Die Immobilie ist für die Rechnungslegung von besonderem Interesse, da sie bei vielen Unternehmen in der Bilanz vorzufinden ist. Überdies wird die unbefriedigende Abbildung der Immobilien in der Rechnungslegung als Grund für die Verschärfung der Finanzkrise 2008 angesehen. Dies betrifft jedoch eher die Bilanzierung der Immobilien nach IAS/IFRS. Nichtsdestotrotz wird die handelsrechtliche Rechnungslegung zunehmend durch internationale Standards beeinflusst. Als Beispiel dafür ist das Bilanzrechtsmoder-nisierungsgesetz zu nennen, mit dem zahlreiche IFRS-Elemente ihren Weg in das HGB fanden. Zudem hat der IDW am 13.04.2012 den Entwurf des Standards „Grundsätze zur Bewertung von Immobilien“ (IDW ES 10) ver-abschiedet, der neue und zugleich internationale Standards für die nationale Immobilienbewertungen definiert.
Demgegenüber werden bilanzsteuerliche Sachverhalte durch die BFH-Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen beeinflusst. Dabei stellt die Verpflichtung eine Handels- sowie eine Steuerbilanz zu erstellen die Unter-nehmen vor erhebliche Herausforderungen. Während der Ansatz und der Ausweis eines Bilanzpostens in der Regel nur einmal zum Zugangszeitpunkt geprüft werden, muss die Bewertung sowohl zum Zugangszeitpunkt als auch in den darauf folgenden Perioden durchgeführt werden. Somit muss das Verständnis über die Immobilienbewertung in beiden Bilanzarten ge-währleistet sein. Wie ist diese folglich ausgestaltet und welche Unterschiede bzw. Gemeinsamkeiten ergeben sich aus den beiden Rechtsnormen?
Die vorliegende Seminararbeit widmet sich zunächst in Kapitel 2 der Be-griffsabgrenzung und der Skizzierung der Bewertungsgrundsätze und Be-wertungsmaßstäbe nach HGB und EStG, die für die Immobilienbewertung grundsätzlich in Frage kommen. Anschließend wird in Kapitel 3 die Bewer-tung der Immobilien sowohl in der Handels- als auch in der Steuerbilanz untersucht. Dabei wird die Abgrenzung (Kapitel 3.1), die Zugangsbewertung (Kapitel 3.2) und die Folgebewertung (Kapitel 3.3) jeweils getrennt nach handels- und steuerrechtlichen Vorschriften behandelt, um eine gleichzeitige Gegenüberstellung zu ermöglichen. Die Arbeit schließt im vierten Kapitel mit einer Zusammenfassung der Ergebnisse.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Gang der Untersuchung
2 Begriffliche Grundlagen und Abgrenzung
2.1 Immobilie
2.2 Bewertungsgrundsätze
2.2.1 Grundsätze nach HGB
2.2.2 Grundsätze nach EStG
2.3 Bewertungsmaßstäbe
2.3.1 Maßstäbe nach HGB
2.3.2 Maßstäbe nach EStG
3 Bewertung von Immobilien
3.1 Abgrenzung der Bewertungseinheit
3.1.1 Abgrenzung in der Handelsbilanz
3.1.2 Abgrenzung in der Steuerbilanz
3.2 Zugangsbewertung
3.2.1 Vorgehen in der Handelsbilanz
3.2.1.1 Entgeltlicher Erwerb
3.2.1.2 Herstellung
3.2.1.3 Sonstige Zugangsvorgänge
3.2.2 Vorgehen in der Steuerbilanz
3.2.2.1 Entgeltlicher Erwerb
3.2.2.2 Herstellung
3.2.2.3 Besondere Behandlung von Abbruchkosten
3.2.2.4 Sonstige Zugangsvorgänge
3.3 Folgebewertung
3.3.1 Handelsrechtliche Folgebewertung
3.3.1.1 Planmäßige Abschreibung
3.3.1.2 Außerplanmäßige Abschreibung
3.3.2 Steuerrechtliche Folgebewertung
3.3.2.1 Absetzung für Abnutzung
3.3.2.2 Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung
3.3.2.3 Teilwertabschreibungen
4 Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen der Arbeit
Die Arbeit analysiert die Unterschiede und Gemeinsamkeiten bei der Immobilienbewertung in der Handels- und Steuerbilanz unter Berücksichtigung der relevanten Rechtsnormen und Bewertungsvorgaben. Dabei liegt der Fokus auf der Abgrenzung, der Zugangsbewertung sowie der Folgebewertung.
- Analyse der gesetzlichen Grundlagen der Immobilienbewertung nach HGB und EStG.
- Untersuchung der Abgrenzung von Bewertungseinheiten in Handels- und Steuerbilanz.
- Gegenüberstellung der Bewertungsmethoden bei Zugangsvorgängen (Erwerb, Herstellung, Tausch).
- Darstellung der unterschiedlichen Ansätze bei der Folgebewertung und Abschreibung (planmäßig und außerplanmäßig).
- Bewertung der Besonderheiten bei steuerlichen Vorschriften im Vergleich zum Handelsrecht.
