Rechtsprechungsübersicht Mietrecht 2011

Die relevanten Mieturteile der deutschen Gerichte im Jahr 2011


Skript, 2012
142 Seiten

Leseprobe

Gliederung:

I.Abschluß, Form, Parteien des Mietvertrags

II. Kaution und andere Mietsicherheiten bringlich wird, keinen wichtigen Grund zur Kündigung der Sicherheit gegenüber dem Vermieter dar.

III. die Miete
1. Fälligkeit und Zahlung
2. Mieterhöhung nach Mietspiegel
3. Mieterhöhung wegen Modernisierung
5. Mietminderung wegen Mängeln
6. sonstiges

IV. Betriebskosten
1. Form der Abrechnung
2. Fristen und Zugangsprobleme,Abrechnungs- und Einwendungsausschluß, Einsichtsrechte
4. Anpassung von Vorauszahlungen u.ä.
5. Sonstiges

V. Gebrauch der Mietsache
1. Gebrauchsregelungen
2. Untermiete
4. Versorgungssperren
5. sonstiges

VI. Modernisierung

VII. Schönheitsreparaturen

VIII. Kündigung und Abwicklung
1. Vermieterkündigung wegen Zahlungsverzug
2. Vermieterkündigung aus anderen Gründen Verwertungskündigung zwecks Abriß und Neubau
3. Mieterkündigung BGH,
4. sonstiges
5. Abwicklung

IX. Verjährung, Verwirkung, Verzicht durchgeführter Übergabetermin für Verjährungsfristberechnung maßgeblich Zum Beginn der Verjährung nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB.

X. Prozessuales & Sonstiges

I.Abschluß, Form, Parteien des Mietvertrags

zum Begriff der Wohnfläche

LG Berlin, Urteil vom 01.07.2011 zum Az. 63 S 66/10

aus den Gründen:

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist davon auszugehen, dass der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig ist, weil er keinen feststehenden Inhalt hat, und, da eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei frei finanziertem Wohnraum fehlt, zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden können, falls nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist. Demnach bleibt es bei dem Grundsatz, dass der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen ist.

Hieraus folgt, dass - mangels anderweitiger Vereinbarungen, für deren Vorliegen hier keine Anhaltspunkte erkennbar sind - alle Räume, die vom Zuschnitt zum Wohnen geeignet sind, auch wenn sie die baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume nicht erfüllen sollten, als Wohnfläche anzurechnen sind. Hieran ändert sich auch nicht deshalb etwas, weil in den Mietverträgen etwa die diesbezüglichen Räume als "Hobbyraum" bezeichnet sind. Soweit die Klägerin angibt, die im Kellergeschoss gelegenen, zu Mieterwohnungen gehörenden Räume würden lediglich zu engen Kellerschächten führen und bei den im Dachgeschoss gelegenen Räumen seien lediglich kleine "schießschartenartige" Dachfenster vorhanden, so führt dies zu keinem anderen Ergebnis, denn nach dem unstreitigen Parteivortrag werden die Räume von den jeweiligen Mietern tatsächlich entweder als Bad, Flur, Zimmer oder Abstellraum genutzt, was ihre Geeignetheit als Wohnräume erkennen lässt, ohne dass es auf den Ausstattungszustand bei Mietvertragsabschluss ankäme.

Abgrenzung von Wohnraumzu Geschäftsraummietverhältnis

LG Berlin, Urteil vom 09.09.2011 zum Az. 63 S 605/10

Ein Vertrag, durch den der Mieter eine Wohnung zum Zwecke der Weitervermietung anmietet, ist kein Wohnraummietvertrag und kann mit der gesetzlichen Frist des Gewerberaum-Mietrechts (§ 580a BGB) gekündigt werden.

Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrages dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet.

Dies ist hier nicht der Fall. Darauf, dass der Beklagte die Räume nach dem Inhalt der Mietvertragsurkunden "zu Wohnzwecken" nutzen wollte, kommt es nicht an, da eine juristische Person Räume schon begrifflich nicht zu (eigenen) Wohnzwecken anmieten kann. Die eventuell beabsichtigte Überlassung der Räume als Wohnräume an Vereinsmitglieder oder sonstige Dritte ist aus der maßgeblichen Sicht des Beklagten als Mieter kein Wohnzweck, sondern geschäftliche Nutzung.

Die Parteien haben die Geltung des § 573 BGB auch nicht vertraglich vereinbart. Grundsätzlich können die Parteien eines Geschäftsraummietverhältnisses vereinbaren, dass für das Vertragsverhältnis die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anwendbar sein sollen. In einem solchen Fall liegt ein Geschäftsraummietverhältnis vor, das nach dem Parteiwillen wie ein Wohnraummietverhältnis behandelt werden soll. Von einer solchen Vereinbarung kann auszugehen sein, wenn die Parteien zur Regelung ihrer Vertragsbeziehungen ein für die Wohnraummiete gedachtes Formular verwenden, indem die hierfür maßgebenden Schutzvorschriften wiedergegeben sind. In einem solchen Fall wurde eine konkludente Vereinbarung der zivilrechtlichen Bestimmungen über das Wohnraummietverhältnis dadurch angenommen, dass das Vertragsformular mit "Wohnungs-Mietvertrag" überschrieben war, sich sämtliche Vorschriften des verwendeten Formularvertrages an dem für die Wohnraummiete geltenden Recht orientierten und die Beteiligten bei Vollzug des Mietverhältnisses keinen Zweifel daran ließen, dass für ihre Rechtsbeziehung das Wohnraummietrecht maßgebend sein soll. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Der von den Parteien verwendete Formularmietvertrag ist weder mit "Wohnungsmietvertrag" überschrieben, noch verweisen seine Klauseln sämtlich auf Vorschriften des Wohnraummietrechts. Allein aus der Angabe in § 1 Ziff. 4 des Mietvertrages, dass die Wohnung den preisrechtlichen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB unterliegt, kann nicht auf einen Willen der Parteien geschlossen werden, dass auch die übrigen wohnraumrechtlichen Vorschriften Anwendung finden sollen. Insbesondere hinsichtlich des Kündigungsrechts der Parteien wird lediglich auf die "gesetzlichen Vorschriften" verwiesen.

II. Kaution und andere Mietsicherheiten

Verjährung der Rückforderung überzahlter Kaution

BGH, Urteil vom 01.06.2011 zum Az. VIIIZR 91/10

Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm - unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache - ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag gezahlt hat.

Die Mieterin hatte eine Kaution gezahlt, welche 3 Monatsmieten überstieg. Im Rahmen einer Auseinandersetzung bei Vertragsende 4 Jahre später verlangte sie das zurück, die Vermieterin wandte Verjährung ein. Der BGH entschied, daß der Rückforderungsanspruch an der überzahlten Kaution verjährt sei, und führte aus: der diesbezügliche Bereicherungsanspruch der Beklagten (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) unterliegt der regelmäßigen dreijährigen Verjährung. Diese hat gemäß § 199 Abs. 1 BGB hier mit Ablauf des Jahres 2005 begonnen und ist mit Ende des Jahres 2008 abgelaufen. Bei Erhebung der Widerklage im April 2009 war die Widerklageforderung mithin verjährt.

