Die vorliegende Arbeit bespricht die Entscheidung OGH 28. 06. 2012, 2 Ob 1/12d und behandelt im Zuge dessen die Frage, ob sich der Mieter bei Vereinbarungen über die Auflösung von Mietverträgen auf das Rücktrittsrecht gem § 3 KSchG berufen kann.
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
1. Sachverhalt
2. Rechtliche Beurteilung
2.1. Gesetzliche Grundlagen
2.1.1. Das Rücktrittsrecht bei Haustürgeschäften gem § 3 KSchG
2.1.2. Das Rücktrittsrecht bei Immobiliengeschäften gem § 30a KSchG
2.2. Erkenntnis des OGH
3. Stellungnahme
Literaturverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
1. Sachverhalt
Am 09. 03. 2009 drängte der Geschäftsführer einer vermietenden GmbH im Rahmen einer angekündigten Wohnungs- und Hausbegehung eine Wohnungsmieterin - ohne diese von dem ihr ggf zustehenden Rücktrittsrecht in Kenntnis zu setzen - energisch zur Unterzeichnung einer die Auflösung des Bestandsverhältnisses vorbereitenden Erklärung, die der Mieterin den Anspruch auf eine Investitionsablöse iHv EUR 5.000,00 und unentgeltliches Wohnen bis zum vorgesehenen Auszug aus der Wohnung am 30. 03. 2010 einräumte. In weiterer Folge begehr- te die Mieterin am 19. 03. 2009 schriftlich den Rücktritt von dieser Vereinbarung und entrich- tete weiterhin Mietzins und Betriebskosten an die GmbH, die sich mit Schreiben vom 14. 12. 2009 auf die Gültigkeit der Auflösungsvereinbarung berief.1
2. Rechtliche Beurteilung
2.1. Gesetzliche Grundlagen
Da die GmbH als Unternehmerin iSd § 1 Abs 1 Z 1 iVm Abs 2 KSchG und die Mieterin als Verbraucherin iSd § 1 Abs 1 Z 2 KSchG zu qualifizieren sind, werden deren Rechtsgeschäfte vom Anwendungsbereich des KSchG erfasst. Die zentrale Frage des vorliegenden Sachver- haltes ist daher, ob die Mieterin gem § 3 KSchG gültig von der Auflösungsvereinbarung zu- rücktreten konnte.
2.1.1. Das Rücktrittsrecht bei Haustürgeschäften gem § 3 KSchG
Gem § 3 Abs 1 KSchG kann ein Verbraucher von seiner Vertragserklärung binnen einer Wo- che ab Zustandekommen des Vertrages zurücktreten, wenn er diese außerhalb der vom Unter- nehmer dauernd benützten Geschäftsräume bzw eines Messe- oder Marktstandes abgegeben hat. Unterlässt der Unternehmer die schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht des Ver- brauchers, so kann dieses - wie in dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt - unbefristet ausgeübt werden.2 Zweck dieses allgemeinsten und ältesten situativen Rücktritts- rechtes, das in Anlehnung an den ehemaligen § 4 RatenG konzipiert wurde,3 ist insb der Schutz des Verbrauchers vor Überrumpelung durch fragwürdig agierende Unternehmer oder deren Vertreter.4
Mit BGBl 1993/247 setzte der Gesetzgeber im Zuge der KSchG-Novelle 1993 die sog Haus- türgeschäfts-RL5 um, wobei er den Anwendungsbereich des § 3 KSchG weiter fasste als jenen der RL.6 Diese sieht gem Art 1 Abs 1 nur für „Verträge, die zwischen einem Gewerbetreiben- den, der Waren liefert oder Dienstleistungen erbringt, und einem Verbraucher geschlossen werden“, ein Rücktrittsrecht vor, während § 3 Abs 1 KSchG durch Verwendung des allge- meinen Begriffes der Vertragserklärung ua auch Dauerschuldverhältnisse, zB Bestandsverträ- ge, erfasst.7
