Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Motivation
1.2 Problemstellung
1.3 Zielsetzung
1.4 Struktur
2 Fakten und Trends in der Immobilienwirtschaft
2.1 Demografische Entwicklung
2.1.1 Bevölkerungsentwicklung In Österreich
2.1.2 Bevölkerungsentwicklung Im internationalen Vergleich
2.2 Immobilienpreisentwicklung
2.2.1 Immobilienpreisentwicklung In Österreich
2.2.2 Im internationalen Vergleich
2.3 Mietpreisentwicklung
2.3.1 Mietenentwicklung In Österreich
2.3.2 Mietenentwicklung Im internationalen Vergleich
2.4 Bautätigkeiten
2.4.1 In Österreich
2.4.2 im internationalen Vergleich
2.4.2.1 nähere Untersuchung Deutschland
2.5 Fazit
3 Grundlagen zur Immobilienveranlagung
3.1 Begriffsbestimmung
3.2 Vor- und Nachteile von Immobilien
3.3 Schritt für Schritt zur Anlegerwohnung
3.3.1 Auswahl der Immobilie
3.3.1.1 Die Lage, der Standort
3.3.1.2 Altbau oder Neubau
a. Beginnen wir mit dem Neubau:
b. Aspekte im Altbau:
3.3.1.3 Die Planung
a. Bauweise:
b. Größe:
c. Grundriss:
d. Ausstattung:
e. Anzahl der Wohnungen in einem Objekt:
f. Parkplatz:
g. Förderung:
3.3.1.4 Bestimmung des Verkaufspreises einer Anlegerwohnung
3.3.2 Endlich das geeignet Objekt gefunden, was nun
3.3.2.1 Barkauf oder Finanzierung
a. Ermittlung des Finanzierungsbedarfes:
b. Leverage-Effekt:
c. Internationaler Vergleich
3.3.2.2 Privatkauf oder doch als Unternehmer
3.3.2.3 Rechtliche Aspekte
a. Grundbuch
b. Wohnungseigentum
c. Der Wohnungskauf
d. Kaufvertrag
e. Rücktrittsrechte
3.3.3 Der steuerliche Aspekt bei Anlegerwohnungen (Österreich)
3.3.3.1 Einkommenssteuer
a. „Kleine Vermietung“
b. „Große Vermietung“
c. Prognoserechnung
d. Werbungskosten §16 EstG
3.3.3.2 Umsatzsteuer
a. Kleinunternehmer laut § 6 Abs. 1 Z 27 UStG
b. Unternehmerregelung :
c. Zusammenfassung Umsatzsteuer:
3.3.3.3 Beispiel zum besseren Verständnis
3.3.4 Der steuerliche Aspekt im internationalen Vergleich
3.3.5 Die Rendite einer Anlegerwohnung
3.3.6 Risiken einer Anlegerwohnung
3.3.7 Ablauf der vertraglichen und rechtlichen Abwicklung des Wohnungserwerbes
3.3.8 Die Vermietung der Anlegerwohnung
3.3.8.1 Gesetzliche Regelung:
3.3.8.2 Mietenpool:
3.3.8.3 Erstvermietungsgarantie:
3.3.8.4 Mietausfallsversicherung:
3.3.8.5 Mietgarantie:
3.3.9 Die Verwaltung, Facility Management
3.4 Wissen für Experten
3.4.1 Das Bauträgervertragsgesetz
3.4.2 Die „Liebhaberei“
3.4.3 Stabilitätsgesetz 2012 (Österreich)
3.4.3.1 Änderung1: Immobiliensteuer
3.4.3.2 Änderung1: Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes auf 20 Jahre
3.5 Grenzüberschreitender Wohnungskauf
3.5.1 Umsatzsteuer:
3.5.2 Einkommenssteuer:
3.5.3 Wo und wie sind Vermietungseinkünfte zu versteuern?
4 Auswertung der Umfrage
4.1 Vorgehensweise
4.2 Umfrage
4.3 Auswertung
4.4 Erkenntnis
5 Schluss
5.1 Zusammenfassung und Vorgehensweise
5.2 Bewertung und Ausblick
6 Literaturverzeichnis
7 Anhang
7.1 Abbildung einer beispielhaften Prognoserechnung
7.2 Beispiel Anlegerwohnungskonzept Seite 79ff
7.3 Formular der Umfrage
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1. Bevölkerungsentwicklung (Quelle: (STATISTIK Austria, 2012 S. 13))
Abbildung 2: Bevölkerungsveränderung (Quelle: (STATISTIK Austria, 2012 S. 15))
Abbildung 3: Bevölkerungswachstum International (Quelle: Google Public Data, Weltbank)
Abbildung 4: Bevölkerungsprognose Deutschland (Quelle: (NAI apollo group, 2011/2012 S. 15))
Abbildung 5: Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in den Landeshauptstädten (Quelle: IMMOBILIEN.NET)
Abbildung 6: Preisentwicklung für Eigentumswohnungen in Europa (Quelle: IVD)
Abbildung 7:Internationaler Vergleich 80m² ETW (Quelle: Immobilienverband Deutschland)
Abbildung 8: Politische Bezirke mit den Zu- bzw. Abnahmen von 1P-Haushalten (Quelle: (Paul, 2005 S. 13)
Abbildung 9: Mietsteigerung, Inflation und Löhne (Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus/Hauptverband der Versicherungsträger
Abbildung 10: Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
Abbildung 11: durchschnittliche Mietpreise 2010, 2011 (Quelle: Fachverband der Immobilientreuhänder)
Abbildung 12: durchschnittliche Mietpreise in den Landeshauptstädten 2010,2011 (Quelle: Fachverband der Immobilientreuhänder)
Abbildung 13: Mietpreise Weltweit (Quelle: www.myimmo.de, Stand 31.12.2011)
