Die Diplomarbeit beinhaltet im Fachbereich Architektur -Studienschwerpunkt Organisation des Bauens- eine Zusammenführung von Kenntnissen des Entwurfs und betriebswirtschaftliche Berechnungen in ein gemeinsames Gesamtkonzept. Das Entwurfskonzept darf dabei nicht nur dem Diktat der Zahlen unterworfen sein, sondern muß auch dem ästhetischen Anspruch genügen, der seine Berechtigung besitzt, aber nicht durch Zahlen entstanden und zu beweisen ist. Den Mittelweg zu finden für eine ganzheitliche Lösung ist das Ziel.
Die Projektentwicklung spielt eine realistische Situation nach, die Zwischenentscheidungen benötigt, um Schritt für Schritt die Immobilie zu entwickeln. Empfehlungen an den Investor von seiten des Projektentwicklers sollen eine Entscheidungshilfe sein, das Konzept abzusichern oder auch zu revidieren.
Vorgehensweise:
Erstellen einer Marktanalyse:
• Erstellen einer Standortanalyse auf der Grundlage der Marktanalyse,
• Erarbeiten alternativer Entwurfskonzeptionen,
• Darstellung der städtebaulichen Situation des gewählten Standortes, Einordnen des Entwurfkonzeptes,
• Grundrisse, Ansichten und Schnitt M 1:200,
• Darstellung und Beschreibung von Musterbüros im M 1:20,
• Beschreibung der Roh-, Ausbau- und Techniksysteme als Grundlage für die Kostenermittlung,
• Flächennachweis nach DIN 277,
• Erstellen der Kostenermittlung nach DIN 276.
Erarbeiten von Wirtschaftlichkeits- / Renditeberechnung auf der Grundlage prognostizierter Einnahmen als Entscheidungsvorlage für die Investition:
• Ertragswertverfahren,
• Nutzwertanalyse,
• Zusammenfassung und Wertung der relevanten Ergebnisse und Erkenntnisse.
Die Diplomarbeit ist mit einer Anerkennung des Fachbereichs Architektur ausgezeichnet worden.
Inhaltsverzeichnis
1. Markt- und Standortanalyse
1.1 Was soll untersucht werden ?
1.2 Definition des Begriffs Büroarbeit
1.3 Standort Großraum Köln
1.4 Marktsituation der potentiellen Nutzer
1.5 Marktsituation des Immobilienmarktes
1.6 Empfehlung der Markt- und Standortanalyse
2. Vergleichsanalyse von Grundstücken
2.1 Beurteilung Grundstück 1
2.2 Beurteilung Grundstück 2
2.3 Empfehlung zum Grundstückskauf
3. Entwurfskonzeptionen
3.1 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung der Entwürfe
3.2 Entwurfkonzepte
3.3 Vergleich der Entwürfe
3.4 Wertung der Entwürfe
3.5 Empfehlung des Entwurfskonzeptes
4. Flächen und sonstige Kennwerte
4.1 Flächen nach DIN 277
4.2 Vergleichszahlen zu ähnlichen Objekten
4.3 Vergleich DIN 277 und MF-B
5. Grundlagen zur Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
5.1 Zukunftsorientierte Konzepte von Bürogebäuden
5.2 Energieeffiziente Bürogebäude
5.3 Baubeschreibung mittlerer bis hoher Standard
5.4 Unterschiede zwischen mittlerem und hohem Standard
5.5 Bewirtschaftungskonzept der Gesamtanlage
5.6 Alternatives Bewirtschaftungskonzepte
5.7 Nutzungseinheiten
5.8 Service- und Zusatzleistungen
5.9 Beschreibung einer typischen Vermietungseinheit
6. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
6.1 Vergleichsobjekte zur Kostenschätzung
6.2 Kostenschätzung
6.3 Bewirtschaftungskosten
6.4 Nebenkosten
6.5 Erträge der Anlage
6.6 Kalkulationsvarianten
6.7 Erforderliche Mieten und Renditeerwartungen
6.8 Alternativ-Konzept
6.9 Vergleich der Konkurrenz
7. Qualitätsanforderungen an ein Büro/Gebäude
7.1 Moderne Konzepte
7.2 Die neuen, flexibleren Büroformen
7.3 Interne Organisation
7.4 Raumarten und Kommunikation
7.5 Musterbüro
8. Umsetzung der Projektidee
8.1 Entwurfspläne
8.2 Modellfotos
9. Wertung der Projektidee
Zielsetzung & Themen
Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, auf Basis einer systematischen Markt- und Standortanalyse ein wirtschaftlich tragfähiges Konzept für die Entwicklung eines Bürogebäudes mit ergänzenden Nutzungen im Großraum Köln zu erstellen. Dabei steht die Forschungsfrage im Vordergrund, wie architektonische Qualität, funktionale Flexibilität und ökologische Anforderungen mit betriebswirtschaftlicher Rentabilität in Einklang gebracht werden können.
- Systematische Markt- und Standortanalyse für Büroimmobilien im Raum Köln.
- Entwurfskonzeption unter Berücksichtigung städtebaulicher Rahmenbedingungen.
- Wirtschaftlichkeits- und Renditeberechnung verschiedener Szenarien.
- Qualitätsanforderungen an zukunftsorientierte „intelligente“ Bürogebäude.
