Umwandlung eines bestehenden Hotelkomplexes in eine Timesharing-GmbH

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

A. Einleitung
I. Die Umwandlung einer Hotel-Anlage in eine Timesharing- GmbH
a) Inhalt der gewerblichen Tätigkeit

B. Timesharing
I. Begriffsdefinition: Timesharing, Teilzeiteigentum und Teilzeitwohnrecht
a) Schuld- und sachenrechtliche Ausgestaltung
aa) Haupt- und Nebenpflichten des Timesharing
b) Informationspflichten (Prospektpflicht)
c) Widerrufsfrist, Widerrufsrecht und Widerrufsbelehrung
II. Verwaltung von Serviceleistungen
a) Der Servicevertrag
III. Der Tauschring
a) Das Punktesystem

C. Empfehlung

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

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A. Einleitung

Der Grundgedanke, einen bestehenden Hotelbetrieb in Rechtsform einer Personen- oder Kapitalgesellschaft in eine Timesharing-Anlage umzuwandeln, ist eine Möglichkeit die Auslastung der Belegung und damit den Umsatz zu steigern.

Neben einer wirtschaftlichen Analyse ist die juristische Machbarkeit der geplanten Umwandlung in eine Timesharing-Anlage unerlässlich. Diese Machbarkeitsstudie behandelt die juristischen Grundsätze, die bei den gängigsten Formen des Timesharings zu berücksichtigen sind.

Im Laufe der Jahrzehnte haben sich vielfältige Vertragstypen und Typenkombinationen des Timesharings entwickelt. Die Idee des Timesharings, das Teilen und Nutzen einer Sache mit mehreren Berechtigten als Vertriebsstruktur anzuwenden, lässt sich mit den verschiedensten Vertragstypen verwirklichen.^[1]

Noch vor rund 15 Jahren gab es weder in Deutschland noch in anderen europäischen Ländern eine spezielle rechtliche Regelung für das Timesharing. Erst mit dem Teilzeit-Wohnrechte-Gesetz wurde am 01. Januar 1997 die EU-Richtlinie in deutsches Recht umgesetzt. Wieder fünf Jahre später konnten die gesetzlichen Regelungen in das Bürgerliche Gesetzbuch in den Paragrafen 481 bis 487 Eingang finden. Im Grunde sind die §§ 481 – 487 BGB Schutzvorschriften für den Verbraucher. Wenn die relevanten Rechtsnormen anzuwenden sind, bestehen weitgehende Pflichten vom Timesharing-Geber.

I. Die Umwandlung einer Hotel-Anlage in eine Timesharing- GmbH

Die Gründung einer Timesharing-GmbH erfolgt mit der Eintragung in das Handelsregister. Die Haftung nach außen ist, nach der Eintragung ins Handelsregister, auf das Gesellschaftsvermögen begrenzt. Eine GmbH kann grundsätzlich zu jedem gesetzlich zulässigen Zweck errichtet werden. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass sie gemäß § 13 Abs. 3 GmbHG und § 6 HGB als sogenannter Formkaufmann gilt und daher immer gewerbesteuerpflichtig ist.

Bevor die GmbH Rechtskraft als juristische Person erlangt, sind zwei Schritte nötig.

I. Mit dem Beschluss/Einigung der Inhaber eine GmbH zu gründen, entsteht bereits die Vorgründungsgesellschaft. In dieser Phase wird der Gesellschaftsvertrag für die notarielle Beurkundung ausgearbeitet. Der Gesellschaftervertrag bildet das Fundament einer GmbH. In dem Vertrag sind u.a. Sitz-, Gegenstand-, Gesellschaft-, Stammkapital und Einlagen der GmbH geregelt. Die sogenannte Vorgründungsgesellschaft wird rechtlich wie eine GbR oder OHG behandelt. Dabei ist zu beachten, dass alle unternehmerischen Tätigkeiten der Haftung der GbR bzw. OHG Anwendung finden, d.h. die Gesellschafter haften mit ihrem Privatvermögen.^[2]

II. In dem Zeitraum zwischen dem Abschluss des Gesellschaftsvertrags durch die notarielle Beurkundung und der Eintragung ins Handelsregister entsteht eine GmbH i.G, welche die Vorgründungsgesellschaft ablöst. Diese Form der Gesellschaft ist schon weitgehend rechtsfähig und kann ihre unternehmerische Tätigkeit aufnehmen. Die Gesellschafter haften jetzt nicht mehr persönlich, mit Ausnahme der Verlustdeckungshaftung. Kommt es aufgrund der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft in dieser Phase zu einer Reduzierung des Gesellschaftsvermögens unter das Stammkapital, müssen die Gesellschafter den Unterschiedsbetrag anteilig ausgleichen, da das Stammkapital am Eintragungstag in voller Höhe zur Verfügung stehen muss. In diesem Fall haften die Gesellschafter demzufolge über den ihnen zugeordneten Anteil am Stammkapital hinaus mit ihrem Privatvermögen.

