Die Auswirkungen der WEG-Novelle 2007 auf die Arbeit der Immobilienverwaltung und insbesondere auf die Durchführung der Eigentümerversammlung

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Verzeichnis der Anlagen im Anhang

1. Einleitung

2. Historie des WEG
2.1 Bedeutung und Inhalt des WEG
2.2 Das Ende der Zitterbeschlüsse
2.3 Die Jahrhundertentscheidung des BGH
2.4 Die WEG-Novelle 2007

3. Auswirkung auf die Praxis
3.1 Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
3.2 Das Verhältnis der Eigentümer untereinander
3.3 Die neuen Beschlusskompetenzen
3.4 Die geänderte Prozessordnung
3.5 Vorrechte für Hausgelder bei Versteigerungen

4. Durchführung der Eigentümerversammlung
4.1 Allgemeines
4.2 Vorbereitung und Einberufung
4.3 Die Durchführung der Eigentümerversammlung
4.4 Die Nachbereitung der Eigentümerversammlung
4.5 Die Anfechtung von Beschlüssen

5. Bewertung und Fazit

Anhang

Literaturverzeichnis

Internetverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Die Akteure in der Eigentümergemeinschaft

Abbildung 2: Mehrheitsanforderungen bei baulichen Maßnahmen

Abbildung 3: Muster einer Beschluss-Sammlung

Verzeichnis der Anlagen im Anhang

Anlage 1: Elzer, Oliver: Was gilt, wenn ein vereinbartes Beschlussquorum verpasst ist?

1. Einleitung

87% der Bundesbürger sehen in der Immobilie eine tragende Säule ihrer zukünftigen Alters- vorsorge. Ebenso halten es zwei Drittel der Bundesbürger für wichtig, Wohneigentum an- schaffen zu können.¹ Trotz dieser eindeutigen Zahlen, die für das Immobilieneigentum spre- chen, beträgt die Eigentumsquote in Deutschland gerade einmal 48%. Zieht man davon die Eigentümer von unbebauten Grundstücken ab, sind es noch 43%. Von diesen entfallen knapp 25% auf Eigentumswohnungen.² Bei einer Bevölkerung von ca. 82 Mio. Bundesbürgern ha- ben, in absoluten Zahlen gesprochen, somit über 10 Mio. Menschen durch den Besitz einer Eigentumswohnung Berührung mit dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauer- wohnrecht (WEG). Daher sollte davon auszugehen sein, dass dieses Gesetz bei den jeweiligen Eigentümern entsprechend bekannt ist. Es wird jedoch vermehrt festgestellt, dass dem Erwer- ber beim Kauf einer Eigentumswohnung die rechtlichen Verpflichtungen und Zusammenhän- ge einer Wohnungseigentümergemeinschaft gar nicht oder nur unzureichend bekannt sind.

Daher ist es Aufgabe der Verwalter, den Eigentümern ihre Rechte und Pflichten aufzuzeigen und mit ihrer Arbeit eine positive Entwicklung des Objektes und der Eigentümergemeinschaft als solche zu unterstützen. Dies setzt voraus, dass die Verwalter von Wohnungseigentum die Anwendung des Gesetzes beherrschen und die Auswirkungen der WEG-Novelle von 2007 positiv in der Verwalter-Praxis umsetzen können. Bei der Recherche zu dieser Ausarbeitung fanden sich viele unterschiedliche Meinungen zu Sinn und Unsinn der Novelle, zu gelungenen und weniger gelungenen Regelungen. Auffallend ist, dass sich nicht die Verwalter als solche, sondern größtenteils Rechtsanwälte zu Wort melden und die Bewertung der Novelle vorneh- men. Um die vorliegende Ausarbeitung praxisorientierter zu gestalten, war eine objektive Befragung organisierter Verwalter geplant. Aufgrund des wenig aussagekräftigen Rücklaufs seitens der einbezogenen Verbände können die Ergebnisse nicht in die Auswertung einbezo- gen und entsprechend gewürdigt werden. Daher stützt sich diese Arbeit auf entsprechende Lektüre für den professionellen Verwalter von Wohnungseigentum, auf Fachliteratur zu der Novelle des Gesetzes und auf Kommentare in einschlägigen Fachzeitschriften der Judikative. Einzeln veröffentlichte Bemerkungen von am Markt tätigen Verwaltern wurden mit dem ent- sprechenden Hinweis versehen. Aufgrund der Aktualität des Themas und der bisher noch nicht abschließend erfolgten Würdigung durch die Rechtsprechung sind einige Quellen im Internet zu finden. Aus diesem Grund wird neben dem gewohnten Literaturverzeichnis ein Internetverzeichnis angefügt.

Im Anschluss an die historische Entwicklung und die Bedeutung des WEG in Kapitel 2, wel- che mit entsprechendem Zahlenwerk untermauert wird, folgt in Kapitel 3 die Darstellung und Erläuterung der wichtigsten Änderungen durch die WEG-Novelle auf die tägliche Arbeit des Verwalters. In Kapitel 4 werden die entsprechenden Änderungen nochmals aufgegriffen und ihre Auswirkung auf die Durchführung der Eigentümerversammlung dargestellt. Im Kapitel 5, Bewertung und Fazit, werden die Vor- und Nachteile der Novelle aus Sicht des Verfassers dargestellt und eine Prognose von deren Auswirkung auf die Verwalterpraxis gegeben.