Abbildung 14: Wohnkosten im internationalen Vergleich (Quelle: Numbeon.com, Institut der deutschen Wirtschaft Köln)
Abbildung 15: Quelle: ÖROK-Prognosen bis 2031, Teil2: Haushalte und Wohnungsbedarf nach Regionen und Bezirken Österreichs
Abbildung 16: Wohnbauleistung in ausgesuchten europäischen Ländern 2010 (Quelle: RegioData Research)
Abbildung 17: Wohnbaufertigstellungen (einschl. Umbau) (Quelle: Statistisches Bundesamt 2012)
Abbildung 18: Neubaubedarf Deutschland (Quelle: Statistischen Bundesamtes)
Abbildung 19: Die Immobilie als Anlageobjekt (Quelle: (Prof. Dr. Steffen Sebastian, 2012 S. 8))
Abbildung 20: 17 Grazer Stadtbezirke; 127,5 m² (Quelle: (Statistik, 2012 S. 6)
Abbildung 21: Grazer Bevölkerung mit Hauptwohnsitz Nach EU-BürgerInnen und Nicht-EU-BürgerInnen pro Bezirk (Stand: 01.01.2012) (Quelle)
Abbildung 22: Sanitätspersonal 2011 nach Bezirken (Quelle: (Statistik, 2012 S. 17))
Abbildung 23: Ausländeranteil an der Bevölkerung in Graz (Quelle: Magistrat Graz, Präsidialabteilung (Referat für Statistik), Stand 01.01.2012)
Abbildung 24: Aufteilung Mann/Frau
Abbildung 25: Altersgruppen der Teilnehmer
Abbildung 26: Aufteilung Stadt/Land bzw. nach Wohnbezirken
Abbildung 27: Berufsgruppen und Berufsbranchen der Teilnehmer
Abbildung 29: Bevorzugte Investmentformen
Abbildung 28:Bekanntheitsgrad und Aufteilung „Ja“ nach Altersgruppen
Abbildung 30: Bevorzugte Lage/Gegend einer ALW
Abbildung 31: Welche Eigenschaften müsste eine ALW besitzen
Abbildung 32: bekannte Stärken einer ALW
Abbildung 33:bekannte Schwächen einer ALW
Abbildung 34: Welche Sicherheit bietet eine ALW
Abbildung 35: Risiken einer Anlegerwohnung
Abbildung 36: Ist der Verkauf einer ALW jederzeit ohne Konsequenzen möglich, wenn nein, warum
Abbildung 37:Ist der Eigennutzung einer ALW jederzeit ohne Konsequenzen möglich, wenn nein, warum
Abbildung 38: Bekanntheitsgrad vom Begriff "Liebhaberei"
Abbildung 39: Wie hoch ist und wo liegt der Aufwind beim Vermieten einer ALW
Abbildung 40: Wo sind die Wohnungen am Teuersten
Abbildung 41: Ansprechpartner für Anlegerwohnungen
Abbildung 42: Beispielhafte Prognoserechnung (Quelle eigene Darstellung)
Abbildung 43: Projektkosten Beispielwohnung (Quelle eigene Darstellung)
Abbildung 44: Kreditberechnung Beispielwohnung (Quelle: Eigene Darstellung)
Abbildung 45: Renditeberechnung Beispielwohnung im Detail (Quelle: Eigene Darstellung)
Abbildung 46: Werteentwicklung Beispielwohnung
1 Einleitung
Bei Investitionen in die Zukunft stehen Sicherheit und Nachhaltigkeit an erster Stelle. Immobilien sind wertbeständig, trotzen jeder Inflation und bilden dadurch eine solide Grundlage für eine stabile Kapitalbindung.[1]
1.1 Motivation
Warum überhaupt eine Anlegerwohnung. Welche Vorteile haben Immobilien? In Zeiten von Staatspleiten, Inflationsgefahr wird es immer schwieriger Geld sinnvoll zu investieren. Eine Möglichkeit stellen Immobilien dar. Allerdings ist dieses Thema doch sehr komplex. Diese Arbeit soll etwas Licht ins Dunkel bringen und die Anlegerwohnung von mehreren Seiten unter die Lupe nehmen, damit Anleger auch wissen, worin sie investieren.
1.2 Problemstellung
Die Anlegerwohnung hat sich in den letzten Jahren zu einem wahren Boom entwickelt. Umso mehr stellt sich die Frage nach der Wohnung, die in Bezug auf Sicherheit und Rendite die beste Lösung für den jeweiligen Anleger ist.
Das Thema Anlegerwohnung klingt im ersten Moment einfach: „Kauf einer Eigentumswohnung zum Zwecke der Vermietung“. Bei näherer Betrachtung stellt sich diese Materie aber als sehr komplex dar. Wie soll ein Anleger, der sonst in diesem Bereich überhaupt keine Berührungspunkte hat wissen, welches Objekt in welcher Lage mit welcher Konzeption für ihn das Beste ist. Ist Österreich diesbezüglich immer die beste Wahl? Betrachtet man die Anlegerwohnung auch noch im internationalen Zusammenhang, ist dieses Thema kaum mehr zu durchblicken.
1.3 Zielsetzung
Das Ergebnis der Arbeit soll sein, eine für den Investor umfassende Informationsmöglichkeit zum Produkt Anlegerwohnung zu erstellen. Dabei sollte auch der emotionale Faktor einen Platz bekommen. Stellt doch der Kauf einer Immobilie immer eine gewisse emotionale Komponente dar. Um auch ein wenig über den Tellerrand zu blicken, wird auch der internationale Vergleich herangezogen.
