Marktstudie LEED

Inhaltsverzeichnis

1 Management Summary

2 Vorwort

3 LEED – das Zertifizierungssystem für nachhaltige Immobilien
3.1 Aufbau und Inhalt
3.2 Marktdurchdringung
3.3 Verband und Entwicklungspläne – LEED 2012
3.4 Markteinschätzung zu den Zertifizierungssystemen LEED und DGNB

4 Weitere europäisch angewandte Systeme
4.1 DGNB
4.2 BREEAM DE
4.3 Systeme am österreichischen Markt
4.3.1 ÖGNI
4.3.2 Klima: aktiv
4.3.3 ÖGNB
4.3.4 HQE
4.3.5 MINERGIE
4.3.6 Weitere Systeme

5 Analyse aktueller Marktentwicklungen
5.1 Das World Green Building Council
5.2 Einflussnahme durch die EU und den Bund auf das nachhaltige Bauen
5.3 Zertifizierungskonforme Bauprodukte
5.4 Experteninterview: Marktentwicklung der Bauproduktdatenbanken
5.5 Bauausführende Unternehmen
5.6 Analyse des Investmentmarkts
5.6.1 Development
5.6.2 Asset Management
5.6.3 Finanzierung
5.7 Green Lease
5.8 Corporate Social Responsibility – Aufwertung des Images durch LEED-Zertifikate
5.9 Ausbildungs- und Arbeitsmarktsituation

6 Erstmalige Untersuchung zertifizierter LEED-Projekte im deutschsprachigem Raum
6.1 Wissenschaftliche Vorgehensweise
6.2 Vorstellung ausgewählter Projekte
6.3 Auswertung anhand der Objektinformationen
6.4 Auswertung der Markterhebung
6.5 Wirtschaftliche Vorteile einer Immobilienzertifizierung
6.6 Leerstandquote
6.7 Green Value und Wertentwicklung
6.8 Energieeffektivität und -effizienz
6.8.1 Analyse der Energieeffektivtät und –effizienz anhand der erhobenen Kennwerte
6.8.2 Ökologische Auswirkungen
6.9 Nutzerzufriedenheit und Produktivität

7 Nachwort
7.1 Allgemeines zu den Ergebnissen
7.2 Weiterführender Forschungsbedarf
7.3 Hintergrund: Nachhaltigkeit
7.4 Green Building und nachhaltiges Bauen
7.5 Gebäudelebensdauer
7.6 Gebäudelebenszyklus

8 Literaturverzeichnis

9 Linksammlung

10 Abbildungsverzeichnis

11 Tabellenverzeichnis

12 Anhang

1 Management Summary

Mit der vorliegenden Markterhebung soll ein umfassender Überblick bezüglich dem derzeitigen Marktgeschehen rund um Gebäudezertifizierungssysteme dargestellt werden. Im Mittelpunkt des Interesses steht dabei das US-amerikanische System „LEED“, welches international stark verbreitet ist und sich auch in Deutschland zunehmend etabliert.

Dazu werden marktbedeutende Entwicklungen herausgearbeitet. Im Rahmen einer Kennzahlenerhebung zertifizierter LEED-Objekte in Deutschland sowie dem deutschsprachigen Ausland wurde zudem eine eigene Umfrage zu zahlreichen Themen, die mit LEED in Verbindung stehen, durchgeführt. Dabei wurden Projektentwickler, Investoren, Asset-Manager und Nutzer befragt. Bemerkenswert ist, dass dies die erste derartige Markanalyse in Mitteleuropa darstellt, da bisher nur Studien aus dem amerikanischen Raum bekannt sind. Diese sind bezüglich des deutschsprachigen Raums jedoch nur wenig aussagekräftig. Parallel zu den Erkenntnissen der Umfrage und der Kennzahlenerhebung sind eine Vielzahl von Gesprächen und Interviews mit Experten in diese Arbeit mit eingeflossen, um die Ergebnisse der Marktforschung zu validieren und eine Vielzahl von Meinungen marktbeteiligter Akteure in die Auswertung zu integrieren.

Kernergebnisse die sich daraus erschließen sind zum einen, dass der noch relativ junge Markt in Zukunft ein stark wachsendes Segment in der Immobilienbrache darstellen wird. Zertifizierungssysteme - und LEED im speziellen - sind so bereits heute Voraussetzung, um Mieterwünsche oder Vorgaben von „Corporates“ zu erfüllen und machen die Objekte damit erst vermietbar. Ebenso zeigt sich, dass die Mehrkosten für die bisher zertifizierten Objekte einen überschaubaren Rahmen behalten haben. Zugleich treten, obwohl der Markt für beinahe alle Teilnehmer und Akteure sehr jung ist, in nur wenigen Bereichen Schwierigkeiten bei der Umsetzung auf.

Zertifizierungen als Standardprozess im Neubau sind folglich keine Zukunftsszenarien mehr. So gehen unabhängig der Umfrage und Markterhebung befragte Experten davon aus, dass langfristig Objekte ohne anerkanntes Zertifikat vom Markt abgestraft werden und damit Wertrisiken darstellen. Unter anderem dadurch wird sich der Markt in den kommenden Jahren ebenso auf Bestandsgebäude ausweiten. Im besonderen Fokus steht dabei das LEED-Bestandszertifikat „LEED EB:OM“ (Existing Buildings: Operations and Maintenance).

Auszugsweise werden die bedeutsamsten Ergebnisse der Marktstudie in folgender Abbildung zusammengefasst vorgestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Eigene Darstellung

Neben der Marktanalyse ist ein weiterer Schwerpunkt dieser Arbeit die Untersuchung direkter und indirekter Auswirkungen eines LEED-Zertifikates. Dazu werden die Daten der Energieausweise mit den Ergebnissen der LEED-Scorecards verglichen. Hierbei zeigten sich folgende „weiche“ (nicht-quantifizierbare) und „harte“ (quantifizierbare) Faktoren, die durch eine Immobilienzertifizierung nach LEED implementiert werden:

- positiver Einfluss auf die Gesundheit der Bewohner und Nutzer.
- höhere Produktivität der Nutzer.
- reduzierte Investitionsrisiken.
- höherer Immobilienwert.
- verbessertes Image.
- geringere Lebenszykluskosten .
- verbesserte Immobilienbewertung.

