In der vorliegenden Arbeit soll eine ökonomische Theorie des Abrisses von Wohnungen entwickelt werden, wobei insbesondere eine Anwendung auf den ostdeutschen Wohnungsmarkt im Mittelpunkt stehen wird. Da die Thematik des Wohnungsabrisses auf sehr vielfältige Art und Weise analysiert und beschrieben werden kann, ist es zunächst notwendig, klar abgegrenzte inhaltliche Schwerpunkte zu setzen.
Es ist bekannt, dass in Ostdeutschland zur Zeit bereits mehr als eine Million Wohnungen leer stehen. Dieses Problem zeichnete sich bereits seit Mitte der 90er Jahre ab und hat mittlerweile ein für die ostdeutschen Wohnungsunternehmen Existenz bedrohendes Ausmaß angenommen. Im Mittelpunkt der wissenschaftlichen Diskussion zu dieser Thematik standen zunächst vor allem die Ursachen und Auswirkungen des Leerstandes. Da diese Diskussion in der Folgezeit zufriedenstellend abgeschlossen werden konnte, 1 soll sie im Rahmen dieser Arbeit nicht weiter von Bedeutung sein. Ungleich wichtiger erscheint indes die Frage, wie mit dem Problem des Wohnungsleerstandes umgegangen werden soll. Der im Rahmen dieser Diskussion am häufigsten genannte Lösungsvorschlag sieht vor, einen Großteil der leerstehenden Wohnungen durch Abriss vom Markt zu nehmen. Dies wird allgemein mit den aus dem Leerstand resultierenden hohen finanziellen Belastungen der Wohnungsunternehmen begründet. Bei einer detaillierteren Analyse dieser Begründung bleiben jedoch einige wichtige Fragen ungeklärt.
Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es daher, mit Hilfe eines zu entwickelnden Modells zu zeigen, warum es aus Sicht der betroffenen Unternehmen betriebswirtschaftlich sinnvoll sein kann, einen Abriss von Wohnraum vorzunehmen. Da die öffentliche Diskussion zumeist sehr unpräzise geführt wird, ist es gleichermaßen Anspruch dieser Arbeit, bei der Entwicklung des Modells klare und exakt formulierte Aussagen zugrunde zu legen. Abschließend sollen zudem exemplarisch wirtschaftspolitische Aspekte der Thematik aufgezeigt werden.
Inhaltsverzeichnis
1. EINLEITUNG
1.1. ZIELSTELLUNG DER ARBEIT
1.2. GANG DER UNTERSUCHUNG
2. DIE KOSTENFUNKTION EINES WOHNUNGSUNTERNEHMENS
2.1. KOSTENTHEORETISCHE GRUNDLAGEN
2.1.1. Der Kostenbegriff
2.1.2. Fixe und variable Kosten
2.1.3. Die Kostenfunktion
2.2. DIE KOSTEN IN DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT
2.2.1. Kapitalkosten
2.2.2. Personal- und Sachkosten
2.2.3. Abschreibungen und Tilgungen
2.2.4. Betriebskosten
2.2.5. Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung
2.2.6. Sonstige Kosten
2.3. DIE KOSTEN DES LEERSTANDES
2.3.1. Der Begriff der Leerstandskosten
2.3.2. Erlösschmälerungen durch Mietausfälle
2.3.3. Das Leerkostenkonzept von Gutenberg
2.3.4. Nicht umlagefähige Betriebskosten
2.3.5. Außerplanmäßige Abschreibungen und bilanzielle Verluste
2.4. DAS MODELL DER KOSTENFUNKTION
2.4.1. Entwicklung des Modells
2.4.2. Fallstudie WohnBau Frankfurt
2.4.3. Kritische Anmerkungen
3. DIE KOSTENEFFEKTE BEIM ABRISS VON WOHNRAUM
3.1. WOHNUNGSABRISS OHNE ABBAU DER FIXKOSTEN
3.2. WOHNUNGSABRISS MIT ABBAUFÄHIGEN FIXKOSTEN
3.2.1. Das Altschuldenhilfegesetz
3.2.2. Abbaufähige Fixkosten bei Bestandsreduktion
3.2.3. Darstellung der langfristigen Effekte
3.3. WOHNUNGSABRISS UNTER BERÜCKSICHTIGUNG DER UMSETZUNGSQUOTE
