Die Deutsche Bahn verkauft in großer Anzahl ihre Empfangsgebäude. Kaufinteressenten sind neben privaten Investoren die betroffenen Gemeinden. Diese können im Einzelfall ihr Kaufinteresse mit Hilfe des gemeindlichen Vorkaufsrechts (§§ 24 ff. BauGB) durchsetzen. Das Vorkaufsrecht ist in hohem Maße vom Vorliegen einer gemeindlichen Bauleitplanung für die betroffenen Grundstücke abhängig.
Die Situation der Gemeinden in Bezug auf ihr Planungsrecht über (ehem.) Bahnanlagen ist recht komfortabel. Seit Einführung des § 23 AEG im Jahre 2005 können sie die Freistellung von Bahnbetriebszwecken selbst beantragen und erhalten so – wenn die Freistellungsvoraussetzungen vorliegen – ihre Planungshoheit zurück. Nach § 9 II BauGB können auch noch nicht freigestellte Grundstücke für die Zeit nach der Freistellung mit Nutzungen beplant werden, die Bahnzwecken entgegenstehen. Nicht freistellbare Grundstücke können mit bahnunschädlichen Nutzungen beplant werden und es können solche Nutzungen (z. B. Spielhallen, großflächiger Einzelhandel) ausgeschlossen werden. Wo es (politisch) gewünscht ist, können Gemeinden mit zahlreichen planungsrechtlichen Instrumenten ein Vorkaufsrecht „generieren“.
Private Investoren müssen nicht jeden gemeindlichen Vorkaufsrechtsausübungsbescheid hinnehmen. Neben der Prüfung, ob ein Vorkaufsrecht grundsätzlich vorliegt, ist ggf. die Rechtmäßigkeit des zugrundeliegenden planungsrechtlichen Instruments und der Rechtsschutz dagegen zu prüfen. Weiterhin kommt eine Abwendung des Vorkaufsrechts in Betracht. Oftmals wird sich eine Zusammenarbeit von Investor und Gemeinde anbieten, um Renditeerwartungen einerseits und geordnete städtebauliche Entwicklung andererseits zu gewährleisten.
Diese Arbeit wird in Abschnitt A das kommunale Planungsrecht mit Schwerpunkt auf den bahnspezifischen Besonderheiten erläutern. In Abschnitt B wird auf das Fachplanungsrecht und sein Verhältnis zum kommunalen Planungsrecht eingegangen, der Schwerpunkt liegt auf dem Ende des Fachplanungsrechts. In Abschnitt C wird schließlich gezeigt, unter welchen Voraussetzungen Gemeinden ein Vorkaufsrecht an (ehem.) Eisenbahn-Empfangsgebäuden und zugehörigen Grundstücken ausüben können.
Inhaltsverzeichnis
Teil 1: Einleitung, Zielsetzung
Teil 2: Hauptteil
A Kommunales Planungsrecht
I. Allgemeines
1. Grundsätzliches
2. Befristete und bedingte Nutzungen
3. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange, Auskunftsanspruch der Gemeinde
II. Flächennutzungsplan
1. Nachrichtliche Übernahme und Darstellung von Bahnflächen im Flächennutzungsplan
a) Nachrichtliche Übernahme
b) Darstellung im Flächennutzungsplan
c) Zulässigkeit eines Flächennutzungsplans über Bahnanlagen
2. Rechtsschutz
III. Bebauungsplan
1. Allgemeines
a) Grundsätzliches
b) „Vorratsplanung“ auf Bahnflächen
aa) Allgemeines
bb) „Vorratsplanung“ bei Aufgabe der Bahnnutzung
c) Verhinderungs- und Negativplanung
d) Zulässigkeit des Aufstellungsverfahrens
2. Baurecht auf Zeit
a) Frühere und gegenwärtige Rechtslage
b) Allgemeine Voraussetzungen für Bebauungspläne
c) Anwendbarkeit des § 9 II BauGB auf Bahnflächen
d) Zulässigkeit von Festsetzungen nach § 9 II BauGB auf Bahnflächen
e) Freistellung als Voraussetzung der Zulässigkeit festgesetzter Nutzungen
f) Der „besondere Fall“ nach § 9 II S. 1 BauGB
g) Räumlicher Umfang der Festsetzungen nach § 9 II BauGB
3. Rechtsschutz
B Fachplanungsrecht
I. Abgrenzung von Bahnanlagen gegen Nichtbahnanlagen
1. Allgemeines
2. Grundstücke als Bahnanlagen
3. Anlagen mit untergeordneter Bahnnutzung
4. Ausgesuchte Beispiele
II. Rangverhältnis zwischen kommunalem Planungsrecht und Fachplanungsrecht
1. Höherrangiges Recht vs. niederrangigem Recht
2. Grundsatz der zeitlichen Priorität
3. Bundesrecht bricht Landesrecht
4. lex specialis vor lex generalis
5. Gemeindliche Planungshoheit
6. Abwägung
III. Entstehung des Fachplanungsrechts
1. Privilegierung
a) Allgemeines
b) Überörtliche Bedeutung
c) Beteiligung der Gemeinde, Berücksichtigung städtebaulicher Belange
