Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1. Problemstellung
1.2. Zielsetzung
2. Die indirekte Immobilienanlage
2.1. Der Immobilienfonds
2.1.1. Definition
2.1.2. Der geschlossene Immobilienfonds (GIF)
2.1.3. Der offene Immobilienfonds (OIF)
2.1.4. Historische Entwicklung von Immobilienfonds
2.2. Der Real Estate Investment Trust (REIT)
2.2.1. Definition
2.2.2. Abgrenzung zu anderen Immobilienanlageformen
2.2.3. Historische Entwicklung von REITs
3. Vergleich von Immobilienfonds und REITs national und international
3.1. Rechtliche Grundlagen
3.2. Absatzmärkte für die indirekte Immobilienanlage
3.3. Bilanzierung und Gewinnermittlung bei Immobilienfonds und REITs
3.4. steuerliche Behandlung
4. aktuelle Marktentwicklung
4.1. Vergleich der Entwicklung des REIT-Marktes national und international
4.2. Ursachen
5. Zukunftsausblick
Literaturverzeichnis
1. Einleitung
Bei Umfragen wird in Deutschland die Immobilie als Baustein der Altersvorsorge stets an erster Stelle genannt. Auch zur Kapitalanlage genießt die Immobilie für viele Anleger höchste Wertschätzung. Gerade in Zeiten niedrigen Zinsniveaus und schwieriger gesamtwirtschaftlicher Bedingungen sind die Mietrenditen teilweise höher und lukrativer als die Verzinsung von Anleihen oder die Dividenden von Aktien.[1]
1.1. Problemstellung
Die direkte Immobilienanlage bringt insbesondere für den Kleinanleger enorme Einschränkungen mit sich, wie den Bedarf hoher Geldsummen, einer langen Bindung an das Gebäude, Grundstücksnebenkosten wie Makler- und Notargebühren und Grunderwerbssteuer sowie laufende Kosten für Grundsteuer und Reparaturen. Das gemanagte Produkt-Angebot für die indirekte Immobilienanlage gewinnt daher immer mehr an Bedeutung. Durch immer neue Produktinnovationen wird zur Verbesserung der Rendite die Anlage in ein größeres Immobilienportfolio ermöglicht.[2] Immobilienfonds bieten dem Anleger die Möglichkeit, sich auch mit geringen Beträgen an Großprojekten zu beteiligen. Im Zuge der Finanzkrise traten jedoch auch die Nachteile von Immobilienfonds stärker in den Vordergrund. Real Estate Investment Trusts (REITs) vereinen in sich gegenüber den weit verbreiteten und beliebten Immobilienfonds starke Vorteile, wie hohe Transparenz, hohe Agilität und die Möglichkeit des Börsentäglichen Handels.
1.2. Zielsetzung
Im Verlauf dieser Seminararbeit werden eine grundlegende Analyse von REITs und Immobilienfonds, eine Betrachtung der historischen Entwicklung und der Entstehung dieser Investitionsgrundlagen sowie ein Vergleich beider Anlageprodukte dargestellt. Im Ergebnis werden die aktuelle Marktentwicklung und Prognosen für die künftige Entwicklung erarbeitet.
2. Die indirekte Immobilienanlage
2.1. Der Immobilienfonds
2.1.1. Definition
Immobilienfonds teilen sich in offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds auf. Sie zeichnen sich durch die direkte Investition des Investmentfonds in Immobilien aus. Dadurch wird dem Anleger gestattet, sich auch mit kleinen Beträgen an Immobilienprojekten zu beteiligen.[3]
2.1.2. Der geschlossene Immobilienfonds (GIF)
Bei GIFs handelt es sich um Personengesellschaften, überwiegend in Form der Kommanditgesellschaft (KG), aber auch in Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die eine oder mehrere Immobilien jeglicher Art, sowohl im Inland als auch im Ausland, erwerben und verwalten. In erster Linie werden Erträge durch Miete sowie durch gewinnbringenden Verkauf erwirtschaftet. Der Anleger wird zum Unternehmer und übernimmt die Rolle eines Kommanditisten bzw. Gesellschafters, mit allen Risiken, die sich aus dieser Rolle ergeben. Je nach Rechtsform kann dies bedeuten, dass der Anleger unbeschränkt für Verluste und Schulden der Personengesellschaft auch mit seinem Privatvermögen haftet.
