In gewerblichen Mietverträgen kommen immer häufiger Mietsicherungsdienstbarkeiten zur Anwendung, um langfristig geplante Investitionen der Mieter in den Betriebsstandort gegen den vorzeitigen Verlust der Mietsache aufgrund von Sonderkündigungsrechten des Erstehers im Rahmen der Zwangsvollstreckung in das Grundstück oder der Insolvenz des Eigentümers abzusichern. Diese Arbeit beleuchtet den wirtschaftlichen und rechtlichen Hintergrund, Fallstricke bei der Bestellung sowie Auswirkungen des Sicherungsrechtes auf den Verkehrs- und Beleihungswert.
In commercial lease contracts limited personal servitudes are used increasingly by tenants to secure their investments into a property or location against premature lease termination rights of property buyers in the case of compulsory auctions or sales due to insolvency of the owner. This work examines economic and legal backgrounds of the limited personal servitude, practical problems of its erection as well as its consequences regarding the Market Value and Mortgage Lending Value.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Abgrenzung der Arbeit
1.3 Aufbau und Methodik der Arbeit
2 Grundlagen
2.1 Vorbemerkungen
2.2 Verlust der Mietsache
2.2.1 Verkauf der Mietsache
2.2.2 Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG
2.2.3 Sonderkündigungsrecht nach § 111 InsO
2.2.4 Doppelvermietung vor Überlassung des Mietgegenstandes
2.2.5 Veräußerung des Mietgegenstandes ohne eine Überleitung des Mietvertrages
2.2.6 Kündigung wegen Verletzung der Formvorschrift
2.3 Schutzmöglichkeiten des Mieters gegen den Verlust der Mietsache
2.3.1 Allgemeines
2.3.2 ‘Normaler’ Mietvertrag
2.3.3 Vorkaufsrecht
2.3.4 Ankaufsrecht
2.3.5 Verwertungsrecht
2.3.6 Erbbaurecht
2.3.7 Nießbrauch
2.3.8 Dauernutzungsrecht nach § 31 WEG
2.3.9 Nutzungsdienstbarkeit
2.4 Praxisrelevanz
3 Mietsicherungsdienstbarkeit
3.1 Allgemeines
3.1.1 Rechtsnatur der Mietsicherungsdienstbarkeit
3.1.2 Dienstbarkeit und Mietvertrag — warum?
3.1.3 Fiduziarisches Sicherungsrecht
3.1.4 Rechtsprechung zur Mieterdienstbarkeit
3.2 Sicherungsvertrag (Sicherungsabrede)
3.2.1 Allgemeines
3.2.2 Festlegung des Sicherungszweckes
3.2.3 Bestellung der Mietsicherungsdienstbarkeit
3.2.4 Bestellungsvergütung/Nutzungsentschädigung
3.2.5 Ausübungsverbot
3.2.6 Verfügungsbeschränkungen
3.2.7 Rückgewähr der Mietsicherungsdienstbarkeit
3.2.8 Geschäftswert der Sicherungsdienstbarkeit
3.3 Eintritt des Sicherungsfalls
3.3.1 Allgemeines
3.3.2 Eintritt beim Sicherungsgeber (Vermieter)
3.3.3 Eintritt beim Sicherungsnehmer (Mieter)
3.4 Beispiel einer Grundbucheintragung
4 Wert der Mietsicherungsdienstbarkeit im Rahmen der Verkehrswertermittlung
4.1 Allgemeines
4.2 Grundzüge der Bewertung
4.2.1 Vergleichswertverfahren
4.2.2 Ertragswertverfahren
4.2.3 Sachwertverfahren
4.3 Berücksichtigung von Grundstücksrechten
4.3.1 Allgemeines
4.3.2 Zeitlich unbegrenzte Rechte
4.3.3 Zeitlich begrenzte Rechte
4.3.4 An das Leben von Personen gebundene Rechte
4.4 Bewertung von Mietsicherungsdienstbarkeiten für das belastete Grundstück
4.4.1 Allgemeines
4.4.2 Nachteile der Mietsicherungsdienstbarkeit
4.4.3 Vorteile der Mietsicherungsdienstbarkeit
4.4.4 Gegenüberstellung
4.4.5 Berücksichtigung im Gutachten
5 Wert der Mietsicherungsdienstbarkeit im Rahmen der Beleihungswertermittlung
5.1 Allgemeines
5.2 Grundzüge der Bewertung
5.3 Berücksichtigung von Rechten und Belastungen
5.4 Bewertung von Mietsicherungsdienstbarkeiten für das belastete Grundstück
5.4.1 Allgemeines
5.4.2 Bei vorrangiger Mietsicherungsdienstbarkeit
5.4.3 Bei nachrangiger Mietsicherungsdienstbarkeit
5.4.4 Kritische Würdigung und Ergebnisse
5.5 Bewertungsbeispiel
6 Fazit & Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die Mietsicherungsdienstbarkeit als Instrument zur Absicherung gewerblicher Mietverträge gegen den vorzeitigen Verlust der Mietsache, insbesondere durch Insolvenz oder Zwangsversteigerung. Sie analysiert die rechtlichen Grundlagen, die notwendige Ausgestaltung des Sicherungsvertrages und die Auswirkungen auf den Verkehrs- und Beleihungswert von Gewerbeimmobilien.
