Explizite und faktische bilanzpolitische Wahlrechte nach HGB

Eine Analyse am Beispiel von Immobilien des Anlage- und Umlaufvermögens


Seminararbeit, 2012

38 Seiten, Note: 1,3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Formelverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Abschnitt: Bilanzpolitik im Immobilienunternehmen
A. Wesen der Jahresabschlusspolitik
I. Gegenstand der Bilanzpolitik
II. Ziele der Jahresabschlusspolitik
III. Einflussrichtungen der Bilanzpolitik
a) Motive der progressiven Bilanzpolitik
b) Motive der konservativen Bilanzpolitik
B. Instrumentarium der Bilanzpolitik
I. Systematik der Bilanzpolitik
II. Klassifizierung von Wahlrechten
C. Bedeutung von Immobilien bei der Jahresabschlusspolitik

2. Abschnitt: Wahlrechte bei der Abbildung von Immobilien
A. Aktivierung von Immobilien als Vermögensgegenstände
B. Wahlrechte bei der Zugangsbewertung von Immobilien
I. Ersterfassung von Immobilien zu Anschaffungskosten
II. Ersterfassung von Immobilien zu Herstellungskosten
III. Bilanzpolitische Beurteilung der Zugangsbewertung von Immobilien
C. Wahlrechte bei der Folgebewertung von Immobilien
I. Planmäßige Abschreibung bei vorhersehbarem Werteverzehr
a) Wahlrecht bei der Bestimmung der Abschreibungsparameter
b) Unternehmensspezifische Selektion der Abschreibungsmethode
II. Außerplanmäßige Abschreibung bei unvorhersehbarem Werteverzehr
III. Bilanzpolitische Beurteilung der Folgebewertung von Immobilien
a) Beurteilung der planmäßigen Abschreibung
b) Beurteilung der außerplanmäßigen Abschreibung
c) Beurteilung des Vorsichtsprinzips bei der Immobilienabbildung

3. Abschnitt: Materielle Bilanzpolitik an einem Beispiel
A. Ausgangsdaten des Sachverhalts
I. Faktisches Wahlrecht bei der Selektion der Abschreibungsmethode
II. Verlauf der linearen Abschreibung
III. Verlauf der geometrisch-degressiven Abschreibung
B. Auswirkungen des Wahlrechts auf ausgewählte Kennzahlen
C. Beurteilung des Sachverhalts
I. Interpretation der Abschreibungsverläufe
II. Interpretation der Kennzahlen
Anhang

Quellenverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Abschreibungsparameter

Tabelle 2: Linearer Abschreibungsverlauf, in Tausend

Tabelle 3: Geometrisch-degressiver Abschreibungsverlauf, in Tausend (Werte gerundet).

Tabelle 4: Schlussbilanz im Jahr 2009 (t=0), in Tausend

Tabelle 5: Schlussbilanz im Jahr 2010 (t=1), in Tausend

Tabelle 6: Ausgewählte Kennzahlen.

Formelverzeichnis

Gleichung 1: Ermittlung des linearen Abschreibungsbetrags

Gleichung 2: Ermittlung des geometrisch-degressiven Abschreibungsbetrags

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Abschnitt: Bilanzpolitik im Immobilienunternehmen

A. Wesen der Jahresabschlusspolitik

Die vorliegende Arbeit widmet sich der Betrachtung expliziter und faktischer Wahlrechte nach der Reform des Bilanzrechts. Dabei wird der Fokus speziell auf die Auswirkungen materieller Bilanzpolitik hinsichtlich des Jahresabschlusses[1] durch die Ausübung von Ansatz- und Bewertungswahlrechten bei Immobilien des Anlage- und Umlaufvermögens gerichtet. Der bilanzpolitische Spielraum wird dabei stets aus der Perspektive eines Bauunternehmens beurteilt. Die Aspekte der Finanzierung, Vermietung, Vermarktung sowie des ergiebigen Feldes der Immobilienbewertung werden jedoch nicht betrachtet.

I. Gegenstand der Bilanzpolitik

Die Bilanzpolitik umfasst alle rechtmäßigen, sich auf den Jahresabschluss auswirkenden Maßnahmen, die ein Immobilienunternehmen bewusst ergreift, um die Bilanzadressaten[2] zu beeinflussen. Objekte bilanzpolitischer Maßnahmen stellen dabei die Bestandteile des Jahresabschlusses[3], der Lagebericht sowie sonstige Publizitätsinstrumente dar. Die Voraussetzung der Jahresabschlusspolitik manifestiert sich in der Existenz von handelsrechtlichen Entscheidungsspielräumen des Managements bei der Gestaltung und Abbildung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens.[4] Bilanzpolitik ist daher ein wesentlicher Teil der Unternehmensstrategie, durch welche der Bilanzierende in der Lage ist, das durch den Jahresabschluss vermittelte Bild wissentlich zu verzerren.[5] Die Grenze zwischen Legalität und Illegalität bilanzgestaltender Maßnahmen verläuft dabei fließend.[6]