1.4 Struktur
Im ersten Kapitel wird der Markt in Bezug auf Immobilien analysiert. Das ist wichtig um das enorme Potenzial diese Investments darzustellen.
Ein großer Fokus wird dabei auf Österreich gelegt, der internationale Vergleich darf gleichzeitig aber nicht zu kurz kommen.
Faktoren wie
- Demografische Entwicklung
- Immobilienpreisentwicklung
- Mietpreisentwicklung
- Bautätigkeiten
sollen hier erhoben und verglichen werden.
Der nächste Schritt wird sein, die Grundlagen des Immobilieninvestments zu erarbeiten. Hier werden Themen wie Wohnungsauswahl, Bauträgerthemen, Bauweise, steuerliche Aspekte behandelt.
Nach den Grundlagen möchte ich in dieser Arbeit auch auf die verschiedensten Möglichkeiten eingehen, dass der Investor auch pünktlich seine Miete bekommt. Steht und fällt doch das Anlegerwohnungskonzept mit der dauerhaften Vermietung des Objektes.
Es wird versucht, den internationalen Vergleich bei jedem Kapitel gleich ins Spiel zu bringen. Die Besonderheiten werden allerdings in einem eigenen Kapitel dargestellt.
Sind die ersten Kapitel für Anleger, die einen grundsätzlichen Überblick zum Thema Anlegerwohnungen bekommen wollen, bietet das Kapitel „Wissen für Experten“ eine Möglichkeit noch tiefer in die Materie einzudringen.
Nach den Hardfacts wird die Umfrage dargestellt um vergleichen zu können, ob Theorie und Praxis übereinstimmen bzw. wo es große Unterschiede gibt.
Dabei soll erhoben werden, welches Know-how in Bezug auf Immobilien bzw. Anlegerwohungen vorhanden ist, auch bei denen, die bereits eine Anlegerwohnung besitzen.
Den Schluss bildet eine Zusammenfassung der Hard und Softfacts bzw. eine Gegenüberstellung dieser, um eine fundamentierte Entscheidungsgrundlage zu erhalten.
Abgeschlossen wird diese Arbeit mit einem Fazit und Schlussfolgerungen
2 Fakten und Trends in der Immobilienwirtschaft
Noch bevor das Thema Immobilie als Investment erklärt wird, möchte ich anhand von einigen Fakten und Zahlen, den Bedarf an Immobilien erarbeiten.
Wohnen ist ein Grundbedürfnis aus diesem Grund werden Immobilien zu Wohnzwecken immer gebraucht werden. Ich beginne mit der demografischen Entwicklung, diese soll die Regionen zeigen, welche in diesem Bereich einen aufstrebenden Trend erfahren.
2.1 Demografische Entwicklung
Die Demografie wird auch Bevölkerungswissenschaft genannt und beschäftigt sich mit statistischen und theoretischen Entwicklungen von Bevölkerung und deren Strukturen. Für meine Arbeit sind besonders die Bevölkerungsentwicklung nach Zahl und die Bevölkerungsverteilung und deren Veränderung wichtig. Diese Daten sind der erste Anhaltspunkt, um einen Wohnungsbedarf ermitteln zu können.
2.1.1 Bevölkerungsentwicklung In Österreich
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1. Bevölkerungsentwicklung (Quelle: (STATISTIK Austria, 2012 S. 13))
Zu Jahresbeginn 2012 lebten 8.443018 Menschen in Österreich, das sind um 38.766 Personen bzw. 0,5% mehr als ein Jahr zuvor. Schaut man sich die Grafik an, ist der Bevölkerungszuwachs im Gegenzug zu den 60er Jahren, fast ausschließlich auf den positiven Wanderungssaldo von +35.604 Personen zurückzuführen. Die Geburtenbilanz hingegen war nur +1.630 Personen. In den Jahren 1961 bis 1970 nahm die Bevölkerung um rund 415.000 Personen bzw. +6% zu, allerding war die Geburtenbilanz da +347.000 Personen, die Zuwanderung hingegen mit +67.000 Personen relativ klein.[2]
Betrachtet man nun jene Teile Österreichs, wo es zu einer Bevölkerungsvermehrung gekommen ist, sind vor allem die Regionen um Wien bzw. um Graz auffällig.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2: Bevölkerungsveränderung (Quelle: (STATISTIK Austria, 2012 S. 15))
2.1.2 Bevölkerungsentwicklung Im internationalen Vergleich
Um einen internationalen Vergleich anstellen zu können, habe ich 5 europäische Länder als Referenz gewählt. Dabei wurde absichtlich ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Ost und West gewählt. Interessant zu beobachten ist, wie sich die politische Situation auf das Bevölkerungswachstum niederschlägt. Hier ist ein direkter Zusammenhang mit der Zu- bzw. Abwanderung erkennbar.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 3: Bevölkerungswachstum International (Quelle: Google Public Data, Weltbank)
Je mehr Stabilität ein Land besitzt, desto stabiler ist auch die Bevölkerungszahl. Schwankt die Bevölkerungsanzahl in einem Land sehr stark, lässt das vermuten, dass es keinen stabilen Wohnungsbedarf gibt. Dadurch werden Investitionen in Immobilien in diesen Ländern Risikoreicher.
Das Bevölkerungswachstum lässt einen gewissen Trend eines Landes erkennen, sagt aber noch nicht aus, in welchen Regionen des Landes der Zu- bzw. Abzug stattfindet. Gerade das ist aber sehr wichtig.
Um einen besseren Vergleich zu Österreich zu bekommen, nehme ich Deutschland heraus und stelle die Bevölkerungsprognose anhand folgender Grafik dar (Abbildung 4).