2. Historie des WEG

2.1 Bedeutung und Inhalt des WEG

Das WEG vom 15. März 1951 bildet den rechtlichen Grundrahmen aller Wohnungseigentü- mergemeinschaften in Deutschland. Vor dem Inkrafttreten fanden sich Regelungen im Bür- gerlichen Gesetzbuch (BGB). So gab es vor 1900, geschichtlich gesehen, das Stockwerkei- gentum, welches heute noch in der Schweiz die Form des Miteigentums an einem Grundstück darstellt.³

Besonders nach dem Zweiten Weltkrieg, als Wohnraum und finanzielle Mittel knapp waren, stellten sich die Regelungen im BGB als zu unflexibel dar. Die grundsätzliche Regelung des BGB besagt nämlich, dass „zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks … die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, … und die zur Hers- tellung der Gebäude eingefügten Sachen“⁴ gehören. Daraus folgt, dass das Eigentum an ei- nem Objekt auf einem Grundstück nur einem Eigentümer zugewiesen werden kann. Eingetra- gen sind die Grundstücke und deren Eigentümer im Grundbuch, das i.d.R. bei dem jeweils zuständigen Amtsgericht geführt wird. Die Grundstücke sind in Grundbuchblätter eingetra- gen, welche durch die Angabe der Gemarkung, des Flures und der Flurstücknummer eindeu- tig erkennbar sind. Die Flurstückangaben sind identisch mit den Angaben auf den Flurkarten der Katasterbehörden.

Mit dem WEG wird es möglich, dass zu einem Grundstück mehrere Grundbuchblätter ange- legt werden können. Somit kann an einem Grundstück verschiedenen Eigentümern ein Mitei- gentumsanteil ausgewiesen werden. Mit dieser Regelung werden gleich mehrere Vorteile im Bereich des Wohnungsbaus erreicht: Menschen mit wenig Kapital können Wohnungseigen- tum erlangen, Grund und Boden wird wirtschaftlich besser genutzt, die Baukosten werden verbilligt, es kommt zu einem sozialen Gefühl des Eigenbesitzes und zu einer Pflege der Selbstverantwortlichkeit.⁵

Die politische Bedeutung des WEG ergibt sich zum einen aus der stetig gestiegenen Anzahl an Eigentumswohnungen und zum anderen aus der anhaltenden Urbanisierung der Bevölke- rung. Nach dem Zweiten Weltkrieg bestand ein Ziel der deutschen Wohnungspolitik darin, ausreichend Wohnraum mit bezahlbaren Mieten zur Verfügung zu stellen. Die Bundesregie- rung benutzte als Mittel die Objektförderung, d.h. die Vergabe von unverzinsten Baudarlehen. Rechtliche Grundlage bildete das erste Wohnungsbaugesetz aus dem Jahre 1950. Diese staat- liche Förderung führte dazu, dass der Anteil der privaten Bautätigkeit in 1950 64% betrug und nachhaltig bis 1980 auf 91% gesteigert werden konnte.⁶ Viele dieser Bauten, die oftmals durch einen privaten Bauherren errichtet und vermietet wurden, sind heutzutage in Eigen- tumswohnungen umgewandelt und an einzelne Wohnungseigentümer verkauft worden. Die recht hohe Mieterquote in Deutschland von 57,4% gegenüber 36,8%⁷ im EU-Durchschnitt gibt ebenfalls einen Hinweis darauf, dass ein großer Anteil an Mehrfamilienhäusern den deut- schen Wohnungsmarkt kennzeichnet. Mehrfamilienhäuser sind Gebäude mit drei und mehr Wohneinheiten. Die Mehrzahl der bundesdeutschen Wohnungen befindet sich in solchen Mehrfamilienhäusern.⁸

Von den ca. 23 Mio. vermieteten Wohnungen werden nahezu 14 Mio. Wohnungen von Pri- vatleuten oder Kleinanbietern gehalten.⁹ Die steigende Anzahl an Ein-Personen-Haushalten trägt ebenso dazu bei, dass der Bedarf an Eigentumswohnungen anwächst. Im Jahr 2004 bet- rug deren Anteil 37% aller bundesdeutschen Haushalte, was einen Zuwachs von 8,6% seit 1998 entspricht.¹⁰ Von dem in Deutschland zur Verfügung gestellten Wohnraum entfielen 2008 ca. 6,4 Millionen Einheiten auf Eigentumswohnungen.¹¹ Diese Zahlen belegen noch- mals die Feststellung in der Einleitung, dass viele Bundesbürger Berührungspunkte mit dem WEG haben.

Gegliedert ist das WEG in vier Teile. Der I. Teil mit der Überschrift Wohnungseigentum gliedert sich nach den Begriffsbestimmungen erneut in vier Abschnitte. Abschnitt eins befasst sich mit der Begründun]g von Wohnungseigentum als solchem, Abschnitt zwei regelt die Ge- meinschaft der Wohnungseigentümer. Der dritte Abschnitt behandelt die Verwaltung und der vierte trifft Aussagen zum Wohnungserbbaurecht. Der II. Teil des WEG beinhaltet das Dauerwohnrecht, der III. Teil bestimmt die Verfahrensvorschriften und Teil IV. enthält er- gänzende Bestimmungen. Der Fokus dieser Diplomarbeit liegt auf den Teilen Wohnungsei- gentum und Verfahrensvorschriften.