3.4. ALTERNATIVEN ZUM WOHNUNGSABRISS
3.4.1. Kommunale Subvention
3.4.2. Erhöhte Vermietung durch absatzpolitische Instrumente
3.5. BEURTEILUNG DER ERGEBNISSE
4. WOHNUNGSMARKT UND INFRASTRUKTUR
4.1. GRUNDLAGEN DES MODELLS
4.1.1. Die Kommune als Monopolist
4.1.2. Die Kommune als Vermieter und Versorger
4.1.3. Kritische Anmerkungen
4.2. PREISE UND MENGEN IM OPTIMUM
4.2.1. Optimierung ohne Berücksichtigung des externen Effektes
4.2.2. Optimierung unter Berücksichtigung des externen Effektes
4.2.3. Vergleich der Ergebnisse
4.3. WIRTSCHAFTSPOLITISCHE KONSEQUENZEN
5. SCHLUSSBETRACHTUNG
5.1. ZUSAMMENFASSUNG DER WESENTLICHEN AUSSAGEN
5.2. AUSBLICK AUF DIE WEITERFÜHRENDE BEARBEITUNG
Zielsetzung und thematische Schwerpunkte
Die vorliegende Arbeit entwickelt eine ökonomische Theorie des Wohnungsabrisses, um die Anreizmechanismen für Wohnungsunternehmen zu erklären, die mit leerstehendem Wohnraum konfrontiert sind, wobei ein besonderer Fokus auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt liegt.
- Herleitung eines Kostenfunktionsmodells für Wohnungsunternehmen.
- Analyse der Kosteneffekte bei Abrissmaßnahmen unter Einbeziehung langfristiger Fixkostenanpassungen.
- Untersuchung des Einflusses der Umsetzungsquote auf die Wirtschaftlichkeit von Abrissvorhaben.
- Evaluierung von Alternativen zum Abriss wie kommunale Subventionen oder absatzpolitische Maßnahmen.
- Diskussion wirtschaftspolitischer Zusammenhänge zwischen Wohnungsmarkt und kommunaler Infrastruktur.
Auszug aus dem Buch
2.4.1. Entwicklung des Modells
Basierend auf den bisherigen Ausführungen wird nun das Modell für die Kostenfunktion eines Wohnungsunternehmens hergeleitet. Wie bereits eingangs erwähnt, werden hierzu die Gesamtkosten aus den fixen und variablen Kostenbestandteilen zusammengesetzt. Das Modell zeigt die Kostenfunktion K(x), deren Bezugsgröße x die Anzahl der vermieteten Wohnungen ist. Hierbei wird angenommen, dass dies die einzige Einflussgröße auf die Kosten des Unternehmens ist.
In Abbildung 1 ist durch die Vorgabe von X und B eine konkrete Konstellation dargestellt, die Leerstand in Höhe der Differenz von B und X impliziert. In dieser Situation entstehen dem Unternehmen Gesamtkosten in Höhe der Strecke MQ. Diese Gesamtkosten bestehen aus Fixkosten in Höhe von MO und variablen Kosten in Höhe von OQ. Die gesamten variablen Kosten setzen sich wiederum aus den variablen Kosten der Wohnraumvermietung (OP) und den nicht umlegbaren Betriebskosten (PQ) zusammen. Der auf den Leerstand entfallende Anteil der Fixkosten wird durch NO dargestellt. Damit ergeben sich die Kosten, die das Unternehmen infolge des Leerstandes zu tragen hat, aus der Addition von NO und PQ. Hierbei sei jedoch abermals auf den kalkulatorischen Charakter der Leerkosten nach Gutenberg verwiesen, denn relevant sind für das Unternehmen in jedem Fall die gesamten Fixkosten (MO) und nicht der entsprechende Anteil an Nutz- oder Leerkosten. Eine erhebliche Belastung ergibt sich jedoch aus den nicht umlagefähigen Betriebskosten, die als auszahlungswirksame Kosten anfallen und somit die Gesamtkosten erhöhen.
Zusammenfassung der Kapitel
1. EINLEITUNG: Darstellung der Problemstellung des Wohnungsleerstands und Zielsetzung der Arbeit zur ökonomischen Analyse des Abrissverhaltens.
