Im Rahmen eines Immobilienprojektes ist Ziel dieser Diplomarbeit eine Machbarkeitstudie für ein Revitalisierungsvorhaben der Stadt Neuss erstellen, welche sich in einen bereits bestehenden Entwurf einfügt. Ausgangspunkt dieser Projektentwicklung ist ein vorhandenes Hafengrundstück nahe der City für das die Grundstückseigentümerin eine höherwertige Nutzung anstrebt, indem die Innenstadt um den Teil des Hafengrundstückes attraktiv erweitert werden soll. Leitgedanke für die Projektentwicklung ist die Zusammenführung der Projektidee des Autothemencenters mit der Lage am Standort Neuss. Initiiert wurde diese Arbeit von der Unternehmensberatung ACON CONSULTING AG in Zusammenarbeit mit der Stadt Neuss. Neben der Einschätzung der Qualität des vorgegebenen Standortes und seines Umfeldes besteht die Aufgabe darin, die besondere Eignung des Autothemencenters für die Nutzung des vorgegebenen Grundstückes herauszuarbeiten. Hierfür wird ein grobes aber marktorientiertes Nutzungskonzept entwickelt, welches auch als Grundlage für die Übertragbarkeit auf andere Standorte dienen kann.
Mit Hilfe einer primären und sekundären Marktanalyse werden nachfragewirksame Nutzungsmöglichkeiten in Form von Angebotsflächen für ein Autothemencenter ermittelt. Relevant sind dabei nicht nur Bedürfnisse die das Auto an sich betreffen, sondern es werden auch Angebote des Einzelhandels sowie erlebnisorientierte Vorschläge wie Entertainment und Gastronomie in die Konzeption mit einbezogen, da eine Kombination dieser Angebote den steigenden Convenience-Ansprüchen der Automobilkunden durchaus entgegenkommen könnte.
Änderungen im Kaufverhalten führen derzeit zu einem Strukturwandel im Automobilvertrieb, so daß neue Vertriebskonzepte entwickelt werden müssen. Das Autothemencenter könnte diesen Anforderungen gerecht werden. Die Machbarkeitsstudie soll nicht nur Empfehlungen über die Nutzung des Grundstückes für die Stadt Neuss liefern, sondern richtet sich auch an Interessengruppen des Automobilvertriebes sowie an den Einzelhandel und an die Erlebnis- und Freizeitbranche. Darüber hinaus dient sie Investoren als Informationsgrundlage. Interessant ist ein solcher Handelstyp deshalb, weil er in der angedachten Form noch nicht auf dem deutschen Markt existiert und damit Alleinstellungscharakter besitzt.
Inhaltsverzeichnis
1.0 Einführung
1.1 Zielsetzung der Diplomarbeit
1.2 Methodik der Vorgehensweise
1.3 Themenspezifische Grundlagen
1.3.1 Definition des Begriffs Projektentwicklung
1.3.2 Einordnung der Machbarkeisstudie in den Projektentwicklungsprozeß
2.0 Status quo und Entwicklungsperspektiven des Automobilvertriebs
2.1 Entwicklungen und Strukturwandel in den 90er Jahren
2.2 Die Gruppenfreistellungsverordnung (EG) Nr. 1400/2002 und die wichtigsten Veränderungen für den zukünftigen Automobilvertrieb
2.3 Die bedeutendsten Entwicklungsperspektiven im Automobilvertrieb
3.0 Einstellungs- und Wertewandel mit Auswirkungen auf den Handel
3.1 Handel im Wandel der Zukunft
3.2 Das Erlebnis als eigenständiges Angebot
3.3. Der Erlebnishandel und seine Ausgestaltung
4.0 Erscheinungsformen aktueller Center-Typen des Handels und Einordnung des Autothemencenters
4.1 Das Regionale Shopping Center
4.2 Das Power Center
4.3 Das Factory Outlet Center (FOC)
4.4 Das Urban Entertainment Center (UEC)
4.5 Das Themencenter (TC)
