Diese Seminararbeit soll das Konzept der hedonischen Preisanalyse mit dem Bezug auf Immobilienpreise näher erklären. Dabei soll die Forschungsfrage, welche empirischen Determinanten den Verkaufspreis und die Verkaufsdauer einer Immobilie beeinflussen, beantwortet werden. Im Folgenden legt das zweite Kapitel den Ursprung, die mathematischen Grundlagen, verschiedenen Anwendungsgebiete und -möglichkeiten des hedonischen Preismodells dar. Im dritten Kapitel wird der Verkaufsprozess einer Immobilie hedonisch modelliert und auf empirische Determinanten des Verkaufspreises und der Verkaufsdauer eingegangen. Das vierte Kapitel versucht anhand eines Datensatzes eine
hedonische Regression aufzustellen und einige der im vorherigen Kapitel thematisierten Determinanten monetär zu bewerten. Um die Übersichtlichkeit zu wahren, sind die Ergebnis - Tabellen im Appendix aufgeführt. Im fünften Kapitel werden die Ergebnisse der Seminararbeit kritisch betrachtet und Stellung genommen.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Grundlagen des Hedonischen Modells
2.1 Grundform des Hedonischen Preis Modells
2.2 Funktionelle Formen und partielle Effekte
2.3 Zeitreihen - Features in Form eines Hedonischen Preis Indices
3 Hedonische Modellierung des Verkaufsprozesses einer Immobilie
3.1 Entwurf eines hedonischen Modells
3.2 Empirische Determinanten des Verkaufspreises
3.3 Empirische Determinanten der Verkaufsdauer
4 Empirische Anwendung
4.1 Daten und Methodologie
4.2 Ergebnisse
4.3 Schlussfolgerung und Ausblick
5 Fazit
A Appendix
A.1 Erklärung der Variablen
A.2 Zusammenfassende Statistik der Daten
A.3 Ergebnisse der Regressionen
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht mittels einer hedonischen Preisanalyse, welche Faktoren den Preis von Immobilien sowie deren Verkaufsdauer beeinflussen. Dabei steht die theoretische Fundierung hedonischer Modelle und deren empirische Anwendung auf einen Datensatz aus den USA im Vordergrund, um implizite Preise für verschiedene Immobilienmerkmale zu identifizieren.
- Grundlagen hedonischer Preismodelle und deren mathematische Darstellung.
- Modellierung des Verkaufsprozesses unter Berücksichtigung von Marktunvollkommenheiten.
- Einfluss von physischen Eigenschaften, Nachbarschaftsmerkmalen und Standortfaktoren.
- Ökonometrische Analyse von Transaktionsdaten mittels multipler Regression.
- Diskussion von Diskriminierungseffekten und marktübergreifenden Einflüssen.
Auszug aus dem Buch
3.1 Entwurf eines hedonischen Modells
Das hedonische Modell muss auf die Einflüsse der Marktunvollkommenheiten (in diesem Fall die Heterogenität einer Immobilien), die auf den Immobilienpreis wirken, angepasst werden. Um die Auswirkung des Suchprozesses auf den Immobilienpreis zu untersuchen, muss ein Maß für die Verkaufsdauer in das hedonische Modell eingebunden werden. Weiter müssen alle weiteren Variablen, die den Verkaufsprozess in die Länge ziehen, berücksichtigt werden. Das Modell lässt sich als
ln(P) = f(TOM, P, B, L, T) (3.1)
darstellen (Baranzini, 2008, S. 40 f.). Der Vektor TOM (time - on - market) sei dabei ein Maß der Verkaufsdauer, P sei ein Vektor der physischen Merkmale einer Immobilie (Quadratmeter, Anzahl der Schlafzimmer, Kamin, Pool, etc.), B sei ein Vektor der Merkmale des Käufers und Verkäufers hinsichtlich ihrer Verhandlungsstärke, L sei ein Vektor, der für die Umgebung der Immobilie kontrolliert und T sei ein weiterer Vektor für Zeitvariablen, die Markeinflüsse festhalten (saisonale Trends, etc.). Im späteren Verlauf wird auf die Vektoren genauer eingegangen. Es ergibt sich das dazugehörige statistische Modell
ln(P) = X1β1 + ε1 . (3.2)
X1 sei die Designmatrix der erklärenden Variablen, β1 sei der Parametervektor und ε1 sei der Fehlerterm.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Diese Einleitung führt in die Bedeutung der Immobilienbewertung ein und stellt die Relevanz der hedonischen Preisanalyse zur Ermittlung wertbestimmender Faktoren dar.