2. DIE KOSTENFUNKTION EINES WOHNUNGSUNTERNEHMENS: Herleitung eines betriebswirtschaftlichen Kostenmodells unter Analyse verschiedener Kostenarten und der Bedeutung von Leerstandskosten.
3. DIE KOSTENEFFEKTE BEIM ABRISS VON WOHNRAUM: Untersuchung der ökonomischen Konsequenzen von Abrissmaßnahmen, insbesondere unter Berücksichtigung von Fixkostenreduktionen und der Umsetzungsquote.
4. WOHNUNGSMARKT UND INFRASTRUKTUR: Modellierung der wechselseitigen Abhängigkeiten zwischen der kommunalen Wohnungsmarktpolitik und der Nachfrage nach öffentlicher Infrastruktur.
5. SCHLUSSBETRACHTUNG: Zusammenfassung der wesentlichen Erkenntnisse und Ausblick auf zukünftige Forschungsnotwendigkeiten sowie Übertragbarkeit auf andere Regionen.
Schlüsselwörter
Wohnungsleerstand, Ostdeutschland, Kostenfunktion, Wohnungsabriss, Fixkosten, Variable Kosten, Leerkosten, Altschulden, Betriebskosten, Umsetzungsquote, kommunale Subvention, Infrastruktur, Wohnungsmarkt, Wirtschaftspolitik, Gewinnmaximierung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundlegend?
Die Arbeit befasst sich mit der ökonomischen Theorie des Wohnungsabrisses und analysiert die betriebswirtschaftlichen Beweggründe ostdeutscher Wohnungsunternehmen, die vor dem Problem massiven Leerstands stehen.
Welche zentralen Themenfelder werden bearbeitet?
Die Untersuchung umfasst die Kostenstruktur von Wohnungsunternehmen, die spezifische Problematik der Leerstandskosten, die Auswirkungen von Abrissen auf die Kostenbilanz sowie die wirtschaftspolitische Verflechtung von Wohnungsmarkt und kommunaler Infrastruktur.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, ein Modell zu entwickeln, das zeigt, unter welchen Bedingungen Abrissmaßnahmen aus Sicht eines gewinnmaximierenden Unternehmens betriebswirtschaftlich sinnvoll sein können.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Der Autor verwendet eine modelltheoretische Herleitung der Kostenfunktion, ergänzt durch komparativ-statische Analysen und eine empirische Fallstudie der WohnBau Frankfurt.
Welche Aspekte stehen im Hauptteil im Fokus?
Der Hauptteil gliedert sich in die Aufschlüsselung der Fix- und Variabilitätskosten, die Untersuchung der Kosteneffekte bei Abriss (kurz- und langfristig) sowie die Analyse kommunaler Einflussfaktoren auf den Wohnungsmarkt.
Was charakterisiert die Arbeit inhaltlich?
Die Arbeit zeichnet sich durch die Verbindung von wohnungswirtschaftlichen Kostenrechnungsmethoden mit makroökonomischen Überlegungen zur Rolle der Kommune als Anbieter von Infrastruktur aus.
Welche Rolle spielt das Altschuldenhilfegesetz für die Unternehmen?
Das Altschuldenhilfegesetz ermöglicht es den Unternehmen, unter bestimmten Voraussetzungen Altschulden zu tilgen, was zu einer Entlastung bei den fixen Kapitalkosten führt und somit einen Anreiz für den Abriss von Wohnraum schafft.
Warum ist die Umsetzungsquote für den Erfolg einer Abrissmaßnahme wichtig?
Eine Umsetzungsquote unter 100 % bedeutet, dass nicht alle betroffenen Mieter im Unternehmen verbleiben, was zu Einnahmeverlusten führt und somit den durch den Abriss erzielten Kostenentlastungseffekt mindert.
Warum können Preissteigerungen bei kommunaler Infrastruktur das Defizit einer Kommune oft nicht beheben?
Aufgrund der negativen Preiselastizität sinkt bei Preiserhöhungen die Nachfrage nach Infrastruktur, was im Modell zu noch höheren Defiziten führen kann, da das Problem an der Ursache (dem Mietpreisniveau) nicht korrigiert wird.
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- Enrico Böhme (Author), 2004, Eine ökonomische Theorie des Abrisses von Wohnungen - Eine Anwendung auf Ostdeutschland, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/24601
