Viele Menschen streben heute den Erwerb einer Immobilie an.
Kommt es zum Kauf, so hat der Erwerber in diesem Zeitpunkt den gesamten Kaufpreis sofort zu entrichten.
Geht man von einem vorsichtig geschätzten, durchschnittlichen Kaufpreis von 300.000,- DM (326.000,- DM inklusive aller Nebenkosten) für eine zehn Jahre alte Immobilie für eine vierköpfige Familie aus, so stellt sich der Mehrheit der Erwerber die Frage, wie sie den Großteil des Kaufpreises nach Einbringung vorhandenen Eigenkapitals aufbringen können.
Im Ergebnis führt diese Situation dazu, das notwendige Geldvermögen bei Kreditinstituten als Darlehen aufnehmen zu müssen.
Dies hat zur Folge, daß der Erwerber sich in der Gegenwart darüber bewußt sein muß, daß auf ihn für einen langen Lebensabschnitt von durchschnittlich zwanzig bis fünfundzwanzig Jahren Kosten für die Zins- und Tilgungsleistungen für die erhaltenen Darlehen zukommen, die seine Einkommenssituation erheblich belasten.
Da es eine Vielzahl unterschiedlicher Finanzierungsformen gibt, muß es sein Ziel sein, ein für ihn vorteilhaftes Baufinanzierungskonzept zu finden, um das geliehene Kapital ohne die Übernahme eines zu hohen Risikos für die wirtschafliche Existenz seiner Familie in einem überschaubaren Zeitraum zurückzuzahlen.
Vor dem Hintergrund dieser Aufgabenstellung soll im folgenden die Vorteilhaftigkeit alternativer Baufinanzierungskonzepte bei einem Wechsel von einer Niedrigzinsphase zu einer Hochzinsphase in Zinsszenarien mit unterschiedlich stark steigenden Zinssätzen untersucht werden.
Unter Baufinanzierung wird die langfristige Finanzierung von Immobilien durch einzelne Finanzierungsbausteine verstanden[1].
Ein Baufinanzierungskonzept ist somit die Zusammenfassung der zur Aufbringung des Kaufpreises notwendigen Finanzierungsbausteine.
Wann ein derartiges Finanzierungskonzept vorteilhaft ist, läßt sich nicht gesondert und abstrakt für ein Konzept beurteilen.
Vielmehr können nur alternative Konzepte nebeneinandergestellt verglichen und bewertet werden.
Als Orientierungs- und Ausgangspunkte können zu dieser Bewertung die generell von Baufinanzierern verfolgten Ziele dienen.
Zweck von Baufinanzierungskonzepten muß es sein, diese Ziele mit unterschiedlichen Kombinationen von Finanzierungsbausteinen so weit wie möglich zu verwirklichen.
Vorteilhaft ist ein derartig zusammengesetztes Baufinanzierungskonzept dann, wenn es die Ziele des Finanzierers unter Beachtung der hier zugrunde gelegten Zinsszenarien besser verwirklicht als ein alternatives Konzept.
Das Maß der Zielerreichung soll anhand zahlenmäßig erfaßbarer Symptome dargestellt und verglichen werden.
Diese zahlenmäßig vergleichende Betrachtung läßt dann die Bewertung zu, welches von verschiedenen Baufinanzierungskonzepten besser zur Zielerreichung geeignet und somit vorteilhaft ist.
Grundsätzlich können vier eigenständige Ziele unterschieden werden[2], die untereinander wechselwirkend in Beziehung stehen[3]:
- 1. Ziel: dauerhaft niedrige Belastung
- 2. Ziel: niedriger Zinsaufwand
- 3. Ziel: schnelle Entschuldung
- 4. Ziel: geringe finanzielle Risiken
Aufgrund der hohen Kaufpreise ist eine Baufinanzierung auf einen langen Lebensabschnitt ausgelegt.
Daher muß ein Immobilienerwerber zu Beginn seiner Finanzierung sicherstellen, daß er zu jeder Zeit seinen Verpflichtungen aus der Darlehensaufnahme nachkommen kann und ausreichend liquide Mittel aus seinem Einkommen zurückbehält, um die Versorgung seiner Familie sicherzustellen.
Dies bedeutet, das es sein erstes Ziel sein muß, seine monatlichen Verpflichtungen aus der Darlehensaufnahme dauerhaft so gering wie möglich zu halten[4].
Der häufigste Baustein einer Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen[5].
