Diese Arbeit befasst sich mit der Beitreibung von rückständigen Hausgeldern.
Besonderes Augenmerk wird hierbei auf die Vorrechte der Wohnungseigentümergemeinschaft – im Folgenden Gemeinschaft genannt – im Zwangsversteigerungs- und Insolvenzrecht gelegt. Besondere Berücksichtigung findet hierbei die in der Literatur stark kritisierte Entscheidung des BGH.
Der Hauptteil soll kurz die Situation vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.03.2007 darstellen, um sodann, das für die Beitreibung von Hausgeldern durch die WEG-Novelle geschaffene Vorrecht im Zwangsversteigerungsrecht zu erläutern. Hieraus ergibt sich die vom BGH zu klärende Fragestellung, inwiefern die Gemeinschaft im Insolvenzverfahren ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO i. V. m. § 10 I Nr. 2 ZVG hat.
Die sich aus der Entscheidung für die Praxis ergebenen Auswirkungen, werden anhand des nachstehenden Sachverhalts im Ausblick in Kapitel F näher erläutert.
Als Ausgangspunkt soll folgende Fallsituation dienen:
Ein Bauträger hat bereits einen Großteil der Wohneinheiten veräußert und für die Erwerber wurden zur Sicherung des Eigentumsübergangs im jeweiligen Wohnungsgrundbuch Eigentumsvormerkungen eingetragen. Nunmehr wird über das Vermögen des Bauträgers das Insolvenzverfahren eröffnet.
Die Verfasserin wird bei der Betrachtung des Sachverhalts nicht näher auf das Rechtssubjekt „werdende Gemeinschaft“ eingehen. Vielmehr soll hieran verdeutlicht werden, was mit den Eigentumsvormerkungen bei bereits vor Insolvenzeröffnung fällig gewordenen rückständigen Hausgeldern geschieht. Können rückständige Hausgelder aus der Rangklasse 2 gegen den teilenden Eigentümer beigetrieben werden? Erlischt die Vormerkung im Zwangsversteigerungsverfahren, wenn die Gemeinschaft aus den Hausgeldern betreibt oder einem bereits laufenden Verfahren beitritt?
Gerichtet ist diese Arbeit an Insolvenzverwalter, Notare, Gemeinschaften und deren Verwaltungen. Davon ausgehend, dass diese bereits über ausreichend Grundkenntnisse im Insolvenz-, Wohnungseigentums- und Zwangsversteigerungsrecht verfügen, werde ich auf die Grundlagen der einzelnen Rechtsgebiete nicht näher eingehen.
Inhaltsverzeichnis
Kapitel A - Einleitung
Kapitel B - Rechtslage vor der WEG-Novelle
I. Begriffsklärung Hausgeld
II. Durchsetzung außerhalb des Insolvenzverfahrens
1. Eintragung einer Zwangssicherungshypothek
2. Zwangsversteigerung
III. Insolvenzeröffnung
1. Einstellung nach § 30d ZVG
2. System der Forderungsqualifizierung
a. Insolvenzforderungen § 38 InsO
b. Absonderungsrecht
c. Masseverbindlichkeiten § 53 InsO
Kapitel C - Rechtslage nach der WEG-Novelle
I. Gesetzliche Neureglung des WEG und ZVG
II. Inhalt des Vorrechts nach § 10 I Nr. 2 ZVG
III. Zwangsversteigerung aus Rangklasse 2
1. Anmeldung
2. Betreiben
3. Mindestgrenze
4. Nachweis
IV. Auswirkungen auf das Insolvenzverfahren
Kapitel D - Entscheidung des BGH vom 21.07.2011 - IX ZR 120/10
I. Gegenstand der Entscheidung
II. Absonderungsrecht im Insolvenzverfahren § 49 InsO
1. Systematik des § 49 InsO – Recht auf Befriedigung
2. Hausgeldansprüche als dingliches Recht
III. Durchsetzung des Anspruchs
1. Zahlungsklage
2. Klage auf Duldung der Zwangsversteigerung
3. Anforderungen an Prozessgericht
4. Beschlagnahme mit Insolvenzeröffnung
IV. Abgrenzung Insolvenzforderung von Masseverbindlichkeit