Hier ist besonders gut zu erkennen, dass die Region rund um Berlin einen klaren Trend nach oben zeigt. Verfolgt man den Immobilienmarkt, so sind bereits viele Investoren im und um den Berliner Markt tätig. Das spricht natürlich für die Region. Die ersten Vorzeichen von Immobilienpreissteigerungen und Mietpreiserhöhungen sind infolge dieser Indikatoren bereits vorhanden.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 4: Bevölkerungsprognose Deutschland (Quelle: (NAI apollo group, 2011/2012 S. 15))
In welchem Zusammenhang die Bevölkerungsentwicklung mit der Immobilienpreisentwicklung steht, wird das folgende Kapitel zeigen.
2.2 Immobilienpreisentwicklung
Immobilie ist ein sehr allgemeiner Begriff. Angefangen von Eigentumswohnungen bis zu Fabriken oder Freizeitanlagen kann eine Immobilie alles sein. Da die Anlegerwohnung in dieser Arbeit im Vordergrund steht und diese im Prinzip eine Eigentumswohnung zum Zwecke der Vermietung ist, wird auch in den folgenden Grafiken nur die Eigentumswohnung behandelt.
Welche Faktoren bestimmen den Preis einer Eigentumswohnung. Ist es, wie im vorigen Punkt behandelt nur der Bevölkerungszuwachs, sprich Angebot und Nachfrage, oder spielen auch noch andere Faktoren eine Rolle. Anhand folgender Grafiken und Statistiken wird versucht, diese Fragen zu beantworten.
2.2.1 Immobilienpreisentwicklung In Österreich
Schauen wir uns die durchschnittliche Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in Österreich an. Die hier angegebenen Preise sind Durchschnittspreise pro m².
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 5: Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in den Landeshauptstädten (Quelle: IMMOBILIEN.NET)
Vergleicht man die Preissteigerung mit dem Bevölkerungswachstum bzw. mit der Bevölkerungsveränderung, so ist zu erkennen, dass vor allem in den Regionen, in denen das Wachstum besonders stark ist auch eine höhere Preissteigerung zu erkennen ist. Das ist auch die wichtigste Kennzahl, die hier herauszulesen ist. Ein direkter und unmittelbarer Zusammenhang ist aufgrund dieser Tatsache allerdings noch nicht abzuleiten, hier spielen noch einige andere Faktoren mit.
2.2.2 Im internationalen Vergleich
Betrachtet man die größeren europäischen Städte (Abbildung 6), so ist, lässt man die internationale Wirtschaftskrise 2008 – 2010 außen vor, überall ein steigender Trend erkennbar. Besonders erwähnenswert ist Berlin, hier ist eine lange Flaute der Preisentwicklung sichtbar. Das ist aber auf die besondere, historische Situation zurückzuführen. Ostwesttrennung, Mauerfall haben ihre Spuren hinterlassen, doch schön langsam erholen sich auch die Preise in Berlin wieder, was eine sehr gut Chance für die Zukunft vermuten lässt.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 6: Preisentwicklung für Eigentumswohnungen in Europa (Quelle: IVD)
Die Grafik zeigt weiters, dass die Immobilienpreise einer gewissen Trägheit unterliegen. Dies schafft aber auch eine bestimmte Sicherheit weil sich eben von heute auf morgen nicht so viel ändern kann. Immobilien sind, anders als Aktien, nicht sehr volatil.
Abbildung 7 zeigt die momentane Immobilienpreisverteilung in Europa.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 7:Internationaler Vergleich 80m² ETW (Quelle: Immobilienverband Deutschland)
Hier ist gut zu erkennen, welche Länder noch Entwicklungspotenzial haben.
Eine ganz wichtige Kennzahl einer Anlegerwohnung ist die Mietrendite. Diese ist der erste Indikator für die Einschätzung einer guten Gesamtrentabilität einer Immobilie. Die Mietrendite setzt den Mietertrag ins Verhältnis zum Kaufpreis, ohne Berücksichtigung von Finanzierungsaspekten oder Wertsteigerungen.
Diese Kennzahl macht es möglich, Immobilienobjekte miteinander zu vergleichen. Mehr dazu aber in Kapitel 3.3.5 „Die Rendite der Anlegerwohnung“
Der Kaufpreis wurde im letzten Punkt behandelt, kommen wir jetzt zum Mietertrag.
2.3 Mietpreisentwicklung
Eine sichere Miete ist eines der wichtigsten Kriterien einer Anlegerwohnung, stellt diese doch die fast einzige Einnahmequelle dar. Die restlichen Einnahmequellen wie Wertsteigerung und der daraus resultierende Verkaufserlös lassen sich eben erst beim Verkauf erzielen. In welchen Regionen die Wahrscheinlichkeit am Höchsten ist, dass sich eine Eigentumswohnung zum höchstmöglichen Betrag vermieten lässt, soll der folgende Punkt zeigen.
2.3.1 Mietenentwicklung In Österreich
Neben der Bevölkerungsveränderung ist auch die Entwicklung der Haushaltsgrößen sehr entscheidend.
