Planung und Bau von Shopping-Centern

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Rechtliche Faktoren der Planung und des Baus
2.1.1. Rechtliche Vorschriften
2.1.2. Versicherungen

3. Finanzwirtschaftliche Faktoren der Planung und des Baus
3.1. Voraussetzungen
3.1.1. Standortanalyse
3.1.2. Sicherung des Geländes
3.1.3. Vorprojekt und Bestimmen der Anlagekosten
3.1.4. Bauvoranfrage
3.1.5. Bestimmen des jährlichen Mietertrages
3.1.6. Renditenberechnung
3.2. Investitionsvolumen
3.3. Finanzierungsformen
3.3.1. Hypothekenaufnahme
3.3.2. Restfinanzierung
3.3.3. Rent-back
3.3.4. Lease-back
3.4. Beteiligte
3.5. Zuschüsse vom Staat

4. Bauzeit / Bauphasen

5. Baubeteiligte

6. Architektonischen Faktoren der Planung und des Baus
6.1. Standort
6.1.1. Innenstadt / City
6.1.2. Stadtperipherie
6.1.3. „Grüne-Wiese“
6.2. Bauformen
6.2.1. Stripe-Form
6.2.2. L-Form
6.2.3. U-Form
6.2.4. Mall-Form
6.2.5. Cluster-Form
6.3. Dimension und Gestaltung des Shopping Center
6.3.1. Verkaufs- und Geschäftsflächenbedarf
6.3.2. Art, Zahl und Größe der Betriebe
6.3.3. Anordnung der Geschäfte
6.3.4. Feuerschutzanlagen
6.3.5. Notausgänge
6.3.6. Sanitäranlagen
6.3.7. Parkflächenbedarf
6.3.8. Grünflächen

7. Fazit

Quellenverzeichnis

Anhang:
- Anhang 1: Beispiel für die Zusammenstellung der Anlagekosten
- Anhang 2: Beispiel für Renditeberechnung

1. Einleitung

Immer wieder werden neue Shopping Center eröffnet, die den Kunden die Möglichkeit bieten wollen, innerhalb eines Gebäudes bzw. eines Geländes all seinen „Kaufgelüste“ nachgehen zu können. Vor allem in den neuen EU-Mitgliedsstaaten erlebt der Bau von Shopping Centern einen Boom.

So wird für das Jahr 2007 die Eröffnung des „Arkády Pankrác“ – Centers in Prag erwartet. Dieses Shopping Center entsteht direkt im Zentrum von Prags größten Stadtbezirks und wird auf einer Verkaufsfläche von 38000qm 130 Fachgeschäfte, Service- und Gastronomiebetriebe auf der Ebenen beherbergen.

In Krakau, Polen, ist für 2006 die Eröffnung des „Galeria Krakowska“ Shopping Centers geplant. Auf drei Verkaufsebenen mit insgesamt ca. 60000qm Verkaufsfläche werden ca. 250 Geschäfte, Restaurants und Cafés zu finden sein.

Auch in Deutschland sind für die nächsten Jahre neue Shopping Center geplant, so z.B. „City-Arkaden“ in Klagenfurt (Eröffnung 2006), „Phoenix-Center“ in Hamburg (Eröffnung Herbst 2004) und „Ettlinger Tor“ – Center in Karlsruhe (Eröffnung Herbst 2005)

Die Planung und der Bau eines Shopping Centers wird von vielen verschiedenen Faktoren, wie Rechtslage, Finanzierung und Architektur, begleitet und bestimmt. Diese werden in der folgenden Ausfertigung näher erläutert.

2. Rechtliche Faktoren der Planung und des Baus

2.1. Rechtliche Vorschriften

Die wichtigsten Vorschriften für die Planung und den Bau von Shopping Centern sind im Baugesetzbuch hinterlegt.

Diese werden durch Vorschriften der Landesplannischengesetzgebung ergänzt, wobei diese je nach Bundesland variiert.

Bei der Auswahl der baubeteiligten Unternehmen gibt es keine rechtlichen Vorschriften.^[1]

2.2. Versicherungen

Als Pflichtversicherung gilt die Feuer- und Haftpflichtversicherung. Sonstige Versicherungen sind freiwillig.

Für den Fall eines Unfalls werden in der Bauphase zusätzliche Versicherung für die Beschäftigten abgeschlossen.

