Mit einem Anteil von bis zu 90 Prozent an der Bilanzsumme nehmen Immobilien, die mit reiner Mieterzielungs- und/oder Kapitalanlageabsicht gehalten werden (Investment Property), eine erhebliche Bedeutung im Vermögen deutscher Immobilienaktiengesellschaften ein. Im Zuge der Anwendung des Fair Value Models gemäß IAS 40 können Erträge oder Aufwände aus Wertänderungen dieser Renditeimmobilien unmittelbar erfolgswirksam ausgewiesen werden und üben daher einen erheblichen Einfluss auf das Jahresergebnis aus. Da für Immobilien regelmäßig keine originären Marktwerte zur Verfügung stehen, erfolgt die Wertermittlung häufig anhand von Modellrechnungen, die aufgrund des auslegungsoffenen Regelungsgehalts des IAS 40 ein erhebliches Gestaltungspotential eröffnen. Obwohl die Marktbewertung von Vermögenswerten mit fortschreitendender Ausweitung des Fair Value Accountings zunehmend an Bedeutung gewinnt, ist diese ebenso stark umstritten. So geht der frühzeitige, mitunter überhöhte Ausweis von Erträgen aus Marktwertsteigerungen auch zu Lasten des Anlegerschutzes, da aufgrund einer Verzerrung der tatsächlichen Unternehmenslage Aktionärsvermögen vernichtet werden kann. Die vorliegende Arbeit untersucht daher empirisch die Bewertungspraxis deutscher Immobilien-AGs anhand von qualitativen Fair Value-Angaben innerhalb der Berichterstattung, um die Bedeutung von Investment Property in deren Vermögensstruktur sowie den Einfluss daraus resultierender erfolgswirksamer Fair Value-Änderungen zu determinieren. Dazu wird eine Wirkungsanalyse zur Bemessung des Neubewertungseffekts auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie investorenrelevante Kennzahlen der Finanz- und Kapitalstruktur durchgeführt. Aus den gewonnenen Erkenntnissen der Bewertungspraxis werden mögliche bilanzpolitische Bewertungskalküle der Immobiliengesellschaften abgeleitet. Zum anderen beinhaltet die Untersuchung eine Analyse qualitativer Fair Value-Angaben innerhalb der Konzernanhänge. Neben Erkenntnissen zur Wahlrechtsausübung sowie zu den angewandten Bewertungsmethoden wurde eine Vollständigkeitsanalyse der Notes bezüglich wesentlicher Bewertungsprämissen, Datenquellen der Eingangsparameter sowie des Einsatzes unabhängiger Gutachter durchgeführt. Abschließend erfolgt eine Einschätzung der IAS 40 Fair Value-Option am Maßstab der IAS-Grundprinzipien, der Entscheidungsnützlichkeit für Investoren sowie im Kontext des True and Fair Views.
Inhaltsverzeichnis
1. Abschnitt: Bedeutung der IAS für Investment Property
A. Bewertungskriterien der Entscheidungsnützlichkeit
I. Entscheidungsnützlichkeit als Ziel von Abschlüssen nach IAS
II. Kriterien der Entscheidungsnützlichkeit von Abschlüssen
B. Investment Property im Kontext der IAS-Rechnungslegung
I. Anwendungsbereich des IAS 40
II. Bewertungsvorschriften des IAS 40
a) Zugangsbewertung von Investment Property
b) Folgebewertung von Investment Property nach dem Fair Value Model
1. Bedingungen der Fair Value-Ermittlung nach IAS 40
2. Fair Value-Bewertungshierarchie des IAS 40
III. Offenlegungspflichten des IAS 40 bei Fair Value-Optierung
C. Bilanzpolitisches Gestaltungspotential der Fair Value-Option
2. Abschnitt: Analyse der quantitativen Fair Value-Berichterstattung
A. Eingrenzung der Untersuchungseinheiten
B. Ergebnisse der quantitativen Fair Value-Analyse
I. Relevanz von Investment Property im Vermögen der Bestandshalter
a) Entwicklung der Investment Property-Intensität des Vermögens
b) Wertmäßige Entwicklung des Investment Property-Buchwerts
II. Ergebnis aus der Fair Value-Änderung von Investment Property
a) Neubewertungsergebnis als Determinante der Bestandsänderung
b) Empirischer Zusammenhang zwischen dem Erfolgs- und Bilanzausweis
c) Entwicklung des Neubewertungsergebnisses in der Erfolgsrechnung
III. Wirkungsanalyse des Neubewertungseffekts auf die Unternehmenslage
a) Einfluss auf die Vermögenslage
b) Einfluss auf die Ertragslage
1. Kennzahlen der Ertragsstruktur
i) Neubewertungseffekt auf das operative Ergebnis (EBIT)
ii) Neubewertungseffekt auf das Konzernergebnis