Mit der Eintragung der Kapitalgesellschaft in Form einer GmbH in das Handelsregister, ist die eigenständige juristische Person rechtskräftig. Sofern keine Verträge mit Zulieferern o.Ä. bestehen, die eine Haftungserweiterung auf die Gesellschafter beinhaltet, z.B. durch Bürgschaften, ist die Haftung auf das Gesellschaftsvermögen der GmbH beschränkt.

a) Inhalt der gewerblichen Tätigkeit

Der Anwendungsbereich der §§ 481 – 487 BGB ist eröffnet für Teilzeit-Wohnrechteverträge für Übernachtungszwecke zwischen Unternehmer und Verbraucher, über eine Dauer von mehr als einem Jahr.

Es ist geplant, den gesamten Hotelkomplex in eine Timesharing-Anlage umzuwandeln und diese am Markt zu platzieren. Die erstehenden Appartements können an Teilzeiteigentümer für z.B. jeweils vier genau bestimmte Wochen im Jahr „verkauft“ werden (fixes Timesharing). Der Unternehmer, der Teilzeit-Wohnrechte für die Appartements anbietet, ist Timesharing-Geber/Timesharing-Anbieter und der Verbraucher wiederum Timesharing-Nehmer. Neben dem Verkauf der Timesharing-Units werden i.d.R. typische Serviceleistungen angeboten. Die Verträge sind i.d.R. langfristig ausgelegt.

B. Timesharing

I. Begriffsdefinition: Timesharing, Teilzeiteigentum und Teilzeitwohnrecht

Timesharing setzt sich aus zwei Wörtern zusammen, aus „time“ = Zeit und „to share“ = teilen. Nach Böhmer ist Timesharing die zeitliche Aufteilung der Nutzungsberechtigung an einem Gegenstand unter mehreren Personen. Jeder Nutzungsberechtigte ist während einer periodisch wiederkehrenden Zeitspanne zur ausschließenden Nutzung des Gegenstandes berechtigt^[3]. Tonner wiederum bezeichnet Timesharing nur als „Zeiteinteilung“ das sich auf jegliches Wirtschaftsgut anwenden lässt, dass eine hohe Einstiegsinvestition erfordert und nicht ständig benötigt wird.^[4]

Der Gesetzgeber gibt im § 481 BGB eine als gültig anzusehende Legaldefinition: „Teilzeit-Wohnrechteverträge sind Verträge, durch die ein Unternehmer einen Verbraucher gegen Zahlung eines Gesamtpreises das Recht verschafft oder zu verschaffen verspricht, für die Dauer von mindestens einem Jahr ein Wohngebäude jeweils für einen bestimmten oder zu bestimmenden Zeitraum des Jahres zu Erholungs- oder Wohnzwecken zu nutzen. Das Recht kann ein dingliches oder anderes Recht sein und insbesondere auch durch eine Mitgliedschaft in einem Verein oder einen Anteil an einer Gesellschaft eingeräumt werden“.^[5]

Der Begriff „Teilzeiteigentum“ wird in der Praxis selten verwendet und ist nicht unumstritten sowie irreführend, da es sich beim Timesharing nicht um die Erwerbung von Eigentum handelt, sondern lediglich um ein Nutzungsrecht. Daher ist der Begriff „Teilzeitwohnrecht“ im deutschen Sprachgebrauch eher zutreffend. Der Teilzeit-Wohnrechtevertrag (Timesharing) ist ein Vertrag, durch den ein Unternehmer einem Verbraucher gegen Zahlung eines Gesamtpreises das Recht verschafft oder zu verschaffen verspricht, für die Dauer von mehr als einem Jahr ein Wohngebäude jeweils für einen bestimmten oder zu bestimmenden Zeitraum eines Jahres zu Erholungs- oder Wohnzwecken zu nutzen; § 481 BGB. Der Unternehmer i.S.d. § 14 BGB bieten Appartements für eine auf 50 Jahre begrenzte Laufzeit für jeweils z.B. 4 Wochen im Jahr an Verbraucher i.S.d. § 13 BGB für Erholungszwecke an. Die Appartements stehen i.S.d. § 481 Abs. 3 einem Wohngebäude gleich. Folglich sind die Paragrafen 481 ff. BGB für Teilzeit-Wohnrechtevertrag anzuwenden.