Nach Eröffnung des Shopping Centers wird bei einem Unfall die Haftpflichtversicherung herangezogen.^[2]

3. Finanzwirtschaftliche Faktoren der Planung und des Baus

3.1. Voraussetzungen

Die Finanzierung des Baus eines Shopping Centers birgt ein großes Risiko. Um diese zu schmälern und dadurch auch mehr Investoren zu gewinnen, muss die Finanzierung eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen. Diese sind den Voraussetzung bei herkömmlichen Immobilieninvestitionen, wie z.B. bei Bürogebäuden oder Wohnhäusern, grundsätzlich sehr ähnlich; ihre Erarbeitung ist im Falle eines Shopping Centers jedoch viel schwieriger, da die Zusammenhänge komplexer und vielseitiger sind und die Erfassung genauer verlaufen muss.^[3]

Im Folgenden werden einige der verschiedenen Voraussetzungen näher erläutert.

3.1.1. Standortanalyse

Die Standortanalyse ist der erste Schritt bei der Planung von Shopping Centern.

Für die Finanzierung ist sie deshalb wichtig, da sie unter anderen die Dimension des Shopping Centers und das voraussichtliche Umsatzvolumen näher definiert und somit auch ein Indikator für das Investitionsvolumen ist. Die Untersuchung wird von Spezialisten vorgenommen, wodurch die Kosten eine Größenordnung von 25000€ und mehr erreichen können.

Auf den detaillierten Verlauf der Analyse wird später unter dem Punkt „Standort“ eingegangen.^[4]

Liegt eine Standortanalyse vor, können weitere Finanzierungsvoraussetzungen erarbeitet.

3.1.2. Sicherung des Geländes

Nachdem die Standortanalyse positiv abgeschlossen wurde, muss das Gelände gesichert werden. Diese Sicherung soll verhindern, dass Verkäufer der Grundstücke nicht mehr verkaufswillig sind oder höhere Preise verlangen, wodurch alle folgenden Planungen vergeblich wären. Der Developer, d.h. derjenige, der das Shopping Center entwickeln möchte, muss sich bei den Grundeigentümern ein befristetes Kaufrecht einräumen. In Deutschland lässt sich das vollrechtswirksam nur in Form eines festen Kaufangebotes machen. Die Sicherung des Geländes verursacht wiederum neue Kosten, wie z.B. Notariatsgebühren. Diese sind jedoch im Vergleich zum damit abgewendeten Risiko, welches man eingehen würde, falls sich die Verkäufer anders entscheiden sollen, minimal.

Der Developer hab ebenfalls die Möglichkeit, bereits zu diesem Zeitpunkt das Gelände zu kaufen. Dieser Kauf wird in der Praxis nur dann getätigt, wenn die bisherigen Untersuchungen eindeutig günstig lauten und das Gelände bei einer Umentscheidung gegen den Bau von Shopping Center auch anders genutzt werden kann.^[5]

3.1.3. Vorprojekt und Bestimmen der Anlagekosten

Die Zusammenstellung der Anlagekosten erfolgt erst nach Sicherung des Geländes.

Anlagekosten definieren sich als:

- Grundstückskosten, einschließlich Grunderwerbsteuer, Notariatsgebühren und Erschließungskosten (z.B. Anschlüsse für Elektrizität, Gas, Wasser und Kosten für den Bau der benötigten Straßen für die Zu- und Wegfahrten zum Shopping Center)
- Baukosten einschließlich sämtlicher Baunebenkosten
- Planungskosten, z.B. Kosten der Standortanalyse
- Land- und Bauzinsen, d.h. die für die Verzinsung der Grundstückskosten und der Baukosten bis zur Inbetriebnahme des Zentrums notwendigen Beträge

Diese Festlegung der Anlagekosten, die möglichst genau erfolgen sollte, ermöglicht das erarbeiten eines Vorprojektes. Dabei werden die einzelnen Arbeitsgattungen mit dem entsprechenden Preisen erfasst.^[6] (vgl. Anhang 1: Beispiel für die Zusammenstellung der Anlagekosten)

3.1.4. Bauvoranfrage

Um Schwierigkeiten bei der Einholung der definitiven Baubewilligung zu entgehen ist es notwendig, eine Bauvoranfrage an die zuständigen Behörden zu richten. Das Vorprojekt dient hier als Grundlage. Erst wenn eine provisorische Baubewilligung erteilt wird und mit keinen Schwierigkeiten mehr zu rechnen ist werden die Vorarbeiten fortgeführt.^[7]

3.1.5. Bestimmen des jährlichen Mietertrages

Der nächste Schritt zur Erfüllung der Voraussetzungen ist die Festsetzung des zu erreichenden Mietertrages. Dies wird nicht mehr als Schätzung sondern als ein sorgfältig ausgearbeitetes Budget dargestellt.