Auszug aus dem Buch
3.2.1.2 Herstellung
Wird hingegen ein Gebäude selbst gefertigt, so erfolgt die Bewertung zu den Herstellungskosten gem. § 255 Abs. 2 und 3 HGB, wobei zwischen aktivierungspflichtigen Aufwendungen und Einbeziehungswahlrechten zu unterscheiden ist. Hierunter fallen nur direkt (Einzelkosten) oder indirekt (Gemeinkosten) zurechenbare Aufwendungen, die im Zeitraum der Herstellung angefallen sind. Dabei beginnt die Herstellung mit der hinreichenden Konkretisierung des Bauvorhabens und endet mit der Fertigstellung (Möglichkeit der bestimmungsgemäßen Verwendung).32 Als Herstellungskosten werden neben der Neuherstellung eines Gebäudes auch Erweiterungen, wesentliche Verbesserungen und Wesensänderungen qualifiziert.33
Als Erweiterung wird eine Substanzmehrung des Objekts angesehen. Als Beispiel ist der Anbau, die Aufstockung eines Gebäudes oder der Ausbau eines Daches zu nennen. Die wesentliche Verbesserung muss am Vermögensgegenstand als Ganzem und über seinen bisherigen Zustand (zum Zeitpunkt des entgeltlichen Erwerbs) erfolgen. Anpassungen an zeitgemäße Standards können nicht als eine wesentliche Verbesserung angesehen werden. Hierbei spielt die Steigerung des „Nutzenpotentials“ für die Aktivierungsfähigkeit der Aufwendungen eine entscheidende Rolle. Auch eine erhebliche Verlängerung der Nutzungsdauer oder ein erheblicher Anstieg der erzielbaren Miete kann als wesentliche Verbesserung angesehen werden.34
Bei einer Wesensänderung liegt eine Änderung der Funktion bzw. der Zweckbestimmung des Vermögensgegenstandes vor, wie dies z.B. beim Umbau eines Wohnhauses in ein Geschäftshaus erfolgt. Lassen sich aktivierungspflichtige nachträgliche Herstellungskosten nicht eindeutig feststellen, ist im Zweifel Erhaltungsaufwand anzunehmen.35
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Diese Einleitung führt in das Interesse der Immobilienbewertung in der Rechnungslegung ein und erläutert die Problemstellung im Kontext handelsrechtlicher und steuerlicher Anforderungen.
2 Begriffliche Grundlagen und Abgrenzung: Dieses Kapitel definiert den Begriff der Immobilie und skizziert die wesentlichen Bewertungsgrundsätze sowie Bewertungsmaßstäbe nach HGB und EStG.
3 Bewertung von Immobilien: Der Hauptteil untersucht detailliert die Abgrenzung der Bewertungseinheit, die Bewertung zum Zugangszeitpunkt sowie die Folgebewertung unter getrennter Betrachtung von Handels- und Steuerbilanz.
4 Zusammenfassung: Das abschließende Kapitel fasst die wesentlichen Unterschiede und Gemeinsamkeiten in der handels- und steuerrechtlichen Immobilienbehandlung zusammen.
Schlüsselwörter
Immobilienbewertung, Handelsbilanz, Steuerbilanz, Anschaffungskosten, Herstellungskosten, Abschreibung, Teilwert, Abgrenzung, Nutzungsdauer, Bewertungsmaßstäbe, Bilanzrecht, Steuerrecht, Vermögensgegenstand, Wirtschaftsgut, Stille Reserven.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht die Besonderheiten bei der Bewertung von Immobilien und vergleicht dabei die handelsrechtlichen Vorschriften (HGB) mit den steuerrechtlichen Regelungen (EStG).
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Zentrale Themen sind die begriffliche Abgrenzung, die Bewertung von Zugängen wie Anschaffung und Herstellung sowie die planmäßige und außerplanmäßige Folgebewertung.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist es, die Unterschiede und Gemeinsamkeiten zwischen Handels- und Steuerbilanz bei der Immobilienbewertung aufzuzeigen und zu analysieren, wie diese durch die jeweiligen Rechtsnormen geprägt sind.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit stützt sich auf eine Literaturanalyse sowie die systematische Gegenüberstellung und Auswertung von Gesetzen, Verordnungen, Verwaltungsanweisungen und fachspezifischer Rechtsprechung.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Abgrenzung der Bewertungseinheit, die detaillierte Untersuchung der Zugangsbewertung (z.B. entgeltlicher Erwerb, Herstellung) sowie die Analyse der Folgebewertung inklusive der Abschreibungsregeln.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird primär durch Begriffe wie Immobilienbewertung, Handelsbilanz, Steuerbilanz, Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Abschreibung und Teilwert geprägt.
Wie werden Abbruchkosten in der Steuerbilanz bewertet?
Die Behandlung von Abbruchkosten hängt von der Abbruchabsicht ab: Ob diese bereits beim Erwerb bestand und ob ein neues Wirtschaftsgut errichtet wird oder das Gebäude technisch/wirtschaftlich verbraucht war.
Was besagt der Komponentenansatz in der Handelsbilanz?
Der Komponentenansatz erlaubt die Zerlegung eines Gebäudes in wesentliche, physisch separierbare Bestandteile mit unterschiedlicher Nutzungsdauer, um diese individuell abzuschreiben; steuerrechtlich ist dies unzulässig.
Welche Auswirkung hat eine Teilwertabschreibung in der Steuerbilanz?
Eine Teilwertabschreibung bei Immobilien mindert die AfA-Bemessungsgrundlage in den folgenden Wirtschaftsjahren, was zu einer steuerlichen Differenz zur handelsrechtlichen Bewertung führen kann.
- Quote paper
- Maxim Miller (Author), 2013, Immobilienbewertung in der Handels- und Steuerbilanz, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/213102