Bei Auflage des Fonds wird das Investitionsvorhaben des Fonds in einem Emissionsprospekt ausführlich dargestellt. Der Emissionsprospekt muss vor Vertriebsstart durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) genehmigt werden. Dieser Kontrollmechanismus bezieht sich jedoch nur auf die Erfüllung der Formvorschriften, keineswegs aber auf die geplanten Investitionen und das Geschäftsgebaren des Fonds.
Ist die angestrebte Investitionssumme erreicht, wird der Fonds geschlossen. Ein vorzeitiger Ausstieg ist für den Anleger dann in den meisten Fällen unmöglich, da ein Rückkauf der Fondsanteile durch die Fondsgesellschaft, ebenso wie die Neuemission von Anteilen, ausgeschlossen ist. Der Anleger müsste sich selbstständig einen privaten Käufer suchen; selbst im Fall einer erfolgreichen Suche wäre die Weiterveräußerung nur zu einem reduzierten Preis mit erheblichen Abschlägen denkbar.Erschwerend kommt hinzu, dass in vielen Fällen, das Fondsmanagement einer solchen Übertragung ausdrücklich zustimmen muss.[4]
Neben den zahlreichen, nicht unerheblichen Risiken bieten GIFs auch viele nicht zu unterschätzende Vorteile. So fallen nach dem Erwerb in der Regel nur noch geringe Verwaltungskosten an, was die laufende Rendite des Fonds für den Anleger erhöht. Die Rendite entwickelt sich unabhängig von den Entwicklungen des Aktienmarktes und des Zinsniveaus. Das professionelle Management durch den Fonds stellt einen entscheidenden Vorteil gegenüber der Direktanlage in eine oder mehrere Immobilien dar.
Vor allem als Steuersparmodelle werden GIFs häufig angeboten, da der Anleger nicht die Ausschüttung versteuern muss, sondern das steuerliche Ergebnis des Fonds.
2.1.3. Der offene Immobilienfonds (OIF)
Der OIF investiert, wie auch der GIF, in „Grund und Boden“. Durch eine Kapitalanlagegesellschaft (KAG) wird ein rechtlich unselbständiges Immobiliensondervermögen treuhänderisch verwaltet. Das Portfolio des Sondervermögens setzt sich meist aus Gewerbeimmobilien, wie Einkaufszentren und Bürogebäuden, und immobiliengleichen Rechten zusammen. Durch Diversifikation des Portfolios nach Region, Nutzungsart, Größe und Mietern wird eine angemessene Risikostreuung gewährleistet.[5]
Ein OIF unterliegt in Deutschland dem Investmentgesetz (InvG). Es beinhaltet Vorschriften zum Schutz des Anlegers im Hinblick auf Anlagepolitik, Publizitätspflicht und Darstellung des Fondsvermögens. Die Einhaltung dieser Vorschriften wird durch die BaFin, einen unabhängigen Gutachterausschuss und die jeweilige Depotbank kontrolliert.[6] Der Depotbank obliegt zusätzlich die Verwaltung der liquiden Mittel des Fonds sowie der Zahlungsverkehr und die Ausgabe und Rücknahme der Fondsanteile und deren Wertermittlung.[7]
Die Fondsanteile können grundsätzlich börsentäglich ge- und verkauft werden.[8] Um die tägliche Rücknahme der Fondsanteile gewährleisten zu können, muss der Fonds nach dem InvG mindestens 5 % bzw. höchstens 49 % seines Sondervermögens als Liquidität in Form von Anleihen, Geldmarktanlagen oder ähnlichem halten.[9] Sollte die Liquiditätsreserve des Fonds unter die Mindestgrenze fallen, muss der Fonds vorübergehend geschlossen werden, da die Rücknahme der Fondsanteile nicht mehr gewährleistet ist. Werden durch Verunsicherungen der Anleger mehr Anteile zurückgegeben als liquide Mittel vorhanden sind, müssen entweder durch den Fonds neue Kredite aufgenommen werden, was durch die zusätzliche Zinsbelastung die künftige Rendite schmälern würde, oder Bestandsimmobilien verkauft werden, was ebenfalls die künftige Rendite beeinträchtigt.[10]
Um die der Kapitalanlagegesellschaft entstehenden Kosten abzudecken, wird auf die Fondsanteile ein Ausgabeaufschlag erhoben, der bis zu 5,5 % des Anlagebetrags ausmachen kann.