Zum besseren Verständnis werden im Folgenden wichtige Fachbegriffe an einem konkreten Beispiel erklärt. Es wird von einem Grundstückeigentümer ausgegangen, der ein Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen errichten und im Anschluss die Wohnungen einzeln verkaufen will. Wichtige Formalien für die Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind der Teilungsplan mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Gemeinschaftsordnung, umgangssprachlich meist nur Teilungserklärung genannt. Diese Teilungserklärung ist notari- ell zu beglaubigen. Im Teilungsplan wird geregelt, welche Räume zueinander gehören und an welchen somit Wohnungseigentum bei zu Wohnzwecken dienenden Räumen oder Teileigen- tum bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, folglich Gewerberäumen oder Garagen, erworben werden kann. Zu jedem Wohnungs- oder Teileigentum wird ein Grundbuchblatt erstellt, auf welchem neben der Gemarkung, der Flurnummer und der Flurstücknummer er- sichtlich wird, um welche Einheit es sich laut Teilungsplan handelt. Voraussetzung für die Möglichkeit des Wohnungs- oder Teileigentums ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, welche von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilt wird.

Bezogen auf das oben angeführte Beispiel wird das vorhandene Grundbuchblatt in sechs Grundbuchblätter geteilt, in welchen bestimmt wird, zu welcher Wohnung das einzelne Blatt gehört und wie groß der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum ist. Dieser Miteigen- tumsanteil, ein ideeller Wert am Ganzen, wird aus der Teilungserklärung übernommen. Meist richtet er sich nach dem Verhältnis der Quadratmeter der einzelnen Wohnungs- oder Teilei- gentumseinheiten zueinander. Oft wird der Miteigentumsanteil in Hundertstel oder Tausend- stel ausgedrückt. Weitere Verwendung findet der Miteigentumsanteil in der Kostenverteilung. So ist in § 16,2 WEG geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer die Lasten des gemeinschaft- lichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstiger Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Ver- hältnis seines Anteils zu tragen hat.¹² Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen zwingend das Grundstück und alle Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum stehen. Im angegebenen Beispiel können das neben dem Grundstück der Heizungsraum, der Ölkeller, das Treppenhaus und der Dachboden nebst Anlagen wie Heizung, Hebeanlage und Rauch- warnmeldern sein.

Das eben bezeichnete Sondereigentum ist die Wohnung oder die Teileigentumseinheit als solche und muss räumlich abgrenzbar sein. Auch ein eindeutig markierter Stellplatz, der nicht umzäunt ist, kann zum Sondereigentum erklärt werden. Davon abzugrenzen sind Sondernut- zungsrechte. Hier wird einem Eigentümer das Recht zugestanden, eine bestimmte Fläche des Gemeinschaftseigentums, z.B. einen Kellerraum, so zu nutzen, als ob es Sondereigentum wä- re. Zu klären ist im Falle der Zuwendung von Sondernutzungsrechten die Frage, wer die Kos- ten der Verwaltung, der Instandhaltung und der Instandsetzung trägt, da es sich um Gemein- schaftseigentum handelt, welches jedoch nur von einem Eigentümer genutzt werden darf. Sondernutzungsrechte können nur durch Vereinbarung zugeteilt werden. Solche Regelungen sind in der Gemeinschaftsordnung zu finden, ebenso wie Bestimmungen zur Verwaltung, zur Kostenverteilung, zu Gebrauchsregelungen und zu Nutzungsvereinbarungen. Deshalb ist es für den Interessenten einer Eigentumswohnung sehr wichtig, die Teilungserklärung des Ob- jektes zu kennen, weil dort geregelt sein kann, dass z.B. die Instandhaltung der alleinig ge- nutzten Dachterrasse dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung obliegt, obwohl die Au- ßenhülle des Gebäudes - und damit auch das Dach - vom Grundsatz her Gemeinschaftseigen- tum darstellt.

Zusammenfassend gibt es in einer Wohnungseigentümergemeinschaft drei Arten von Eigen- tum, eine sog. Dreigliedrigkeit. Diese besteht aus dem Sondereigentum, also dem Eigentum an einer Wohnung oder an einer Gewerbeeinheit, dem Gemeinschaftseigentum sowie dem Miteigentum, d.h. dem in der Teilungserklärung bezifferten Anteil des Einzelnen am Gemein- schaftseigentum. Keiner der drei angesprochenen Eigentumsarten kann eigenständig sein. Ebenso ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unauflöslich, ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft findet nicht statt.¹³ Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur erfolgen, wenn alle Grundbuchblätter bei einem Eigentümer gesam- melt werden und damit der Sinn der Teilung entfällt, da das Grundstück und das damit ver- bundene Gebäude nur noch einen Eigentümer hat.