In den nächsten Jahren wird weiterhin die Zahl der Einpersonenhaushalte stark steigen. Um 2030 wird mit 1,52 Mill. die Anzahl an Einpersonenhaushalten mehr als ein Drittel (+36%) höher sein als 2001. Dies hängt nicht in erster Linie mit der zunehmenden Individualisierung zusammen, es ist vielmehr die Alterung der Bevölkerung und damit ein starker Anstieg der nach Verwitwung oder Scheidung alleine lebenden alten Menschen. Es werden also in nächster Zeit immer mehr kleine Wohnungen benötigt werden. Der Wohnungsbedarf koppelt sich damit von den direkten Einflüssen der demografischen Entwicklung ab. Damit entsteht eine scheinbar paradoxe Situation: Es werden auch noch mehr Wohnungen benötigt, wenn die Bevölkerungszahl stagniert oder gar sinkt.[3]
Dieser Wohnungsbedarf wird nicht überall in Österreich vorhanden sein. Abbildung 8 zeigt eine Prognose, welche Bezirke in Österreich davon besonders betroffen sein werden.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 8: Politische Bezirke mit den Zu- bzw. Abnahmen von 1P-Haushalten (Quelle: (Paul, 2005 S. 13)
Die Mieten unterliegen in den meisten Fällen einer kontinuierlichen Mieterhöhung unabhängig von Zu- und Abzug. In Österreich ist der Mietzins an grundsätzlichen Preisinformationen gekoppelt. Das bedeutet, dass sich die Miethöhe verändert, wenn sich die Basiswerte ändern. Diese Basis ist oft der VPI, der Verbraucherpreisindex. Ändert sich der VPI so wird auch die Miete entsprechend nach oben angepasst.
Zusätzlich zu den gesetzlichen Anpassungen, ist auch bei den Mieten der Preis von Angebot und Nachfrage abhängig. Ist der Wohnungsbedarf groß, die Anzahl der verfügbaren Wohnungen aber klein, wird auch die Miete entsprechend hoch sein. Zu den gesetzlichen Regelungen, kommen wir aber noch in einem späteren Teil der Arbeit (Kapitel 3.3.8 „Die Vermietung von Anlegerwohnungen“).
Die folgenden Grafiken (Abbildung 9) zeigen sehr gut, dass die Steigerung der Mieten sehr oft über der Inflationsgrenze liegt. Die kumulierte Inflation von 2000-2010 beträgt 21 Prozent, die Preissteigerung bei Wohnungen welche zwischen 1945-2000 errichtet worden sind, beträgt 27% also deutlich über der Inflationsmarke.
Besonders gravierend ist auch die Tatsache, dass die Mietsteigerung deutlich markanter ausgefallen ist, als die Entwicklung der Löhne. Die 45% Mietsteigerung bei Immobilien die vor 1945 errichtet worden sind, ist auf den Richtwertzinssatz zurückzuführen, welcher speziell in Wien extrem niedrig ist und aus diesem Grund die Anpassungen entsprechend hoch ausgefallen sind, dazu aber später mehr.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 9: Mietsteigerung, Inflation und Löhne (Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus/Hauptverband der Versicherungsträger
Insgesamt betrachtet ist die durchschnittliche Quadratmetermiete von 4,59 auf 6,17 Euro gestiegen.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 10: Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
In den Bundesländern sieht die Entwicklung der Mieten in den letzten beiden Jahren wie folgt aus.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 11: durchschnittliche Mietpreise 2010, 2011 (Quelle: Fachverband der Immobilientreuhänder)
Betrachtet man die Landeshauptstädte, ist hier schon ein Zusammenhang mit dem Wohnungsbedarf zu erkennen.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 12: durchschnittliche Mietpreise in den Landeshauptstädten 2010,2011
(Quelle: Fachverband der Immobilientreuhänder)
Vergleicht man die beiden Tabellen, ist noch ein interessanter Trend sichtbar. Obwohl z.B. das Burgenland eine negative Mietpreisentwicklung hat, ist die Steigerung in Eisenstadt besonders hoch. Das lässt folgenden Schluss ziehen – es herrscht eine Landflucht. Die Bürger brauchen immer mehr kurze Wege und flexible Lösungen, welch eher in Städten gegeben sind. Dieser Trend soll laut Statistik Austria vor allem im nördlichen und südlichen Wiener Umland anhalten. Bis 2030 werden dort um 21,6 Prozent mehr Menschen wohnen als heute. Für Wien selbst wird ein Wachstum von 13 Prozent prognostiziert. Auch für die steirische Landeshauptstadt Graz und ihr Umland wird für die nächsten 20 Jahre ein Bevölkerungswachstum von 15 Prozent erwartet.
2.3.2 Mietenentwicklung Im internationalen Vergleich
Nach einer Studie des Immobilienportals www.myimmo.de wurden die Zahlen der teuersten Mietpreise in den Metropolen der Welt veröffentlicht.
Dafür wurden 625 Online-Wohnungsangebote in 36 Metropolen weltweit untersucht. Berücksichtigt wurden Appartements die ca. 30 Quadratmeter groß und zentral gelegen sind. Damit entsprechen sie genau dem, was der durchschnittliche „Großstadt-Single“ sucht. Da in einer Vielzahl der internationalen Länder eine Teilmöblierung dem Einrichtungsstandard entspricht, lag der Hauptfokus der Erhebung auf mindestens teilmöblierten Wohnungen – also inklusive Küchenausstattung und Badausstattung.[4]
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 13: Mietpreise Weltweit (Quelle: www.myimmo.de, Stand 31.12.2011)
Stellt man jetzt die Abbildung 7 und die Abbildung 13 gegenüber, ist eine Abhängigkeit zwischen Kaufpreis und Mieten natürlich erkennbar. Allerdings liegt die Stadt mit den höchsten Kaufpreisen (Stockholm), bei den Mietpreisen nicht an oberster Stelle, das ist London (Europavergleich). London liegt bei den Kaufpreisen nur im Mittelfeld. Dieser Zustand lässt in London eine schlechte Mietrendite erwarten.
Erst der internationale Vergleich zeigt, wie günstig die Mieten in den österreichischen Städten sind. Mietpreise in der mit obiger Studie vergleichbaren Lagen, liegen in Wien bei ca. 12€, damit befindet sich Wien im letzten Drittel.