Hierzu gehören auch die Bauspardarlehen. Ihr Zweck liegt grundsätzlich darin, Geld für Baufinanzierungen zinsgünstig unter Ausschaltung der Einflüsse von Geld- und Kapitalmärkten zur Verfügung zu stellen[6].
Dieses Baufinanzierungsinstrument stellt jedoch aufgrund seiner von den normalen Annuitätendarlehen unterschiedlichen Struktur einen Sonderfall dar[7] und wird daher unter 2.5 gesondert dargelegt.
Im Rahmen der Annuitätendarlehen hat der Darlehensnehmer Zinsen als Preis des geliehenen Geldes[8] und Tilgung zur Rückführung der Darlehensschuld in der Regel in vierteljährlichen oder monatlichen Raten zu zahlen[9].
Die Raten ergeben sich aus einer bei Aufnahme des Darlehens berechneten, jährlich zu leistenden Summe, der Annuität.
Ihre Bestimmungsfaktoren sind die Darlehenssumme, der Zinssatz (i) und der Tilgungssatz (T).
Die Besonderheit bei derartigen Annuitätendarlehen besteht darin, daß die Zinsen am Monatsende oder nach einem Vierteljahr jeweils nur auf die nach Zahlung des Tilgungsanteils bestehende und sich somit ständig verringernde Restschuld berechnet werden.
Bei gleichbleibender Annuität folgt daraus, daß die derart ersparten Zinsen der Tilgung zugeschlagen werden[10], wodurch der Tilgungsanteil progressiv ansteigt und die Zinsrate entsprechend sinkt[11], vgl. Abb. 1.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 1; Zahlungsmechanik bei Annuitätendarlehen
Diese Raten stellen eine Belastung für das Einkommen des Finanzierers dar.
Eine häufige Ausfallursache für Kredite ist die fehlerhafte Kalkulation dieser Rate[12].
Ist die anfängliche Belastung zu hoch bzw. steigt die Belastung im weiteren Verlauf der Finanzierung zu stark an, so kann die Einkommenssituation des Kreditnehmers derart beeinträchtigt werden, daß Zahlungsschwierigkeiten und letztlich sogar die Zwangsversteigerung der beliehenen Immobilie drohen können[13].
Das erste Mittel zur Erreichung einer dauerhaft niedrigen monatlichen Belastung im Rahmen von Baufinanzierungskonzepten stellt die An-sparung eines möglichst hohen Eigenkapitalanteils weit vor dem eigent-lichen Immobilienerwerb dar.
Eine derartige Verhaltensweise ist generell und vor allem vor dem Hintergrund der hier behandelten Zinsszenarien notwendig und sinnvoll.
Die generelle Notwendigkeit der Integration einer Sparphase in ein Baufinanzierungskonzept läßt sich auch aus der Höhe der durchschnittlichen Spareinlagen der Bundesbürger ableiten.
Diese liegen bei 14.815,- DM pro Kopf, vgl Anh. 1.
Bei dem hier angenommenen durchschnittlichen Kaufpreis von 326.000,- DM ist diese Spareinlage mit ca. 4,54 % Anteil am Kaufpreis zu gering. Sie sollte insgesamt ca. 30 % der Erstehungskosten erreichen.
Je mehr privates Geldvermögen der Erwerber zur Zahlung des Kaufpreises aufwenden kann, desto geringer wird die aufzunehmende Darlehenssumme.
Dies führt bei gleichbleibendem Zins- und Tilgungssatz zu einer geringeren Annuität und somit zu einer geringeren Belastung, vgl. Abb. 2 i. V. m. Abb. 1.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 2; belastungssenkende Wirkung von investiertem Eigenkapital
Hat ein Darlehensnehmer im Ausgangsfall noch 1.000,- DM an Darlehenssumme aufzunehmen, so liegt die Annuität bei 60,- DM.
Kann er 200,- DM angespartes Eigenkapital investieren, so muß er lediglich 800,- DM an Schulden aufnehmen.
Dies führt zu einer Annuität von nur noch 48,- DM und zu einer um 20 % reduzierten monatlichen Belastung.
Das entscheidende Instrument zur Erreichung einer dauerhaft niedrigen Belastung vor dem Hintergrund eines Wechsels von einer Niedrigzins- in eine Hochzinsphase ist die optimale Bestimmung der Zins-festschreibung für einen bestimmten Zinssatz.
Die Zinsfestschreibung ist der Zeitraum, für den die Konditionen eines Annuitätendarlehens festgelegt sind[14].