Für den Beginn der Verjährung kommt es nicht darauf an, wann die Beklagte erfahren hat, dass die Vereinbarung einer drei Monatsmieten übersteigenden Kaution gesetzwidrig ist und ihr deshalb ein Rückforderungsanspruch hinsichtlich des darüber hinausgehenden Betrages zusteht. Gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB setzt der Beginn der Verjährung zwar neben der Entstehung des Anspruchs voraus, dass der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt es jedoch, wenn der Gläubiger die tatsächlichen Umstände kennt, aus denen sich für einen rechtskundigen Dritten der Anspruch ergibt. Bei einem Anspruch aus ungerechtfertigter Leistung liegt die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis des Gläubigers vor, wenn er von der Leistung und vom Fehlen des Rechtsgrundes weiß, das heißt von den Tatsachen, aus denen dessen Fehlen folgt. Eine zutreffende rechtliche Würdigung setzt § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB hingegen nicht voraus. Eine Ausnahme wird lediglich für die Fälle in Betracht gezogen, in denen es sich um eine unübersichtliche oder zweifelhafte Rechtslage handelt, so dass sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag.

Eintritt eines Erwerbers in die Kautionsverpflichtung

BGH, Urteil vom 01.06.2011 zum Az. VIII ZR 304/10

Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor

- noch unter der Geltung des § 572 BGB aF - weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weiterge leitet worden war (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/ 03, NZM 2005, 639 unter II 2b).

Übertragung der Kaution auf Erwerber ohne Mietermitwirkung

BGH, Urteil vom 07.12.2011 zum Az. VIII ZR 206/10

a) Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.

b) Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten.

1. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung der Kaution erlischt dieser Anspruch (§ 362 BGB). Auch ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen. Denn einer solchen Zustimmung des Mieters bedarf es in der Regel nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintritt (§ 566a Satz 1 BGB).

2. Von diesen Grundsätzen ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat aber aufgrund der besonderen Umstände des vorliegenden Falles rechtsfehlerfrei eine Verpflichtung des Beklagten bejaht, die Kaution erneut - nunmehr an die Klägerin - zu leisten. Dazu war der Beklagte nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, weil er einer Übertragung der gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgegebenen Verpfändungserklärung auf die Klägerin nicht zugestimmt hatte und daraufhin die Kaution zurückerhalten hatte, ohne dass darin ein Verzicht der Klägerin auf die Kaution gesehen werden konnte.

a) Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts war die Kaution in der Weise geleistet worden, dass der Beklagte die Verpflichtungserklärung nur zugunsten der Voreigentümerin persönlich abgegeben hatte und deshalb die am Mietverhältnis nicht beteiligte Bank nicht ohne Zustimmung des verpfändenden Beklagten zur Auszahlung des Sparguthabens an die Klägerin als neue Eigentümerin verpflichtet war. Aus diesen rechtsfehlerfrei festgestellten Umständen hat das Berufungsgericht mit Recht hergeleitet, dass der Beklagte jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet war, der Übertragung der Kaution auf die Klägerin als neue Pfandgläubigerin zuzustimmen, weil die Übertragung der persönlich für den Alteigentümer bestellten Sicherheit faktisch nur mit einer Mitwirkungshandlung des Beklagten zu bewirken war. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Klägerin die auf sie übergegangenen Rechte aus der Kaution gegenüber der Bank notfalls auch ohne Mitwirkung des Beklagten hätte durchsetzen können. Das Berufungsgericht hat mit Recht darauf abgestellt, dass die Klägerin das Risiko, zu gegebener Zeit nicht ohne die Mitwirkung des Beklagten auf die Mietsicherheit zugreifen zu können, nicht auf sich nehmen musste, sondern vom Beklagten erwarten durfte, an der praktischen Durchführung der Übertragung des Kautionsguthabens mitzuwirken, weil berechtige Interessen des Beklagten einer solchen Mitwirkung nicht entgegenstanden.

b) Die Revision meint dagegen, eine Zustimmung zur Übertragung des verpfändeten Kautionsguthabens auf die Klägerin als neue Pfandgläubigerin sei dem Beklagten nicht zumutbar gewesen, weil er in diesem Fall die Voreigentümerin und ursprüngliche Vermieterin als (subsidiäre) Schuldnerin verloren hätte oder seine Zustimmung jedenfalls als Verzicht auf die subsidiäre Haftung des Veräußerers nach § 566a Satz 2 BGB hätte ausgelegt werden können. Das trifft nicht zu.

Mit einer Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber bestätigt der Mieter nur das, was gemäß § 566a Satz 1 BGB ohnehin kraft Gesetzes gilt. Daraus ist kein Verzicht des Mieters auf seine Rechte aus §566a Satz 2 BGB gegen den ursprünglichen Eigentümer herzuleiten. Die von der Revision angeführte Rechtsprechung, nach der eine Forthaftung des ursprünglichen Vermieters nicht mehr in Betracht kommt, wenn der Veräußerer die Kaution auf Verlangen oder mit Zustimmung des Mieters weitergibt oder auf sonstige Weise zu erkennen gibt, dass er nunmehr allein den Erwerber als Rückzahlungspflichtigen ansieht, betrifft andere Fallgestaltungen und bezieht sich auf die Rechtslage vor der Mietrechtsreform.

c) Auch die Sachverhaltswürdigung des Berufungsgerichts, dass in der Rückgabe des verpfändeten Kautionsguthabens im vorliegenden Fall kein vermieterseitiger Verzicht auf die Kaution zu sehen ist, weist keinen Rechtsfehler auf. Sie wird von der Revision auch nicht angegriffen. Die Rückgabe der Kaution durch den Voreigentümer erfolgte, nachdem dem Beklagten mitgeteilt worden war, dass die Klägerin die Kaution für sich beanspruchte, und er vergeblich aufgefordert worden war, der Übertragung auf die Klägerin zuzustimmen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Beklagte unter diesen Umständen die Freigabe der Kaution durch die Voreigentümerin nicht als vermieterseitigen Verzicht auf die der Klägerin gemäß § 566a Satz 1 BGB zustehende Kaution verstehen durfte. Denn für einen solchen Verzicht bestand hier auch aus der Sicht des Beklagten kein Anlass und kein Grund. Der Beklagte hat die Rückgabe der Kaution durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin auch nicht als vermieterseitigen Verzicht auf die nunmehr der Klägerin zustehende Kaution missverstanden. Vielmehr hat er nach der Aufforderung, die Kaution nunmehr an die Klägerin zu leisten, dieser mitgeteilt, er werde ihr die Kaution nach Ablauf der Kündigungsfrist für das Kautionskonto übergeben.

Aufhebung der Kautionspflicht durch Rückgabe bei Eigentumswechsel

LG Berlin, Urteil vom 15.03.2011 zum Az. 65 S 283/10

1. Gibt ein Vermieter eine Mietsicherheit (hier: nach dem Grundstücksverkauf, um sich aus der fortdauernden Haftung für die Sicherheit nach § 566a Satz 2 BGB zu befreien) im Laufe des Mietverhältnisses zurück und nimmt der Mieter die Erstattung an, ist darin eine einvernehmliche Änderung des Vertrages dahin zu sehen, dass die ursprünglich vereinbarte Leistung einer Sicherheit aufgehoben wird.