Der Fonds erwirtschaftet seine Erträge zum einen durch Mieteinnahmen („buy-and-hold-Strate-gie“) und zum anderen durch die Realisierung von Wertsteigerungen(„buy-and-sell-Strategie“) der Immobilien. Unabhängig davon, ob die Erträge ausgeschüttet oder thesauriert werden, erzielt der Privatanleger, Einkünfte aus Kapitalvermögen, die seit 2009 der Abgeltungssteuer unterliegen. Sind die Erträge dem Betriebsvermögen zuzurechnen, liegen Betriebseinnahmen vor mit der jeweiligen Einkunftsart des Betriebs. Ein Teil der generierten Erträge ist jedoch für den Anleger steuerfrei. Schüttet der Fonds einen nach Ablauf einer Haltedauer von zehn Jahren durch Objektverkauf erzielten Gewinn aus, so unterliegt der Ertrag für den Anleger nicht der Abgeltungssteuer. Ebenso werden steuerfreie Erträge durch Auslandsimmobilien, Gebäudeabschreibungen und abzugsfähige Bauzinsen generiert.[11]
Als Reaktion auf die Auswirkungen der Finanzkrise gelten ab 2013 mit dem Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) neue Vorgaben für die Anlage in offene Immobilienfonds. Diese Änderungen werden im Kapitel „Zukunftsausblick“ eingehend behandelt.
2.1.4. Historische Entwicklung von Immobilienfonds
Eine genaue Datierung der ersten Gesellschaften in Form von GIFs ist nicht möglich. Durch die Einführung des Fördergebietsgesetzes für die neuen Bundesländer war in den 1990er Jahren eine Boomphase für GIFs zu verzeichnen. 1996 bis 1998 erreichte das Investitionsvolumen in deutsche GIFs jeweils zwischen 10,4 und 11,5 Milliarden Euro. Ein Großteil hiervon wurde in Wohn- und Gewerbeimmobilien in den neuen Bundesländern investiert, da das Fördergebietsgesetz Sonderabschreibungen vorsah, die die Fonds hohe steuerliche Verlustzuweisungen darstellen ließen. Hierdurch wurde vor allem für gut verdienende Anleger ein Steuersparmodell geschaffen. Häufig legten die Anleger jedoch ihr Augenmerk nur auf den Effekt der Steuerersparnis und nicht auf die Wirtschaftlichkeit des eigentlichen Investitionsvorhabens. Verursacht durch einbrechende Kauf- und Mietpreise in den neuen Bundesländern wurden aus den steuersparenden Verlusten wirkliche Verluste, die nicht selten die Anleger sogar ruinierten. Wegen der hohen Risiken hatten OIFs seinerzeit überwiegend nicht in die neuen Bundesländer investiert.[12] 2007 erreichten GIFs in Deutschland ein geschätztes Volumen von über 10 Milliarden Euro.
GIFs finden sich nahezu weltweit, sie genießen trotz ihrer hohen Risiken sowohl unter privaten Anlegern als auch unter institutionellen Investoren eine hohe Akzeptanz.[13]
Die Idee der OIFs in der heute verbreiteten Form kommt ursprünglich aus der Schweiz. Erstmals 1938 dort aufgelegt, wurden OIFs 1959 durch die Bayerische Hypotheken- und Wechsel-Bank sowie die Bayerische Vereinsbank mit Auflegung des „iii-Fonds Nr. 1“ auch in Deutschland eingeführt. 1969 zeichnete sich eine spürbare Steigerung im öffentlichen Interesse für OIFs ab, so dass bis Ende 2003 die Anzahl auf 23 Publikumsfonds von 15 verschiedenen Kapitalanlagegesellschaften anstieg.[14] Aktuell gibt es in Deutschland 46 Publikumsfonds mit einem Anlagevolumen von rund 85 Milliarden Euro.
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[1] vgl. Pilz, 2007, S. 1
[2] vgl. Klug, 2004, S. 5
[3] vgl. Pilz, 2007, S. 29
[4] vgl. Pilz, 2007, S. 42 f.
[5] vgl. Klug, 2004, S. 7 f.
[6] vgl. Pilz, 2007, S. 29
[7] vgl. Klug, 2004, S. 10
[8] vgl. Klug, 2004, S. 8 ff.
[9] vgl. InvG, 2003, § 80, Abs. 1
[10] vgl. Pilz, 2007, S. 30
[11] vgl. Simon/Groos/Wolf, 2010, S. 14
[12] vgl. Klug, 2004, S. 13 f.
[13] vgl. Pilz, 2007, S. 46
[14] vgl. Klug, 2004, S. 3 f.