1. Fälligkeitstheorie
2. Aufteilungstheorie
3. Abrechnungsspitze
4. Sonderumlage zur Deckung eines Wohngeldausfalls
V. Haftung des Insolvenzverwalters
1. Bei bestehender Zwangsverwaltung
2. Bei Freigabe des Sondereigentums aus der Insolvenzmasse
VI. Vollstreckungsverbot nach § 90 InsO
1. oktroyierte Masseverbindlichkeiten
2. nicht oktroyierte Masseverbindlichkeiten
VII. Masseunzulänglichkeit in Abgrenzung zur Massearmut
VIII. Vollstreckungsverbot nach § 210
IX. Recht auf abgesonderte Befriedigung trotz § 208 InsO
1. Ausschluss sonstigen Rechtserwerbs
2. Kritik an der Begründung nach § 91 InsO
3. Lösungsmöglichkeit nach Derleder
Kapitel E - Fazit
Kapitel F - Ausblick
I. Vormerkung beim Grundstückserwerb
II. Verhältnis zwischen Hausgeldern und Eigentumsvormerkung – Welches Recht geht dem anderem im Range vor?
III. Verhältnis Eigentumsvormerkung und Hausgelder bei einer werdenden Gemeinschaft
1. keine separaten Grundbücher
2. Anlegung von separaten Grundbüchern
IV. Belehrungspflicht des Notars
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die rechtliche Durchsetzung rückständiger Hausgeldansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Falle einer Insolvenz des Wohnungseigentümers, mit besonderem Fokus auf die Auswirkungen der WEG-Novelle und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Absonderungsrecht.
- Rechtslage vor und nach der WEG-Novelle
- Stellung der Hausgeldansprüche im Zwangsversteigerungsrecht
- Abgrenzung zwischen Insolvenzforderungen und Masseverbindlichkeiten
- Rechtliche Einordnung des Vorrechts nach § 10 I Nr. 2 ZVG
- Konflikt zwischen Eigentumsvormerkung und Hausgeldrückständen
Auszug aus dem Buch
Hausgeldansprüche als dingliches Recht
Wie in § 10 I ZVG ausgeführt, wird ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück nach folgender Rangordnung, bei gleichem Range nach dem Verhältnis ihrer Beträge gewährt. Durch die Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze mit der Novelle vom 26.03.2007 wurde der Gemeinschaft ein Vorrecht in der Rangklasse 2 nach § 10 I ZVG gewährt. Hinsichtlich des Inhalts des Vorrechts wird auf Kapitel C II verwiesen.
Zwar bildet § 10 ZVG die Grundlage aller Zwangsversteigerungsverfahren nach dem ZVG und bestimmt über die Regelung der Rangordnung damit insbesondere auch die Berechnung des geringsten Gebotes nach § 44 f. ZVG und die Verteilung des Erlöses in der Vollstreckungsversteigerung § 109 ff. ZVG. Die Vorschrift darf jedoch nicht auf ihren verfahrensrechtlichen Gehalt hin verengt werden; ihr kommt daneben durchaus auch eine materiell rechtliche Bedeutung zu.
Betrachtet man die Tatsache, dass die Gemeinschaft nach neuem Recht zu einem Zwangsversteigerungsverfahren, welches durch einen Gläubiger wegen dinglich gesicherter Ansprüche aus der Rangklasse 4 des § 10 I ZVG betrieben wird, ihre Forderung aus rückständigen Hausgeldansprüchen gegen den säumigen Wohnungseigentümer aus der Rangklasse 2 des § 10 I Nr. 2 S. 4 i. V. m. § 45 III ZVG anmelden kann, so kann dahingehend richtigerweise geschlussfolgert werden, dass der Gemeinschaft ein Recht auf Befriedigung aus der Immobilie zusteht, denn nur betreibenden Gläubigern oder dinglich bereits gesicherten Berechtigten – nicht aber einem gewöhnlichen persönlichen Gläubiger – ist es möglich, seine Forderung anzumelden.