Die untersuchten deutschen LEED-Immobilien bieten den Nutzern, Investoren und Käufern damit hohe Chancen auf die Generierung eines Mehrwertes.

Auf der Suche nach Zusammenhängen zwischen Zertifizierungslabeln und den Verbrauchsdaten konnten quantifizierbare Einsparungen zum Bezug der ASHRAE Simulation 90.1 und der Berechnung nach DIN 18599 festgestellt werden:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Eigene Darstellung

Zusammenfassend können Benefits des Business Case zu Green Buildings nach LEED Standard auf die unterschiedlichen Parteien und Interessensvertreter unserer Gesellschaft folgendermaßen dargestellt werden:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Eigene Darstellung in Anlehnung zu [1], [2], [3]

2 Vorwort

Mit zunehmender Sensibilisierung unserer Gesellschaft für Umweltschutz und Ressourcenschonung wird auch die Bau- und Immobilienbranche von der aktuellen Debatte über Nachhaltigkeit erfasst und rückt aufgrund des hohen Energieverbrauchs für Heizung, Warmwasser, Kühlung, Beleuchtung sowie des hohen Verbrauchs an Ressourcen und Materialien (siehe Kapitel 6.8.2) zunehmend in den Fokus der Öffentlichkeit [4], [5].

Hierzulande führen diese Gedanken auch am Markt zu einer großen Umbruchstimmung. „Nachhaltigkeit“ heißt es, „ist mehr als eine Modeerscheinung – sie ist im Bewusstsein der Immobilienbranche und der Gesellschaft angekommen.“ [6]

Daher ist es nicht nur wichtig, dass Gebäude energieeffizient zu betreiben sind, sondern auch bei Planung, Errichtung, Betrieb und Rückbau nachhaltige Konzepte und ökologische Maßnahmen umgesetzt werden. In Deutschland befinden wir uns dazu bereits auf dem richtigen Weg. Hierzulande brauchen Gebäude bereits 7% weniger Energie als im EU-Durchschnitt [7].

Zertifizierungssysteme für „grüne“ Immobilien tragen dazu noch weiter bei, wie auch die Auswertung der Markerhebung dieser Arbeit im Kapitel 7 bestätigt. Sie bieten transparente und verständliche Maßstäbe für den Umgang mit den Ressourcen Wasser, Strom, fossilen Brennstoffen und umweltgefährdenden Mitteln. Weiterhin werden Qualitätsmerkmale für ökonomische und soziale Dimensionen verankert, was die Betrachtung ganzheitlich werden lässt und so unter anderem die Wertstabilität des Objekts sichert (siehe Kapitel Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden. und Kapitel 6.7). Zertifizierungssysteme wie „LEED“ leisten dadurch neben dem gesellschaftlich-ökologischen Beitrag auch einen hohen Beitrag für den Wert und Nutzen eines Objekts.

Das Zertifikat LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) des U.S. amerikanischen Green Building Councils spielt dabei weltweit eine Marktführungsrolle (siehe Kapitel 3).

In den folgenden Kapiteln wird die Marktbedeutung von LEED für den deutschen Bau- und Immobilienmarkt herausgearbeitet. Dabei werden Systemanalysen auf nationaler als auch auf internationaler Ebene durchgeführt und konkurrierende Systeme mit deren Markteinfluss vorgestellt. Neben einer umfassenden Literaturrecherche wurde der Markt durch zahlreiche Interviews und Expertengespräche analysiert, um diesen aktuell darzustellen sowie Schwachpunkte und Potentiale zu erörtern.

Als weiterer Bestandteil der Arbeit werden im Rahmen einer Markterhebung „LEED-Scorecards“ (LEED-Bewertungskarten) und Energiedaten (Energieausweise) von im deutschsprachigen Raum zertifizierten Objekten ausgewertet. Diese Daten wurden eigens für diese Arbeit erhoben und lassen eine umfassende Analyse der Objektqualität und energetischen Performance LEED-zertifizierter Gebäude im deutschsprachigen Raum zu. Wie bereits angekündigt, ist dies ein Novum.

Neben der Abfrage von Gebäude- und Zertifizierungsdaten beinhaltet die Untersuchung zudem eine Befragung zu marktrelevanten Themen, wie zum Beispiel nach Entscheidungsgründen für eine Zertifizierung nach LEED oder den daraus entstehenden Vorteilen. Da die meisten Studien aus der Literatur sich mit dem amerikanischen Markt befassen und Umfragen für den deutschsprachigen Raum „Green Buildings“ (also auch Gebäude ohne LEED-Zertifikat) im Allgemeinen betrachten, ist dies die erste Untersuchung, die den hiesigen Markt von LEED untersucht. Dadurch wird ein entscheidender Betrag zu der zukünftigen Bewertung des Systems geleistet.

3 LEED – das Zertifizierungssystem für nachhaltige Immobilien

Zu Beginn soll ein grundlegender Überblick über die in Europa angewendeten Zertifizierungssysteme LEED, BREEAM, DGNB, ÖGNI, ÖGNB und MINERGIE geschaffen werden.

Seit den 1990er Jahren haben sich verschiedene Labels zur Gebäudezertifizierung entwickelt, um Immobilien bezüglich ihrer Nachhaltigkeit zu bewerten. Heute wird eine Vielzahl an Zertifizierungsstandards auf dem Markt angeboten, wie Abbildung 3-1 erkennen lässt [8].

