Zitat aus der Aufgabenstellung:
Der Kölner Büroimmobilienmarkt hat sich im Vergleich zu anderen Großstädten in den letzten Jahren sehr gut entwickelt.
Aktuell wird von einem Bestand von ca. 8,8 Millionen m² BGF ausgegangen. Vorliegende Recherchen bzw. Erhebungen weisen einen Leerstand von ca. 880.000 m² BGF aus (Leerstandsquote somit 10 Prozent).
Auf Grundlage der vorliegenden Bulwien-Gesa-Studie zum Büroimmobilienmarkt Köln ist zu Beginn dieser Diplomarbeit eine detaillierte Analyse zum Leerstand dieser Immobilien zu erarbeiten. Insbesondere die Zuordnung der Leerstandsobjekte nach Objektgrößen, Baualter, Gebäudetypen, Komplettleerstand etc. ist darzustellen.
Im Anschluss an diese ersten Ergebnisse sind mögliche typische Umnutzungskonzepte zu erarbeiten, die sich aus der Gebäudestruktur ergeben. Unter Einbeziehung der Standortproblematik findet dann eine mögliche Einschätzung der Umnutzungskonzepte statt. Aus den Erkenntnissen dieser differenzierten Analysen ist abschließend eine Projektstudie für eine ausgewählte Immobilie zu erstellen.
Nach Formulierung der Projektidee ist das Umnutzungskonzept planerisch darzustellen. Der Maßstab für Grundrisse, Schnitte und Ansichten ist abhängig von der Objektgröße.
Das Umnutzungskonzept ist in qualitativer Hinsicht zu analysieren und zu bewerten.
Auf Grundlage der baulichen Maßnahmenbeschreibung erfolgt schließlich eine Kostenschätzung nach DIN 276.
Basierend auf den entsprechenden Flächennachweisen sind Wirtschaftlichkeitsund Ertragswertbetrachtungen aus Sicht des Investors und der Bank darzustellen.
Die Themenstellung dieser Diplomarbeit ist praxisnah zu bearbeiten. Die Bearbeitung der Diplomarbeit muss den Anforderungen an wissenschaftliche Ausarbeitungen genügen.
Inhaltsverzeichnis
1.0 Aufgabenstellung
1.1 Einleitung
1.2 Aufgabenstellung
1.3 Zielsetzung
1.4 Abgrenzung
1.5 Aufbau der Projektentwicklung
2.0 Markt- und Leerstandsanalyse
2.1 Einleitung
2.2 Struktur der Markt- und Leerstandsanalyse
2.3 Marktanalyse
2.3.1 Analyse der Nachfragesituation
2.3.1.1 Begriffsbestimmungen
2.3.1.2 Bürolagen in Köln
2.3.1.3 Stadtentwicklungsvorhaben der Stadt Köln
2.3.1.4 Flächennachfrage in Köln
2.3.1.5 Büromieten in Köln
2.3.1.6 Verkauf von Büroflächen in Köln
2.3.1.7 Zusammenfassung der Nachfragesituation
2.4 Leerstandsanalyse
2.4.1 Vorgehensweise
2.4.2 Kernaussagen der Bulwien-Gesa-Studie
2.4.3 Exemplarische Bestandserhebung des Büroleerstandes
2.5 Modellleerstandsobjekt
3.0 Entwicklung von Nutzungskonzepten
3.1 Vorgehensweise
3.2 Redevelopment von Büroimmobilien
3.3 Umnutzung von Büroimmobilien
3.4 Marktanalyse II
3.4.1 Soziologisches und demographisches Umfeld in Köln
3.4.2 Wirtschaftliches und politisches Umfeld in Köln
3.4.3 Einzelhandel
3.4.4 Hotelmarkt
3.4.5 Wohnungsmarkt
3.4.6 Fazit der Marktanalyse II
3.4.7 Auswahlkriterien bezogen auf eine Umnutzung
3.5 Umnutzungsobjekte
3.5.1 Konrad Adenauer Ufer
3.5.2 Max - Wallraf - Straße
3.5.3 Belvedere Straße
3.5.4 Hohenzollernring
3.6 Objektbeschreibung
3.6.1 Gebäudestruktur
3.6.2 Gebäudekonstruktion
3.6.3 Objektzustand
3.6.4 Einflussfaktoren auf den Entwurf und eine Projektentwicklung
3.7 Machbarkeitsstudie
3.7.1 Ertragswertbetrachtung
3.7.2 Sachwertbetrachtung
3.7.3 Ableitung des Verkehrswertes
3.7.4 Backdoor Approach
3.7.5 Untersuchung unterschiedlicher Nutzungskonzepte
4.0 Standortanalyse
4.1 Einleitung
4.2. Makrostandort Köln
4.2.1 Verkehrsinfrastruktur
4.2.2 Bildungsinfrastruktur
4.2.3 Grün- und Freiflächenangebot
4.2.4 Kulturelles Angebot
4.2.5 Hochwasser
4.2.6 Kriminalität
4.2.7 Fazit der Makrostandortanalyse
4.3 Mikrostandort Friesenplatz
4.3.1 Einleitung
4.3.2 Bevölkerungsstruktur
4.3.3 Verkehrsinfrastruktur
4.3.4 Bildungsinfrastruktur
4.3.5 Grün- und Freiflächenangebot
4.3.6 Kulturelles Angebot
4.3.7 Religiöse Einrichtungen
4.3.8 Einzelversorgung
4.3.9 Hochwasser
4.3.10 Karneval
4.3.11 Image