Um die Verständlichkeit der nun folgenden Kapitel zu erleichtern, wird in Anlehnung an das WEG im weiteren Text grundsätzlich nur noch von Wohnungseigentum gesprochen. Die Regelungsbereiche haben selbstverständlich auch Geltung für das Teileigentum.

2.2 Das Ende der Zitterbeschlüsse

Mit dem Urteil vom 20. September 2000 stellte der Bundesgerichtshof (BGH) die Verwalter- praxis auf den Kopf. Er machte mit einer gängigen Praxis kurzen Prozess: Beschlüsse der Eigentümer, die über die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft hinausgehen, sind nicht nur anfechtbar, sondern nichtig. Sie bedürfen daher keiner Anfechtung vor dem zuständigen Ge- richt, sondern sind von vornherein nicht wirksam und daher nicht bindend. Verhandelt wurde die Frage, ob ein Sondernutzungsrecht per Mehrheitsbeschluss in einer Eigentümerversammlung zugewiesen werden kann. Das Gesetz geht nur von der Zuweisung eines Sondernutzungsrechtes mittels Vereinbarung, sprich Zustimmung aller Wohnungseigen- tümer, oder durch Zuweisung bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung aus. So war es in der Praxis allgemein üblich, dass bei fehlender Allstim- migkeit in einer Eigentümerversammlung, die nur schwer zu erreichen ist, ein Mehrheitsbe- schluss z.B. über die Zuweisung eines Sondernutzungsrechtes getroffen wurde. In dem darauf folgenden Monat, der Zeit für eine Anfechtungsklage gab, wurde „gezittert“, ob der Beschluss angefochten und damit für ungültig erklärt werden würde. Nach Verstreichen der Anfech- tungsfrist wurde davon ausgegangen, dass der Beschluss Bestand hatte, da ein Beschluss gül- tig ist, solange er nicht durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird.¹⁴ Grundlage dieser Vorgehensweise bildete u.a. auch ein Beschluss des BGH aus dem Jahr 1970.¹⁵ Dieser Praxis hat der BGH ein Ende gesetzt, indem er in der Urteilsbegründung unter Punkt c) und d) darauf hinweist, dass der zitierte Paragraph voraussetzt, dass die Wohnungseigentümer über- haupt durch Beschluss entscheiden dürfen.¹⁶ Ist dies nicht der Fall, gilt der Beschluss als nich- tig und muss nicht angefochten werden.

Dieses Urteil stieß in der Praxis auf wenig Akzeptanz. So hält Dr. Kurt Klassen, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, den Beschluss für „weltfremd und unpraktikabel“¹⁷, da eine Allstimmigkeit, die durch das Urteil zwingend notwendig wird, in einer Eigentümer- versammlung nur ganz selten zu erreichen ist. Aufgrund der hohen Vermietungszahl von Ei- gentumswohnungen von 60-70%¹⁸ ist erkennbar, dass viele Eigentümer die Wohnung ledig- lich als Kapitalanlage sehen und daher kein oder nur wenig Interesse an der Teilnahme an einer Eigentümerversammlung haben. Solange die Wohnung vermietet ist und keine Schwie- rigkeiten auftreten, sehen gerade auswärtige Eigentümer wenig Veranlassung, zu der Ver- sammlung zu erscheinen. Auch im Umlauf- oder Briefwahlverfahren können Beschlüsse er- langt werden, wenn alle Eigentümer schriftlich die Zustimmung zu diesem Beschluss erklä- ren.¹⁹ Mit dieser Vorgehensweise ist in der Praxis - gerade in größeren Wohnungseigentü- mergemeinschaften - nicht zu einer Lösung zu kommen. Im Verwalteralltag sieht es so aus, dass in den meisten Fällen mehrere Eigentümer entweder den Beschlussantrag nicht zurück- schicken oder vor einer entsprechenden Beratung im Rahmen einer Eigentümerversammlung kein Votum abgeben.

Mit dem Urteil des Bundesgerichtshofes wurden weitere in der Praxis durchaus übliche Ver- fahrensweisen gekippt. So war es gängige Verwalterpraxis, in ein und derselben Einladung sowohl zur Eigentümerversammlung als auch zu einer sog. Eventualversammlung einzuladen, die 15 Minuten später stattfinden sollte, für den Fall, dass die erste Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig ist. Hintergrund ist § 25,4 WEG, wonach eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einzuberufen ist, wenn die Versammlung gemäß § 25,3 nicht be- schlussfähig ist, d.h. die erschienenen Wohnungseigentümer weniger als die Hälfte der Mitei- gentumsanteile vertreten. Diese zweite Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig.²⁰ Mit dieser zeitgleich ausgesprochenen Einladung zu einer zweiten Eigentümerversammlung war sichergestellt, dass die Eigentümer nur einmal anreisen mussten und die Versammlung an dem gewählten Tag auch stattfinden konnte. Diese Verfahrensweise ist durch das BGH-Urteil als unwirksam zu werten, da gegen Sinn und Zweck des § 23 Abs. 2 verstoßen wird.²¹