Häufig wird bei Zertifizierungssystemen zwischen Systemen „erster“ und „zweiter“ Generation unterschieden [9]. Das auf BREEAM aufbauende System LEED gehört aufgrund seiner frühen Entwicklung zu der ersten Generation.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

[10]

3.1 Aufbau und Inhalt

Das US-amerikanische Zertifizierungssystem LEED (Leadership for Energy and Environmental Design) wurde 1993 im Zuge eines Pilotprojekts vom United States Green Building Council (USGBC) entwickelt und wird heute in rund 80 Ländern angewandt (siehe Abbildung 3-2), wodurch es das international am weitesten verbreitete System darstellt [11], [7].

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

[11]

Seit der Systemeinführung Ende der 1990er Jahre hat sich das System sukzessive weiterentwickelt und den Marktbedingungen angepasst, bis es im Jahr 2000 als konsensentwickeltes Instrument zur Gebäudezertifizierung aller Typen und Größen eingeführt wurde [12].

Dazu gliedert sich LEED in verschiedene Subsysteme (siehe Abbildung 3-3) in denen die Nachhaltigkeitsbewertung für die jeweilige Gebäudetypologie angepasst wird. Daneben gibt es für viele Länder (u. a. Kanada, Italien, Kolumbien, Indien) eigenständige „Green Building Councils“, welche die LEED Systeme des USGBC an das jeweilige Land angleichen und die Funktion des Verbands und der Zertifizierungsstelle „GBCI“ (Green Building Certification Institute) im jeweiligen Land übernehmen. Häufig befinden sich diese aber in älteren Systemversionen [13].

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Das am häufigsten angewandte Subsystem ist LEED „New Construction“ (LEED NC), welches seit dem Jahr 2000 für Neubauten angeboten wird. Voraussetzung für die Umsetzung des LEED NC Zertifikates ist, dass mindestens 50% der Objektfläche einer Mietpartei zugeordnet wird, damit die im Zertifizierungsziel inbegriffenen Maßnahmen von dieser auch umgesetzt werden. Sofern bei der Registrierung die Mieter noch nicht feststehen, bietet sich für Neubauprojekte das seit 2006 auf dem Markt angebotene Subsystem LEED Core & Shell (LEED C&S) an. Daneben ist es den Investoren möglich, mittels eines Vorzertifikates bereits sehr früh an den Markt zu gehen und die Zertifizierungsabsicht zu kommunizieren. Dieses Vorzertifikat existiert nur für das System LEED C&S und ist eine reine Absichtserklärung und damit nicht bindend [11].

„LEED Commercial Interior“ (LEED CI) hingegen verfolgt keine Zertifizierung des Gesamtobjektes, sondern nur für die Mietfläche. Damit soll die Möglichkeit geschaffen werden, Flächen zertifizieren zu können, obwohl der Eigentümer keine Maßnahmen zur Nachhaltigkeitszertifizierung treffen möchte. Natürlich ist es sinnvoll, den Vermieter darin mit einzubinden. Auf dem Weg zum Zertifikat helfen jedoch auch Maßnahmen, wie der Einbau wassersparender Armaturen oder Bewegungsmeldern in Kombination mit LED- und Energiesparlampen.

Das Subsystem “LEED for Existing Buildings: Operations & Maintenance” (LEED EB:OM) wurde entwickelt, um in Bestandsgebäuden laufende Prozesse zu beurteilen. Dadurch soll dem Eigentümer geholfen werden, größtmögliche Effizienzverbesserungen zu erhalten und ökologische Auswirkungen zu reduzieren. Voraussetzung dafür ist eine 12 monatige Dokumentation aller verbrauchsrelevanten Daten. Der zweite Schritt besteht aus einer mindestens drei-monatigen „Performance Period“, in der die detaillierte Dokumentation einer nachhaltigen Betriebsweise des Objekts stattfindet [15]. Das Label selbst ist fünf Jahre lang gültig und kann dann erneuert werden, wobei auf viele Punkte des Commissioning der Erstzertifizierung zurückgegriffen werden kann, was den Zertifizierungsprozess vereinfacht. Zertifizierungen nach diesem Subsystem stellen jedoch derzeit eine Minderheit dar.

Innerhalb jeden Systems gibt es mehrere „Credits“, zu denen je nach Erfüllung null, ein oder mehrere Punkte vergeben werden und sogenannte „Prerequisites“, deren Erreichung für das Zertifikat obligatorische Voraussetzung ist.

Die erreichbare Creditsumme beträgt in allen aktuellen Systemen (LEED v2009) 100 Punkte sowie 10 zusätzlich erreichbare Bonuspunkte, welche in folgenden Kategorien erworben werden können:

- besondere Innovationen am Gebäude (max. +5 Credits, davon sind 3 als „Übererfüllung der Anforderungen anrechenbar).

- Projektbegleitung durch einen „LEED Accredited Professional“ (+1 Credit).

- regionale Besonderheiten (max. +4 Credits, werden in Deutschland bei Erfüllung bestimmter Credits, wie z.B. WEc1, automatisch gewährt. Diese variieren zwischen den Subsystemen).

Durch die Erfüllung einzelner „Credits“ werden Punkte vergeben. Anhand der Endpunktzahl erfolgt dann die Bewertung nach einem einfach und verständlich aufgebauten Punktesystem. Mit rund 35% Gewichtung ist das Hauptaugenmerk des LEED-Zertifikats die energetische Bewertung [16].