- Erarbeitung von Bewirtschaftungs- und Servicekonzepten zur Sicherung der Vermietbarkeit.
Auszug aus dem Buch
1.1 Was soll untersucht werden ?
Der Investor vermutet, daß ein Bedarf für Bürobauten mit einer ergänzenden Nutzung besteht (siehe Aufgabenstellung). Diese Absicht möchte er nun untersucht wissen. Die Standort- und Marktanalyse soll durch das systematische Sammeln, Gewichten und Auswerten von direkt und indirekt mit der Immobilie in Zusammenhang stehenden Informationen eine Entscheidungshilfe sein, um seine gefühlsmäßige Beurteilung der Marktsituation abzusichern oder auch zu revidieren.
Die Standort- und Marktanalyse muß alle notwendigen Rahmenbedingungen der Entwicklungsmöglickkeiten der Immobilie aufzeigen und im Lichte möglicher Entwicklungsziele werten.
Was kann die Standort- und Marktanalyse ?
Die Standort- und Marktanalyse soll dem Investor die Rahmenbedingungen des Standortes und die Marktgegebenheiten aufzeigen, Restriktionen für eine Projektentwicklung herausarbeiten und konkrete, praktische Schlußfolgerungen für das Nutzungskonzept liefern.
Das Ergebnis der Standort- und Marktanalyse soll eine Entscheidungshilfe für eine Projektentwicklung sein und handlungsleitende, konzeptionelle Schlußfolgerungen für die Konzept bzw. Projektentwicklung als Ergebnis beinhalten.
Zusammenfassung der Kapitel
Markt- und Standortanalyse: Analyse der Marktsituation im Raum Köln, Definition der Zielgruppen und Bewertung der Standortqualität zur Fundierung der Investitionsentscheidung.
Vergleichsanalyse von Grundstücken: Detaillierte Prüfung und Bewertung zweier angebotener Grundstücke anhand ihrer Standortmerkmale und Wirtschaftlichkeit.
Entwurfskonzeptionen: Vorstellung und Bewertung verschiedener städtebaulicher Entwurfsansätze zur optimalen Nutzung des gewählten Grundstücks.
Flächen und sonstige Kennwerte: Darstellung der Flächenberechnungen nach DIN 277 und Vergleich mit gängigen Kennwerten zur Validierung des Entwurfs.
Grundlagen zur Wirtschaftlichkeitsbetrachtung: Erläuterung zukunftsorientierter Anforderungen an Bürogebäude, wie Energieeffizienz, Baustandards und flexible Bewirtschaftungskonzepte.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung: Durchführung von Kosten- und Renditeberechnungen auf Basis der Kostengruppen 300 und 400 unter Einbeziehung verschiedener Finanzierungs- und Betriebsszenarien.
Qualitätsanforderungen an ein Büro/Gebäude: Zusammenfassung technischer, organisatorischer und architektonischer Kriterien, die ein modernes Bürogebäude erfüllen muss.
Umsetzung der Projektidee: Visualisierung des Entwurfskonzepts durch Pläne und Modellfotos zur Veranschaulichung der baulichen Umsetzung.
Wertung der Projektidee: Fazit und Ergebnis der Projektentwicklung unter kritischer Würdigung der erreichten Ziele.
Schlüsselwörter
Projektentwicklung, Büroimmobilien, Standortanalyse, Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, Köln, Investition, Flächeneffizienz, Energieeffizienz, Facility Management, Mietpreise, Rendite, DIN 277, Baubeschreibung, Nutzeranforderungen, Büroformen.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Diplomarbeit befasst sich mit der professionellen Projektentwicklung einer Büroimmobilie im Raum Köln, von der Grundstückswahl bis zum Nutzungskonzept.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Felder umfassen Marktanalysen, Standortbewertung, architektonische Entwurfskonzepte sowie betriebswirtschaftliche Wirtschaftlichkeitsrechnungen.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist es, dem Investor eine fundierte Entscheidungshilfe für eine rentierliche Immobilieninvestition zu liefern, die sowohl architektonisch anspruchsvoll als auch marktgerecht und flexibel ist.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt systematische Datenerhebung, Marktvergleiche, DIN-konforme Flächenermittlungen und betriebswirtschaftliche Kalkulationsmodelle wie das Ertragswertverfahren.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Standortprüfung, die Entwicklung von Entwurfskonzepten, die technische Beschreibung des Gebäudes sowie eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsanalyse.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die wichtigsten Schlagworte sind Projektentwicklung, Büroimmobilienmarkt Köln, Rendite, Wirtschaftlichkeit und flexible Nutzungskonzepte.
Warum wurde die Bonner Straße als Standort gewählt?
Aufgrund der umfassenden Analyse erfüllte Grundstück 1 die Anforderungen an Lage, Image und Marktpotenzial deutlich besser als das Konkurrenzobjekt.
Was besagt die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zum Thema Energie?
Die Arbeit verdeutlicht, dass höhere Investitionen in moderne Technik durch reduzierte Nebenkosten und eine bessere Vermietbarkeit langfristig rentabel sind.
- Quote paper
- Markus Keßler (Author), 1999, Projektentwicklung im Objektbereich Bürobauten - Ausgangssituation: "Projektidee sucht Standort", Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/185281
