Position des Auflassungsempfängers. Anwartschaftsrecht und guter Glaube


Wissenschaftlicher Aufsatz, 2013

8 Seiten


Leseprobe

Position des Auflassungsempfängers – Anwartschaft und guter Glaube *

Cand. iur. Björn Ebert

Dieser Beitrag widmet sich dem von der h.M. anerkannten Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers und geht der Frage nach, ob das Zitat „Die Lehre vom Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers zeigt derzeit weithin, wie man (relativ) Einfaches umständlich machen kann“[1] zutrifft. Hierzu wird Entstehen und Rechtsnatur der Anwartschaftsrechte des Auflassungsempfängers und des Vorbehaltsverkäufers dargestellt und anschließend hinsichtlich des gutgläubigen Erwerbs verglichen.

A. Das Anwartschaftsrechts des Vorbehaltskäufers

I. Entstehen

Von einem Anwartschaftsrecht spricht man im Allgemeinen, wenn der Erwerber eine rechtlich gesicherte Erwerbsposition gerade des Vollrechts innehat, die mehr ist als eine bloße Erwerbsaussicht. Dem Vorbehaltskäufer vermitteln §§ 161 f. BGB einen gewissen Schutz vor Zwischenverfügungen des Vorbehaltsverkäufers. Voraussetzung dafür ist eine bedingte Übereignung des Vorbehaltsverkäufers an den Vorbehaltskäufer. Diese bedingte Übereignung ist nach der Auslegungsregel des § 449 Abs. 1 BGB in der Regel eine aufschiebend bedingte Übereignung. Zwar wird der Schutz des Vorbehaltskäufers über die in § 161 Abs. 3 BGB erklärte entsprechende Anwendbarkeit der §§ 932 ff. BGB abgeschwächt, doch entsteht das Anwartschaftsrecht nach allgemeiner Auffassung bereits mit Vornahme der bedingten Übereignung.[2]

II. Rechtsnatur

Regelmäßig wird das Anwartschaftsrecht des Vorbehaltskäufers als dingliches Recht bezeichnet. Begründet wird dies damit, dass das Anwartschaftsrecht ein wesengleiches Minus im Vergleich zum Vollrecht – des Eigentums – darstelle, es also kein aliud dazu sei.[3] Mithin eine Vorwirkung des Vollrechts darstelle und so dessen Rechtsnatur teile. Richtig daran ist zunächst, dass das Anwartschaftsrecht (wie ein dingliches Recht) sicher subjektives Recht ist.[4] Ob aus dem Schutz, den die §§ 161 f. BGB gewähren eine Erstarkung zum Vollrecht folgt, erscheint indes zweifelhaft. Inzwischen hat das Anwartschaftsrecht nicht zu vernachlässigende wirtschaftliche Bedeutung erlangt.[5] Daher wird man H.P. Westermann zustimmen müssen, der jedenfalls eine Analogie zu anerkannten dinglichen Rechten befürwortet, dabei aber zutreffend darauf hinweist, die Bindung des Anwartschaftsrecht an die schuldrechtliche Grundlage nicht zu vernachlässigen.[6] Folglich geht es darum an den Schutz der §§ 161 f. BGB anzuknüpfen und diesen (behutsam) fortzuentwickeln.[7] Insofern wird man der h.M. auch darin zustimmen können, dass der Schutz des Anwartschaftsrechts über § 936 Abs. 3 BGB über den der §§ 161 f. BGB hinaus erweitert wird.[8]

B. Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers

I. Entstehen

Ausgehend von den obigen Ausführungen kann ein Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers nur angenommen werden, wenn der Erwerber des Grundstücks eine gesicherte Rechtsposition erlangt hat. Wann dies der Fall ist, ist allerdings strittig.

Nach h.M. erlangt der Erwerber eines Grundstücks eine gesicherte Rechtsposition mit bindender Einigung (§ 873 Abs. 2 BGB), Auflassung (§ 925 BGB) und Eintragungsantrag des Erwerbers (§§ 13, 14 GBO), wobei Auflassung und Eintragungsantrag durch eine Vormerkung zugunsten des Erwerbers ersetzt werden können.[9] Für die h.M. spricht insbesondere, dass aufgrund der Regelung des § 31 GBO die Rechtsposition des Erwerbers nicht mehr einseitig durch den Veräußerer zerstört werden kann. Darüber hinaus wird der Schutz des Erwerbers durch den Prioritätsgrundsatz des § 17 GBO erweitert. Hierdurch braucht der Erwerber im praktischen Regelfall Zwischenverfügungen des Veräußerers nicht zu befürchten.[10]

Bereits hier zeigt sich schon, dass der Ansicht, die lediglich eine bindende Einigung zum Erwerb des Anwartschaftsrechts ausreichen lässt,[11] nicht gefolgt werden kann. Der Schutz vor Zwischenverfügungen ergibt sich nicht aus der bindenden Einigung, sondern aus dem formellen Grundsstücksrecht, also aus den §§ 17, 31 GBO. Ein Vergleich zum Vorbehaltskäufer zeigt, dass dieser Schutz (dort vermittelt durch §§ 161 f. BGB) Grundvoraussetzung und Ausgangspunkt der Anerkennung des Anwartschaftsrechts ist.