2.1.2. Das Rücktrittsrecht bei Immobiliengeschäften gem § 30a KSchG
Bei der Beurteilung, ob § 3 KSchG auch auf Vereinbarungen über die Auflösung von Be- standsverträgen Anwendung findet, kann mittels systematischer Interpretation eine Auslegung der Bestimmung unter Berücksichtigung der mit ihr in Zusammenhang stehenden Rechtsvorschriften vorgenommen werden.8
So räumt der mit dem MaklerG geschaffene § 30a KSchG Verbrauchern ua ein einwöchiges und nicht nur gegenüber Unternehmern iSd § 1 Abs 1 Z 1 iVm Abs 2 KSchG bestehendes Rücktrittsrecht9 bei auf den Erwerb eines Bestandrechtes abzielenden Vertragserklärungen, die am Tag der Besichtigung des Objektes abgegeben werden, ein.10 Zwar ermöglicht § 30a KSchG im Gegensatz zu § 3 KSchG einen Rücktritt bei Anbahnung des geschäftlichen Kon- taktes durch den Verbraucher; es ist jedoch zu bedenken, dass jener bei der erstmaligen Be- sichtigung des Bestandsobjektes üblicherweise zu überstürzten, emotional beeinflussten oder nicht ausreichend durchdachten Entscheidungen über Geschäfte von erheblichen wirtschaftli- chem Ausmaß tendiert und somit in eine dem Haustürgeschäft ähnliche Situation geraten kann.11 Wer das Objekt bereits kennt, kann nicht gem § 30a KSchG vom Vertrag zurücktre- ten.12
Summa summarum liegt der primäre Gesetzeszweck des § 30a KSchG in dem Schutz von Wohnungsmietern vor Überrumpelung, weshalb auf dieses Anliegen des Gesetzgebers bei der Auslegung des § 3 KSchG Bedacht zu nehmen ist.
2.2. Erkenntnis des OGH
Hinsichtlich der Interpretation des § 3 KSchG stellt der OGH fest, dass die formale Ausgestaltung des Rücktrittsrechtes weder eine Analogie, noch eine teleologische Reduktion zulässt,13 da der Rücktrittstatbestand aus Überlegungen der Rechtssicherheit nicht auf das Kriterium der Überrumpelung abstellt, wenngleich der Verbraucher vor Überrumpelung bei Vertragsabschluss geschützt werden soll.14
Einzelne Tatbestandsmerkmale, va der Begriff der Vertragserklärung, erfordern hingegen eine nähere Konkretisierung.15
[...]
1 Vgl OGH 28. 06. 2012, 2 Ob 1/12d.
2 Vgl Perner/Spitzer/Kodek, Bürgerliches Recht [2](2008) 96.
3 Vgl OGH 24. 11. 1982, 3 Ob 669/82.
4 Vgl P. Bydlinski, Bürgerliches Recht I: Allgemeiner Teil [5](2010) 242.
5 Haustürgeschäfts-RL 85/577/EWG = ABl 1985 L 372, 31.
6 Vgl Riedler, Die Anpassung des KSchG an das EWR-Abkommen, ecolex 1994, 87.
7 Vgl Mayrhofer/Tangl in Fenyves/Kerschner/Vonkilch, Klang [3] (2006) § 3 KSchG Rz 8 ff. 4
8 Vgl Grabenwarter/Kodek, Einführung in die Rechtswissenschaften[2](2009) 18 f.
9 Vgl Apathy in Schwimann, ABGB[3](2006) § 30a KSchG Rz 4 f.
10 Vgl Kathrein in KBB, ABGB[3]2010) § 30a KSchG Rz 1 ff.
11 Vgl Tades/Hopf/Kathrein/Stabentheiner, ABGB [37](2009) § 30a KSchG E 1.
12 Vgl OGH 19. 09. 2002, 3 Ob 22/02k.
13 Vgl Mayrhofer/Tangl in Fenyves/Kerschner/Vonkilch, Klang [3]§ 3 KSchG Rz 6.
14 Vgl Krejci in Rummel, ABGB[3](2000) § 3 KSchG Rz 5.
15 Dazu krit Leitner, Rücktritt nach § 3 KSchG von einvernehmlicher Auflösung eines Mietverhältnisses, immolex 2012, 248.
- Arbeit zitieren
- Tristan Lind (Autor:in), 2013, Das Rücktrittsrecht bei Vereinbarungen über die Auflösung von Mietverträgen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/272381