2. Kennzahlen der Kapitalrentabilität
i) Neubewertungseffekt auf die Eigenkapitalrentabilität
ii) Neubewertungseffekt auf die Gesamtkapitalrentabilität
c) Einfluss auf die Finanzlage
1. Neubewertungseffekt auf die Eigenkapitalquote
2. Neubewertungseffekt auf die Fremdkapitalquote
C. Einordnung der Ergebnisse in den bilanzpolitischen Kontext
I. Einschätzung anhand des Investment Property-Ausweises
II. Einschätzung anhand der Ergebnisse der Wirkungsanalyse
3. Abschnitt: Analyse der qualitativen Fair Value-Berichterstattung
A. Ergebnisse der qualitativen Fair Value-Analyse
I. Wertermittlungsverfahren der Immobilienpraxis
a) Anwendung barwertorientierter Verfahren zur Fair Value-Ermittlung
b) Defizite praxisgängiger Wertermittlungsverfahren
II. Vollständigkeit der IAS 40-Anhangangaben in der Immobilienpraxis
a) Fehlerhafte Berichterstattung in Bezug auf Investment Property
b) Angaben zum Investment Property-Bestand
c) Angaben zu wesentlichen Prämissen der Fair Value-Ermittlung
1. Annahmen der Netto-Mietertragsschätzung
2. Annahme bezüglich des Zinssatzes
i) Praxisübliche Quellen zur Ableitung des Zinssatzes
ii) Offenlegung von Zinsangaben in der Immobilienpraxis
3. Annahme bezüglich der Dauer des Zeithorizonts
d) Angaben zu den Quellen der Fair Value-Wertgutachten
III. Einschätzung des Informationsgehalts der Angaben im Anhang
a) Konsequenzen fehlender Anhangangaben für Immobilienunternehmen
b) Vollständigkeit der Angaben zu wesentlichen Fair Value-Prämissen
B. Fair Value-Option im Kontext des IAS-Leitmotivs
I. Kritische Betrachtung anhand der Abschlusskriterien
II. Maßstab der Entscheidungsnützlichkeit
III. Eignung des IFRS 13 zur Behebung der Fair Value-Problematik
Schlussbemerkung
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht, inwieweit die Fair Value-Option des IAS 40 ein bilanzpolitisches Gestaltungspotenzial bietet, das von deutschen Immobilienaktiengesellschaften genutzt wird, und ob diese Form der Berichterstattung dem Leitmotiv der Entscheidungsnützlichkeit sowie dem Anlegerschutz gerecht wird.
- Theoretische Grundlagen der Fair Value-Bewertung nach IAS 40.
- Quantitative Analyse der Auswirkungen von Neubewertungseffekten auf Vermögens-, Finanz- und Ertragslage.
- Qualitative Untersuchung der Transparenz und Vollständigkeit von Anhangangaben zu Bewertungsprämissen.
- Empirische Bewertung der Bilanzpolitik ausgewählter börsennotierter Immobilienaktiengesellschaften.
- Kritische Würdigung der Fair Value-Option im Kontext des IAS-Rahmenkonzepts.
Auszug aus dem Buch
Bilanzpolitisches Gestaltungspotential der Fair Value-Option
Die vorangegangene theoretische Analyse der spezifischen Regelungen des IAS 40 lässt erahnen, dass der Standard aufgrund fehlender bzw. auslegungsoffener Formulierungen Ermessensspielräume eröffnet. Dies befremdet mit Blick auf den hohen Bestand an Investment Property in Relation zur Bilanzsumme bei Immobilienaktiengesellschaften, da IAS 40.46 c eine Fair Value-Bemessung von Renditeimmobilien mittels Schätzungen (Stufe 3) gestattet. Schließlich können Zeitwertänderungen einen erheblichen Einfluss auf das Periodenergebnis ausüben. Das IASB lässt offen, welche Wertermittlungsverfahren zulässig sind, welche Annahmen zu Grunde gelegt und aus welchen Bezugsquellen die Prognoseparameter abgeleitet werden sollen.
Es ist zu vermuten, dass diese Bewertungsspielräume unternehmensindividuell beurteilt werden, sodass eine gezielte Einflussnahme auf die Unternehmenslage nicht auszuschließen ist. Im Rahmen der (legalen) Bilanzpolitik lassen sich zwei zentrale Einflussrichtungen hinsichtlich der Höhe der Bilanz und GuV unterscheiden. Soll ein möglichst positives Bild der Unternehmenslage im Sinne eines maximalen Periodenerfolgs bzw. Eigenkapitals vermittelt werden, wird von progressiver Bilanzpolitik gesprochen. Demgegenüber steht die konservative Richtung, bei der die genannten Kenngrößen minimal ausgewiesen werden. Anlage 23 im Anhang fasst die vorwiegenden Motive der Unternehmensführung zusammen, eine der beiden bilanzpolitischen Einflussrichtungen zu verfolgen.