In Eigentümergemeinschaften ist die Verteilung der Kosten und Lasten häufiges Streitthema. Das WEG sieht hier die Verteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Die Eigentümer hatten vor der BGH-Entscheidung oftmals Mehrheitsbeschlüsse über eine geänderte Verteilung der Kosten und Lasten getroffen, ohne dass diese Möglichkeit explizit in der Teilungserklärung vorgesehen war. Die Einbringung einer solchen Möglichkeit in der Teilungserklärung wird als Öffnungsklausel bezeichnet. Jahrelang sind solche Eigentümergemeinschaften sehr gut damit zurechtgekommen, der BGH hat jedoch durch seine Entscheidung solche Beschlüsse als nich- tig deklariert, da sie in die Grundstatuten der Gemeinschaft eingreifen. Diese Haltung wird von mehreren Experten als nicht nachvollziehbar angesehen, so u. a. von Herrn Rechtsanwalt Dr. Wolf-Dietrich Deckert. Er sprach nach dem Urteilsspruch die Empfehlung aus, Zitterbe- schlüsse bis auf weiteres zu fassen. Der Verwalter muss nur den Hinweis auf mögliche An- fechtungs- und Nichtigkeitsrisiken geben. Seine Sichtweise wurde durch die damals aktuellere Rechtsprechung der Oberlandesgerichte gestärkt, die dem BGH-Urteil entgegenstanden.²² Ebenso verhielt es sich bei mehrheitlich gefassten Beschlüssen zu notwendigen Regelungen über Zahlungsmodalitäten wie z.B. Vorfälligkeitsklauseln. Diese besagen, dass bei einem Eigentümer, der mit mehr als einer Hausgeldzahlung in Verzug ist, das Hausgeld für das ge- samte Jahr fällig wird und mittels Mahnbescheid oder Klage eingefordert werden kann. Ein allstimmiger Beschluss scheiterte nicht selten an der Zustimmung des notorisch Zahlungs- säumigen.²³ Mehrheitsbeschlüsse zu diesem Thema wurden gefasst und umgesetzt, sind je- doch nach der Rechtsprechung des BGH nichtig und damit nicht bindend. Schon nach Veröffentlichung des Urteils sprach sich Rechtsanwalt Dr. Wolf-Dietrich Deckert für eine Teilreform des WEG in Bezug auf die Schaffung neuer Beschlusskompetenzen aus.²⁴ Der Gesetzgeber hat die Rechtsunsicherheit bezüglich der Beschlusskompetenzen der Woh- nungseigentümergemeinschaft erkannt und in der Zielformulierung des Gesetzentwurfes die Regelung dieses Tatbestandes als erstes Ziel herausgegeben.²⁵

2.3 Die Jahrhundertentscheidung des BGH

„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt“.²⁶

Mit diesem recht einfachen Satz stellte der BGH fest, was seit Bestehen des WEG nicht ab- schließend geregelt war. In der alten Fassung des Gesetzes wird unter § 10 Satz 1 WEG von dem „Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander“²⁷, nicht jedoch von der Wohnungs- eigentümergemeinschaft als einem überindividuellen Verband gesprochen. Auch wird der Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG ermächtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer, nicht aber im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu handeln.²⁸ In der Praxis ergibt sich jedoch folgendes Bild: Der Verwalter vergibt Aufträge an Handwerkerfirmen, Lieferanten und Hausbesorgungspersonal im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht im Namen der Summe der zum Zeitpunkt der Auftragserteilung in der Gemeinschaft befindlichen Eigentümer. Wie sollte die Haftung im umgekehrten Fall sein? Eine Eigentümergemeinschaft, bestehend aus den drei Eigentümern A, B und C, bevollmächtigen den Verwalter, einen Gas- lieferungsvertrag für das Objekt abzuschließen. Der Verwalter führt dies im Namen der drei Eigentümer aus und stellt diese explizit als Vertragspartner dar, mit ihm als Vertretung. Der Vertrag läuft über mehrere Jahre. Nach fünf Jahren haben zwei der drei Eigentümer, A und B, ihre Wohnung an eine Person D verkauft. Diese Person D zahlt aufgrund von Mietausfällen das fällige Hausgeld nicht, der Verwalter sieht sich außer Stande, die vereinbarten Abschläge an den Gaslieferanten zu entrichten. Nun stellt sich die Frage, wer in die Haftung zu nehmen ist. Liegt diese bei den Eigentümern A, B und C, da diese den Vertrag abgeschlossen haben? Oder haften doch C und D, die derzeitigen Eigentümer und damit die im Gesetz genannten Wohnungseigentümer? Dem gesunden Menschenverstand nach zu urteilen, ist diese Frage klar zu beantworten: Die derzeitigen Wohnungseigentümer haften für die Zahlung des Haus- geldes.²⁹ Fraglich war hingegen in dieser Konstellation bisher die Außenhaftung der einzelnen Eigentümer. An wen musste der Gaslieferant die Klage richten, um seinen Anspruch gerich- tlich geltend machen zu können? Vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Eigentü- mergemeinschaft durch den BGH bestand eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Eigentümer, somit hätte der Gaslieferant seine Klage gegen sämtliche Wohnungseigentümer zu richten oder sich den Eigentümer C herauszusuchen, der ihm als solvent erscheint.³⁰ Mit der getroffenen Entscheidung vom 02.06.2005 stellt der BGH die Teilrechtsfähigkeit der Ge- meinschaft der Wohnungseigentümer klar. Verträge sind somit auf den Namen der Woh- nungseigentümergemeinschaft zu schließen, so z.B. WEG Musterstraße 10, Frankfurt am Main, vertreten durch die Hausverwaltung Mustermann GmbH. Eine Klage ist ab diesem Da- tum an den Verband, also an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, zu richten.