Im Rahmen derartiger Darlehen können drei Grundmuster von Zinsfestschreibungen unterschieden werden:
- festvereinbarte Zinsen über die gesamte Darlehenslaufzeit (Festzinssatz),
- veränderbare Zinskonditionen nach bestimmten Zeiträumen (Bedingungsanpasser) und
- Zinsgleitklauseln (variabler Zinssatz)[15].
Von praktischer Bedeutung sind heute variable Zinssätze und Bedingungsanpasser, wobei bei letzteren zwischen ein- bis fünfjährigem und zehn- bis fünfzehnjährigem Anpassungszeitraum unterschieden werden kann.
Der variable Zinssatz und der ein- bis fünfjährige Bedingungsanpasser werden von Kreditinstituten angeboten, die sich vornehmlich aus Spareinlagen im Passivgeschäft refinanzieren.
Insbesondere Sparkassen vermitteln sie aufgrund ihrer Refinanzierungsstruktur bevorzugt an Finanzierungskunden[16].
Bei dieser Vertriebsstrategie wird zur Zeit das Vorliegen einer normalen Zinsstrukturkurve ausgenutzt. Diese zeichnet sich dadurch aus, daß die kurzfristigen Zinssätze unterhalb der langfristigen Sätze liegen und somit die Höhe des Zinssatzes mit zunehmender Laufzeit der Darlehen ansteigt[17], vgl. Abb. 3.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 3; Modell einer normalen Zinsstrukturkurve
Wählt man nun eine kurze Zinsfestschreibung von ein bis fünf Jahren, dann drückt sich dies durch den anfänglich niedrigen Zinssatz durchaus positiv in einer anfänglich niedrigen Belastung aus[18], erfolgt aber eben teilweise auch aus geschäftspolitischen Motiven der Kreditinstitute[19].
Bei Vertragsabschluß in einer Niedrigzinsphase ist diese Verhaltensweise jedoch gefährlich.
Ihre Auswirkungen sollen nun anhand von Abb. 4 beschrieben werden.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 4; Auswirkung kurzer Zinsfestschreibungen
Wählt der Darlehensnehmer die kurze Zinsbindungsfrist, so erhält er den gegenüber dem langfristigen Zinssatz ilang 1 günstigeren Zinssatz ikurz 1.
Dies bedeutet, daß bei diesem Zinssatz auch die Annuität und die monatliche Belastung für die kurze Zinsbindungsfrist geringer sind und er den dargestellten Belastungsvorteil gegenüber dem Zinssatz ilang 1 hätte.
Beginnt nun der Zinsanstieg innerhalb dieser kurzen Frist, so würde sich auch die Zinsstrukturkurve 1 in Richtung Zinsstrukturkurve 2 verschieben.
Hieraus ergibt sich folgendes Problem:
Der Finanzierer müßte nach Auslauf der kurzen Zinsfestschreibung einen neuen Zinssatz auf der Zinsstrukturkurve 2 wählen.
Hierfür käme nur der Zinssatz ikurz 2 mit erneuter kurzer Zinsbindungsfrist in Betracht, der über dem Zinssatz ilang 1 läge. Der langfristige Zinssatz ilang 2 wäre für ihn noch nachteiliger.
[...]
[1] Gerhards/ Keller, Gabler Lexikon Baufinanzierung, S. 84
[2] vgl. Siepe, Die beste Finanzierung, S. 114
[3] vgl. Schiebel, So finanziere ich Haus und Wohnung, S. 4 f.
[4] vgl. Siepe, a. a. O., S. 126
[5] vgl. Schiebel, a. a. O., S. 267
[6] vgl. Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen, Bausparkassen-Fachbuch, S. 24; vgl. Schiebel, a. a. O., S. 363
[7] vgl. Schiebel, a. a. O., S. 362
[8] vgl. Schiebel, a. a. O., S. 249; vgl. Siepe, a. a. O., S. 131
[9] vgl. Gerhards/ Keller, a. a. O., S. 684
[10] Sauter, Grundlagen des Bankgeschäfts, S. 438
[11] vgl. Schiebel, a. a. O., S. 268
[12] vgl. Gerhards/ Keller, a. a. O., S. 66
[13] vgl. Schiebel, a. a. O., S. 7; vgl. Siepe, a. a. O., S. 115
[14] vgl. Gerhards/ Keller, a. a. O., S. 815
[15] vgl. Schiebel, a. a. O., S. 265 f.
[16] vgl. Breier, S-Baukreditprogramm, S. 25 u. 27
[17] vgl. Steiner/ Bruns, Wertpapiermanagement, S. 236
[18] vgl. Breier, a. a. O., S. 27 f.
[19] vgl. Breier, a. a. O., S. 27
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