4.3.12 Fazit der Mikrostandortanalyse
4.4 Formulierung der Projektidee
5.0 Konkurrenzbetrachtung
5.1 Einleitung
5.2 Corneliusstraße in Frankfurt am Main
5.3 Bogenallee in Hamburg
5.4 Büroumnutzung in Zürich
5.5 Falkenried in Hamburg
5.6 Loft Louise in Brüssel
5.7 Weitere Umnutzungen
5.8 Fazit der Konkurrenzbetrachtung
6.0 Projektstudie
6.1 Bestandsaufnahme
6.1.1 Genius Loci
6.1.2 Annäherung
6.1.3 Platzsituation
6.1.4 Hauptverkehrsachsen
6.1.5 Begrünung
6.1.6 Gegenüberliegende Bebauung
6.1.7 Schnittstelle Innen/Außen
6.2 Stärken- Schwächenanalyse
6.2.1 Stärken
6.2.2 Schwächen
6.3 Entwurfsziele
6.4 Konzeption
6.4.1 Ring Lofts
6.4.2 Entwurf
6.4.3 Lofttypen
6.5 Baubeschreibung
7.0 Flächennachweise
7.1 Flächenberechnung nach DIN 277
7.2 Vermarktungsfähige Fläche
7.3 Stellplatznachweis
7.4 Nachweis der Abstellraumflächen
8.0 Beschreibung der notwendigen baulichen Maßnahmen
8.1 Einleitung
8.2 Kostenberechnung I - Abbruchkosten
9.0 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen
9.1 Kostenberechnung II nach DIN 276
9.2 Projektentwicklungsrechnung
9.3 Ertragswertbetrachtung
9.4 Marktbetrachtung des Mikrostandortes
9.5 Preisbestimmung
9.6 Verkaufspreise Lofts
9.7 Residualverfahren
9.8 Darstellung von Alternativen
9.9 Zusammenfassung der Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen
10. Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht das Potential zur Umnutzung leer stehender Büroimmobilien in Köln unter wirtschaftlichen und städtebaulichen Gesichtspunkten. Ziel ist die Entwicklung eines praxisnahen Nutzungskonzepts (Projektstudie) für ein konkretes, leer stehendes Objekt am Friesenplatz, welches die Umnutzung in hochwertige Wohnlofts vorsieht, und die Überprüfung der wirtschaftlichen Umsetzbarkeit mittels einer Projektentwicklungsrechnung.
- Markt- und Leerstandsanalyse des Kölner Büroimmobilienmarktes
- Kriterienbasierte Auswahl eines geeigneten Umnutzungsobjekts
- Standortanalyse (Makro- und Mikroebene) des Friesenplatzes
- Entwicklung eines Planungs- und Umnutzungskonzepts
- Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen und Projektentwicklungsrechnung
Auszug aus dem Buch
3.2 Redevelopment von Büroimmobilien
Die Revitalisierung von Büroimmobilien wird auch als Redevelopment bezeichnet. Hierunter versteht man, dass eine nicht mehr vermarktungsfähige Immobilie durch Maßnahmen wieder erfolgreich an den Markt geführt werden kann. Grundlage ist der Standpunkt, dass die Büroimmobilie einst eine Nachfrage erfahren hat und eine Revitalisierung eine gebäudegerechte Maßnahme darstellt, welche unter Umständen die wirtschaftlichste Alternative zu einem Abriss oder einer Umnutzung darstellt. Hinsichtlich des Baualters fällt jedoch auf, dass verstärkt ältere Immobilien ein Redevelopment nicht zulassen, da die Geschosshöhen ein Nachrüsten durch Doppelböden oder abgehangene Decken nicht möglich machen. Daher kann eine moderne Bürotechnik nicht in solchen Immobilien untergebracht werden.
Es ist festzustellen, dass der wichtigste Faktor eines gebäudetechnischen Redevelopments in der Schaffung von Nutzungsflexibilität liegt: Im Bürobau unterscheidet man zwischen vier Grundformen, dem Großraumbüro, dem Gruppenbüro, dem Zellenbüro und dem Kombibüro. Eine vermarktungsfähige Immobilie weist einen hohen Grad an Anpassung an verschiedene Nutzungskonzepte auf. Es ist zu beobachten, dass die Vermietungszyklen immer kurzlebiger sind. Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von 5 Jahren ist realistisch. Ein Grund hierfür sind die kürzeren Produktlebenszyklen, die erhöhte Anforderung der Kunden an den Service und der Innovationsdruck auf ein Unternehmen durch die globale Konkurrenz. Die wirtschaftliche Lage eines Unternehmens lässt sich langfristig nur schwer einschätzen. Daher muss eine Büroimmobilie eine erhöhte Nutzungsflexibilität anbieten können, um nur kurzfristige Leerstände zu erzielen.