4.6 Das Autothemencenter (ATC)
5.0 Marktforschung für die Nutzungskonzeption
5.1 Untersuchungsdesign der Befragung
5.1.1 Ziel der Untersuchung
5.1.2 Die Erhebungsmethodik der Primärdaten
5.1.3 Struktur und Gestaltung des Fragebogens
5.2 Erkenntnisse aus der primären Marktforschung
5.2.1 Darstellung der Informationen der Endkundenbefragung
5.2.2 Zusammenfassung und Interpretation der Ergebnisse
5.3 Erkenntnisse aus der sekundären Marktforschung
5.3.1 Branchenmix und Agglomerationseffekte
5.3.2 Multimarkenvertrieb
5.3.3 Fahrzeugangebote
5.3.4 After Sales Geschäft
5.3.5 Automobiler Service
5.3.6 Mobilitätssichernde Dienstleistungen
5.3.7 Mobilitätsfördernde und -erweiternde Dienstleistungen
5.3.8 Klassische erlebnisorientierte Dienstleistungen
5.3.9 Mobilitätsfremde und übergreifende Dienstleistungen
5.3.10 Relevante Trends und Erkenntnisse
5.4 Zusammenfassungen der Ergebnisse aus der Primär- und Sekundärforschung
5.5 Zusammenstellungen der Angebotsthemen für das ATC
6.0 Standortanalyse
6.1 Zielsetzung und Bedeutung der Standortanalyse
6.2 Aufbau und Inhalte der Standortanalyse
6.3 Analyse der harten Standortfaktoren des Makro- und Mikrostandortes
6.3.1 Geographische Lage
6.3.2 Lage und Beschaffenheit des Grundstücks
6.3.3 Verkehrsstruktur
6.4 Analyse der weichen Standortfaktoren des Makro- und Mikrostandortes
6.4.1 Sozio- demographische Struktur
6.4.2 Standortimage
6.5 Wirtschaftsstruktur und Umfeldanalyse
6.5.1 Analyse des Makrostandortes
6.5.2 Analyse des Mikrostandortes
6.6 Standortbewertung
7.0 Nutzungskonzeption für das Autothemencenter
7.1 Analyse des Bau- und Planungsrechts für die Flächenkonzeption
7.2 Flächendisposition für das ATC
7.2.1 Flächenermittlung
7.2.2 Aufteilung der Angebotsthemen auf die Gesamtnutzfläche
7.3 Flächenmodellierung
7.3.1 Nutzungs- und Geschoßbelegung für das ATC
7.3.2 Das ATC, integriert in den vorhabensbezogenen Bebauungsplan
7.3.3 Das ATC mit veränderten Lagebedingungen
8.0 Potentialanalyse für die ausgewählten Branchensegmente im Autothemencenter
8.1 Einzugsgebietsabgrenzung
8.1.1 Die Zeitdistanzmethode
8.1.2 Die Umsetzung auf das relevante Marktgebiet
8.2 Ermittlung des Marktvolumens für das Einzugsgebiet
8.2.1 Marktvolumen: Angebotsbaustein – Einzelhandel
8.2.2 Marktvolumen: Angebotsbaustein – Autohandel
8.2.3 Marktvolumen: Angebotsbaustein – Gastronomie
8.3 Prognose des Umsatzpotentials an Hand von Modellrechnungen
8.3.1 Umsatzpotential: Angebotsbaustein – Einzelhandel
8.3.2 Umsatzpotential: Angebotsbaustein – Autohandel
8.3.3 Umsatzpotential: Angebotsbaustein – Gastronomie
8.3.4 Gesamtübersicht des prognostizierten Umsatzpotentials
9.0 Developmentkalkulation
10.0 Das UEC „Space Park Bremen“
10.1 Vorstellung des Projektes
10.2 Entwicklungsverlauf des Projektes
10.3 Fehlentwicklungen des Projektes
10.4 Zusammenfassung der Ergebnisse und Interpretation
11.0 Fazit und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht im Rahmen einer Machbarkeitsstudie die Entwicklung einer Nutzungskonzeption für ein "Autothemencenter" (ATC) auf einem spezifischen Hafengrundstück in der Stadt Neuss. Ziel ist es, die Eignung des Standortes zu bewerten, ein marktorientiertes Nutzungskonzept zu erstellen und die Umsetzbarkeit des Projekts kritisch zu prüfen, um als Informationsgrundlage für Investoren und Stadtplaner zu dienen.