- Rechtliche Absicherung von Gewerbemietverträgen durch dingliche Sicherungsrechte
- Analyse von Sonderkündigungsrechten (ZVG, InsO) und Schutzmaßnahmen für Mieter
- Konstruktion und Struktur der Mietsicherungsdienstbarkeit (Sicherungsabrede)
- Einfluss der Dienstbarkeit auf die Verkehrswertermittlung
- Bewertung und Risikoanalyse bei der Beleihungswertermittlung
Auszug aus dem Buch
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
Die zunehmende Verwendung der Mietsicherungsdienstbarkeit zur Sicherung gewerblicher Mietverträge verlangt dem Grundstückssachverständigen eine intensive Auseinandersetzung mit den Grundlagen und Auswirkungen der Dienstbarkeit auf den Wert des mit diesem belasteten Grundstückes ab. Anders als bei den in der Praxis oft verwendeten und daher hinlänglich bekannten Grundstücksbelastungen, deren wirtschaftliche Bedeutung sich zumeist aus der grundbuchlichen Eintragung und der Bewilligungsurkunde erschließt, besteht hier durch die indirekte Koppelung an einen Mietvertrag eine erweiterte Dimension, die in der Wertermittlungspraxis bislang weitgehend unbekannt geblieben ist.
Wie weiter unten ausgeführt werden wird, ist die Mietsicherungsdienstbarkeit nur dann als wirksames Sicherungsinstrument sinnvoll anzubringen, wenn sie entweder eine einer etwaigen Grundschuld vorstehende Rangposition einnimmt bzw. mit Hilfe einer Liegenbelassungsvereinbarung weitgehend zwangsversteigerungs- und insolvenzfest verankert wird. In beiden Fällen ist daher von einem nicht zu unterschätzenden Einfluß auf den Beleihungswert auszugehen, der neben der Problematik der Rangstelle auch mit dem Ersatzwert und der Laufzeit des Rechtes verbunden ist.
Auf der anderen Seite spielt die Rangstelle im Rahmen der Verkehrswertermittlung eine nur untergeordnete Rolle. Zudem wirft sich die Frage auf, inwieweit eine auf die Dauer des Mietvertragsverhältnisses ausgelegte Sicherung durch die Dienstbarkeit die im normalen Grundstücksverkehr bestehende Mietersicherung gem. § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) beeinflußt, und ob sich hieraus belastbare Aussagen über die Auswirkung auf den Verkehrswert gewinnen lassen.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Die Einleitung erläutert die Bedeutung der Mietsicherungsdienstbarkeit zur Absicherung langfristiger Gewerbemietverträge und definiert die Zielsetzung sowie die methodische Vorgehensweise der Arbeit.
2 Grundlagen: Dieses Kapitel klärt zentrale Begriffe, analysiert Verlustrisiken für Mieter (z.B. durch Insolvenz oder Zwangsversteigerung) und bewertet verschiedene alternative Schutzmechanismen.
