Die Geschäftsprozesse in Immobilienunternehmen werden immer komplexer und zeichnen sich durch eine starke Ausrichtung auf Kennzahlen aus. Zugleich fordern Entscheidungsträger oft sehr kurzfristig einen aussagekräftigen Überblick über die wirtschaftliche Situation des betreuten Immobilienportfolios. Unabhängig davon, ob es sich um Bestandsimmobilien, Miet- oder Kaufobjekte handelt, muss es dem Unternehmen möglich sein, auf Anhieb umfassende Informationen über den bestehenden aktuellen Zustand ihrer Immobilien zu erhalten. Tatsache ist jedoch, dass häufig keine ausreichende Möglichkeit zur Performancemessung mittels einheitlicher Kennzahlen besteht. Sofern es weiterhin an einer intelligenten Verknüpfung von Informationen zur Flächennutzung und zu Mietverträgen, über Nebenkosten und Subventionen, zur Optimierung von Dienstleistungsverträgen oder zu Marktindizes fehlt, sind Immobilienkennzahlen weder ortsbezogen, noch regional oder weltweit konsistent. Das Controlling in Immobilienunternehmen muss sich stetig aktuellen Marktentwicklungen anpassen.
Hinzu kommt, dass sich die Datenbasis aus internen und externen Daten kontinuierlich vergrößert, was die Anforderungen an die Transparenz und die Rationalität von Managemententscheidungen in Immobilienunternehmen weiter steigert und die Unterstützung des Immobilienmanagements mit umfassenden Systemen erforderlich macht.
Die damit gesteigerten Anforderungen, die Investoren und auch Eigentümer an die Bewirtschaftung ihrer Immobilien und das Berichtswesen sowie die Performancemessung stellen, bringt das Immobiliencontrolling an seine Grenzen.
Diese Arbeit betrachtet Unternehmen, die Immobilien und deren Bewirtschaftung als Massenproblem verstehen. Unternehmen, die umfangreich Immobilien besitzen, Immobilien mittel- und langfristig betreiben und den Immobilienbestand unternehmerisch führen.
Die Arbeitshypothese lautet:
Immobilienunternehmen brauchen ein funktionierendes Controlling, um die Finanzierung, Bewirtschaftung und Betreuung der Immobilien optimal gewährleisten und unterstützen zu können. Ein funktionierendes Immobilienmanagement muss mit Hilfe eines Immobiliencontrollings und der darin angewandten Planungs- und Kontrollinstrumente in der Lage sein, eine Performancemessung auf Einzelobjekt- und Portfolioebene vorzunehmen und so eine optimale Steuerung der Immobilie im Interesse des Eigentümers bzw. des Investors zu gewährleisten.
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Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung
1.3 Vorgehensweise
2 Grundlagen Immobilien
2.1 Begriff der Immobilie
2.2 Nutzungsorientierte Systematisierung von Immobilien
2.3 Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut
2.4 Lebenszyklusbetrachtung von Immobilien
3 Immobilienunternehmen
3.1 Gegenstand und Aufgabe
3.2 Ziele von Immobilienunternehmen
4 Controlling
4.1 Definition und Kernaufgaben allgemein
4.2 Immobiliencontrolling
4.2.1 Gegenstand und Definition des Immobiliencontrollings
4.2.2 Mindestanforderungen an ein Immobiliencontrolling
4.2.3 Immobilieninformationssystem
4.2.4 Immobiliencontrolling in der Nutzungsphase
4.2.4.1 Vertragscontrolling
4.2.4.1.1 Mietvertragscontrolling
4.2.4.1.2 Dienstleistungsvertragscontrolling
4.2.4.2 Betriebskostencontrolling
4.2.4.3 Instandhaltungscontrolling
4.2.5 Instrumente
4.2.5.1 Wirtschaftsplan und Objektbudget
4.2.5.2 Cashflow-Planung
4.2.5.3 Kennzahlen
4.2.5.3.1 Begrifflichkeit und Systematisierung
4.2.5.3.2 Absolute Kennzahlen
4.2.5.3.3 Relative Kennzahlen
4.2.5.3.4 Monetäre Kennzahlen
4.2.5.3.5 Nicht-monetäre Kennzahlen
4.2.5.3.6 DuPont-Kennzahlensystem für die Immobilienwirtschaft
4.2.5.3.7 Das Betriebskosten-Kennzahlensystem