2 Grundlagen des Hedonischen Modells: Das Kapitel erläutert die theoretischen Basismodelle, funktionelle Formen sowie die Berechnung hedonischer Preisindizes.
3 Hedonische Modellierung des Verkaufsprozesses einer Immobilie: Dieses Kapitel modelliert den Immobilienverkauf als strategische Interaktion und beleuchtet die Determinanten von Verkaufspreis und Verkaufsdauer.
4 Empirische Anwendung: Hier wird das Modell auf reale Datensätze angewendet, wobei Datenherkunft, methodisches Vorgehen und die regressionsanalytischen Ergebnisse diskutiert werden.
5 Fazit: Das Kapitel fasst die zentralen Erkenntnisse über wertbeeinflussende Faktoren zusammen und reflektiert kritisch über die Grenzen des gewählten Forschungsansatzes.
A Appendix: Der Anhang bietet detaillierte Variablenbeschreibungen, statistische Kennzahlen und die vollständigen Tabellen der Regressionsergebnisse.
Schlüsselwörter
Hedonische Preisanalyse, Immobilienbewertung, Verkaufsprozess, Immobilienmarkt, Regressionsmodell, Verkaufsdauer, Standortfaktoren, Marktunvollkommenheiten, Transaktionspreis, Implizite Preise, Wohnimmobilien, Hedonisches Modell, Ökonometrie.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser wissenschaftlichen Arbeit grundlegend?
Die Arbeit beschäftigt sich mit der ökonomischen Analyse von Immobilienpreisen und der Bestimmung jener Faktoren, die den Wert und die Verkaufsdauer einer Immobilie maßgeblich beeinflussen.
Welche zentralen Themenfelder werden bearbeitet?
Die Schwerpunkte liegen auf der Theorie hedonischer Preismodelle, der Modellierung von Marktunvollkommenheiten im Immobilienverkauf sowie der praktischen Anwendung ökonometrischer Verfahren.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Ziel ist es, die impliziten Preise verschiedener Immobilienmerkmale zu isolieren und zu bestimmen, welche quantitativen und qualitativen Variablen den Transaktionspreis signifikant determinieren.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Die Autorin nutzt die hedonische Preisanalyse mittels multipler linearer Regression, um aus einem umfangreichen Datensatz statistisch signifikante Zusammenhänge abzuleiten.
Was wird im Hauptteil der Untersuchung behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine theoretische Fundierung des hedonischen Modells und eine detaillierte empirische Anwendung, bei der physische, soziale und ökologische Einflussfaktoren untersucht werden.
Welche Schlagworte charakterisieren die Untersuchung am besten?
Die Arbeit lässt sich am besten durch Begriffe wie Hedonische Preisanalyse, Immobilienmarkt, Transaktionspreis und Regressionsanalyse beschreiben.
Wie beeinflussen Standortfaktoren wie die Nähe zu Flughäfen den Immobilienwert?
Die Untersuchung zeigt, dass beispielsweise die Nähe zum Flughafen O'Hare signifikante Auswirkungen auf den Immobilienpreis hat, wobei die Analyse zwischen verschiedenen Umkreisradien differenziert.
Welche Rolle spielt die Verkaufsdauer (Time-on-Market) im Modell?
Die Verkaufsdauer wird als endogene Variable betrachtet, die durch Marktstrategien und Immobilienmerkmale beeinflusst wird und ihrerseits Rückwirkungen auf den erzielbaren Transaktionspreis hat.
- Quote paper
- Ruben Dias Duarte (Author), 2012, Empirische Determinanten lokaler Immobilienpreise (Hedonic Pricing Analysis), Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/232110