2. Der neue Vermieter (Grundstückskäufer) hat keinen Anspruch auf Zahlung einer neuen Kaution, es sei denn er hat mit dem Mieter eine eigene Vereinbarung über die Leistung einer Mietsicherheit getroffen.

Kündigung einer persönlichen Mietsicherheit durch ausscheidenden Geschäftsführer

BGH, Urteil vom 20.07.2011 zum Az. XII ZR 155/09

Hat der Fremdgeschäftsführer einer GmbH für diese eine persönliche Mietsicherheit begeben (hier: Schuldmitübernahme/Schuldbeitritt), stellt sein Ausscheiden aus dem Geschäftsführeramt zwei Monate, bevor die Miete bei der Gesellschaft uneinbringlich wird, keinen wichtigen Grund zur Kündigung der Sicherheit gegenüber dem Vermieter dar.

Es kann im Ergebnis dahinstehen, ob bei einem befristeten Mietverhältnis überhaupt eine vorzeitige Kündigung durch den Bürgen oder Schuldmitübernehmer in Betracht kommt. Denn ein wichtiger Grund zur Kündigung liegt hier jedenfalls nicht vor.

Durch seine Schuldmitübernahme hat der Beklagte sich gegenüber der Klägerin verpflichtet, für alle Pflichten aus dem Mietverhältnis persönlich einzustehen. Welche Pflichten im Einzelnen darunter fielen, war durch den auf fünf Jahre fest abgeschlossenen Mietvertrag klar umgrenzt. Der Beklagte wusste daher, welche konkreten Pflichten er mit der Unterzeichnung des Vertrages auf sich nahm.

Nach Sinn und Zweck der von ihm abgegebenen Erklärung handelte es sich bei der Schuldmitübernahme um ein Sicherungsmittel. Sie sollte der Klägerin die Sicherheit geben, den Mietzins auch dann noch zu erlangen, wenn die als GmbH mit nur dem Mindestkapital ausgestattete Mieterin ihn nicht mehr würde aufbringen können. Damit hatte der Beklagte das Insolvenzrisiko der Mieterin übernommen und die Klägerin im Hinblick (auch) darauf der Mieterin das Mietobjekt überlassen.

Durch die Kündigung des Geschäftsführeranstellungsvertrages mag zwar die Rechtsgrundlage dafür entfallen sein, dass der Beklagte sich als Sicherheit für die Mieterin (weiterhin) zur Verfügung stellte. Dies mag zugleich einen Anspruch des Beklagten gegen die Mieterin begründet haben, der Klägerin eine geeignete Ersatzsicherheit zu stellen, um so von seiner Haftung frei zu kommen. Ob der Beklagte dieses Verlangen gestellt hat und ob die Mieterin in der Lage gewesen wäre, eine Ersatzsicherheit zu stellen, ist nicht festgestellt, kann aber im Ergebnis dahinstehen. Denn ein solches Verlangen berührt in der Zwischenzeit bis zur Erfüllung des Anspruchs nicht das zwischen den Parteien des Rechtsstreits bestehende Sicherungsverhältnis.

Im Dreiecksverhältnis zwischen den Parteien des Rechtsstreits und der Mieterin lag die Gefahr einer Kündigung des Anstellungsvertrages in der Risikosphäre des Beklagten und nicht in derjenigen der Klägerin. Ihr kam es darauf an, neben der nur mit ihrem Vermögen haftenden Kapitalgesellschaft zusätzlich eine persönliche Sicherheit zu erlangen, die ihr eine vom Geschäftserfolg unabhängige Miete garantierte. Diese Interessenlage war Grundlage des eingegangenen Sicherungsverhältnisses. Sie besteht auch und gerade dann fort, wenn sich der Sicherungszweck dadurch zu realisieren droht, dass die Gesellschaft in eine wirtschaftliche

Schieflage gerät. Die vom Sicherungsgeber übernommene Haftung für den Mietausfall ist auch dann Gegenstand seines Sicherungsversprechens, wenn er kurze Zeit - hier rund zwei Monate -, bevor die Mieterin die Miete nicht mehr zahlen kann, von seinem Geschäftsführeramt abberufen wird. Darin liegt kein wichtiger Grund, nicht für dasjenige einzustehen, was mit der zu Sicherungszwecken erklärten Schuldmitübernahme versprochen war.

Keine Aufrechnung gegen ein verpfändetes Sparkonto

KG, Beschluß vom 09.05.2011 zum Az. 8 U 172/10

Der Vermieter kann gegen den Anspruch des Mieters auf Freigabe eines verpfändeten Sparkontos als Mietsicherheit mit einen Zahlungsanspruch nicht aufrechnen, weil es insoweit an der Gleichartigkeit beider Ansprüche im Sinne von § 387 BGB fehlt.

aus den Gründen:

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass die Voraussetzungen des § 215 BGB wegen der fehlenden Gleichartigkeit von Freigabeanspruch der Beklagten und Zahlungsanspruch des Klägers im Sinne von § 387 BGB nicht vorliegen. Das Erfordernis der Gleichartigkeit beschränkt die Aufrechnung im Wesentlichen auf beiderseitige Geldleistungen (...). Der Anspruch auf Freigabe eines Sparbuchs ist aber auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet. Eine Gleichartigkeit mit dem Zahlungsanspruch liegt daher nicht vor.

Fälligkeit der Kautionsrückzahlung, Länge der Überlegungsfrist, Verjährung

LG Berlin, Urteil vom 01.03.2011 zum Az. 65 S 210/10

1. Mit der Rückgabe der Mietsache wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Kaution erfüllbar, aber noch nicht fällig. Er wird fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss (Anschluss BGH, 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05).

2. Welche Abrechnungs- und Prüfungsfrist dem Vermieter als angemessen zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Im Allgemeinen, d.h. für den Fall, dass keine besonderen Umstände gegeben sind, wird dem Vermieter eine Frist von zwei bis sechs Monaten zugebilligt. Der Mieter muss jedoch nicht abwarten, bis die Frist zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung abgelaufen ist.

3. Der Kautionsrückzahlungsanspruch verjährt innerhalb der Regelfrist von 3 Jahren. Für den Beginn der Verjährung gilt § 199 Abs. 1 BGB. Steuererklärungspflicht des Vermieters für Zinsen einer Mietkaution

AG Schöneberg, Urteil vom 08.08.2011 zum Az. 13 C 91/11

aus den Gründen:

Soweit die Mietkaution auf einem Mietkautionssammelkonto angelegt wird, ergibt sich aus dem Rundschreiben des Bundesministers der Finanzen vom 9.5.1994 die Verpflichtung des Vermieters als Treuhänder, gegenüber seinem Finanzamt eine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen der Mieter (§ 180 AO) abzugeben. Die Unterlagen des Finanzamts (Negativattest oder gesonderte Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen der Mieter) hat der Vermieter dem Mieter dann zur Verfügung zu stellen, damit die Zinsabschlagssteuer nebst Solidaritätszuschlag zugunsten des Mieters verrechnet werden kann. Der Beklagte hat nicht vorgetragen, dass er in seinen Einkommensteuererklärungen deutlich gemacht hätte, dass es sich bei den streitgegenständlichen Zinseinnahmen nicht um eigene, sondern um treuhänderisch zugunsten des Klägers erzielte Einnahmen handelte. Der dem Kläger durch diese Pflichtverletzung entstandene Schaden besteht darin, dass ihm die steuerliche Berücksichtigung der abgegangenen Steuern verwehrt war. Dem gegenüber ist davon auszugehen, dass der Beklagte steuerlich hiervon profitiert hat. In einem solchen Fall darf der Vermieter die abgegangenen Steuern bei der Kautionsabrechnung nicht zu Lasten des Mieters in Abzug bringen.