Der Vertrag über den Erwerb eines Teilzeit-Wohnrechts ist regelmäßig entweder ein Rechtskauf gem. §§ 453, 433 BGB (dingliches Timesharing), oder ein modifizierter Mietvertrag gem. § 535 BGB (schuldrechtliches Timesharing)^[6]

a) Schuld- und sachenrechtliche Ausgestaltung

Timesharing kann in unterschiedlicher rechtlicher Ausgestaltung konstruiert werden. Im Laufe der Jahre haben sich verschiedene Vertragstypen und Typenkombinationen entwickelt, da die Idee des Timesharings, das Teilen und Nutzen einer Sache mit mehreren Berechtigten, sich mit den verschiedensten Vertragsgestaltungen verwirklichen lässt^[7].

Typische Vertragsmodelle sind das Oberstdorfer-Modell, das Handelsvertretermodell, das Treuhandmodell, das Modell der stillen Gesellschaft oder das Miteigentumsmodell^[8]. Die verschiedenen Vertragsausgestaltungen bzw. Rechtskonstruktionen sind auf drei Grundformen zurückführen. Zu nennen sind die schuldrechtliche, dingliche und gesellschaftliche Form des Timesharings (bleibt hier außer Acht).

Bei dem schuldrechtlich ausgestalteten Timesharing wird dem Timesharing-Nehmer auf der Grundlage eines Schuldvertrages in Form eines Mietvertrags gem. § 535 BGB i.V.m. § 481 BGB, ein rein obligatorischer Anspruch auf eine periodisch wiederkehrende Nutzung des Timesharing-Objektes, hier der Appartements, eingeräumt^[9]. Neben dem Nutzungsrecht an dem Appartement können diverse Serviceleistungen z.B. Parkplätze, Benutzung der Gemeinschaftseinrichtung vertraglich vereinbart werden. Da allerdings die Gebrauchsüberlassung beim Timesharing im Mittelpunkt steht, ist die mietrechtliche Komponente immanent. Die Paragraphen 535 – 580a BGB finden Anwendung^[10].

Bei Mängeln an den Appartements kommt das mietrechtliche Gewährleistungsrecht zur Anwendung. Der Anspruch wegen Mängel besteht gegenüber dem Timesharing Geber in einem Minderungsanspruch; § 536 BGB; Schadensersatzanspruch; § 536a BGB^[11]. Bei Kündigung des Timesharing-Vertrages kommt das Mietrecht zur Anwendung. Zwar kann die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung vertraglich ausgeschlossen werden, jedoch die Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 BGB kann nicht ausgeschlossen werden. Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren können gem. § 544 BGB nach Ablauf der 30 Jahre ordentlich gekündigt werden, d.h. die Gefahr, dass die vertragliche Laufzeit von 50 Jahren nicht bis zum Ende besteht, ist immens.^[12]

aa) Haupt- und Nebenpflichten des Timesharing

Der Timesharing-Geber verpflichtet sich im Vertrag dazu, dem Timesharing-Nehmer jährlich für einen festgelegten Zeit ein vollständig eingerichtetes Appartement zur Verfügung zu stellen. Unter anderem werden im schuldrechtlichen Vertrag die Instandhaltung dieser Wohneinheit und der Ferienanlage und verschiedene Dienstleistungen geregelt.

Hauptpflichten und Nebenpflichten des Timesharing-Nehmer; § 535 BGB

Der Timesharing-Nehmer verpflichtet sich zur Zahlung eines Einmalbetrages und zur Zahlung des Jahresbeitrages, zur Deckung der laufenden Kosten. Die Nebenpflichten des Timesharing-Nehmers ergeben sich aus den Eigentumsverhältnissen. Der Timesharing-Nehmer erlangt für den festgelegten Nutzungszeitraum den Besitz über das festgelegte Appartement, das Eigentum bleibt beim Timesharing-Geber bzw. bei der Gesellschaft. Der Timesharing-Nehmer muss die Appartements sorgfältig und pfleglich behandeln. Der Timesharing-Nehmer hat jeden unangemessenen Gebrauch der Mietsache zu unterlassen und sie nach Möglichkeit vor Schäden zu bewahren.