Dabei ist es notwendig, das Warenangebot der Shopping Centers im einzelnen zu bestimmen. Diese ergibt sich aus den Ergebnissen der Standortanalyse. Die Flächen und Mieten der einzelnen Geschäfte werden festgelegt. Dabei zerfallen die Mieten in Minimum- und Umsatzmiete. Die Umsatzmiete wird erst dann bezahlt, wenn das Geschäft einen bestimmten Umsatz erreicht hat. Somit wird bei der Finanzierung nur mit der Minimummiete gerechnet.

Für eine Zusage der Finanzierung ist es zudem wichtig, einen Kundenmagneten, z.B. ein großes Kaufhaus, als Mieter präsentieren zu können. Dieser ist „der Schlüssel zur Finanzierung und damit zur Verwirklichung des Projektes“ (Müller, S. 185). Aus diesem Grund werden ihm auch meist günstigere Bedingungen für das Anmieten der Geschäftsflächen zugesagt. Um den Risikograd der Finanzierung zu schmälern, sollen bereits auch einige Kleinmieter ihren Vertrag unterzeichnet haben, so das ca. 50% der Geschäftsflächen vermietet sind.^[8]

3.1.6. Renditenberechnung

Die Grundlage zum Aufbau der Finanzierung liefert die Nettorendite des Objektes. Sie drückt die Ertragskraft des Objektes ohne die Beeinflussung durch die Finanzierungsart aus. Diese wird gebildet durch den „Abzug der budgetierten Unterhalts- und Verwaltungskosten des Mietertrag“ (Müller, S. 185) von der Bruttorendite.

Bruttorendite ergibt sich aus den „gesamten Mieteinnahmen und den totalen Anlagekosten“.^[9] (vgl. Anhang 2: Beispiel für Renditeberechnung)

3.2. Investitionsvolumen

Das Investitionsvolumen eines Shopping Centers hängt vor allem von dessen Größe und dem Standort, wobei landwirtschaftlich bebaute Grundstücke viel billiger sind als andere.^[10] Die durchschnittliche Spanne für die Anfangsinvestition liegt in Deutschland zwischen 25 – 150 Mio. €. Es gibt jedoch einige wenige Ausnahmen, dessen Anfangsinvestition kleiner ist:^[11]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die USA war Vorreiter der Shopping Center. So öffnete 1968 das „Engle Wood Cinderella City“ Center in Denver den Kunden seine Tor. Es kostete ca. 50 Mio. €, was zu der damaligen Zeit eine unglaubliche Summe war.^[12] Aber auch in Deutschland gibt es Shopping Center, dessen Anfangsinvestition weit über der durchschnittlichen Spanne liegt, wie die folgende Grafik aufzeigt:^[13]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Kämme es bei einer solchen Größenordnung zu einer Fehlinvestition würde es katastrophale Folgen für den Unternehmer und auch Schaden für die gesamte Volkswirtschaft haben.^[14]

3.3. Finanzierungsformen

Die Finanzierungsarten eines Shopping Centers können vom Land zu Land aber auch vom Objekt zu Objekt variieren. Dies ergibt sich durch die verschiedenen Rechtsordnungen der Länder, die Situation der Kapitalmärkte und auch durch die Möglichkeiten der Entwickler.

Somit kann auch der Anteil des Eigenkapitals verschieden hoch ausfallen. Normalerweise beträt dieser ca. 25% der gesamten anfallenden Anlagekosten, kann jedoch bis auf 10% bei günstig gelagerten Fällen abgesengt werden.^[15]

Zu den Finanzierungsformen in Deutschland gehören unter anderen:

[...]

^[1] Telefoninterview mit Herr Hausschmid

^[2] Telefoninterview mit Herr Hausschmid

^[3] Müller, Möglichkeiten der Shopping-Center-Finanzierung, S. 184

^[4] Müller, Möglichkeiten der Shopping-Center-Finanzierung, S. 184

^[5] Müller, Möglichkeiten der Shopping-Center-Finanzierung, S. 185

^[6] Müller, Möglichkeiten der Shopping-Center-Finanzierung, S. 185

^[7] Müller, Möglichkeiten der Shopping-Center-Finanzierung, S. 185

^[8] Müller, Möglichkeiten der Shopping-Center-Finanzierung, S. 185

^[9] Müller, Möglichkeiten der Shopping-Center-Finanzierung, S. 185

^[10] Telefoninterview mit Herr Hausschmid

^[11] EHI-Shopping-Center-Report (2000)

^[12] Müller, Finanzierung von Einkaufszentren, S. 109

^[13] EHI-Shopping-Center-Report (2000)

^[14] Müller, Finanzierung von Einkaufszentren, S. 109

^[15] Müller, Möglichkeiten der Shopping-Center-Finanzierung, S. 186