3 Mietsicherungsdienstbarkeit: Der Hauptteil beschreibt die Struktur, Rechtsnatur und Bestellung einer Mietsicherungsdienstbarkeit sowie die kritische Bedeutung der Sicherungsabrede und Ausübungsregeln.
4 Wert der Mietsicherungsdienstbarkeit im Rahmen der Verkehrswertermittlung: Hier werden die Auswirkungen der Dienstbarkeit auf den Verkehrswert analysiert, wobei zu dem Ergebnis gelangt wird, dass meist kein direkter Wertabschlag gerechtfertigt ist.
5 Wert der Mietsicherungsdienstbarkeit im Rahmen der Beleihungswertermittlung: Dieses Kapitel untersucht die spezifischen Anforderungen der Banken und Pfandbriefbanken und zeigt auf, wie das Risiko bei der Beleihung durch konstruktive Maßnahmen begrenzt werden kann.
6 Fazit & Ausblick: Das Fazit fasst zusammen, dass die Mietsicherungsdienstbarkeit eine optimale Alternative zur Absicherung darstellt, sofern die Konstruktion (insb. Entgeltlichkeit) sorgfältig erfolgt.
Schlüsselwörter
Mietsicherungsdienstbarkeit, Gewerbeimmobilien, Verkehrswertermittlung, Beleihungswertermittlung, Insolvenz, Zwangsversteigerung, Sicherungsabrede, dingliches Nutzungsrecht, Grundstücksbelastung, Bonität, Mietvertrag, Vorrang, Nachrang, Sicherungsfall, Immobilienbewertung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die Mietsicherungsdienstbarkeit als ein Instrument zur dinglichen Absicherung gewerblicher Mietverträge, um den Mieter vor vorzeitigem Verlust der Mietsache bei Eigentümerinsolvenz oder Zwangsversteigerung zu schützen.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Zentrale Themen sind die rechtliche Konstruktion dieses Sicherungsinstruments, die Analyse der Risiken im Gewerbemietrecht sowie die Auswirkungen der Dienstbarkeit auf die Bewertung von Immobilien für Verkehrs- und Beleihungszwecke.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, den Einfluss von Mietsicherungsdienstbarkeiten auf den Verkehrs- und Beleihungswert zu untersuchen und Empfehlungen für die sachverständige Berücksichtigung dieser Belastung in Gutachten zu geben.
Welche wissenschaftliche Methode wurde verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer intensiven Literaturrecherche, einer Auswertung einschlägiger rechtswissenschaftlicher Dissertationen und Fachbeiträge sowie dem Abgleich mit den Anforderungen der Pfandbriefbanken.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Darstellung der Grundlagen des Mietverlustrisikos, die detaillierte Beschreibung der Mietsicherungsdienstbarkeit (Rechtsnatur, Sicherungsvertrag) sowie die spezifischen Bewertungsverfahren bei Verkehrs- und Beleihungswert.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die wichtigsten Begriffe sind Mietsicherungsdienstbarkeit, Gewerbemietvertrag, Beleihungswert, Verkehrswert, dingliche Sicherung, Zwangsversteigerung und Sicherungsabrede.
Was ist der Unterschied zwischen der Auswirkung auf den Verkehrswert und den Beleihungswert?
Während bei der Verkehrswertermittlung die Mietsicherungsdienstbarkeit oft keinen negativen Einfluss auf den Wert hat, da sich Vorteile und Nachteile ausgleichen, verlangt die Beleihungswertermittlung aufgrund des strengen Vorsichtsprinzips der Banken spezifische Sicherungs- und Bewertungsinstrumente.
Warum ist die „Liegenbelassungsvereinbarung“ für die finanzierende Bank so wichtig?
Sie ermöglicht es der Bank, auch bei einem Nachrang der Grundschuld sicherzustellen, dass die Mietsicherungsdienstbarkeit im Fall einer Zwangsversteigerung nicht erlischt und somit der Wert der Immobilie bzw. die Kontinuität der Erträge geschützt bleibt.
- Arbeit zitieren
- Stephanie Simon (Autor:in), 2010, Die Mieterdienstbarkeit bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/188966