Timesharing in Form des dingliches Nutzungsrechtes

Beim Rechtskauf gem. §§ 453, 433 BGB des sogenannten dinglichen Timesharing erwirbt der Timesharing-Nehmer ein dingliches Nutzungsrecht am Timesharing-Objekt und damit eine Sicherheit für das gezahlte Entgelt.^[13] Ein dingliches Recht, ist das Recht einer Person zur unmittelbaren Herrschaft über eine Sache, das jedem Dritten gegenüber wirkt.^[14]

Grundlage ist auch hier ein schuldrechtlicher Vertrag. Nur mit der Eintragung in das Grundbuch ist das beschränkte dingliche Recht wirksam. Für jedes bestehende dingliche Teilzeitwohnrecht erstellt das zuständige Grundbuchamt einen Grundbuchauszug mit dem relevanten Angeben, wie beispielsweise der eingeräumte Nutzungszeitraum oder die Größe der Appartements.

Ein dingliches Recht ist geprägt durch eine stärkere Rechtsposition des Erwerbers gegenüber Dritten. Dadurch entsteht für den Käufer eine vorteilhafte eigentümerähnliche, gesicherte Stellung^[15]. Dies sichert das Nutzungsrecht auch beim Weiterverkauf der Ferienanlage. Der Eigentümer ist und bleibt weiterhin der Timesharing-Geber (die Gesellschaft). Ein dingliches Nutzungsrecht kann (theoretisch) weiterveräußert werden.

Eine Unterscheidung findet in das auf Miteigentum basierende Timesharing (Gemeinschaftseigentum) und in das Timesharing als ein beschränktes dingliches Recht (Gemeinschaftsnutzung) statt. Eine Möglichkeit des Gemeinschaftseigentums ist das sogenannte Bruchteils Miteigentum. Die Timesharing-Nehmer bilden dabei eine Interessengemeinschaft, die sogenannte Bruchteileigentumsgesellschaft nach §§ 741 ff. BGB.

Das Eigentum wird so auf mehrere Besitzer aufgeteilt und der Einzelne hat ein Recht „auf eine“ Wohnung in der Ferienanlage^[16]. Bei der Gemeinschaftsnutzung wird nur ein beschränktes dingliches Nutzungsrecht am Objekt eingeräumt, das Eigentum hingegen bleibt beim Timesharing-Geber (Eigentümer der Immobilie).

Möglich ist dies durch ein Dauerwohnrecht nach § 31 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)^[17]. „Das Dauerwohnrecht nach § 31 Abs. 1 S. 1 WEG stellt sich rechtlich als eine Belastung eines Grundstücks in der Weise dar, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (Dauernutzungsrecht)“^[18].

Die Paragrafen 482 ff. BGB enthalten für Teilzeit-Wohnrechteverträge zum Schutz des Verbrauchers Regelungen, die gem. § 487 BGB nicht zum Nachteil des Verbrauchers geändert werden dürfen. Voraussetzung ist, dass die Tatbestandsmerkmale im § 481 Abs. 1 BGB erfüllt sind. Die Verbraucherschutzvorschriften gelten nur für Teilzeit-Wohnrechteverträge die in Deutschland abgeschlossen werden.

Erfolgt ein Vertragsschluss im Ausland sollte der Vertrag eine schriftliche Regelung enthalten, die das deutsche Recht und die Zuständigkeit deutscher Gerichte bestimmen.

[...]

^[1] Hildenbrand, Th., S. 19

^[2] WEKA MEDIA GmbH & Co. KG; zuletzt eingesehen am 04.07.2012

^[3] Vgl. Böhmer, S. 1

^[4] Tonner, K., S. 9

^[5] Beck-Texte, § 481

^[6] Juris, zuletzt eingesehen am 28.07.2012

^[7] Hildenbrand, Th., Kappus, A., Mäsch, G, S. 19; auch in Merkel, T., S. 39

^[8] Hildenbrand, Th. / Kappus, A. / Mäsch, G.: (1997), S. 19

^[9] de Sousa, M.; S. 56

^[10] Tonner: jurisPK-BGB, 5. Aufl. 2010, § 481 BGB; RN 41

^[11] Ebd., RN 43

^[12] Ebd.; RN 44

^[13] Böhmer (1993), S. 3f.; Hildenbrand et. al. (1997), S. 54ff.; Schalch (1990), S. 63

^[14] Vgl. Rohlfing, Bernd, S. 179

^[15] RCI (1997), S. 67; OTE (2001), S. 107f.

^[16] de Sousa (1998), S. 60f.; Kappus (1995), S. 24; Lipsky (2003), S. 44.

^[17] Vgl. dazu auch Fränzer (1990), S. 105; de Sousa (1998), S. 57 und S. 61; Lipsky (2003), S. 97; Schalch; Merkel, S. 41

(1990), S. 84f.

^[18] Weber, H.O., S. 4