Zusammenfassung der Kapitel
1.0 Aufgabenstellung: Definition der Zielsetzung der Arbeit sowie Abgrenzung des Untersuchungsgegenstandes.
2.0 Markt- und Leerstandsanalyse: Detaillierte Untersuchung des Kölner Büromarktes und der Leerstandssituation sowie deren Bewertung anhand von Kriterien.
3.0 Entwicklung von Nutzungskonzepten: Erarbeitung von standort- und gebäudebezogenen Nutzungskonzepten inklusive Marktanalyse und Auswahl potenzieller Umnutzungsobjekte.
4.0 Standortanalyse: Detaillierte Untersuchung des Makrostandorts Köln und des Mikrostandorts Friesenplatz zur Bewertung der Lagequalität für eine Umnutzung.
5.0 Konkurrenzbetrachtung: Analyse bereits realisierter Umnutzungsprojekte in anderen deutschen und europäischen Städten als Vergleichsbasis.
6.0 Projektstudie: Konkrete Bestandsaufnahme und Entwurfskonzeption für ein ausgewähltes Objekt am Friesenplatz.
7.0 Flächennachweise: Detaillierte Flächenberechnungen nach DIN 277 für das geplante Projekt am Friesenplatz.
8.0 Beschreibung der notwendigen baulichen Maßnahmen: Auflistung und Kostenberechnung der für die Umnutzung erforderlichen Rückbau- und Sanierungsmaßnahmen.
9.0 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen: Detaillierte finanzielle Bewertung des Projekts durch Kostenberechnung, Projektentwicklungsrechnung und Ertragswertbetrachtung.
10. Zusammenfassung: Synthese der Ergebnisse und Fazit zur Wirtschaftlichkeit des Umnutzungskonzepts.
Schlüsselwörter
Projektentwicklung, Büroimmobilien, Leerstand, Umnutzung, Köln, Redevelopment, Wohnlofts, Standortanalyse, Projektstudie, Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, Marktanalyse, Flächennachfrage, Revitalisierung, Immobilienmarkt, Mietpreise.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit beschäftigt sich mit der Projektentwicklung für leer stehende Büroimmobilien in Köln. Ziel ist es, von einer detaillierten Leerstandsanalyse über eine Standortuntersuchung zu einem bewerteten Planungs- und Umnutzungskonzept für eine ausgewählte Immobilie zu gelangen.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Die Arbeit fokussiert sich auf die Marktanalyse, die Leerstandsanalyse, die Standortanalyse (Makro- und Mikroebene) sowie die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung von Umnutzungsobjekten, insbesondere der Umnutzung von Büroflächen in Wohnlofts.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das primäre Ziel ist es, aufzuzeigen, wie nicht mehr marktfähige Büroimmobilien in Köln durch innovative Nutzungskonzepte revitalisiert werden können und ob eine solche Umnutzung unter wirtschaftlichen Aspekten tragfähig ist.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt eine Kombination aus Literaturanalyse, einer exemplarischen Markterhebung durch eine Diplomgruppe, städtebaulichen Standortanalysen sowie ökonomischen Bewertungsverfahren wie dem Ertragswertverfahren und Projektentwicklungsrechnungen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine Markt- und Leerstandsanalyse, die Entwicklung von Nutzungskonzepten, eine detaillierte Standortanalyse für den Friesenplatz, eine Konkurrenzbetrachtung sowie die konkrete Projektstudie für ein ausgewähltes Objekt inklusive Flächennachweise und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die wichtigsten Begriffe sind Projektentwicklung, Leerstand, Umnutzung, Redevelopment, Köln, Büroimmobilien und Wirtschaftlichkeit.
Warum ist der Friesenplatz für das Projekt relevant?
Der Friesenplatz wird als Mikrostandort detailliert analysiert, da er eine zentrale innerstädtische Lage aufweist, die für die geplante Umnutzung in hochwertige Wohnlofts besonders attraktiv ist und eine hohe infrastrukturelle Anbindung bietet.
Welche Rolle spielt das Kostenmodell "Backdoor Approach"?
Da für die Umnutzung von Büroimmobilien keine standardisierten Kostenkennwerte vorliegen, wird der Backdoor Approach genutzt, um ausgehend von erzielbaren Erträgen ein tragbares Baubudget für die Sanierung und Umnutzung zu ermitteln.
- Arbeit zitieren
- Sebastian Jonas (Autor:in), 2008, Projektentwicklung für leerstehende Büroimmobilien in Köln, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/201791