Aufrechnung von Kaution gegen Mietrückstände nach Ende einer Preisbindung zulässig

AG Spandau, Urteil vom 28.07.2011 zum Az. 10 C 222/11

Auch bei preisgebundenem Wohnraum darf nach Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters mit Mietforderungen aufrechnen.

getrennte Anlage einer Barkaution im Gewerbemietverhältnis

LG Berlin, Urteil vom 23.02.2011 zum Az. 29 S 8/10

Der Vermieter von Gewerberäumen ist auch bei Fehlen einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag verpflichtet, eine Barkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Reichweite des Vermieterpfandrechts bei Mietwohnung

LG Berlin, Beschluß vom 21.01.2011 zum Az. 63 T 7/11

Gemäß § 562 Abs. 1 Satz 2 BGB erstreckt sich das Vermieterpfandrecht nicht auf unpfändbaren Gegenstände. An diesen Gegenständen kann auch kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden, da dies eine unzulässige Umgehung des Pfändungsschutzes darstellen würde. Der Pfändungsschutz erstreckt sich auf die in §§ 811 Abs. 1, 812 ZPO genannten Gegenstände. Danach sind u.a. die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt des Schuldners dienenden Sachen unpfändbar. Geschützt sind Sachen, die der Schuldner zu einer seiner Berufstätigkeit und seiner Verschuldung angemessenen, bescheidenen Lebensund Haushaltsführung bedarf. Er darf nicht auf den Stand der äußersten Dürftigkeit und völliger Ärmlichkeit herabgedrückt werden. Hierunter fällt beispielsweise die Ausstattung der Wohnung mit üblichen Haushaltsgeräten wie z.B. Kühlschrank, Herd etc. sowie eine angemessene Wohnungsmöblierung.

Lediglich hinsichtlich des Wurfspeers und der 40 Biergläser, Bierhumpen und Biertulpen bestehen Bedenken, ob diese zur bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung erforderlich sind. Diesbezüglich ist jedoch zu beachten, dass nach dem sozialpolitischen Zweck des § 562 Abs. 1 Satz 2 BGB auch die von § 812 ZPO erfassten Gegenstände dem Pfändungsschutz unterliegen. Danach sind auch solche Gegenstände nicht pfändbar, die zum gewöhnlichen Hausrat gehören und im Haushalt des Schuldners gebraucht werden, wenn ohne weiteres ersichtlich ist, dass durch ihre Verwertung nur ein Erlös erzielt werden würde, der zu dem Wert außer allem Verhältnis steht. Diese Voraussetzungen dürften insbesondere bei den Biergläsern der Fall sein, da der Antragsteller nicht die Herausgabe anderer Gläser in nennenswertem Umfang beantragt hat und daher davon auszugehen ist, dass er diese nicht nur für das Biertrinken nutzt. Zudem dürften die Verwertungskosten außer Verhältnis zu dem zu erzielenden Erlös stehen. Gleiches gilt für den Wurfspeer als gebrauchtes Trainingsgerät.

keine einstweilige Verfügung des Mieters gegen Sparbucheinzug

AG Charlottenburg, Beschluß vom 12.01.2011 zum Az. 203 C 1001/11

Ein Mieter kann die Befriedigung des Vermieters aus dem verpfändeten Sparbuch nicht im Wege der einstweiligen Verfügung verhindern.

III. die Miete

1. Fälligkeit und Zahlung

Fälligkeits- und Aufrechnungsklausel in Kombination wirksam

BGH, Urteil vom 04.05.2011 zum Az. VIII ZR 191/10

Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB aF bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Der Mietvertrag sah in § 4 Nr. 1 vor, daß die Miete bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zu zahlen ist. § 8 des Mietvertrags sah vor, dass eine Aufrechnung einen Monat vor Fälligkeit der Miete anzuzeigen ist.

Der BGH entschied: nach seiner Rechtsprechung begegnet eine Formularklausel, nach der die Miete abweichend von § 551 Abs. 1 BGB aF für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, für sich genommen grundsätzlich keinen Bedenken (VIII ARZ 3/94). Zwar kann dies anders zu beurteilen sein, wenn die Vorauszahlungsklausel mit einer Aufrechnungsklausel kombiniert und dadurch das Minderungsrecht des Mieters erheblich einschränkt wird, etwa dadurch, dass er wegen seiner Minderungsrechte auf den Klageweg verwiesen wird.

Eine derartige, den Mieter unangemessen benachteiligende und deshalb zur Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel führende Kombination von Aufrechnungsklausel und Vorauszahlungsklausel hat das Berufungsgericht hier aber zutreffend verneint. Denn die hier verwendete Aufrechnungsklausel verlangt lediglich, dass der Mieter die Absicht der Aufrechnung einen Monat vor der Fälligkeit der Miete anzeigt. Damit wird der Mieter aber nicht wegen einer Minderung auf den Klageweg verwiesen. Zwar kann er bei einem im laufenden Monat nach Zahlung der Miete erstmals auftretenden Mangel die Minderung für diesen Monat erst bei der Mietzahlung für den übernächsten Monat berücksichtigen, weil er die Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch wegen der im Hinblick auf die Minderung überzahlten Miete zunächst mit der vereinbarten Monatsfrist ankündigen muss. Eine bloße Verschiebung des Minderungsrechts um ein oder zwei Monate stellt abe keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

2. Mieterhöhung nach Mietspiegel

Angabe öffentlicher Fördermittel bei Mietspiegelerhöhung?

BGH, Urteil vom 19.01.2011 zum Az. VIII ZR 87/10

Ob öffentliche Förderungsmittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen gewährt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck.

Streitig war hier die Formwirksamkeit eines Zustimmungsverlangens zur Mieterhöhung. Der Mieter vertrat die Auffassung, der Vermieter habe darin Fördermittel angeben müssen, die zu Zwecken der Instandsetzung und Modernisierung in das Gebäude geflossen seien. Der BGH hielt das für möglich, differenzierte aber nach dem Förderzweck. Er führte aus:

1. Nach der zum Teil noch unter der Geltung der §§ 2, 3 MHG ergangenen Rechtsprechung erfordert die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB, dass der Vermieter Kürzungsbeträge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt. Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung zu bringen. Werden Fördermittel undifferenziert zum Zwecke der Instandsetzung und Modernisierung gewährt, muss dem Mieter jedenfalls mitgeteilt werden, wann der Vermieter welche öffentlichen Mittel zu welchem Zweck - Modernisierung oder Instandsetzung - erhalten hat, um den Mieter in die Lage zu versetzen, gegebenenfalls substantiierte Einwendungen gegen das Erhöhungsverlangen vorbringen zu können. Denn die gesetzlichen Regelungen in § 558 Abs. 5, § 559a BGB sollen sicherstellen, dass dem Vermieter solche Maßnahmen nicht zugute kommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat. Andernfalls würde er gegenüber dem Vermieter ungerechtfertigt besser gestellt, der die Modernisierungsmaßnahmen aus eigenem Vermögen finanziert hat.
2. Der Fördervertrag ist daher dahingehend zu würdigen, ob er auch Modernisierung oder nur Instandsetzung gefördert hat. Führt der festgelegte Förderzweck - wie hier bei der ausschließlichen Förderung von Instandsetzungsarbeiten - dazu, dass die gewährten Mittel nach den gesetzlichen Vorschriften bei einer Mieterhöhung nicht anzurechnen sind, sind nähere Darlegungen im Ergebnis nicht erforderlich. fehlender Erhöhungszeitpunkt im Urteil

BGH, Urteil vom 08.06.2011 zum Az. VIII ZR 204/10

Zur Auslegung des Tenors eines Urteils auf Zustimmung zur Erhöhung der Wohnraummiete, in dem der Monat, ab dem die erhöhte Miete geschuldet ist, nicht genannt ist.