Abgesehen von “LEED for Homes” und „LEED for Neighborhood Development” unterteilen sich alle Subsysteme in folgende Kriteriengruppen, die durch Tabelle 3-1 darstellt werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Eigene Darstellung

Der Zertifizierungsablauf selbst hat seitens des USGBC eine vorgegebene Struktur:

In der „Design Phase“ werden alle Planungs- und Standortunterlagen gesammelt und gegeben falls weitere Erfüllungsvoraussetzungen für die Bepunktung der Credits geschaffen. Da in dieser Phase bereits ein Großteil der zertifizierungsrelevanten Planungen stattfindet, ist es von elementarer Bedeutung auf eine kompetente Beratung zurückzugreifen, da so die Einflüsse und Wirkungen auf das Zertifizierungsziel gut abgeschätzt werden können. Wie sich anhand der Markforschung zeigt, traten beispielsweise bei den durch die Alpha Energy &Environment GmbH zertifizierten Objekten deutlich weniger Probleme als im Durchschnitt auf (vgl. Kapitel 6.4). Das GBCI prüft anschließend die Daten und erkennt diese an beziehungsweise lehnt diese ab [17].

In der „Construction Phase“ werden dann nach Fertigstellung der Immobilie erneut alle Daten an das GBCI übermittelt, um zu prüfen, ob die Ziele der „Design Phase“ wirklich eingehalten wurden. Bei Anerkennung wird daraufhin das LEED Zertifikat erteilt [18].

Obwohl es nicht vorgeschrieben ist, dass beide Phasen getrennt beim GBCI eingereicht werden (=„Split Submittal“), ist dies aufgrund daraus ergebenden Planungsvorteilen im Zertifizierungsablauf empfehlenswert [17].

Einen schematischen Überblick im Vergleich zu der in Deutschland üblichen Bauausführung, soll Abbildung 3-4 liefern.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Seitens der Projektorganisation im Zertifizierungsprozess werden wiederum folgende Phasen unterschieden:

- strategisches LEED Management.
- Koordination mit dem USGBC zur Zertifizierungsabwicklung.
- Nachweisführung.
- Commissioning (Inbetriebnahme) .
- Dokumentation.

[10]

Da sich die Phasen der deutschen Bauausführung teilweise erheblich von den Abläufen des Zertifizierungsprozesses unterscheiden, ist ein integraler Planungsablauf in Zusammenarbeit mit Nachhaltigkeitsberatern sehr empfehlenswert.

Seit November 2010 bietet das USGBC auch ein sogenanntes „LEED Volume Program“ an. Hierbei ist es Bauherren möglich, für ähnliche Objekte im Neubau und Bestand eine große Zahl an Gebäuden effizient und kostenoptimiert zertifizieren zu lassen [20].

Die Zertifizierungskosten hängen von der Brutto-Grundfläche (BGF) des Objektes ab.

3.2 Marktdurchdringung

Mit weltweit 15.252 zertifizierten Gebäuden in über 80 Nationen (29. November 2012, USGBC) übertrifft LEED jedes andere auf dem Markt verfügbare System:

In Umfragen aus Deutschland landet es trotz des heimischen Systems DGNB auf Platz eins der Bekanntheitsskala [21]. Die Immobiliengesellschaft „CoStar Group“ schreibt in einer Studie über LEED, es habe sich zum Synonym eines Green Buildings entwickelt [22], [23], [24]

Im Dezember 2012 befinden sich 56 Zertifikate Objekte im deutschsprachigen Raum, welche einer Gesamt-Bruttogrundfläche von 18 km² entsprechen. In Deutschland befinden sich mit 47 Zertifikaten die meisten LEED-zertifizierten Objekte Europas.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Eigene Darstellung

Betrachtet man Abbildung 3-5, fällt auf, dass die registrierten Projekte derzeit hierzulande knapp 80% aller LEED Objekte ausmachen. Vergleicht man diese Quote von Registrierungen zu Vorzertifikaten und Zertifikaten mit der von LEED global oder der des DGNB (siehe Kapitel 4.1) welche bei ca. 1:1 liegt, fällt auf, dass das Verhältnis der Registrierungen bei LEED in Deutschland ungewöhnlich hoch ist. Gründe dafür sind vielseitig. Zum einen sind bei LEED einige Projekte registriert, bei denen keine Zertifizierung mehr zu erwarten ist. Die LEED Registrierung wird so scheinbar häufiger als Marketinginstrument verwendet, ohne dass konkrete Zertifizierungsabsichten geplant sind. Auf der anderen Seite muss berücksichtigt werden, dass ein Zertifizierungsprozess eine gewisse Zeitdauer in Anspruch nimmt. Im Mittel aller bisher zertifizierten deutschen Projekte wurde zwischen einer Projektanmeldung und der Zertifizierung eine Spanne von einem Jahr und neun Monaten ermittelt. Allerdings ist der Zeitraum zwischen Registrierung und Zertifizierung je nach Projekt sehr unterschiedlich. Dadurch, dass es jederzeit möglich ist Projekte beim USGBC anzumelden, kann es auf der einen Seite vorkommen, dass ein Projekt bereits vor Beginn der Planungsphase beim USGBC registriert wird, während auf der anderen Seite ein anderes Projekt erst nach der Fertigstellung registriert und kurz danach zertifiziert wird. So reicht bei den deutschen Projekten die Zeitspanne von nur 145 Tagen bis zu 3,5 Jahren.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Betrachtet man die zukünftigen Anwendungsfelder von LEED anhand der aktuellen Registrierungszahlen, werden weiterhin Büro- und Verwaltungsgebäude im Fokus der Anwendung stehen. Die Systeme „LEED for New Construction“ und „LEED for Core & Shell” stehen dabei im Vordergrund. In einer Umfrage des Frühjahrs 2011 gaben 80% der Unternehmer aus der Bau- und Immobilienbranche an, in den nächsten zwei Jahren „Green Buildings“ zu realisieren [21]. Da in derselben Umfrage 34% angaben, sie wollen diese Green Buildings nach LEED zertifizieren lassen, ergibt sich daraus in den kommenden Jahren eine enorme Nachfrage nach LEED-Zertifizierungen, was den gegenwärtigen Trend und die Meinung der Experten stützt.