Gemäß WEBER erfreuen sich die in der Theorie häufig monierten Freiräume der IAS in der Praxis einer exzessiven Nutzung. Sollte dies eine gängige Bewertungspraxis unter Immobiliengesellschaften sein, ist zu bezweifeln, dass die Vorschriften der Einzelstandards (insbesondere die des IAS 40) den qualitativen Abschlussanforderungen tatsächlich genügen. So werden die Grenzen der Bilanzpolitik nach IAS durch die hohen Stetigkeitsanforderungen sowie durch umfangreiche Dokumentationserfordernisse festgesetzt. Für die anschließenden Abschnitte ergibt sich daher die Notwendigkeit einer empirischen Analyse der Bewertungspraxis, der die folgende Arbeitsthese zu Grunde gelegt wird: Die Fair Value-Option des IAS 40 bietet ein erhebliches Gestaltungspotential, das von den Immobilienaktiengesellschaften bilanzpolitisch instrumentalisiert wird.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Abschnitt: Bedeutung der IAS für Investment Property: Dieser Teil legt die theoretischen Grundlagen des IAS-Leitmotivs der Entscheidungsnützlichkeit dar und erläutert die spezifischen Vorschriften des IAS 40 für die Bewertung und Offenlegung von Renditeimmobilien.
2. Abschnitt: Analyse der quantitativen Fair Value-Berichterstattung: Dieses Kapitel untersucht empirisch den Einfluss von Neubewertungsergebnissen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie auf wichtige Kennzahlen bei fünf ausgewählten deutschen Immobilienaktiengesellschaften.
3. Abschnitt: Analyse der qualitativen Fair Value-Berichterstattung: Der abschließende Teil evaluiert die Transparenz und Vollständigkeit der Anhangangaben der untersuchten Unternehmen, insbesondere im Hinblick auf verwendete Wertermittlungsverfahren und wesentliche Bewertungsprämissen.
Schlüsselwörter
IAS 40, Investment Property, Fair Value, Bilanzpolitik, Immobilienaktiengesellschaften, Entscheidungsnützlichkeit, Renditeimmobilien, Wertermittlung, Anhangangaben, Ertragswertverfahren, DCF-Verfahren, Bilanzanalyse, Kapitalrentabilität, Neubewertungseffekt, IFRS 13.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Masterarbeit analysiert die Auswirkungen der Fair Value-Option des IAS 40 auf die Bewertungspraxis und Bilanzpolitik deutscher Immobilienaktiengesellschaften.
Welche Themenfelder stehen im Zentrum der Untersuchung?
Im Fokus stehen die theoretische Auseinandersetzung mit dem IAS 40, die quantitative Wirkungsanalyse von Fair Value-Änderungen auf Kennzahlen sowie die qualitative Prüfung der Anhangberichterstattung.
Was ist die zentrale Forschungsfrage?
Die Forschungsfrage adressiert, ob die Fair Value-Option des IAS 40 ein bilanzpolitisches Gestaltungspotenzial bietet und ob die resultierenden Unternehmensberichte den Anforderungen an Entscheidungsnützlichkeit und Anlegerschutz genügen.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zur Anwendung?
Es werden eine theoretische Fundierung sowie eine empirische Analyse durchgeführt, die die Geschäftsberichte von fünf Immobilienaktiengesellschaften über einen Zeitraum von 2009 bis 2012 auswertet.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine quantitative Analyse der Bilanz- und GuV-Positionen und eine qualitative Evaluierung der Offenlegungspraxis im Anhang, insbesondere hinsichtlich der verwendeten Annahmen und Gutachter.
Welche Begriffe charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit ist durch Begriffe wie Investment Property, Bilanzpolitik, Fair Value, Renditeimmobilien und Abschlussprüfung gekennzeichnet.
Wie unterscheidet sich die Bilanzierung nach IAS 40 vom Cost Model?
Während beim Cost Model Immobilien zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bilanziert werden, führt die Fair Value-Option zu einer ergebniswirksamen Berücksichtigung unrealisierter Marktwertänderungen.
Welche Defizite der Anhangberichterstattung stellt die Arbeit fest?
Die Untersuchung zeigt, dass viele Unternehmen wesentliche Bewertungsprämissen wie Zinssätze, Mietwachstum oder Leerstandsquoten unzureichend offenlegen oder nur sehr pauschale Angaben ("Boilerplate Statements") machen.
Zu welcher Schlussfolgerung kommt die Autorin bezüglich der Bilanzpolitik?
Die Arbeit kommt zu dem Schluss, dass ein erhebliches Gestaltungspotenzial besteht, wobei eine tendenziell progressive Bewertungspraxis bei der Mehrheit der untersuchten Gesellschaften festzustellen ist.
Eignet sich der IFRS 13 zur Lösung der Fair Value-Problematik?
Die Autorin äußert Skepsis, da der IFRS 13 zwar die Offenlegungspflichten verschärft, aber die bestehenden Ermessensspielräume bei der Bewertung weitgehend unberührt lässt.
- Arbeit zitieren
- Nina Donath (Autor:in), 2013, Auswirkungen der IAS 40 Fair Value-Option auf die Bewertungspraxis deutscher Immobilienaktiengesellschaften, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/268212