4.2.5.4 Benchmarking
4.2.5.5 Bewirtschaftungsanalyse
5 Problembereiche - Herausforderungen
5.1 Immobiliendaten – Erfolgsfaktor Datenverarbeitung
5.2 Bereichsübergreifende Anwendung – Schnittstellenmanagement
5.2.1 Zentrale versus dezentrale Organisation
5.2.2 Reporting und Berichtswesen
5.3 Planungshorizont und Prognoseanforderungen
5.4 Performancemessung und Risikoabbildung
5.5 Konfliktpotenzial durch verschiedene Interessengruppen
5.6 Optimierung betrieblicher Immobilienprozesse
5.6.1 Integration vorhandener Instrumente
5.6.2 Schaffung einer übersichtlichen, konsistenten Kennzahlenstruktur
5.6.3 Zielgruppenspezifische Informationsversorgung
6 Schlussbetrachtung
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht die Herausforderungen des Immobiliencontrollings in großen Immobilienunternehmen mit dem Ziel, Lösungsansätze zur Prozessoptimierung aufzuzeigen. Die zentrale Forschungsfrage fokussiert dabei darauf, wie ein funktionierendes Immobiliencontrolling die Finanzierung, Bewirtschaftung und Betreuung von Immobilienportfolios nachhaltig unterstützen kann, um eine optimale Performancemessung und Steuerung zu gewährleisten.
- Grundlagen und Besonderheiten von Immobilien als Wirtschaftsgut
- Struktur und Zielsystem von Immobilienunternehmen
- Implementierung und Instrumente des Immobiliencontrollings
- Herausforderungen in der Datenverarbeitung und beim Schnittstellenmanagement
- Optimierung von Immobilienprozessen durch Kennzahlen und Benchmarking
Auszug aus dem Buch
2.3 Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut
Das Wort Immobilie entstammt dem Lateinischen und leitet sich von „immobilis“, was so viel heißt, wie „unbeweglich“, ab. Daraus ergibt sich bereits die zentrale Besonderheit von Immobilien, die eine physische sowie ökonomische Eigenschaft darstellt: Immobilität. Diese Standortgebundenheit von Immobilien beeinflusst die Nutzungsmöglichkeiten sowie den ökonomischen und subjektiven Wert, da die Immobilie von den äußeren Einflussfaktoren, wie der Lage, der Nachbarbebauung, der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder den unmittelbaren Nachbarn, abhängig ist.
Eine weitere Besonderheit ist die Heterogenität. Keine Immobilie gleicht der anderen, da jeder Standort durch die klimatischen, infrastrukturellen und demographischen Gegebenheiten sowie die architektonische Gestaltung und die gewählten Nutzungsarten einzigartig ist. Das folgende Gedankenexperiment soll den Charakter der Heterogenität verdeutlichen:
Abbildung 2 auf der folgenden Seite zeigt die Grundstücke A und B. Beide Grundstücke sind völlig identisch: Sie haben einen deckungsgleichen Zuschnitt, die gleiche Größe und verfügen über eine übereinstimmende Bodenbeschaffenheit. Gelegen sind die Grundstücke an einer Ausfallstraße, die die Innenstadt mit einem Wohngebiet verbindet. Als Bebauung weisen beide Grundstücke einen Supermarkt auf, welche ebenso in Gänze, also von der Supermarktkette über die Architektur bis hin zu Sortiment und Service, identisch sind. Aus einem simplen Grund wird Markt A dennoch erfolgreicher sein, als Markt B: Menschen bevorzugen es, ihre Besorgungen und Einkäufe nach Feierabend auf dem Heimweg zu erledigen und nicht bereits in den Morgenstunden. Dies allein schon aufgrund der Verderblichkeit mancher Lebensmittel, die einer Kühlung bedürfen. Markt A ist für einen auswärts Fahrenden viel einfacher zu erreichen, da er lediglich rechts abbiegen muss und schon den Parkplatz erreicht.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Diese Einleitung führt in die zunehmende Komplexität der Immobilienwirtschaft ein und erläutert die Notwendigkeit sowie Zielsetzung eines effizienten Immobiliencontrollings.
