürobauten - Ausgangssituation: "Projektidee sucht Standort", Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/185281