- Analyse der aktuellen Trends und des Strukturwandels im Automobilvertrieb.
- Empirische Untersuchung des Kundenverhaltens und der Akzeptanz neuer Angebotsformen.
- Detaillierte Standortanalyse sowie Prüfung der planungsrechtlichen Voraussetzungen.
- Entwicklung eines Raum- und Funktionsprogramms sowie Abschätzung des Umsatzpotentials.
- Vergleich mit bestehenden Spezialimmobilien (Urban Entertainment Center) zur Identifikation von Risiken.
Auszug aus dem Buch
3.1 Handel im Wandel der Zukunft
Es gibt drei Strategiealternativen des „Handels der Zukunft“. Zuerst wäre die Preisstrategie zu nennen, bei dem der Niedrigpreis einer Ware auf Basis einer absoluten Leistungseffizienz des Handels das entscheidende Marketinginstrument bildet.
Mit Convenience wird das Streben der Konsumenten nach Bequemlichkeit bezeichnet. Im Vordergrund bei dieser zweiten Strategiealternative stehen die Serviceleistung für den Kunden, seine Betreuung und dessen Bequemlichkeit. Die Beratungsleistung ist in der Regel dabei ein notwendiger Bestandteil. Insbesondere richtet man sich hier an die Zielgruppe der Senioren.
Immer mehr tritt an die Stelle des Strebens nach materieller Sicherheit das Streben nach Erlebnissen. Die Verhaltenswissenschaft geht davon aus, daß jeder Mensch in einem bestimmten Ausmaß auf der Suche nach Erregung ist, um für sich ein optimales Erregungsniveau zu erreichen. Die Schwelle der Bedürfnisbefriedigung steigt stetig an, so daß immer stärkere Schlüsselreize erforderlich sind, um die erwarteten Emotionen auch zu befriedigen. Gestärkt wird dieser Trend durch die wachsende Freizeit, was besonders beim Einkaufsverhalten zu einer Verschiebung vom Versorgungs- zum Erlebniseinkauf führt. OPASCHOWSKI vermutet hierbei, daß die Erlebnisqualität als eines der wichtigsten Kaufkriterien anzusehen ist. Empirische Analysen in verschiedenen Warenbereichen zeigten, daß Erlebniskäufer rd. 40% des Gesamtmarktes ausmachen.
Zusammenfassung der Kapitel
1.0 Einführung: Hinführung zur Fragestellung der Machbarkeit eines Autothemencenters und Erläuterung der methodischen Vorgehensweise.
2.0 Status quo und Entwicklungsperspektiven des Automobilvertriebs: Analyse des tiefgreifenden Strukturwandels, neuer Wettbewerber und der rechtlichen Rahmenbedingungen für den Kfz-Handel.
3.0 Einstellungs- und Wertewandel mit Auswirkungen auf den Handel: Untersuchung der Verschiebung von reinen Versorgungsbedürfnissen hin zu Erlebniskonsum als wesentliche Strategie für den Handel der Zukunft.
4.0 Erscheinungsformen aktueller Center-Typen des Handels und Einordnung des Autothemencenters: Definition und Abgrenzung verschiedener Center-Konzepte zur Positionierung des Autothemencenters.
5.0 Marktforschung für die Nutzungskonzeption: Empirische Untersuchung des Kundenverhaltens, der Präferenzen für Automobil-Dienstleistungen und der Akzeptanz des Nutzungskonzepts.
6.0 Standortanalyse: Detaillierte Prüfung der harten und weichen Standortfaktoren des Hafengebiets in Neuss hinsichtlich seiner Eignung für das Projekt.