In diesem Marburger Fall wurde der Mieter rechtskräftig verurteilt, einer Erhöhung nach § 558 BGB zuzustimmen. Ab wann die Miete erhöht sein sollte, sagte der Urteilstenor hingegen nicht. Der Vermieter forderte sie ab dem dritten Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter, dieser sah eine erhöhte Zahlung erst ab Rechtskraft des Urteils ein. Der BGH gab dem Vermieter recht und führte aus:

Mit der Rechtskraft des im Vorprozess ergangenen Urteils des Amtsgerichts Marburg vom Mai 2007 gilt die Zustimmung der Beklagten zu der im Erhöhungsverlangen der Klägerin vom August 2005 begehrten Mieterhöhung als abgegeben. Damit schuldet die Beklagte, wie im Erhöhungsverlangen gefordert, die erhöhte Miete ab November 2005, dem dritten Kalendermonat nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens der Klägerin (§ 558b Abs. 1 BGB).

1. Der Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete setzt gemäß § 558b BGB eine entsprechende Änderung des Mietvertrags voraus. Stimmt der Mieter dieser Änderung aufgrund des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen; mit Rechtskraft des Urteils, durch das der Mieter zur Zustimmung verpflichtet wird, gilt dessen Zustimmungserklärung gemäß § 894 ZPO als abgegeben, das heißt, die erforderliche Vertragsänderung tritt ein. Sie bewirkt, dass der Mieter nach § 558b Abs. 1 BGB den erhöhten Mietzins für die Zeit ab dem dritten auf das Erhöhungsverlangen des Vermieters folgenden Kalendermonat schuldet.
2. Der Umstand, dass im Tenor des Zustimmungsurteils vom Mai 2007 der Monat, ab dem die erhöhte Miete geschuldet ist, nicht genannt ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung und führt nicht dazu, dass die erhöhte Miete erst ab Rechtskraft des Zustimmungsurteils geschuldet wäre. Denn zur Ermittlung des Inhalts der insoweit auslegungsbedürftigen Urteilsformel sind Tatbestand und Entscheidungsgründe, insbesondere auch der dort in Bezug genommene Parteivortrag im Prozess samt Antrag heranzuziehen. Aus dem Tatbestand und den Entscheidungsgründen des Urteils vom Mai 2007 ergibt sich zweifelsfrei, dass die Klägerin im Vorprozess die Zustimmung zu ihrem Erhöhungsverlangen vom August 2005 begehrt hat, in dem sie eine Erhöhung der Miete ab November 2005 gefordert hatte, und dass das Amtsgericht diesem Begehren - mit Abstrichen lediglich hinsichtlich der Höhe der verlangten Miete - stattgegeben hat.
3. Dass die Klägerin im Klageantrag des Vorprozesses keinen Zeitpunkt angegeben hat, ab dem die Mieterhöhung geschuldet sein sollte, ist ebenfalls unschädlich. Denn dieser Zeitpunkt ergab sich aus ihrem Erhöhungsverlangen vom August 2005, dem das Urteil vom Mai 2007 - von einer betragsmäßigen Reduzierung der verlangten Miete abgesehen - entsprochen hat, und ergäbe sich im Übrigen, wenn im Erhöhungsverlangen kein Zeitpunkt genannt wäre, aus dem Gesetz (§ 558b Abs. 1 BGB).

Zwar ist der Vermieter nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b BGB bestimmten Zeitpunkt geltend zu machen. Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor. Denn die Klägerin hat, wie ausgeführt, in ihrem Erhöhungsverlangen in Übereinstimmung mit § 558b Abs. 1 BGB die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der Miete ab November 2005 und nicht erst zu einem späteren Zeitpunkt gefordert. Insoweit ist der Klägerin das zugesprochen worden, was sie beantragt hat, so dass - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht - kein Verstoß gegen § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO vorliegt.

Zustimmungsverlangen auf Basis eines veralteten Mietspiegels formell wirksam

BGH, Urteil vom 06.07.2011 zum Az. VIII ZR 337/10

Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat.

Dass die Klägerin in ihrem Zustimmungsverlangen noch auf den Mietspiegel 2007 Bezug nahm, obwohl im Amtsblatt der Stadt Berlin wenige Tage zuvor bereits der Mietspiegel für das Jahr 2009 veröffentlicht worden war, führt nach Auffassung des BGH nicht dazu, dass es dem Mieterhöhungsverlangen an der nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Begründung fehlte. Vielmehr handelt es sich - ähnlich wie bei Einordnung der Wohnung des Mieters in ein unzutreffendes Mietspiegelfeld (vgl. dazu VIII ZR 11/07 und VIII ZR 316/07) - um einen bloß inhaltlichen Fehler.

Mietspiegel unter Umständen auch für Einfamilienhaus anwendbar

LG Berlin, Urteil vom 25.01.2011 zum Az. 65 S 173/10

Die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für die Miete eines Einfamilienhauses unter Bezugnahme auf einen an sich nicht einschlägigen Mietspiegel für Mehrfamilienhäuser kann ausreichend sein, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietzinsspanne für Mehrfamilienhäuser liegt (Anschluss BGH, 17. September 2008, VIII ZR 58/08).

zum Begriff „Ausstattung“ im Berliner Mietspiegel

LG Berlin, Urteil vom 27.09.2011 zum Az. 65 S 65/11

Das Wohnwertmerkmal der "Ausstattung" im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB erfasst begrifflich nur das, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Benutzung zur Verfügung gestellt hat und Gegenstand seiner Gebrauchsgewährungspflicht ist; auf Kosten des Mieters bzw. von diesem vorgenommene und finanzierte Wohnwertverbesserungen bleiben bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt.