Faktoren, die unter anderem diesen Trend zu LEED verantworten, sind die internationale Anwendbarkeit und die damit verbundene bessere Vergleichbarkeit der Projekte auf dem internationalen Immobilienmarkt, als auch das einfach verständliche Punktesystem zur Zertifizierung nach LEED [25].

Prüft man die Nachfrage nach den verschiedenen Systemtypologien, erkennt man grundlegende Unterschiede im globalen und deutschen Markt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Eigene Darstellung

Global ist trotz der Internationalität des Systems der Hauptmarkt in den USA (siehe Abbildung 3-9). Bezüglich der Systemlandschaft ist weltweit betrachtet LEED NC aufgrund des breiten Anwendungsspektrums und der, durch die frühe Markteinführung hohe Etablierung am Markt, das am meisten angewendete System. Mit global 51% (siehe Abbildung 3-8) macht es, gefolgt von „LEED CI“ (22%) und „LEED EB: OM“ (13%), die Hälfte aller vergebenen Zertifikate aus. Das Subsystem „LEED C&S“ hat global aufgrund der späten Markteinführung und dem international bereits länger entwickelten Markt nur einen relativ kleinen Marktanteil. In Deutschland macht der Anteil der Core & Shell Zertifikate knapp 30% aus (siehe Abbildung 3-8). Langfristig ist aber eine Angleichung des regionalen, deutschen Marktes an die globale Systemverteilung zu erwarten. Ebenso werden sich in der Bestandszertifizierung durch steigende Nachfrage nach „LEED EB: OM“ Zertifikaten die Verteilungsverhältnisse dem globalen Markt angleichen [17].

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Eigene Darstellung

Betrachtet man das derzeitige Verhältnis registrierter Projekte, wird sich in naher Zukunft die prozentuale Aufteilung der Systemlandschaften jedoch relativ unverändert mit Schwerpunkten in „LEED NC“ und „LEED C&S“ darstellen, sowie allmählich wachsenden Anteilen bei „LEED EB: OM“ und „LEED CI“.

Dass LEED in Deutschland in einer Umfrage bei Fach- und Führungskräften auf mehr Resonanz stieß als das deutsche System DGNB [24], liegt unter anderem an der Einfachheit der Anwendung, der Stimulierung des Markes durch erfolgreiche Leuchtturmprojekte zu Beginn der Systemeinführung am deutschen Markt und der Herstellung einer direkten Verbindung zwischen der US-amerikanischen „Green Building“-Bewegung sowie dem dort etabliertem Bewertungssystem LEED [26]. Daneben ist LEED aufgrund der ASHRAE-Standards zur Energiesimulation beinahe auf alle Klimatypen der Erde anwendbar [18].

Aufgrund des hohen Baustandards ist der Mehraufwand für den Erhalt eines LEED-Labels hierzulande relativ gering, wodurch sich die Bereitschaft der Investoren erhöht, diesen zu betreiben. Dazu gehören unter anderem die Übersetzung aller Unterlagen in das Englische, die Umrechnung aller Einheiten in das amerikanische Maßsystem, die Gebäudesimulation nach „ASHRAE Standard 90.1“, die Einhaltung der Anforderungen an die Energieeffizienz und die der Luftverteilung [27]. Zunehmend werden jedoch europäische Normen von der Zertifizierungsstelle GBCI anerkannt. So kann beispielsweise seit Ende 2011 für den Nachweis der Lüftungswechselraten und der Komfortbedingungen statt der ASHRAE 55.2 auch die DIN 15251 verwendet werden.

3.3 Verband und Entwicklungspläne – LEED 2012

Das 2008 ins Leben gerufene „Green Building Certification Institute“ (GBCI) wurde als unabhängige Tochtergesellschaft des USGBC gegründet und übernimmt heute den gesamten Zertifizierungsablauf von der Registrierung über die Prüfung, bis hin zur Vergabe der Urkunde. Einen Überblick der Aufgabenverteilungen soll Abbildung 3-10 verschaffen. Zudem kümmert sich das GBCI um die Ausbildung und Akkreditierung, wie den LEED Accredited Professional (siehe Abbildung 3-11).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Eigene Darstellung

Wie bereits erwähnt werden die LEED Rating-Systeme stets dem entwickelnden Markt angepasst. Heute ist LEED bei der Rating-Version 3.0, die im April 2009 auf den Markt gekommen ist. Ab 7. Dezember 2012 wird dann die neue Version „LEED 2012“ angeboten. Eine Registrierung nach älteren Versionen ist nach Ende einer mehrmonatigen Übergangszeit dann nicht mehr möglich. Mit LEED 2009 haben sich vor allem grundlegende Änderungen ergeben, wie zum Beispiel die Anpassung der Systeme in ein einheitliches Punktesystem mit veränderten Gewichtungen und die Entwicklung von LEED Online v. 3 (siehe Abbildung 3-12).

LEED 2012 soll als ein „technisches Update“ (United States Green Building Council, 2011) dienen, um das Qualitätslabel LEED auf größere Bandbreiten und strenge Kriterien zuzuschneiden. Das System wird weiter vereinfacht und hinsichtlich der ökologischen Anforderungen verschärft werden, was sich auch Frau Schneider, LEED AP und wissenschaftliche Mitarbeiterin am Lehrstuhl für energieeffizientes und nachhaltiges Planen und Bauen an der TU-München, von dem Systemupgrade erwartet (siehe Anhang 3-5). So soll aufgrund kontinuierlich besser werdender Baustandards vermieden werden, dass Labels für konventionelle Gebäude vergeben werden (Green-Buildings, 2011). Dennoch werden auch größere Änderungen im System zu erwarten sein, wie beispielsweise die Einführung neuer Kategoriegruppen. Die Historie und der Ausblick für 2012 des in Deutschland bedeutendsten Systems „LEED NC“ stellt folgende Abbildung dar. Eine gleiche Darstellung für das System „LEED C&S“ findet sich im Anhang 3-3.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Eigene Darstellung