Ferner wird durch die BGH-Entscheidung diesem Verband das Verwaltungsvermögen zugeordnet. Dies führt dazu, dass eine persönliche Haftung der Wohnungseigentümer für Verwaltungsschulden nur noch ausnahmsweise in den Fällen gegeben sein sollte, in denen sich der einzelne Eigentümer ausdrücklich neben dem teilrechtsfähigen Verband dazu verpflichtet hat.³¹ Ebenso können Gläubiger bestimmte Forderungen der Gemeinschaft gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern pfänden, so z.B. angeforderte und beschlossene Sonderzahlungen, Nachzahlungen aus beschlossenen Eigentümerabrechnungen oder zukünftig fällig werdende laufende Hausgeldzahlungen.³² Diese teils umständliche und unpraktikable Lösung wird durch die WEG-Novelle 2007 vereinfacht. Die Änderung der Außenhaftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird unter Punkt 3.1 weiter vertieft.

2.4 Die WEG-Novelle 2007

Bereits 2005 erfolgte der Anstoß durch die Bundesregierung, das WEG zu reformieren und damit folgende drei Ziele zu erreichen:

Erstens sollte durch Ausweitung der Beschlusskompetenzen die Handlungsfähigkeit gestärkt und die Willensbildung der Wohnungseigentümer erleichtert werden. Zweitens sollten die Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumsangelegenheiten mit den anderen bürgerlich- rechtlichen Streitigkeiten harmonisiert werden, und drittens sollte die Stellung der Woh- nungseigentümer gegenüber Kreditinstituten in der Zwangsversteigerung gestärkt werden.³³ Zu diesem Entwurf vom 25.05.2005, welcher vor der BGH-Entscheidung zur Teilrechtsfähig- keit vom 02.06.2005 veröffentlicht wurde, nahm der Bundestag am 08.07.2005 Stellung. Be- reits hier wurde der Vorschlag geäußert, die nun festgestellte Teilrechtsfähigkeit der Gemein- schaft im Gesetz zu berücksichtigen. Ebenso ergingen viele Änderungsvorschläge in Bezug auf die Überführung der WEG-Rechtsstreitigkeiten von der freiwilligen Gerichtsbarkeit in die Zivilprozessordnung.³⁴ Bereits in der Gegenäußerung der Bundesregierung wurde die Ent- scheidung des BGH aufgegriffen und festgestellt, dass „die Wohnungseigentümer … nicht mehr Vertragspartner des Dritten (sind). Im Innenverhältnis ist es jetzt Sache der Gemein- schaft, Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten und Schadensersatz wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Wohnungseigentümern ge- ltend zu machen“.³⁵

Diverse Fachleute der Rechtswissenschaft unterstützten die Bundesregierung durch ihre Stel- lungnahmen zu dem Gesetzentwurf. Die Bewertung des Entwurfes fiel dabei nicht eindeutig aus. Während Diplom-Volkswirt Volker Bielefeld in seiner Stellungnahme davon sprach, dass der Gesetzentwurf wieder verlässliche Voraussetzungen schaffe, auch künftig in das Woh- nungseigentum mit überschaubarem kalkulierbarem Risiko zu investieren,³⁶ vertrat Rüdiger Warnecke in seiner Stellungnahme die Meinung, dass die Überführung der Rechtsstreitigkei- ten in die Zivilprozessordnung die erforderliche Flexibilität des Verfahrens und der Entschei- dung des Richters einschränke.³⁷ Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwalt, sprach sogar davon, dass „der Gesetzgeber … gut beraten (sei), eine Schaffens-, besser aber noch eine Denkpause einzulegen, um zuvor die sich aus der Rechtsprechungsänderung ergebenden praktischen und dogmatischen Probleme … in einem gelungenen Gesetz berücksichtigen zu können“³⁸. Die Mehrzahl der zu einer öffentlichen Anhörung der Bundesregierung zu dem Gesetzesentwurf geladenen Experten waren jedoch der Auffassung, dass die Ziele des Entwurfs grundsätzlich zu begrüßen seien.³⁹

Kontrovers wurden Teile des Gesetzentwurfes in den entsprechenden Fachkreisen diskutiert: So lehnte z.B. der Deutsche Anwaltverein (DAV) in seiner 2. ergänzenden Stellungnahme durch den Ausschuss Miet- und Wohnrecht die gesetzliche Normierung der Teilrechtsfähig- keit strikt ab.⁴⁰ Nach Ansicht des Fachverbandes liegt die Problematik in der Tatsache, „dass die Immobilie selbst - Sondereigentum wie Gemeinschaftseigentum - nicht zum Verwal- tungsvermögen des Verbands gehört“.⁴¹ Dr. Werner Hinz, Richter am Amtsgericht, befürwor- tete in seiner Stellungnahme aus amtsgerichtlicher Sicht gegenüber dem Justizministerium des Landes Schleswig-Holstein die Schaffung des Zustellungsbevollmächtigten, befürchtete je- doch eine weit reichende Umstellung durch die Überführung des WEG-Verfahrens in die ZPO für die Gerichte. Er hält es für vertretbar, dass einige nicht gänzlich ausformulierte Fra- gestellungen die Rechtsprechung klären.⁴²

Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft unterstützen die Gesetzesänderung der Bundesre- gierung. So sieht der Immobilienverband Deutschland (IVD) in der Verabschiedung des Ge- setzesvorhabens ein „deutliches Signal für das Wohnungseigentum und die Verlässlichkeit der diesbezüglichen Rahmenbedingungen“.⁴³ Thomas Wernicke, Vorsitzender des Ring Deutscher Makler Landesverband Berlin und Brandenburg e.V., spricht davon, dass „nicht nur die Handlungsfähigkeit, sondern vor allem die Entscheidungsfähigkeit der Eigentümer- gemeinschaften von Wohnungseigentum … durch die Novellierung des WEG entscheidend verbessert“⁴⁴ wird.

Am 14.12.2006 verabschiedete der Bundestag das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze, am 16.02.2007 stimmte der Bundesrat dem neuen Gesetz unverändert zu. Die Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt erfolgte am 30.03.2007, das Inkrafttreten wurde auf den 01.07.2007 festgelegt.

In dem folgenden Kapitel 3 werden die für die Verwalterpraxis wichtigsten Änderungen er- läutert und auf deren Praxistauglichkeit untersucht, welche die WEG-Novelle 2007 mit sich gebracht hat. Die Ausführungen umfassen die Themen der Teilrechtsfähigkeit der Gemein- schaft, das geänderte Verhältnis der Eigentümer untereinander, die neu definierten Beschluss- kompetenzen der Eigentümer, die geänderte Prozessordnungen für Streitigkeiten in der Ge- meinschaft und abschließend die Vorrechte für Hausgelder bei Versteigerungen. Das darauf folgende Kapitel 4 widmet sich vollständig dem Thema Eigentümerversammlung und den aus der WEG-Reform resultierenden Neuerungen für die Eigentümer und insbesondere für die Verwalter.

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¹ Vgl. o.V.: Einstellungen der Bürger in Deutschland zur Immobilie, Forsa Gesellschaft für Sozialforschung und statistische Analysen mbH, Abrufdatum 07.03.2011.

http://www.ivd.net/files/Einstellungen_der_Buerger_in_Deutschland__zur_Immobilie.pdf

² Vgl. Kott, Kristina; Krebs, Thomas: Haus- und Grundbesitz und Immobilienvermögen privater Haushalte, in: Wirtschaft und Statistik 7/2004, Wiesbaden, S. 772.

³ Vgl. o.V.: Stockwerkseigentum, Wikipedia Foundation Inc., Abrufdatum 07.03.2011. http://de.wikipedia.org/wiki/Stockwerkseigentum

⁴ O.V.: Bürgerliches Gesetzbuch, in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002, 65. überarb. Aufl., München 2010, § 94.

⁵ Vgl. Bärmann, Johannes; Pick, Eckhart: Wohnungseigentumsgesetz Kommentar, 19. völlig neu bearb. Aufl., München 2010, S. 32.

⁶ Vgl. Münch, Sybille: Bundesdeutsche Wohnungspolitik seit 1945, Schader-Stiftung, Abrufdatum 07.01.2011. http://www.schader-stiftung.de/wohn_wandel/1017.php

⁷ Vgl. o.V.: Mieterquote in europäischen Staaten 2001, GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, Abrufdatum 07.01.2011.

http://www.schader-stiftung.de/docs/1mieterquote_europa.pdf

⁸ Vgl. o.V.: Struktur des Wohnungsbestandes, Schader-Stiftung, Abrufdatum 07.01.2011. http://www.schader-stiftung.de/wohn_wandel/823.php

⁹ Vgl. o.V.: Der Wohnungsmarkt in Deutschland, Schader-Stiftung, Abrufdatum 07.01.2011. http://www.schader-stiftung.de/wohn_wandel/826.php

¹⁰ Vgl. o.V.: Zur Wohnsituation, Schader-Stiftung, Abrufdatum 07.01.2011. http://www.schader-stiftung.de/wohn_wandel/824.php

¹¹ Vgl. Bärmann; Pick: S. 35.

¹² Vgl. o.V.: Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz), vom 15. März 1951, 65. überarb. Aufl., München 2010, § 16(2).

¹³ Vgl. WEG § 11.

¹⁴ Vgl. WEG § 23 (4).

¹⁵ Vgl. von Hauff, Michael: Fachgespräch zum Thema „Zitterbeschlüsse“, in: FWW 2/2001, Berlin, S. 50f.

¹⁶ Vgl. BGH V ZB 58/99, Beschluss vom 20.09.2000, Abrufdatum 11.01.2011.

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-

bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=8ee129a5b6a759136ea558bc38f4600d&nr=22358 &pos=0&anz=1

¹⁷ Klassen, Kurt: Der Bundesgerichtshof erschwert die Wohnungseigentumsverwaltung, in: Wohnungseigentum 2/2001, o.O., S. 28.

