Enthält alle relevanten mietrechtlichen Gerichtsentscheidungen des Jahres 2011 vom BGH und den Berliner Gerichten zur täglichen Arbeit für Hausverwaltungen, Juristen und Vermieter.
Gliederung
I. Abschluß, Form, Parteien des Mietvertrags
II. Kaution und andere Mietsicherheiten
III. die Miete
1. Fälligkeit und Zahlung
2. Mieterhöhung nach Mietspiegel
3. Mieterhöhung wegen Modernisierung
4. sonstige Mieterhöhungen
5. Mietminderung wegen Mängeln
6. sonstiges
IV. Betriebskosten
1. Form der Abrechnung
2. Fristen und Zugangsprobleme,
Abrechnungs- und Einwendungsausschluß, Einsichtsrechte
3. Umlageschlüssel und einzelne Kostenpositionen
4. Anpassung von Vorauszahlungen u.ä.
5. Sonstiges
V. Gebrauch der Mietsache
1. Gebrauchsregelungen
2. Untermiete
3. Betriebspflicht
4. Versorgungssperren
5. sonstiges
VI. Modernisierung
VII. Schönheitsreparaturen
VIII. Kündigung und Abwicklung
1. Vermieterkündigung wegen Zahlungsverzug
2. Vermieterkündigung aus anderen Gründen
3. Mieterkündigung
4. sonstiges
5. Abwicklung
IX. Verjährung, Verwirkung, Verzicht
X. Prozessuales & Sonstiges
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Publikation dient als fundierte Rechtsprechungsübersicht für das Mietrecht des Jahres 2011. Ziel ist es, Vermietern und Verwaltern einen kompakten Überblick über die relevanten Urteile deutscher Gerichte zu geben, um Rechtssicherheit bei der täglichen Verwaltungspraxis zu schaffen.
- Vertragsabschluss und Kautionsrecht
- Mietzinsanpassungen und Betriebskostenabrechnungen
- Modernisierungsmaßnahmen und deren Duldung
- Gebrauch der Mietsache und Mängelrechte
- Kündigungsverfahren und Abwicklung von Mietverhältnissen
Auszug aus dem Buch
zum Begriff der Wohnfläche
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist davon auszugehen, dass der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig ist, weil er keinen feststehenden Inhalt hat, und, da eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei frei finanziertem Wohnraum fehlt, zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden können, falls nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe lie gender ist. Demnach bleibt es bei dem Grundsatz, dass der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen ist.
Hieraus folgt, dass - mangels anderweitiger Vereinbarungen, für deren Vorliegen hier keine Anhaltspunkte erkennbar sind – alle Räume, die vom Zuschnitt zum Wohnen geeignet sind, auch wenn sie die baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume nicht erfüllen sollten, als Wohnfläche anzurechnen sind. Hieran ändert sich auch nicht deshalb etwas, weil in den Mietverträgen etwa die diesbezüglichen Räume als "Hobbyraum" bezeichnet sind. Soweit die Klägerin angibt, die im Kellergeschoss gelegenen, zu Mieterwohnungen gehörenden Räume würden lediglich zu engen Kellerschächten führen und bei den im Dachgeschoss gelegenen Räumen seien lediglich kleine "schießschartenartige" Dachfenster vorhanden, so führt dies zu keinem anderen Ergebnis, denn nach dem unstreitigen Parteivortrag werden die Räume von den jeweiligen Mietern tatsächlichentweder als Bad, Flur, Zimmer oder Abstellraum genutzt, was ihre Geeignetheit als Wohnräume erkennen lässt, ohne dass es auf den Ausstattungszu stand bei Mietvertragsabschluss ankäme.
Zusammenfassung der Kapitel
I. Abschluß, Form, Parteien des Mietvertrags: Behandlung der Anforderungen an Mietverträge, insbesondere zur Auslegung des Wohnflächenbegriffs und der Abgrenzung von Wohnraum- zu Geschäftsraummietverhältnissen.
II. Kaution und andere Mietsicherheiten: Analyse zur Verjährung von Kautionsrückforderungen und rechtliche Fragen beim Eintritt eines Erwerbers in die Kautionsverpflichtung.