Zusammenfassung der Kapitel
Kapitel A - Einleitung: Diese Einleitung führt in die Problematik der Beitreibung von Hausgeldern ein und definiert das Ziel der Arbeit, die Vorrechte der Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem Hintergrund aktueller BGH-Rechtsprechung zu beleuchten.
Kapitel B - Rechtslage vor der WEG-Novelle: Hier wird der Status quo vor Juli 2007 analysiert, wobei insbesondere die Schwierigkeiten der Gemeinschaft bei der Titulierung und Beitreibung von Rückständen erläutert werden.
Kapitel C - Rechtslage nach der WEG-Novelle: In diesem Kapitel werden die durch die WEG-Novelle geschaffenen neuen Vorrechte im Zwangsversteigerungsrecht und deren Auswirkungen auf die Insolvenzverfahren diskutiert.
Kapitel D - Entscheidung des BGH vom 21.07.2011 - IX ZR 120/10: Der Kernteil der Arbeit widmet sich der BGH-Entscheidung, prüft die Voraussetzungen für ein Absonderungsrecht und analysiert die Abgrenzung zwischen Insolvenzforderungen und Masseverbindlichkeiten.
Kapitel E - Fazit: Das Fazit kritisiert die Entscheidung des BGH, da sie den gesetzgeberisch gewollten Schutz der Gemeinschaft durch eine enge Auslegung faktisch schwächt und die Insolvenzmasse bevorzugt.
Kapitel F - Ausblick: Der Ausblick thematisiert die Kollision von Hausgeldern mit der Eigentumsvormerkung sowie die Belehrungspflichten von Notaren in diesem Kontext.
Schlüsselwörter
Hausgeldanspruch, Insolvenzverfahren, WEG-Novelle, Zwangsversteigerung, Absonderungsrecht, Masseverbindlichkeiten, Insolvenzforderung, § 10 ZVG, Wohnungseigentümergemeinschaft, Eigentumsvormerkung, BGH-Rechtsprechung, Zwangssicherungshypothek, Rangklasse 2, Masseunzulänglichkeit, dingliches Recht.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Bachelorarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Beitreibung rückständiger Hausgelder einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei Insolvenz des Wohnungseigentümers.
Welche zentralen Themenfelder behandelt die Arbeit?
Die Arbeit behandelt die Entwicklung der Rechtslage durch die WEG-Novelle, die Durchsetzung von Ansprüchen in Zwangsversteigerungen sowie die insolvenzrechtliche Qualifizierung der Forderungen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist die Klärung der Frage, inwieweit der Gemeinschaft im Insolvenzverfahren ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO in Verbindung mit dem Vorrecht aus dem ZVG zusteht.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es handelt sich um eine juristische Facharbeit, die eine Analyse von Gesetzen, Rechtsprechung (insbesondere BGH) und rechtswissenschaftlicher Literatur vornimmt.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil analysiert die Rechtslage vor und nach der WEG-Novelle, die BGH-Entscheidung IX ZR 120/10 sowie die Abgrenzung zwischen Insolvenzforderungen und Masseverbindlichkeiten.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Arbeit?
Zentrale Begriffe sind Hausgeld, Insolvenz, Vorrecht, Absonderungsrecht, Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG).
Was bedeutet das Absonderungsrecht für die Gemeinschaft nach BGH-Entscheidung?
Der BGH erkennt der Gemeinschaft zwar ein Absonderungsrecht für Altforderungen zu, versagt dieses jedoch teilweise für nach Insolvenzeröffnung entstandene Masseverbindlichkeiten.
Warum ist das Thema für Notare und Verwalter relevant?
Notare müssen über die Risiken bei Immobilienverkäufen aus der Insolvenzmasse aufklären, während Verwaltungen von der komplexen Rechtslage bei der Forderungsdurchsetzung betroffen sind.
- Arbeit zitieren
- Fanny Göricke (Autor:in), 2012, Hausgeldansprüche in der Insolvenz des Wohnungseigentümers, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/202614