2 Grundlagen Immobilien: Dieses Kapitel definiert Immobilien und ordnet sie systematisch sowie als Wirtschaftsgut mit spezifischen Eigenschaften (Heterogenität, Immobilität, Lebenszyklus) ein.
3 Immobilienunternehmen: Hier werden Gegenstand, Aufgaben und die vielschichtigen Ziele von Immobilienunternehmen sowie deren Rolle als Ansprechpartner im Immobilienmanagement beschrieben.
4 Controlling: Dieses Kapitel erläutert die allgemeinen Grundlagen des Controllings und überträgt diese auf die spezifischen Anforderungen und Instrumente des Immobiliencontrollings in der Nutzungsphase.
5 Problembereiche - Herausforderungen: Hier werden kritische Erfolgsfaktoren wie Datenverarbeitung, Schnittstellenmanagement, Planungshorizonte und die Interessen verschiedener Stakeholder detailliert analysiert.
6 Schlussbetrachtung: Dieses Kapitel resümiert die wesentlichen Erkenntnisse zur Bedeutung professioneller Controlling-Strukturen und der Notwendigkeit einer softwaregestützten Datenoptimierung für den langfristigen Erfolg.
Schlüsselwörter
Immobilienmanagement, Immobiliencontrolling, Immobilienwirtschaft, Datenverarbeitung, Performancemessung, Kennzahlensysteme, Wirtschaftsplan, Nutzungsphase, Immobilienlebenszyklus, Schnittstellenmanagement, Berichtswesen, Standortanalyse, Mieterfluktuation, Instandhaltung, Immobilienportfolio
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die Herausforderungen des Controllings in großen Immobilienunternehmen und zeigt auf, wie durch den Einsatz spezifischer Instrumente eine optimierte Bewirtschaftung erreicht werden kann.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Schwerpunkte liegen auf den Grundlagen des Immobilienmanagements, den Anforderungen an ein systematisches Immobiliencontrolling, der Datenqualität sowie der Optimierung von Betriebsprozessen.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Ziel ist es, die aktuellen Herausforderungen für Immobilienunternehmen im Controllingbereich kritisch zu hinterfragen und Lösungsansätze für eine effizientere Steuerung abzuleiten.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit stützt sich auf eine tiefgehende Literaturrecherche, die Einordnung von Immobilien in den Lebenszyklus sowie die Analyse bestehender Controlling-Instrumente und betrieblicher Prozesse.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Im Hauptteil werden das Immobiliencontrolling, notwendige Informationssysteme, Vertrags- und Instandhaltungsmanagement sowie verschiedene Kennzahlensysteme und Benchmarking-Ansätze intensiv untersucht.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zu den zentralen Begriffen zählen unter anderem Immobiliencontrolling, Performance-Messung, Datenqualität, Immobilienlebenszyklus, Kennzahlen, Schnittstellenmanagement und strategische Objektführung.
Warum ist die Datenqualität für das Immobilienmanagement so entscheidend?
Eine hohe Datenqualität bildet die Basis für transparente Entscheidungen. Ohne korrekte und konsistente Stammdaten sowie aktuelle Bewegungsdaten können Immobilien nicht nachhaltig gesteuert oder rentabel verwaltet werden.
Wie trägt das DuPont-Kennzahlensystem zum Erfolg bei?
Es bietet eine übersichtliche Struktur, um Einflussfaktoren auf das Ergebnis (ROI) und die Rentabilität des Immobilienbestandes schnell zu identifizieren und die Ursachen für Abweichungen zu analysieren.
- Arbeit zitieren
- Diplom-Kauffrau (FH) Sabine Falk (Autor:in), 2011, Optimierung des Controllings in Immobilienunternehmen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/275800