Andere hingegen bejahen ein Anwartschaftsrecht nur bei bindender Einigung und Eintragung einer Vormerkung. Teilweise wird sogar das Stellen des Eintragungsantrags der Vormerkung durch den Erwerber für ausreichend erachtet.[12] Beide Ansichten gelangen über § 883 Abs. 2 BGB bzw. §§ 17, 31 GBO bei bloßem Eintragungsantrag der Vormerkung ebenfalls zu einem Schutz zu Zwischenverfügungen. Soweit dabei aber auf § 883 Abs. 2 BGB abgestellt wird, wird verkannt, dass sich diese Wirkungen allein aus der Vormerkung ergeben, eine bindende Einigung iSd § 873 Abs. 2 BGB folglich nicht erforderlich ist.

Ob der Schutz, den die §§ 17, 31 GBO vermitteln – auf den sich auch die h.M. beruft –ausreichend ist, wird durch eine Ansicht, die das Anwartschaftsrecht vollständig ablehnt, indes bezweifelt.[13] §§ 17, 31 GBO stellen Vorschriften des formellen Grundstückrechts dar, deren Nichtbeachten keinen Einfluss auf die materielle Rechtslage hat. Bezüglich § 17 GBO gilt daher grundsätzlich § 879 BGB, wobei durch Voreintragung des Dritten der Erwerber bereits wegen §39 GBO nicht mehr eingetragen werden kann. Bei § 31 GBO ist zwar richtig, dass der Veräußerer den Eintragungsantrag nicht mehr zurücknehmen kann und so die Eintragung des Erwerbers nicht verhindern kann. Doch besteht unabhängig davon die Möglichkeit der Zurückweisung des Antrags nach § 18 GBO. Beides zeigt, dass der Schutz den die Verfahrensvorschriften vermitteln aufgrund Verfahrensfehlern oder formellen Gründen leer laufen kann und ein eventuelles Anwartschaftsrecht erlöschen müsste. Daher spricht vieles dafür, das Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers abzulehnen.[14]

[...]


* Der Autor ist Student der Rechtswissenschaften an der Eberhard Karls Universität Tübingen und studentischer Mitarbeiter der Insolvenzverwalterkanzlei Rüdisühli mit Sitz in Stuttgart.

[1] Medicus, DNotZ 1990, 275 (289).

[2] Vgl. Habersack, Examensrepititorium Sachrecht, Rn. 241; BGH Z 125, 334, 338 f.

[3] BGH Z 28, 16, 21; 35, 85, 89.

[4] MüKo/Westermann, § 449 Rn. 42.

[5] Habersack, a.a.O., Rn. 230 f..

[6] MüKo/Westermann, § 449 Rn. 41.

[7] Ebenso Medicus/Petersen, Bürgerliches Recht, Rn. 487; Habersack, a.a.O., Rn. 243.

[8] Vgl. nur ; Prütting, Sachrecht, Rn. 395 .

[9] BGH Z 45, 186, 190 f.; 83, 395, 399; Jauring, BGB § 925 Rn. 18.

[10] Dies ebenfalls anerkennend Habersack, a.a.O. (Fn. 2), Rn. 296.

[11] Reinicke/Tiedtke, NJW 1982, 2281, 2282 ff.

[12] Vgl. Palandt/Bassenge, § 925 Rn. 25.

[13] Habersack, JuS 2000, 1145; im Ergebnis ebenso Medicus/Petersen, a.a.O., Rn.469

[14] Dazu, dass das Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers im Übrigen auch nicht erforderlich ist: Habersack, JuS 2000, 1145.

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Details

Titel
Position des Auflassungsempfängers. Anwartschaftsrecht und guter Glaube
Hochschule
Eberhard-Karls-Universität Tübingen
Autor
Jahr
2013
Seiten
8
Katalognummer
V262243
ISBN (eBook)
9783656512615
ISBN (Buch)
9783656575672
Dateigröße
564 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Auflassung, Auflassungsempfänger, Anwartschaft, Guter Glaube, Bösgläubigkeit, Gutgläubigkeit, Anwartschaftsrecht, Vorbehaltskäufer, Vorbehaltsverkäufer, Grundstück
Arbeit zitieren
Björn Ebert (Autor), 2013, Position des Auflassungsempfängers. Anwartschaftsrecht und guter Glaube, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/262243

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