Die dargestellten Veränderungen des Ratingsystems (siehe Abbildung 3-12) zu LEED 2012 sind noch nicht endgültig entschieden. Mitgliedern und Interessenten werden in einer sogenannten „Pilot Credit Library“ die Systemveränderungen vorgestellt und in mehreren Feedback-Runden überarbeitet. Darin besteht die Möglichkeit, Kommentare zu den vorgesehenen Versionen abzugeben. Die hier vorgestellte Version von LEED 2012 hat die zweite Feedbackrunde bereits durchlaufen. Die nächste und letzte Feedbackrunde wird im zweiten Quartal 2012 abgeschlossen sein, woraufhin es eine Mitgliederabstimmung über LEED 2012 geben wird und die Veränderungen endgültig beschlossen werden. Welche grundlegenden Veränderungen nach aktuellem Stand geplant sind veranschaulicht folgende Tabelle:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Eigene Darstellung anhand Informationen von: (USGBC, 2011a), (Green-Buildings, 2011), (BuildingGreen, 2011), (Sieben Energy Associates, 2011)

Aufgrund des stärkeren Fokus auf der Gebäudeperformance, werden auch die Dokumentationsanforderungen einer Zertifizierung steigen. Zudem wird für den Credit IDc2 (LEED Accredited Professional) künftig die Befähigung als LEED AP im entsprechenden Subsystem gefordert. Zum Beispiel wird für New Construction Projekte ein „LEED AP for BD+C“ benötigt, um den IDc2 Credit zu erhalten (Green-Buildings, 2011). Ebenso wird LEED 2012 auf dem ASHRAE Standard 90.1-2010 basieren und bezüglich der Energieeffizienz anhand des Primärenergieverbrauchs beurteilt, wie es auch in der deutschen EnEV geschieht. Als Voraussetzung für die Erlangung eines Platin-Zertifikats wird voraussichtlich eine ausgeglichene Gesamtenergiebilanz vorausgesetzt (Diener, 2011). Um einen umfassenden Überblick über die Änderungen je Kategorie im Detail zu bekommen, soll Tabelle 3-3 diese im Detail vorstellen. Die vorläufigen Scorecards (Stand: 14.12.2011) für LEED NC und C&S 2012 sind ebenso zur Ansicht im Anhang 3-4 abgebildet.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Eigene Darstellung anhand Informationen von: (USGBC, 2011a), (Green-Buildings, 2011), (BuildingGreen, 2011), (Sieben Energy Associates, 2011)

Unter LEED 2009 registrierte Projekte können auch weiterhin auf Basis der registrierten Version abgewickelt werden oder falls gewünscht während eines vorgegebenen Zeitrahmens gebührenfrei auf LEED 2012 umgeschrieben werden. Allgemein möchte das USGBC auch einen einfachen Übergang der Systeme ermöglichen, jedoch werden bezüglich Vorgaben, Anforderungen und Nachweisführungen Änderungen zu erwarten sein, wodurch Kosten für Handbücher und Zeit für die Einarbeitung und Auseinandersetzung mit dem neuem System notwendig werden (United States Green Building Council, 2011).

Derzeit laufen alle Zertifizierungen in Deutschland zentral über das USGBC. Damit verbunden ist auch, dass Standards der USA adaptiert werde. So müssen Energiemodellierungen nach dem ASHRAE Standard 90.1 simuliert werden und „Regional Priority Credits“ der Systeme „LEED 2009“ werden erst seit Ende 2010 für außerhalb Amerika zertifizierte Immobilien vergeben.

Im “Strategic Plan” für 2013 schreibt das USGBC, dass LEED in Zukunft regional adäquater angepasst werden soll. Langfristige Zielsetzungen beschreiben die verstärkte Zusammenarbeit mit nationalen Regierungen, multinationalen Unternehmen, dem World GBC und weiteren Nicht-Regierungsorganisationen. LEED soll im Zuge der Einführung von „LEED 2012“ bis 2013 international angeboten werden. Der „Strategic Plan“ deutet aber auch an, dass hierfür noch nationale Kooperationspartner gesucht werden. Nur so kann es dem USGBC mit dem System LEED gelingen, eine globale Vorstellung der Zertifizierung für nachhaltiges Bauen zu vermitteln und im World GBC eine internationale Führungsrolle in Anspruch zu nehmen (United States Green Building Council, 2011).

Neben der Entwicklung des Systemupdates besteht ein weiterer Schwerpunkt des USGBC darin, Zertifizierungsprozesse als integralen Prozess der Bauplanung zu entwickeln. Der größte Nutzen eines Zertifikats kann nämlich durch die integrative Zusammenarbeit bereits in der Planung zwischen TGA-Planern, Architekten, Investor/Eigentümer, Nutzer, Generalübernehmer und Nachhaltigkeitsberater am besten ausgeschöpft werden. Damit diese Schnittstellen zukünftig besser miteinander kommunizieren können, gibt es seit neuestem verschiedene „App“-Lösungen des „USGBC App Lab“ für Internetbrowser, Smartphones, oder ähnliches Zubehör. Damit sollen unter anderem alle Projektbeteiligten besser in die Zertifizierung integriert werden (Dexigner, 2011), (USGBC, 2011b).

3.4 Markteinschätzung zu den Zertifizierungssystemen LEED und DGNB

Das nachfolgende Interview wurde zwischen dem Autor, Christofer Kronschnabl und dem geschäftsführenden Gesellschafter der Alpha Immobilien Consulting GmbH, Sebastian Hölzlein, auf der größten Immobilien-Fachmesse Europas, der „Expo-Real 2012“, durchgeführt. In seiner Tätigkeit verantwortet Herr Hölzlein unter anderem die operative Unternehmenseinheit „Alpha Energy & Environment“. Diese hat sich im Green-Building Beratungsgeschäft etabliert und eine Vielzahl an internationalen LEED-Projekten begleitet.