Doch können sich die Einwohner der Städte eine Wohnung überhaupt leisten. Die folgende Grafik (Abbildung 14) zeigt, wie viel vom monatlichen Einkommen für Wohnungsbedarf verwendet wird. Hier sind große Unterschiede erkennbar.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 14: Wohnkosten im internationalen Vergleich (Quelle: Numbeon.com, Institut der deutschen Wirtschaft Köln)
Die Mietpreise sind hier für eine 1-Zimmer-Wohnung im Vergleich zum Einkommen eines 1-Personen-Haushalts dargestellt (Angaben in Prozent, freier Wohnbau).
Wien ist laut einer Statistik der Arbeiterkammer mit durchschnittlich 40% Mietaufwand (des Haushaltseinkommens sehr weit oben angesiedelt. Hier wurde eine Einkommensgruppe von ca. € 1.500.- netto heran gezogen.[5] Auch hier wurden Wohnungen aus dem frei finanzierten Wohnbau heran gezogen
Anzumerken ist hier, dass die Chancen auf nachhaltige Mietsteigerungen umso größer ist, desto weniger vom Einkommen für Miete aufgewendet werden muss.
2.4 Bautätigkeiten
Wie spiegelt sich die Entwicklung in Österreich bzw. Europa auf die Bautätigkeiten wider. Haben Investoren die Märkte bereits erkannt? Kann der Wohnungsbedarf gedeckt werden? Diese Themen soll der folgende Punkt behandeln.
2.4.1 In Österreich
Die jährliche Neubautätigkeit betrug zwischen 1991-2001 rund 60.000 und hat sich im Vergleich zu den 80er Jahren deutlich erhöht. Im nächsten Jahrzehnt ist die Neubauleitung auf 46.000 zurückgegangen (2001-2011), rund 40.000 sind es im darauffolgenden Jahrzehnt. In der folgenden Abbildung 15 ist allerdings ein deutlich höherer Bedarf an Wohnungen gegeben als gebaut wird. Erst ab 2021 sinkt der Neubaubedarf deutlich. Durch die positive Immobilienpreisentwicklung aufgrund der Wirtschaftskrise, sieht die Realität etwas besser aus, die Lücke im Wohnungsbedarf ist trotzdem sehr groß.[6]
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 15: Quelle: ÖROK-Prognosen bis 2031, Teil2:
Haushalte und Wohnungsbedarf nach Regionen und Bezirken Österreichs
2.4.2 im internationalen Vergleich
Die Neubautätigkeiten im internationalen Vergleich lässt Österreich sehr gut dastehen (Abbildung 16).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 16: Wohnbauleistung in ausgesuchten europäischen Ländern 2010 (Quelle: RegioData Research)
Besonders auffällig ist, dass Deutschland an letzter Stelle steht, obwohl das Bevölkerungswachstum gerade in den letzten Jahren nach oben zeigt.
Worauf ist das zurückzuführen?
2.4.2.1 nähere Untersuchung Deutschland
Der letzte große Bauboom in Deutschland liegt ca. 20 Jahre zurück. Im Zuge der politischen Wende und der Wiedervereinigung kam es im Westen Deutschlands zu einer erheblichen Zuwanderung von Personen aus dem Osten der Republik und Europas. Dadurch entstand in den neuen Bundesländern ein deutlicher Mangel an bedarfsgerechten Wohnungen. Das löste einen wahren Bauboom im gesamten Bundesgebiet aus, der sich aber ab Mitte der 1990er wieder signifikant verringerte.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 17: Wohnbaufertigstellungen (einschl. Umbau) (Quelle: Statistisches Bundesamt 2012)
Anschließend blieb zwar der Trend zu Wohnungsmodernisierungen bestehen, Wohnungsneubauaktivitäten haben allerdings im gesamten Bundesgebiet abgenommen. Die aktuell gesicherte Zahl zur Wohnungsneubautätigkeit stammt aus dem Jahr 2010, so lange hielt der Negativtrend an.
Nach einer neuen Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes haben die Fertigstellungen in 2011 wieder im größeren Umfang zugenommen (14,6%).
Die folgende Tabelle zeigt den Neubaubedarf für Deutschland
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 18: Neubaubedarf Deutschland (Quelle: Statistischen Bundesamtes)
2.5 Fazit
Um wirklich entscheiden zu können, welcher Markt im Bereich Anlegerwohnungen im Moment am Interessantesten ist, müssen eine ganze Menge an Daten berücksichtigt werden. Es hätte den Umfang dieser Arbeit gesprengt, wenn ich auf mehrere europäische Städte im Detail eingegangen wäre.
Die Daten zeigen aber eindeutig, dass z.B. in London ein vernünftiges Verhältnis zwischen Kaufpreis zu Miete (Mietrendite) nicht zu erwarten ist. Betrachtet man die politisch einigermaßen stabilen Länder in Europa, so ist besonders in Deutschland und Österreich ein sehr hohes Potenzial vorhanden, mit einer Anlegerwohnung auch eine gute Rendite zu machen, wo auch das Risiko auf ein vertretbares Maß minimiert ist.
Bei den Städten in diesen Ländern hat sich gezeigt, dass in Deutschland besonders Berlin wieder sehr interessant wird, weil sich die Region schön langsam stabilisiert. Regierungssitz, zunehmende Arbeitsplätze und die gesamte europäische Entwicklung lassen einen deutlichen Aufschwung der Region erkennen.
In Österreich ist Wien nach wie vor sehr interessant, weil es den größten Bedarf an Mietwohnungen gibt. Stellt man jedoch dem Kaufpreis die erzielbaren Mieten gegenüber, wäre Graz zu bevorzugen. Außerdem ist das Verhältnis Einkommen zu Mieten in Wien schon sehr hoch, was ein nachhaltiges Indexieren der Mieten nur schwer durchsetzbar macht.