Verhältnis von Modernisierungszuschlag zu Vergleichsmieterhöhung nach Modernisierung

LG Berlin, Urteil vom 14.06.2011 zum Az. 63 S 454/10

Sowohl ein Modernisierungszuschlag als auch eine Vergleichsmieterhöhung sind möglich. Sie dürfen, wenn sie kombiniert werden, die Modernisierung aber nicht doppelt berücksichtigen.

aus den Gründen:

Ein Vermieter hat nach einer Modernisierungsmaßnahme verschiedene Möglichkeiten, diese zum Gegenstand einer Mieterhöhung zu machen. Er kann ausschließlich nach § 559 BGB vorgehen, also 11 % der anrechenbaren Kosten zum Gegenstand einer Mieterhöhung machen. Es gilt keine Kappungsgrenze oder Wartefrist. Er kann aber auch ausschließlich nach § 558 BGB vorgehen und vom Mieter die Zustimmung zur neuen ortsüblichen Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum verlangen. Möglich ist auch die Kombination dieser Verfahren. Wählt der Vermieter diesen Weg, darf es aber nicht zu einer kumulativen Mieterhöhung kommen, bei der die Modernisierung doppelt, nämlich sowohl bei § 558 BGB als auch bei § 559 BGB berücksichtigt wird.

Führt also die Mieterhöhung nach § 559 BGB zu einer Miete, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum liegt, kann der Vermieter auch noch die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB verlangen. Hierdurch darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden. Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB scheidet aber immer dann aus, wenn der Vermieter die Modernisierung bereits einmal bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB berücksichtigt hat.

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen i.S. des § 559 BGB durchgeführt, ist er berechtigt, diese Maßnahmen zur Grundlage einer Mietzinserhöhung zu machen. Er kann dabei zwischen zwei Wegen wählen:

- Zum einen wird ihm die Möglichkeit eröffnet, diese Mietzinsanhebung in dem vereinfachten Umlageverfahren nach § 559 BGB, das eine Zustimmung des Mieters zur Erhöhung selbst nicht erfordert, geltend zu machen. Falls die Vergleichsmiete in dem gemäß § 558 BGB relevanten Zeitraum gestiegen ist, kann der Vermieter daneben in einem gesonderten Verfahren Zustimmung des Mieters zur Mietzinserhöhung auf der Basis für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum verlangen.

- Zum anderen kann er ausschließlich nach § 558 BGB vorgehen und die Modernisierung dergestalt in das Zustimmungsverfahren einbeziehen, dass er Anhebung der Miete auf die Vergleichsmiete nach dem Standard der durch die Modernisierung verbesserten Wohnung verlangt.

Macht der Vermieter von der vorstehend angeführten ersten Möglichkeit Gebrauch, verlangt er also nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen nebeneinander Mietzinsanhebung sowohl im Verfahren nach § 558 BGB als auch im Verfahren nach § 559 BGB, so gilt für die Mietzinsanhebung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum die Kappungsgrenze, während diese Begrenzung der Mietzinsanhebung im Rahmen des gleichzeitig eingeleiteten Erhöhungsverfahrens nach § 559 BGB wie bei Anhebungsverfahren dieser Art allgemein nicht eingreift.

Das bedeutet im Ergebnis: Nach Abschluss beider nebeneinander betriebenen Erhöhungsverfahren darf damit der insgesamt erhöhte Mietzins die Summe aus dem Mietzins vor der Anhebung + 20 % + Modernisierungszuschlag gemäß § 559 BGB nicht überschreiten. So darf der bei gleichzeitigem Betreiben der Erhöhungsverfahren nach § 558 und § 559 BGB zulässige Höchstbetrag (alter Mietzins + 20 % hiervon + Modernisierungszuschlag) beim Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen hierfür auch bei einer Einbeziehung von Modernisierungskosten in ein einheitliches Erhöhungsverfahren nach § 558 BGB durchaus erreicht werden.

Modernisierungszuschlag als Bestandteil der Nettokaltmiete

LG Berlin, Urteil vom 01.04.2011 zum Az. 63 S 156/10

1. Ein Modernisierungszuschlag ist Bestandteil der Nettokaltmiete und bei einer Mieterhöhung nicht gesondert zu berücksichtigen.
2. Unterfällt die Wohnung aufgrund einer geringen Anzahl von Vergleichsdaten nicht der Qualifizierung des Mietspiegels im Sinne von § 558d BGB, kann der Mietspiegel dennoch als Beweismittel zur Ermittlung der ortsüblichen Miete herangezogen werden, wenn sich die Parteien hiermit einverstanden erklärt haben.

Ein Modernisierungszuschlag ist nicht neben der ortsüblichen Miete zusätzlich zu zahlen (siehe BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, GE 2008, 45). Er ist deshalb sowohl in die Ausgangsmiete einzurechnen als auch bei der Beurteilung zu berücksichtigen, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt.

Sondermerkmale, Erhöhungszeitpunkt, Laminatboden im Mietspiegel 2007

LG Berlin, Urteil vom 18.01.2011 zum Az. 63 S 241/10

1. Die bei Modernisierung der Wohnung mit dem Vermieter getroffene Vereinbarung, dass sich der Mietzins stets am Mittelwert des einschlägigen Mietpreisspiegels orientiert, stellt keinen Verzicht auf Mieterhöhungen wegen wohnwerterhöhender Sondermerkmale dar.
2. Der entscheidende Zeitpunkt für die Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (hier) anhand des Berliner Mietspiegels 2007 ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter.
3. Für das Vorliegen des Sondermerkmals "hochwertiger Bodenbelag" i.S.d. Berliner Mietspiegels 2007 kommt es nicht auf die Qualität des verlegten Laminatbodens an.

aus den Gründen:

Hinsichtlich des hochwertigen Bodenbelags kommt es auf die Hochwertigkeit des verlegten Laminatbodens nicht an, da Laminatboden ausweislich der Definition der Sondermerkmale im Mietspiegel 2007 stets - also unabhängig von seiner Wertigkeit - als hochwertiger Bodenbelag eingestuft wird. Anhaltspunkte, dass sich der Boden nicht mehr in einem guten Zustand befinden könnte, sind angesichts des Alters des Bodens weder ersichtlich noch vom Beklagten vorgetragen worden.

Mieterhöhung unter einer Rechtsbedingung

LG Berlin, Urteil vom 06.06.2011 zum Az. 67 S 516/09

Der Satz am Ende des Erhöhungsverlangens "Dieses Mieterhöhungsverlangen wird lediglich hilfsweise zugestellt für den Fall, dass die rechtshängig gemachten Mieterhöhungsverlangen vom 22.2.08 und 23.9.08 unwirksam sein sollten.” führt nicht zur formellen Unwirksamkeit.

aus den Gründen:

Es ist zutreffend, dass das Erhöhungsverlangen bedingungsfeindlich ist. Eine Bedingung in diesem Sinne ist ein zukünftiges ungewisses Ereignis. Hiervon ist die Rechtsbedingung zu unterscheiden, die hier vorliegt. Es wird lediglich ein sowieso kraft Gesetzes gegebener Umstand ausdrücklich beschrieben. Für den Beklagten als Mieter zeichnet sich die hier vorliegende Rechtsbedingung dadurch aus, dass sich seine (rechtliche) Position nicht verändert, ob die Rechtsbedingung nun im Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich erwähnt wird oder nicht. Insbesondere wäre das hiesige Mieterhöhungsverlangen - einschließlich einer hierauf etwa erteilten Zustimmung des Beklagten als Mieter - ohne weiteres unwirksam, wenn eines der früheren Mieterhöhungsverlangen vom 22. Februar 2008 oder 23. September 2008 wirksam gewesen wäre. Dies folgt unmittelbar aus § 558 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BGB. Hier steht aufgrund der Entscheidung der Kammer vom ... fest, dass die früheren Verlangen nicht einschlägig sind. Es kann auch nicht darauf abgestellt werden, dass eine Unsicherheit bestünde. Der Fall entspricht insoweit denen der Mieterhöhung mit streitiger Ausgangsmiete. Für die Mieter entsteht kein Nachteil.