Sebastian Hölzlein zeichnet sich im Besonderen als Marktexperte im Bereich des nachhaltigen Bauens aus und wurde daher zu den Vorteilen einer LEED-Zertifizierung befragt.

Sehr geehrter Herr Hölzlein, auf der internationalen Fachmesse für Gewerbeimmobilien „Expo Real“ 2012 stand das Thema „Nachhaltigkeit“ im Mittelpunkt der Interessen. Wie beurteilen sie diese Entwicklungen?

Vorwiegend lässt sich feststellen, dass bei allen Akteuren am Markt zunehmend über Nachhaltigkeit gesprochen wird. Erschreckend ist jedoch, dass beinahe niemand, der über Nachhaltigkeit spricht, fundiertes Wissen dazu bieten kann. Es wird also viel erzählt über die drei Dimensionen und der Entstehung des Begriffs aus der Forstwirtschaft, allerding sind wir auf der Expo Real immer wieder aktiv darauf angesprochen worden, als Marktführer in Sachen LEED Zertifizierung die Begriffe doch etwas mehr auszuführen, da hier das Wissen bei den meisten endet. Das LEED Zertifikat hilft uns übrigens, die Nachhaltigkeit bei Investoren und Nutzern, die uns ansprechen, gezielt zu vermitteln und erklären zu können, da dadurch bereits eine Vielzahl von „nachhaltigen Eigenschaften“ auf Immobilien projiziert werden.

Die Alpha Energy & Environment unterhält eine Filiale in dem LEED Platin zertifizierten Neubau „An den Brücken“ in München. Das Unternehmen selbst hat den Zertifizierungsprozess durchgeführt. Was sind die hervorzuhebenden Vorteile dieses Gebäudes aus Sicht des Nutzers?

Wir hatten erst vor wenigen Wochen unsere Büroeinweihung mit vielen Gästen aus der Politik und der Immobilienwirtschaft. Die Resonanz war überwältigend. Erstaunlich war auch, dass die Betonkernaktivierung, der häufig eine gewisse Trägheit vorgeworfen wird, optimal reagiert hat und das Raumklima trotz rund 100 Gäste in unserem Büro optimal und sehr angenehm war.

Ebenso ist es für die Mitarbeiter sehr angenehm hier zu arbeiten. Das viele Tageslicht im Raum, konstant angenehme Temperaturen im Sommer und Winter als auch die optimale Erschließung der Immobilie. Zudem profitieren wir von den niedrigen Nebenkosten und nicht zu vergessen, von den „weichen Faktoren“, wie die höhere Motivation und Zufriedenheit sowie weniger krankheitsbedingte Fehltage der Mitarbeiter. Schließlich verbringt jeder von uns rund 40 Stunden die Woche in den Büroräumen. Uns ist es wichtig, dass sich alle darin wohlfühlen.

Aber auch der Investor hat Vorteile von der Zertifizierung der Immobilie, wie auch in der Research ausführlich nachzulesen ist.

Treffen diese Vorteile auch auf andere LEED-zertifizierte Gebäude zu?

Selbstverständlich ja. Zudem hat LEED zu fast allen Gebäudetypen passende Subsysteme, was die Anwendung keinesfalls auf Bürogebäude im Neubau beschränkt. Deutschland ist hier zwar sehr zurückhaltend, da hauptsächlich LEED NC und C&S Anwendung finden. Das kann sich aber schnell ändern und auch darauf sind wir vorbereitet. Außerdem treffen die Vorteile nicht nur auf LEED Gold oder höher zertifizierte Objekte zu, wie häufig publiziert wird. Ein automatisches Erreichen von LEED Silber beispielsweise allein durch deutsche Baustandards ist nämlich so nicht möglich. Wer jedoch wirklichen Mehrwert aus der Immobilie generieren will, dem empfehlen wir höhere Zertifizierungsziele.

Welche Bedeutung hat die internationale Vergleichbarkeit von Projekten?

Sie ist sehr bedeutend. Große Global Player, akzeptieren nur noch die Anmietung oder den Neubau von LEED zertifizierten Objekten, da die Anforderungen nach LEED an jedem Standort weltweit übertragbar sind und so einheitliche Gebäudequalitäten garantiert sind. Das ist nicht nur für die Betrachtung der Kosten und Einsparungen wichtig, sondern auch um die Objekte effizient vermarkten zu können. Stellen Sie sich vor, sie haben weltweit Filialen aber überall verschiedene Zertifikate mit anderen Schwerpunkten und Bewertungskategorien. Da würde niemand mehr ihren CSR Bericht lesen.

Sie erwähnten zu Beginn, dass Sie viele ihrer Kunden und Geschäftspartner, die Sie in Ihrem LEED Platin zertifizierten Büro in München empfangen, mit positiver Resonanz auf die Nachhaltigkeit des Gebäudes ansprechen. Sind Ihnen daraus bereits (Wettbewerbs-) Vorteile entstanden?

Ja, die Außenwirkung ist wirklich enorm. Mit unseren Kunden, die wir empfangen, setzten wir uns meistens in das Besprechungszimmer. Das liegt an der Südseite und ist zur Landsberger Straße hin gerichtet. Selbst im Sommer ist durch intelligente Rollosysteme trotz Ausblendung der Sonne genügend Licht im Raum und wenn wir nach dem Meeting am Fenster stehen, sind die Gäste ganz erstaunt, dass dank der Doppelfassade keine Außengeräusche zu hören sind und die Luft dank mechanischer Belüftung nicht nach Abgasen riecht.

Vielen Dank für das Gespräch.