d) Planfeststellungsverfahren nach dem AEG
e) Reichweite der Privilegierung
f) Anpassung an den Flächennutzungsplan
g) Rechtsschutz
h) Privilegierung „in anderer Weise“
2. Widmung
IV. Ende des Fachplanungsrechts
1. Stillegung
2. Freistellung
a) Allgemeines
b) Rechtswirkungen, Verhältnis zur Planaufhebung
c) Anspruch auf Freistellung, Rechtsschutz
3. Entwidmung
a) Entwidmung als anderer Begriff für Freistellung
b) Entwidmung als Begriff des Sachenrechts
4. Planaufhebung
5. Außerkrafttreten
6. Funktionslosigkeit
C Gemeindliches Vorkaufsrecht
I. Allgemeines
1. Kaufvertrag
a) Allgemeines
b) Umgehungsgeschäfte
c) Wirksamkeit des Kaufvertrages
d) Anfechtbarkeit und Anfechtung des Kaufvertrages
2. Betroffene Grundstücke
a) Allgemeines
b) Grundstücksteilflächen
II. Ausschluß des Vorkaufsrechts bei Grundstücken für privilegierte Fachplanungen
1. Allgemeines
2. Besonderheiten bei Grundstücken, auf denen sich planfestgestellte Anlagen befinden
III. Allgemeines Vorkaufsrecht
1. Vorkaufsrechtsgebiete
a) Vorkaufsrecht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
aa) Allgemeines
bb) Sonderfall: Vorkaufsrecht nach § 24 I S. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. Festsetzungen nach § 9 I Nr. 5, III S. 2 BauGB
b) Vorkaufsrecht im Umlegungsgebiet
c) Vorkaufsrecht im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich
aa) Allgemeines
bb) Anwendbarkeit des § 24 I S. 1 Nr. 3 1. Alt. BauGB auf Bahnflächen
cc) Anwendbarkeit des § 24 I S. 1 Nr. 3 2. Alt. BauGB auf Bahnflächen
d) Vorkaufsrecht im Stadtumbaugebiet und im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung
aa) Allgemeines
bb) Anwendbarkeit des § 24 I S. 1 Nr. 4 BauGB auf Bahnflächen
e) Vorkaufsrecht bei künftigen Wohnbauflächen oder Wohngebieten
f) Vorkaufsrecht in unbebauten Wohnbaugebieten
g) Vorkaufsrecht bei Bauverbot wg. Hochwasserschutz
2. Wohl der Allgemeinheit
3. Angabe des Verwendungszwecks
4. Konkurrenzen
IV. Besonderes Vorkaufsrecht
1. Besonderes Vorkaufsrecht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
2. Besonderes Vorkaufsrecht bei Inbetrachtziehen städtebaulicher Maßnahmen
3. Vorschriften über Bekanntmachung und Inkrafttreten der Vorkaufssatzung
4. Wohl der Allgemeinheit
5. Angabe des Verwendungszwecks
V. Ausschluß des Vorkaufsrechts
1. Verwandtenprivileg
2. Öffentliche Bedarfsträger und Religionsgemeinschaften
3. Grundstücke für privilegierte Fachplanungen
4. Plan- und maßnahmekonforme Bebauung und Nutzung
a) Anwendbarkeit des § 26 Nr. 4 BauGB auf bebaute und unbebaute Grundstücke
b) Anwendbarkeit des § 26 Nr. 4 BauGB im Bereich eines Bebauungsplans
c) Anwendbarkeit des § 26 Nr. 4 BauGB außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans
d) Mißstände und Mängel
aa) Allgemeines
bb) Mißstände
cc) Mängel nach § 177 III S. 1 Nr. 1 BauGB
dd) Mängel nach § 177 III S. 1 Nr. 2 BauGB
ee) Mängel nach § 177 III S. 1 Nr. 3 BauGB
5. Andere Ausschlußgründe
VI. Abwendung des Vorkaufsrechts
1. Baurechts- und maßnahmekonforme Nutzung
a) Allgemeines
b) Form der Abwendungserklärung
c) Abgabefrist
2. Beseitigung von Mißständen und Mängeln
a) Allgemeines
b) Form der Abwendungserklärung, Abgabefrist
3. Fristverlängerung
4. Inhalt der Abwendungserklärung
5. Sicherung der Gemeinde
6. Rechtsfolgen der Abwendung
7. Ausschluß des Abwendungsrechts
VII. Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter
VIII. Rechtsschutz
1. Rechtsschutz gegen Verwaltungsakte
a) Antrag auf gerichtliche Entscheidung, Anfechtungsklage
b) Vorverfahren
c) Widerspruchs-, Antrags- und Klagebefugnis
2. Rechtsschutz gegen sonstige Rechtsakte
Teil 3: Schluß, Fazit
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die rechtlichen Rahmenbedingungen für Gemeinden, beim Verkauf ehemaliger Bahngelände und Empfangsgebäude ein gemeindliches Vorkaufsrecht auszuüben. Dabei liegt der Fokus auf der Wechselwirkung zwischen dem kommunalen Planungsrecht und dem eisenbahnrechtlichen Fachplanungsrecht sowie den Voraussetzungen und Grenzen der Vorkaufsrechtsausübung.