einzelne Kriterien zum Mietspiegel 2007

LG Berlin, Urteil vom 17.01.2011 zum Az. 67 S 198/10

1. Wird eine Wohnung mit überwiegenden Mitteln der Investitionsbank Berlin modernisiert (hier: Einbau einer Gasetagenheizung), so kommt dieser Zuschuss dem Mieter zu Gute, auch wenn dieser keine Eigenmittel aufbringt.
2. In diesem Fall gilt die Wohnung als ofenbeheizt.
3. Ein halbrundes Waschbecken ohne Ablage stellt eine Spüle im Sinne des Berliner Mietspiegels dar.
4. Eine Kochmöglichkeit ist dann vorhanden, wenn für die Wohnung ein Gasherd angeschafft wurde und der Vermieter den überwiegenden Teil der Kosten getragen hat.
5. Ein Balkon mit einer Grundfläche von etwa 1 m x 4 m ist aufgrund seiner Maße nutzbar. Dass er an einer Straße mit hoher Lärmbelastung liegt, lässt seine Nutzbarkeit nicht entfallen.

Gästewohnung in Laufentfernung wohnwerterhöhend nach Mietspiegel 2011

AG Tempelhof-Kreuzberg zum Az. 4 C 194/11

Die in einer Laufentfernung von 552 Metern belegene, vom Vermieter dem Mieter zur Verfügung gestellte Gästewohnung, stellt angesichts der Tatsache, dass sie in wenigen Minuten Fußweg zu erreichen ist, ein wohnwerterhöhendes Merkmal der Gruppe 4 des Mietspiegels dar. Dabei ist es unerheblich, dass sich die Gästewohnung nicht im selben Gebäude befindet wie die streitgegenständliche Wohnung (so auch AG Charlottenburg, 30.6.2006, Az. 234 C 73/06 und AG Tempelhof-Kreuzberg, 26.1.2010, Az. 3 C 374/09). bevorzugte Citylage versus starke Vernachlässigung (Mietspiegel 2011)

AG Neukölln, Urteil vom 19.08.2011 zum Az. 20 C 162/11

aus den Gründen:

Eine bevorzugte Citylage ist nach der stichwortartigen der Beschreibung in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung nach dem Berliner Mietspiegel 201 1 gekennzeichnet durch die Nähe zu repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungsund Wohnstandorten. Dies trifft, namentlich mit der Betonung auf eine überregionale Ausstrahlung, ersichtlich weder für den ... zu noch gar für die ... im Bereich des S-Bahnhofs ... zu. Umgekehrt hat auch die Beklagte nur unzureichend dafür vorgetragen, dass es sich eine stark vernachlässigte Umgebung handele. Eine (auch nicht näher substantiierte) hohe Kriminalitätsbelastung und die Einbeziehung in das Quartiersmanagement mögen Anhaltspunkte oder Reaktionsweisen in Bezug auf eine vernachlässigte Wohnumgebung sein. Wie sich dies aber in dem äußeren Erscheinungsbild des Gebietes konkret darstellt, hat die Beklagte weiter nicht vorgetragen. Auch der weitere Vortrag, wonach in den Straßen "oft" Müll herumliege und die Wegeunterhaltung nur unzureichend sei, ist zur Beschreibung einer starken Vernachlässigung der Wohnumgebung wenig aussagekräftig.

AG Wedding, Urteil vom 28.04.2011 zum Az. 17 C 527/10

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des Berliner Mietspiegels ist das fehlende Vorhandensein eines Badezimmers mit WC und einer Sammelheizung nicht doppelt negativ zu berücksichtigen.

3. Mieterhöhung wegen Modernisierung

Modernisierungszuschlag trotz fehlender Mod-Ankündigung

BGH, Urteil vom 02.03.2011 zum Az. VIII ZR 164/10

Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers. Im September 2007 kündigte der Kläger den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme an. Die Beklagte widersprach im Oktober 2007. Im Februar 2008 zog der Kläger die Modernisierungsankündigung zurück; die Arbeiten wurden gleichwohl durchgeführt und im September 2008 abgeschlossen. Danach machte der Kläger eine Erhöhung der Nettomiete gem. § 559 BGB (Modernisierungszuschlag) geltend.

Mit Erfolg. Eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, ist nach der Auffassung des BGH nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen ist. Im einzelnen:

Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken, die Miete um jährlich elf vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

a) Eine nachhaltige Wohnwertverbesserung liegt vor, da die im zweiten Obergeschoss gelegene Wohnung der Beklagten trotz der gleichwohl noch zu überwindenden Stufen durch den Fahrstuhl - auch im Hinblick auf den Transport von Lasten - bequemer zu erreichen ist.
b) Nach § 559 b BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern. Diesen Anforderungen wird das vorliegende Mieterhöhungsschreiben gerecht.

Insbesondere setzt die Mieterhöhung wegen einer bereits durchgeführten Modernisierung nicht voraus, dass dem Mieter vor Durchführung der Arbeiten eine Modernisierungsankündigung zugegangen ist. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus der gesetzlichen Regelung in § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB; darin ist (lediglich) vorgesehen, dass sich die Frist, zu der die Mieterhöhung wirksam wird, um sechs Monate verlängert, wenn der Vermieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als zunächst mitgeteilt. Die Mitteilungspflicht dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Zum einen soll ihm ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen; zum anderen wird er durch das Sonderkündigungsrecht in die Lage versetzt, das Mietverhältnis gegebenenfalls vor Beginn etwaiger Arbeiten und dem Wirksamwerden einer Mieterhöhung zu beenden. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, kann der Vermieter ohne ordnungsgemäße Ankündigung Modernisierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters gegen dessen Willen nicht durchsetzen, weil eine entsprechende Duldungsklage abzuweisen wäre.

Zweck des Ankündigungserfordernisses ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben. Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung erst sechs Monate später wirksam wird.

Modernisierungsumlage von Aufwandsvorschuß gem. § 554 Abs. 4 BGB

BGH, Urteil vom 30.03.2011 zum Az. VIII ZR 173/10

Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese Kosten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin. Diese kündigte den Einbau von Wasserzählern und eine hierauf gestützte Mieterhöhung um 2,28 € monatlich an. Die Beklagten wiesen darauf hin, dass durch die beabsichtigte Maßnahme eine Neutapezierung der erst kürzlich renovierten Küche erforderlich werde, und verlangten für die in Eigenleistung auszuführenden Arbeiten gemäß § 554 Abs. 4 BGB einen Vorschuss von (zuletzt) 144,30 € auf die ihnen insoweit entstehenden Aufwendungen. Die Klägerin erklärte sich bereit, die von den Beklagten beanspruchten Renovierungskosten zu übernehmen, weil eine Beschädigung der Tapete beim Einbau der Wasserzähler nicht zu vermeiden sei; zugleich wies sie darauf hin, dass es sich hierbei um umlagefähige Modernisierungskosten handele, so dass sich die Umlage auf 3,67 € monatlich erhöhen werde.