Anlegerwohnungen in den ehemaligen Ostländern zu kaufen ist momentan wegen der sich noch ständig ändernden Gesetzeslage nicht ratsam. Außerdem zeigen auch Staatsverschuldung und die daraus resultierenden Sparmaßnahmen keinen stabilen Markt an. Da ein Anlegerwohnungskonzept eine langfristige Investition ist, müssen auch die Rahmenbedingungen in den jeweiligen Länder und deren Stabilität passen.
In den nördlichen Ländern sind die Investitionskosten bei ähnlichen Mietrenditen wie z.B. in Deutschland oder Österreich sehr hoch. Da wäre eine Aufteilung des Kapitals auf mehrere Objekte bei gleicher Investitionssumme, also günstigere Immobilien kaufen, ratsamer.
3 Grundlagen zur Immobilienveranlagung
3.1 Begriffsbestimmung
Eine Immobilie ist ein mit einem Grundstück fest verbundenes Gebäude und somit nicht mobil. Welche Möglichkeiten der direkten Immobilienveranlagung gibt es überhaupt. Anbei ein Auszug der bekanntesten Varianten.
- Einfamilienhäuser
- Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser
- Eigentumswohnungen
- Fabriken
- Gewerbeanlagen
- Freizeitanlagen
- Öffentliche Gebäude
- Miet- und Zinshäuser
Eine direkte Immobilieninvestition erfolgt über den Kauf einer Immobilie. Bei der indirekten Immobilieninvestition werden Anteile an einer Gesellschaft erworben, die hauptsächlich in Immobilien und Grundstücke investiert.[7]
In dieser Arbeit wird das direkte Immobilieninvestment behandelt und hier speziell die Eigentumswohnung zum Zwecke der Vermietung. Des Weiteren stehen Objekte im Vordergrund, an denen Wohnungseigentum begründet wird im Unterschied zum schlichten Miteigentum in Form eines Bauherrenmodells. Nähere Erklärungen dazu folgen…
In der Literatur wird auch oft von Vorsorgewohnungen gesprochen. Der Unterschied ist sehr subjektiv. Die Mehrzahl spricht von Anlegerwohnungen wenn es um Immobilieninvestment im Allgemeinen geht, von Vorsorgewohnungen wenn die Pensionsvorsorge im Speziellen im Vordergrund steht.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 19: Die Immobilie als Anlageobjekt (Quelle: (Prof. Dr. Steffen Sebastian, 2012 S. 8))
3.2 Vor- und Nachteile von Immobilien
Der Immobilienbegriff ist gleichzusetzen mit dem Begriff eines unbeweglichen Gutes. Allein das lässt schon einige Vor- wie auch Nachteile vermuten.
Vorteile:
- „Unzerstörbarkeit“ von Grund und Boden
- Unvermehrbarkeit von Grund und Boden
- Gesicherte Nachfrage durch Bevölkerungswachstum
- Höchste Rechtssicherheit durch Eintragung ins Grundbuch
- Inflationssicherheit, Währungssicherheit
- Belehn- und beleihbar
Nachteile:
- Immobilität, Unbeweglichkeit
- Schwer teilbar
- Veräußerung nicht immer sofort möglich
- Politisch kurzfristig durch Gesetzesänderungen steuerbar
- Kapitalintensiv
3.3 Schritt für Schritt zur Anlegerwohnung
Die Grundidee einer Anlegerwohnung mag einfach klingen und vermeintlich mit einem Satz erklärt sein „Kauf einer Eigentumswohnung zum Zwecke der Vermietung“ , doch verbirgt sich hinter einem durchdachten Konzept viel mehr als erwartet. Um wirklich näher auf das Thema Anlegerwohnung eingehen zu können, musste eine Referenzstadt ausgewählt werden. Diese Referenzstadt ist Graz. Warum gerade Graz und nicht Wien – diese Frage werden sich jetzt vielleicht viele stellen. Ja, es stimmt, Wien hat im Bereich Anlegerwohnung die größte Tradition und auch einen sehr etablierten Markt. Ich möchte in diese Arbeit aber auch meine persönlichen Erfahrungen einfließen lassen und die sind einfach in Graz größer als in Wien. Graz hat auch noch weitere Vorteile, diese werden in den nächsten Kapiteln noch heraus gearbeitet.[8]
Dass der Bedarf an einem direkten Immobilieninvestment vorhanden und ein entsprechender Absatzmarkt gegeben ist, haben schon die ersten Kapitel gezeigt. Dieser Bedarf ist speziell im Bereich Mietwohnungen besonders groß.
Laut einer Studie von EHL Immobilien, ist auch die Nachfrage seitens privater Anleger nach direktem Immobilieninvestment und hier speziell nach Vorsorge bzw. Anlegerwohnungen sehr groß[9]. Diesen Trend konnten auch wir in unserer Firma erkennen, wurden doch im Jahr 2011 alleine in Graz 220 Anlegerwohnungen verkauft. Im Jahr 2010 waren es noch 190, ein Jahr zuvor noch 170 Anlegerwohnungen.
Bevor noch mit der Auswahl der Immobilie begonnen werden kann, sind noch folgende wichtige Punkte zu bedenken.