- Kommunale Bauleitplanung und ihre Besonderheiten auf Bahnflächen
- Verhältnis zwischen kommunalem Planungsrecht und Fachplanungsrecht
- Freistellungsverfahren nach § 23 AEG als Beendigung des Fachplanungsrechts
- Voraussetzungen für die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts
- Möglichkeiten für Käufer, die Vorkaufsrechtsausübung abzuwenden
Auszug aus dem Buch
1. Grundsätzliches
Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe des Baugesetzbuches vorzubereiten und zu leiten (§ 1 I BauGB). Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) (§ 1 II BauGB). Die Bauleitpläne sind von der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen (§ 2 I S. 1 BauGB). Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 III S. 1 BauGB). Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (§ 8 II S. 1 BauGB). Bebauungspläne dürfen vom Flächennutzungsplan abweichen, soweit das erkennbare Konzept des Flächennutzungsplans eingehalten wird.
Zusammenfassung der Kapitel
A Kommunales Planungsrecht: Erläutert die Grundlagen der Bauleitplanung und die spezifischen Herausforderungen bei der Planung auf Bahnflächen, einschließlich befristeter Nutzungen und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange.
B Fachplanungsrecht: Behandelt die Abgrenzung von Bahnanlagen, das Rangverhältnis zum kommunalen Recht und insbesondere die Beendigung des Fachplanungsrechts durch Freistellung nach § 23 AEG.
C Gemeindliches Vorkaufsrecht: Analysiert die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts, die verschiedenen Vorkaufsrechtsgebiete, die Möglichkeiten für Käufer zur Abwendung sowie den Rechtsschutz gegen Vorkaufsentscheidungen.
Schlüsselwörter
Kommunales Planungsrecht, Fachplanungsrecht, Bauleitplanung, Vorkaufsrecht, Freistellung, Bahnflächen, Empfangsgebäude, Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, AEG, BauGB, Konversion, Planungshoheit, Abwendung, Rechtsschutz
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die rechtliche Situation von Gemeinden beim Erwerb ehemaliger Liegenschaften der Deutschen Bahn, insbesondere unter dem Aspekt des kommunalen Vorkaufsrechts.
Welche Themenfelder stehen im Zentrum?
Zentrale Themen sind das kommunale Planungsrecht, das Fachplanungsrecht der Bahn und die Voraussetzungen für ein gemeindliches Vorkaufsrecht an Bahnliegenschaften.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, Investoren und Gemeinden aufzuzeigen, unter welchen planungs- und fachplanungsrechtlichen Voraussetzungen eine Gemeinde ein Vorkaufsrecht ausüben kann, um so kostspielige Klärungen zu erleichtern.
Welche wissenschaftlichen Methoden werden angewendet?
Die Arbeit stützt sich auf eine umfassende Analyse der geltenden Gesetzeslage (insb. BauGB, AEG), der einschlägigen Kommentarliteratur und der aktuellen obergerichtlichen Rechtsprechung.
Welche Inhalte werden im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Erläuterung der kommunalen Bauleitplanung, die Abgrenzung des Fachplanungsrechts sowie eine detaillierte Darstellung des Vorkaufsrechts, seiner Ausschlussgründe und der Abwendungsmöglichkeiten.
Welche Keywords prägen die Arbeit?
Die Arbeit ist geprägt durch Begriffe wie "Planungshoheit", "Freistellung", "Bahnanlagen" und "Vorkaufsrecht gemäß § 24 BauGB".
Wie wirkt sich die Freistellung nach § 23 AEG aus?
Die Freistellung beendet den eisenbahnrechtlichen Fachplanungsvorbehalt, womit die Planungshoheit für das betroffene Grundstück an die Gemeinde zurückfällt.
Können Investoren die Ausübung des Vorkaufsrechts verhindern?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts durch eine Abwendungserklärung gemäß § 27 BauGB verhindern, indem er sich zu einer konformen Nutzung verpflichtet.
- Quote paper
- Stephan Stock (Author), 2009, Kommunales Planungsrecht, Fachplanungsrecht und gemeindliches Vorkaufsrecht am Beispiel (ehem.) Eisenbahn-Empfangsgebäude und zugehöriger Grundstücke, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/190534