III. die Miete: Erörterung der Wirksamkeit von Fälligkeitsklauseln sowie der Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen nach Mietspiegel und Modernisierung.
IV. Betriebskosten: Fokus auf die formelle Korrektheit von Abrechnungen, Vorwegabzüge bei gemischter Nutzung sowie die Ausschlussfristen für Einwendungen.
V. Gebrauch der Mietsache: Klärung von Fragen zur Parabolantennen-Duldung, Tierhaltungsklauseln und der Betriebspflicht bei Gewerbemietverhältnissen.
VI. Modernisierung: Rechtliche Einordnung der Duldungspflicht bei Modernisierungen, insbesondere bei der Umstellung auf Funkablesesysteme.
VII. Schönheitsreparaturen: Darstellung der Rechtsprechung zur Verjährung von Ersatzansprüchen des Mieters bei unwirksamen Renovierungsklauseln.
VIII. Kündigung und Abwicklung: Analyse der Anforderungen an fristlose Kündigungen wegen unpünktlicher Mietzahlungen, Mieterdrohungen oder Substanzgefährdung.
IX. Verjährung, Verwirkung, Verzicht: Behandlung der Verjährungsfristen in spezifischen Konstellationen des Mietrechts und der WEG-Problematik.
X. Prozessuales & Sonstiges: Verfahrensrechtliche Fragen, insbesondere Klagemöglichkeiten auf zukünftige Mieten.
Schlüsselwörter
Mietrecht, Betriebskostenabrechnung, Mieterhöhung, Modernisierung, Kündigung, Kaution, Schönheitsreparaturen, Mietminderung, Wohnfläche, Eigenbedarf, Verjährung, Untervermietung, Gewerberaummiete, Betriebspflicht, Wohnberechtigungsschein
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Publikation im Kern?
Es handelt sich um eine Zusammenstellung der relevanten Mietrechtsurteile deutscher Gerichte aus dem Jahr 2011, aufbereitet für Verwalter und Vermieter.
Welche Themenfelder werden zentral behandelt?
Die zentralen Felder umfassen Kautionsfragen, Betriebskosten, Mieterhöhungen, Instandhaltung und Modernisierung, Kündigungsschutz sowie Mietminderungen.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Ziel ist die Bereitstellung eines aktuellen Nachschlagewerks, um Vermietern und Verwaltern eine praxisnahe Orientierung bei rechtlichen Fragestellungen zu bieten.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Publikation stützt sich auf die systematische Zusammenstellung, Analyse und Kategorisierung veröffentlichter Urteile der deutschen Rechtsprechung.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil ist in thematische Kapitel wie "Betriebskosten", "Modernisierung" oder "Kündigung" untergliedert, in denen einzelne Urteile erläutert werden.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die wichtigsten Schlagworte sind Mietrecht, Betriebskosten, Modernisierung, Kündigung und Schönheitsreparaturen.
Wann ist ein Vorwegabzug bei der Betriebskostenabrechnung in gemischt genutzten Objekten erforderlich?
Das Werk zeigt auf, dass das Unterlassen eines Vorwegabzugs die Abrechnung zwar materiell beeinflussen kann, sie aber in der Regel nicht aus formellen Gründen unwirksam macht.
Wann kann der Vermieter von Gewerberaum im Wege der einstweiligen Verfügung die Einhaltung von Öffnungszeiten erzwingen?
Dies ist möglich, wenn eine wirksame Betriebspflicht vereinbart wurde und der Vermieter ein dringendes Interesse an der sofortigen Erfüllung hat.
Ist ein Yorkshire-Terrier als "Kleintier" im Sinne der Tierhalteklausel zu betrachten?
Die Rechtsprechung in diesem Dokument stellt klar, dass ein Hund – unabhängig von seiner Größe – kein Kleintier im Sinne einer wirksamen Tierhalteklausel darstellt.
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- Tobias Scheidacker (Autor), 2012, Rechtsprechungsübersicht Mietrecht 2011, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/187703