Die Anlegerwohnung ist nicht nur eine zu vermietende Eigentumswohnung, sie ist vielmehr ein klassisches Finanzprodukt und sollte auch als solches gesehen werden. Die dahinter stehende Sicherheit ist die Immobilie selbst in dessen Grundbuch der Eigentümer eingetragen ist. Das Grundbuch stellt in Österreich und auch in den meisten europäischen Staaten eine besonders wichtige Stütze der Rechtssicherheit dar. Es ermöglicht auf der einen Seite jedermann Einblick in die aktuellen Eigentumsverhältnisse von Liegenschaften zu geben, dadurch werden diese nachvollziehbar und transparent. Auf der anderen Seite wird Grund und Boden immer ein begrenzt verfügbares Gut sein, aus diesem Grund auch immer eine gewisse Wertbeständigkeit besitzen.
Ein weiterer ganz wichtiger Aspekt ist, dass die Wohnung von Anfang an ausschließlich zur Ertragserzielung geplant wird. Der Anleger soll sich nicht um Dinge wie Vermietung, Verwaltung, Mietgesetze, Reparaturen… kümmern müssen. Idealerweise werden all diese Dinge bereits im Zuge des Baus von einer in diesen Themen spezialisierten Fachfirma übernommen. Wenn die Projektentwicklung und die Verwaltung noch ein firmenmäßiges Nahverhältnis haben, wäre das im Sinne der kurzen Kommunikationswege optimal.
Diese Projektentwickler benötigen eine langjährige Erfahrung, profunde Marktkenntnisse und auch ein umfassendes Rechtswissen im Bereich von Immobilien und hier speziell im Anlegerwohnungsbereich. Damit ein perfektes Konzept für den Anleger geschnürt werden kann, sollte auch die Vertriebsmannschaft eng mit der Projektentwicklung zusammenarbeiten. Für den Vertrieb sind noch weiter, tiefgreifende Kenntnisse im Bereich der Steuern nötig. Hier ist es unabdingbar, eine entsprechende Steuerberatungskanzlei, die auf Anlegerwohnungen spezialisiert sind, an seiner Seite zu haben.[10]
Dieser kleine Auszug zeigt schon, dass es nicht ratsam ist, sich ohne Erfahrung eine Eigentumswohnung zu kaufen, diese zu vermieten, gleich alles selbst in die Hand zu nehmen und zu erwarten, dass am Ende eine entsprechende Rendite mit einem vertretbaren Arbeitsaufwand heraus kommt. Es kann funktionieren, allerding ist die Wahrscheinlichkeit, dass irgendwann in den nächsten 20 Jahren etwas schief geht, relativ hoch. Denn diese 20 Jahre werden gebraucht, dazu komme ich aber in einem späteren Teil der Arbeit.
Der erste Schritt zu einer Anlegerwohnung wird also sein, sich einen entsprechenden, erfahrenen Anbieter zu suchen.
Die richtige Auswahl einer Immobilie wird dennoch immer noch eine persönliche, nicht zuletzt auch emotionale, Entscheidung des Anlegers sein. Um die Qual der Wahl etwas einfacher zu gestalten, werden im nächsten Punkt dazu einige Überlegungen angestellt.
3.3.1 Auswahl der Immobilie
Wie jedes Immobilienprojekt beginnt auch ein Anlegerwohnungsprojekt, wie soeben angesprochen, mit der Suche nach dem geeigneten Objekt bzw. nach dem geeigneten Grundstück[11]. Jeder Anlegerwohnungsanbieter hat ein entsprechendes Repertoire aus dem potenzielle Anleger wählen können. Der erste Punkt wird die Lage bzw. der Standort sein, der für den Wohnungskäufer von Interesse sein wird.
3.3.1.1 Die Lage, der Standort
Bei der Lage der Immobilie unterscheidet man zwischen der Makrolage und der Mikrolage. Die Makrolage bezieht sich auf das Land, die Region, die Stadt und sogar auf den Stadtteil. Die Mikrolage spiegelt die nähere Umgebung, die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und Taktzeiten, die Straßenanbindungen, die Immissionsbelastung, Ausrichtung der Wohnung, die zukünftige Entwicklung der Lage etc. wider.
Im Kapitel 2 wurde schon ausführlich auf das Land, die Region und etwas auf die Stadt eingegangen. Betrachten wir uns nun, nach welchen Kriterien eine Stadt und dort die Stadtteile gewählt werden sollten.
Diese näheren Erklärungen könnten einen Widerspruch vermuten, habe ich doch in einem der letzten Punkte geschrieben, dass die Selektion der Wohnungen ein erfahrener Wohnungsanbieter, der sich in der entsprechenden Region genauestens auskennt, übernehmen sollte. Das stimmt auch, ich möchte nur die Komplexität der richtigen Objektauswahl darstellen und dafür das notwendige Hintergrundwissen liefern. Außerdem schadet es nie zu wissen, nach welchen Kriterien eine Anlegerwohnung auszuwählen ist.
[...]
[1] (Bauernfeind, 2012 S. 1)
[2] (STATISTIK Austria, 2012 S. 13)
[3] (Paul, 2005 S. 6)
[4] http://presse.myimmo.de/myimmo-artikel/studie-bostoner-zahlen-funffache-der-berliner-mieten-london-und-new-york-ahnlich-teuer-munchen-viel-billiger-als-tokio/; 21.10.2012, 18 Uhr
[5] http://www.arbeiterkammer.at/bilder/d118/Mietenbelastung1.pdf, Seite18, 29.11.2012, 13:10 Uhr
[6] (Paul, 2005 S. 32)
[7] (Stabauer, 2008 S. 294f)
[8] (Bauernfeind, 2012 S. 1)
[9] http://www.ehl.at/de/newsletter/vorsorgewohnungen/vorsorgemarkt-2011-fakten-und-trends, 26.10.2012, 18:20 Uhr
[10] (Bauernfeind, 2012 S. 3)
[11] (Bauernfeind, 2012 S. 5)