¹⁸ Vgl. Bärmann; Pick: S. 33.

¹⁹ Vgl. WEG § 23 (3).

²⁰ Vgl. WEG § 25 (4).

²¹ Vgl. Bärmann; Pick: S. 515.

²² Vgl. Deckert, Wolf-Dietrich: Nichtige „Zitterbeschlüsse“?, in: NZM 8/2000, München, S. 365.

²³ Vgl. Georgi, Andreas: WEG Novelle 2007, Rechtsanwälte Georgi & Hartmann, Abrufdatum 14.01.2011. http://www.rechtsanwalt-chemnitz.de/bilder/weg_novelle_2007.pdf

²⁴ Vgl. von Hauff: S. 50f.

²⁵ Vgl. o.V.: Gesetzentwurf der Bundesregierung. Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze, Oliver Elzer, Abrufdatum 07.01.2011.

http://www.oliverelzer.de/private/1163.pdf

²⁶ BGH V ZB 32/05, Beschluss vom 02.06.2005, Abrufdatum 11.01.2011.

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-

bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=91ab88c9bf482cd3189310df27c4c992&nr=33129 &anz=1&pos=0&client=3&Frame=4&.pdf

²⁷ O.V.: Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz), vom 15. März 1951, 57. überarb. Aufl., München 2006, § 10 a.F..

²⁸ Vgl. BGH V ZB 32/05, Beschluss vom 02.06.2005, Abrufdatum 11.01.2011. http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-

bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=91ab88c9bf482cd3189310df27c4c992&nr=33129 &anz=1&pos=0&client=3&Frame=4&.pdf

²⁹ Vgl. WEG § 16 (2).

³⁰ Vgl. Georgi, Andreas: WEG Novelle 2007, Rechtsanwälte Georgi & Hartmann, Abrufdatum 14.01.2011. http://www.rechtsanwalt-chemnitz.de/bilder/weg_novelle_2007.pdf

³¹ Vgl. Blankenstein, Alexander C.: WEG-Reform 2007, Köln 2007, S. 16.

³² Vgl. Blankenstein: S. 19.

³³ Vgl. o.V.: Gesetzentwurf der Bundesregierung. Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze, Oliver Elzer, Abrufdatum 07.01.2011.

http://www.oliverelzer.de/private/1163.pdf

³⁴ Vgl. o.V.: Stellungnahme des Bundesrates. Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze, Oliver Elzer, Abrufdatum 07.01.2011.

http://www.oliverelzer.de/private/397.pdf

³⁵ O.V.: Gegenäußerung der Bundesregierung zur Stellungnahme des Bundesrates vom 08. Juli 2005, Oliver Elzer, Abrufdatum 07.01.2011.

http://www.oliverelzer.de/private/1164.pdf

³⁶ Vgl. Bielefeld, Volker: Stellungnahme zum Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze, Volker Bielefeld, Abrufdatum 14.01.2011.

http://www.oliverelzer.de/private/Bielefeld.pdf

³⁷ Vgl. Warnecke, Rüdiger: Stellungnahme zum Gesetzentwurf zur Änderung des WEG und anderer Gesetze, Oliver Elzer, Abrufdatum 14.01.2011.

http://www.oliverelzer.de/private/warnecke.pdf

³⁸ Bub, Wolf-Rüdiger: Die geplante Novellierung des WEG, in: NZM 22/2006, München, S. 849.

³⁹ Vgl. o.V.: Reform des Wohnungseigentumsgesetz stößt grundsätzlich auf Zustimmung, Oliver Elzer, Abrufdatum 14.01.2011.

http://www.oliverelzer.de/private/btst.pdf

⁴⁰ Vgl. Schönleber, Norbert u.a.: 2. Ergänzende Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins durch den Ausschuss Miet- und Wohnrecht, Deutscher Anwaltverein, Abrufdatum 14.01.2011.

http://www.oliverelzer.de/private/DAV.pdf

⁴¹ Schönleber, Norbert u.a.: 2. Ergänzende Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins durch den Ausschuss Miet- und Wohnrecht, Deutscher Anwaltverein, Abrufdatum 14.01.2011.

http://www.oliverelzer.de/private/DAV.pdf

⁴² Vgl. Hinz, Werner: Reform des Wohnungseigentumsrecht - Eine Stellungnahme aus amtsgerichtlicher Sicht, in: ZMR 2005, Neuwied, S. 279.

⁴³ O.V.: IVD: Wohnungseigentumsnovelle nicht dem Wahlkampf opfern, Baulex Newsmagazin, Abrufdatum 18.01.2011.

http://www.bauarchiv.de/baulex/article.php?sid=6005

⁴⁴ O.V.: WEG-Novelle stärkt Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft, Ring Deutscher Makler Landesverband Berlin Brandenburg e.V., Abrufdatum 25.01.2011. http://www.rdm-berlin-brandenburg.de/aktuelles/archiv/details/archive/2007/juli/article/weg-novelle-staerkt- handlungsfaehigkeit-der-eigentuemergemeinschaft.html?tx_ttnews%5Bday%5D=09&cHash=3ceb34af23