Die Klägerin zahlte den als Renovierungskosten geforderten Betrag an die Beklagten und baute den Wasserzähler ein. Dann legte sie die Gesamtkosten um, so dass sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 € ergab. Den auf den Tapezierungskostenvorschuss entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 € zahlten die Beklagten nicht, so daß die Vermieterin ihn einklagte und vor dem BGH schließlich gewann. Der BGH führte aus:

Zu den Kosten baulicher Modernisierungsmaßnahmen zählen auch Aufwendungen für Tapezierarbeiten, die erforderlich werden, weil die vorhandene, an sich noch nicht erneuerungsbedürftige Dekoration durch die Bauarbeiten beschädigt worden ist. Dabei handelt es sich nicht um allgemeinen, unabhängig von der Modernisierung anfallenden und damit nicht auf den Mieter umlagefähigen Instandsetzungsaufwand. Der Vermieter kann die Kosten für einen derartigen Aufwand nicht nur bei Auftragsvergabe an einen Dritten gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umlegen, sondern auch dann, wenn er die Kosten - wie hier - in der Weise getragen hat, dass er dem Mieter, der sich zur Durchführung der Arbeiten bereit erklärt hat, den hierfür verlangten Betrag zur Verfügung gestellt hat.

a) Allerdings geht eine ... Auffassung davon aus, dass § 554 Abs. 4 BGB die Kostentragung endgültig regele und es deshalb unzulässig sei, den Mieter über § 559 BGB die Kosten letztlich doch tragen zu lassen. Teilweise wird dabei danach differenziert, wer das unternehmerische Risiko für diese Arbeiten trägt.
b) Die Gegenmeinung stellt darauf ab, dass es keinen Unterschied machen könne, ob der Vermieter die Arbeiten selbst in Auftrag gebe und die Kosten direkt trage oder ob der Mieter sie ausführe und sich die Kosten vom Vermieter erstatten lasse. In jedem Fall handele es sich um unmittelbaren Bauaufwand.
c) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. § 559 Abs. 1 BGB gestattet dem Vermieter die Umlage der von ihm für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten, um einen Anreiz dafür zu schaffen, dass der Vermieter entsprechende im allgemeinen Interesse liegende bauliche Maßnahmen durchführt. Eine Einschränkung dahin, dass der Vermieter ihm tatsächlich entstandene Kosten nicht umlegen dürfte, wenn und weil die Arbeiten von dem in Vorlage getretenen Mieter selbst ausgeführt worden sind, ergibt sich weder aus dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB noch aus seinem Zweck. Sie würde auch dem Interesse beider Mietparteien widersprechen, kleinere Nacharbeiten im Zusammenhang mit einer Modernisierungsmaßnahme kostengünstig durch den Mieter in Eigenleistung ausführen zu lassen. Denn ein Vermieter, der die dem Mieter hierfür erstatteten Kosten nicht umlegen könnte, hätte Anlass, von vornherein einen Handwerker zu beauftragen, weil er diese - regelmäßig höheren - Kosten ohne weiteres auf den Mieter umlegen kann. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kommt es in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob der Vermieter als "Bauherr" der Nacharbeiten anzusehen ist; entscheidend ist vielmehr, dass der Vermieter diesen Aufwand im Rahmen einer baulichen Modernisierungsmaßnahme getragen hat.

Der Mieter wird durch die Umlage der ihm erstatteten Modernisierungsaufwendungen auch nicht "bestraft". Denn der Vermieter muss diese Kosten - wie die übrigen Kosten, die ihm für den Einbau der Wasserzähler entstehen - bevorschussen und kann sie lediglich im Rahmen des § 559 Abs. 1 BGB über einen längeren Zeitraum umlegen.

2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es nicht darauf an, ob die von den Beklagten geltend gemachten Renovierungsaufwendungen über das hinausgingen, was zur Beseitigung der durch den Zählereinbau verursachten Schäden an der Dekoration erforderlich war. Den Beklagten ist es jedenfalls unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass die von ihnen geltend gemachten und von der Klägerin vollständig erstatteten Aufwendungen ihnen nicht entstanden oder nicht erforderlich gewesen seien. Das Gleiche gilt für den weiteren Einwand der Beklagten, sie hätten die Renovierungsarbeiten erst im April 2007 abgeschlossen, so dass die von der Klägerin mit Schreiben vom März 2007 begehrte Mieterhöhung verfrüht gewesen sei. Da die Beklagten den beanspruchten Kostenvorschuss für die Renovierung schon vor dem im März 2007 erfolgten Einbau des Wasserzählers gefordert und erhalten haben, ist das Vorgehen der Klägerin nicht zu beanstanden; die Beklagten müssen sich zumindest nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als wären die Arbeiten unmittelbar nach dem Einbau des Wasserzählers erfolgt.

Die Mieterhöhung wurde mit dem Beginn des dritten Monats ab Zugang des Mieterhöhungsbegehrens im März 2007 wirksam, so dass die Beklagten die erhöhte Miete ab Juni 2007 zu zahlen hatten. Eine Verlängerung der Frist wegen nicht rechtzeitiger Ankündigung der Modernisierung kommt nicht in Betracht, weil der Einbau des Wasserzählers nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mieträume verbunden war und lediglich eine unerhebliche Mieterhöhung zur Folge hatte, so dass es einer Modernisierungsankündigung nicht bedurfte.

Umlage von noch nicht bezahlten Modernisierungskosten. Instandsetzungsabzug

LG Berlin, Urteil vom 31.05.2011 zum Az. 63 S 433/10

1. Für die Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten kommt es nicht darauf an, ob diese vom Vermieter bereits an die Werkunternehmer bezahlt wurden oder nicht. Es reicht aus, dass die Kosten angefallen sind, was bei einem Werkvertrag mit Herstellung des Werkes der Fall ist.

2. Von den Modernisierungskosten müssen nur solche Kosten abgezogen werden, die der Vermieter (fiktiv) für konkret fällige Instandsetzungsarbeiten erspart hat.

4. sonstige Mieterhöhungen

Begründung einer Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 WoBindG

BGH, Versäumnisurteil vom 06.04.2011 zum Az. VIII ZR 199/10

Zu den Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 WoBindG.

1. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1, 2 WoBindG kann der Vermieter die Miete durch schriftliche Erklärung erhöhen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Nach § 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG sind zudem eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen.

[...]

Ende der Leseprobe aus 142 Seiten

Details

Titel
Rechtsprechungsübersicht Mietrecht 2011
Untertitel
Die relevanten Mieturteile der deutschen Gerichte im Jahr 2011
Veranstaltung
Berliner Seminare für Verwalter und Vermieter
Autor
Jahr
2012
Seiten
142
Katalognummer
V187703
ISBN (eBook)
9783656114970
ISBN (Buch)
9783656117131
Dateigröße
1076 KB
Sprache
Deutsch
Reihe
Schriftenreihe Berliner Seminare für Verwalter und Vermieter
Anmerkungen
Schlagworte
Mietrecht, Urteile, Rechtsprechung 2011, BGH, Bundesgerichtshof, KG, Kammergericht, LG Berlin
Arbeit zitieren
Tobias Scheidacker (Autor), 2012, Rechtsprechungsübersicht Mietrecht 2011, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/187703

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