7.0 Nutzungskonzeption für das Autothemencenter: Konkrete räumliche Planung, Flächenaufteilung und Integration des Projekts in das vorhandene Baurecht.
8.0 Potentialanalyse für die ausgewählten Branchensegmente im Autothemencenter: Schätzung des Marktvolumens und Prognose des Umsatzpotentials für die Teilbereiche Einzelhandel, Autohandel und Gastronomie.
9.0 Developmentkalkulation: Wirtschaftliche Betrachtung des Immobilienprojekts unter Berücksichtigung von Investitionskosten, Finanzierung und Renditeerwartungen.
10.0 Das UEC „Space Park Bremen“: Fallstudie eines realisierten Projektes zur Identifikation von Erfolgsfaktoren und potenziellen Fehlentwicklungen für das Neusser Projekt.
11.0 Fazit und Ausblick: Zusammenfassende Bewertung der Umsetzbarkeit des Autothemencenters und Empfehlungen für das weitere Vorgehen.
Schlüsselwörter
Autothemencenter, Automobilvertrieb, Immobilienprojektentwicklung, Machbarkeitsstudie, Standortanalyse, Erlebniskonsum, Einzelhandel, Marktforschung, Kundenbindung, Branchenmix, Nutzungskonzeption, Umsatzpotential, Projektentwicklung, Entertainment, Neuss Hafen.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der vorliegenden Diplomarbeit?
Die Arbeit erstellt eine fundierte Machbarkeitsstudie für die Entwicklung eines "Autothemencenters" auf einer spezifischen Gewerbeliegenschaft im Hafengebiet von Neuss.
Was sind die zentralen Themenfelder der Untersuchung?
Die zentralen Themen sind der Strukturwandel im Automobilvertrieb, das Konzept des Erlebniseinkaufs, die detaillierte Standortanalyse sowie die quantitative Abschätzung von Marktvolumen und Umsatzpotentialen.
Welches primäre Ziel verfolgt die Arbeit?
Das Ziel ist es, zu ermitteln, ob die Projektidee eines Autothemencenters generell umsetzbar ist und ob der Standort im Neusser Hafen eine geeignete Grundlage für die Ansiedlung eines solchen Centers bietet.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Die Arbeit kombiniert eine schriftliche Primärbefragung von Autofahrern mit einer umfangreichen Sekundärforschung zu Marktdaten, Standortfaktoren und rechtlichen Rahmenbedingungen der Projektentwicklung.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine umfassende Marktanalyse, eine zweistufige Standortanalyse, die Erstellung eines Nutzungskonzepts inklusive der Flächenaufteilung sowie eine wirtschaftliche Kalkulation und Risikobetrachtung anhand eines Vergleichsbeispiels.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren das Projekt?
Kernbegriffe sind Autothemencenter, Erlebniskonsum, Projektentwicklung, Standortimage, Marktpotenzial und Nutzungsflexibilität.
Warum ist der Standort Neuss Hafen für das Projekt von Bedeutung?
Der Standort bietet durch seine Nähe zur Innenstadt, eine gute überregionale Verkehrsanbindung und ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotential in der Region gute Voraussetzungen für ein hochfrequentiertes Projekt.
Welche Lehren können aus dem Fall "Space Park Bremen" gezogen werden?
Der Fall zeigt deutlich, dass eine reine Entertainment-Ausrichtung ohne soliden Einzelhandelsverbund und ohne genaue Abstimmung auf die lokale Kaufkraftlandschaft sowie die Bedürfnisse der Zielgruppe zu erheblichen wirtschaftlichen Fehlentwicklungen führt.
- Arbeit zitieren
- Dipl.-Kfm. Sven Zöller (Autor:in), 2005, Machbarkeitsstudie und Entwicklung einer Nutzungskonzeption für ein Autothemencenter; dargestellt am Beispiel einer Gewerbeliegenschaft im Hafengebiet von Neuss (Rhein), München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/186089