4 Weitere europäisch angewandte Systeme

4.1 DGNB

Die „Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V.“ (DGNB) hat mit ihrer Gründung am 25. Juni 2007 ein freiwilliges Zertifizierungssystem für nachhaltige Gebäude auf den Markt gebracht [31]. Das in der Abkürzung, „DGNB“ gleichnamige Zertifikat (Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges Bauen) gilt seit Markteinführung als Bewertungssystem „zweiter Generation“, da neben den Schutzzielen „Umwelt“ und „Ressourcen“ auch ökonomische, soziale und kulturelle Werte in die Bewertung mit einbezogen werden [32]. Die Betaversion des Zertifikats wurde zusammen mit dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) entwickelt [33]. Bis heute sind verschiedene Subsysteme für verschiedene Anwendungsbereiche entstanden [34].

Kerngedanke des Deutschen Gütesiegels für Nachhaltiges Bauen ist die Bewertung ökologischer, sozialer und ökonomischer Qualitäten, sowie technischer und prozessualer Aspekte in einem „transparenten, objektiv nachvollziehbaren Punktesystem“ [35]. Durch das „wissenschaftlich fundierte und planungsorientierte Bewertungssystem“ soll ein „neuartiger und ganzheitlicher Nachhaltigkeitsansatz“ geschaffen werden [35]. So ist es das erste Zertifikat auf dem Markt, in dem eine komplette Ökobilanz und lebenszyklusbasierte Kostenthemen des Gebäudes mit einbezogen werden [36].

Seit Frühjahr 2011 wird das DGNB „Masterplanzertifikat“ angeboten. Dieses ermöglicht nach Absprache mit der DGNB Geschäftsstelle, ähnlich dem LEED Volume Program, baugleichen Gebäuden an verschiedenen Standorten eine vereinfachte DGNB Vorzertifizierung [37], [38], [37]. Parallel dazu bietet die DGNB eine „Ensemblezertifizierung“ an. Dies richtet sich an baugleiche Gebäude, die am selben Standort errichtet werden (z.B. Wohnanlagen) und so in einem vereinfachten Verfahren zertifiziert werden können [39].

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Eigene Darstellung

Das Bewertungsschema des Zertifikats gliedert sich in die aus der obigen Abbildung ablesbaren sechs Themenfelder. Die Kriterien bezüglich Standortqualität fließen dabei jedoch nicht in die Bewertung mit ein [9].

Je Themenfeld existieren eine Reihe zu erfüllender Einzelkriterien. Jedes Einzelkriterium wiederum besitzt einen Bedeutungsfaktor zwischen eins und drei und kann zwischen null und zehn Punkten erhalten. Daraus errechnet sich dann ein prozentualer Erfüllungsgrad [40]. So hat beispielsweise die Integrale Planung einen Bedeutungsfaktor von drei und akustischer Komfort den von eins [9]. Dadurch fließt jedes Kriterium in unterschiedlicher Gewichtung in die Beurteilung ein.

Je nach Zertifizierungsziel sind zudem für jedes Themenfeld „Basisniveaus“ vorgeschrieben. Für eine Goldzertifizierung muss beispielsweise in jedem Themenfeld ein Erfüllungsgrad von mindestens 65% erreicht werden [32].

Das System ist so konzipiert, dass theoretisch durch Erfüllung beziehungsweise knappen Übererfüllungen der deutschen Baunormen das untere Ende des bronzenen Siegels erreicht wird, welches ab 50% Gesamterfüllung verliehen wird. Über 65% erhält man „Silber“ und ab 80% „Gold“. Alternativ kann die Gesamterfüllung auch als Note vergeben werden, wobei 95% Erfüllung einer 1,0 entsprechen [35], [41].

Vergleicht man das DGNB mit LEED fällt auf, dass bei LEED die ökologische Qualität in allen Subsystemen mehr als 50% Gewichtung findet (beim DGNB: 22,5%) und dementsprechend einen geringeren Fokus auf soziokulturelle und funktionale Qualitäten (beim DGNB: je 22,5%, LEED insgesamt knapp 20%) gelegt wird. Die Prozessqualität bei DGNB und LEED sind mit rund 10% ähnlich gewichtet. LEED bewertet keine technischen Qualitäten, dafür werden Standortqualitäten und Innovationen mit noch rund 10% bewertet, was das DGNB nicht in der Bewertung für die Labelnote vorsieht [42]. Es lassen sich also teils deutliche Unterschiede in den Bewertungsstrukturen erkennen.

Damit Bauträger die unterschiedlichen Vorteile in der Bewertung der Systeme auf das individuelle Bauvorhaben auch bestmöglich nutzen können, empfiehlt es sich möglichst früh mit kompetenten Nachhaltigkeitsberatern in Verbindung zu treten, um sich bei der Systemwahl beraten zu lassen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

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Als primäres Entwicklungsziel der DGNB ist die Internationalisierung des Systems und der damit angestrebten steigenden Anerkennung des Systems zu nennen.

Dazu engagiert sich der Verband in den internationalen Gremien „World Green Building Council“ und „SB-Alliance“.

In den Ländern Österreich, Schweiz und Bulgarien wurde das System bereits unter den nationalen Dachverbänden „ÖGNI“ (Österreichische Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft), „SGNI“ (Schweizer Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft) und „BGBC“ (Bulgarian Green Building Council) adaptiert. Zudem bestehen mit China, Ungarn und Thailand Kooperationsverträge über die Adaption des deutschen Systems.

Auch für weitere internationale Anwender soll das DGNB System leicht anpassbar sein. Damit die Objekte international vergleichbar sind, ist der Grundgedanke des DGNB, dass ein Objekt durch Anwendung der im Land gängigen Baupraxis unter guten Voraussetzungen gerade noch das Zertifikat „Bronze“ erreichen kann. Falls keine landesspezifischen Normen für ein bestimmtes Kriterium existieren, richtet sich das eigens eingeführte Label „DGNB International“ an gesetzliche Vorgaben, Normen und technischen Regelwerken der Europäischen Union [44].

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