II. Ziele der Jahresabschlusspolitik

Obwohl es dem HGB an einer expliziten Zielformulierung zur Aufstellung des Jahresabschlusses fehlt, lassen sich dennoch zwei Kernaufgaben aus den Vorschriften ableiten. Zum einen sollen Informationen für die Interessengruppen durch die Dokumentation der tatsächlichen Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens vermittelt werden (Informationsfunktion). Zum anderen besteht die Aufgabe der vorsichtigen Ermittlung eines ausschüttungsfähigen Gewinns in Form der Ausschüttungs- bzw. Zahlungsbemessungsfunktion des Jahresabschlusses.[7] Aufgrund des Maßgeblich­keitsprinzips[8] bildet der Jahresabschluss die Grundlage für Steuerzahlungen.[9] Folglich liegt der Fokus der Bilanzpolitik auf der Beeinflussung der Informations- und Zahlungsbemessungsfunktion des Geschäftsberichts, sodass die daran anknüpfenden Rechtsfolgen (z.B. Gewinnausschüttung oder Reduzierung der Steuerbelastung) nach den Vorstellungen des Unternehmens gesteuert werden. Share- und Stakeholder sind essentiell für den ökonomischen Erfolg und somit für die Existenz des Unternehmens.[10] Die Herausforderung der Jahresabschlusspolitik besteht schließlich darin, den z.T. konträren Ausschüttungsbemessungsinteressen der Bilanzadressaten[11] und des Managements[12] gerecht zu werden. Dabei sollte deren Reaktionsverhalten auf bilanzpolitische Maßnahmen möglichst genau abgeschätzt werden und die bilanzpolitischen Unternehmensmotive für Bilanzempfänger nicht offenkundig sein.[13]

III. Einflussrichtungen der Bilanzpolitik

Im Rahmen der materiellen Bilanzpolitik lassen sich zwei Einflussrichtungen hinsichtlich der Höhe von Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) unterscheiden. Besteht das Managementziel darin, ein möglichst positives Bild der Unternehmenslage zu vermitteln, indem der ausgewiesene Periodenerfolg und die Eigenkapitalquote maximiert werden, wird von progressiver Bilanzpolitik gesprochen. Demgegenüber steht die konservative Bilanzpolitik, bei welcher der Periodenerfolg und das Eigenkapital negativer dargestellt werden.[14] Darüber hinaus sind ebenso die Ergebnisglättung über mehrere Geschäftsperioden sowie das Erreichen gewisser Zielgrößen als Unternehmensmotiv denkbar.

a) Motive der progressiven Bilanzpolitik

Die progressive Bilanzpolitik wird seitens der Geschäftsführung z.B. dann verfolgt, wenn eine Unternehmensveräußerung bevorsteht oder Shareholder dahingehend beeinflusst werden sollen, neue Unternehmensanteile zu erwerben oder bestehende zu halten. Gläubiger sollen veranlasst werden, neues Fremdkapital zu gewähren, die Kreditierung zu günstigen Konditionen beizubehalten oder auszudehnen. Diese beiden Aspekte sind gerade für die Finanzierung von Bauvorhaben von Bedeutung. Den Kunden des Bauunternehmens soll vermittelt werden, dass Bauleistungsangebote auch künftig beibehalten und laufende Vertragsverpflichtungen bei Projektentwicklungen erfüllt werden. Den Arbeitnehmern wird gleichzeitig der Erhalt ihrer Arbeitsplätze suggeriert.[15] Andererseits führt die progressive Jahresabschlusspolitik dazu, dass Gesellschafteransprüche an steigenden Dividenden; Gläubigerinteressen an höheren Zinszahlungen und Arbeitnehmerforderungen an höheren Gehältern geweckt werden. Das Bauunternehmen muss ebenso bedenken, dass ein hoher Gewinnausweis eine höhere Steuerbelastung impliziert.[16]

b) Motive der konservativen Bilanzpolitik

Die entgegengesetzte Einflussrichtung ist die konservative Bilanzpolitik, bei welcher das Management aufgrund eines geringen Gewinnausweises motiviert ist, eine niedrigere Dividendenzahlung an Shareholder und eine geringere Steuerbelastung[17] zu realisieren. Ebenso erweist sich diese Strategie als nützlich, wenn ein Aktienrückkauf angestrebt wird. Die Rechtfertigung von Preiserhöhungen oder Personalabbau können zusätzliche Motive darstellen.[18] Die Nachteile liegen in einer erschwerten Fremdkapitalaufnahme aufgrund ungünstiger Kreditkonditionen. Eigenkapitalgeber können sich veranlasst sehen, ihre Unternehmensanteile zu verkaufen.[19]

B. Instrumentarium der Bilanzpolitik

Die Instrumente, die einem Unternehmen zur Bilanzpolitik zur Verfügung stehen, werden nachfolgend überblicksweise systematisiert vorgestellt. Darüber hinaus wird erläutert, welche Arten von Wahlrechten bestehen und wodurch sich diese differenzieren lassen.

I. Systematik der Bilanzpolitik

Das bilanzpolitische Instrumentarium[20] lässt sich in sachverhaltsgestaltende und -abbildende Maßnahmen einteilen.[21] Die gestaltenden Möglichkeiten betreffen die Geschäftspolitik eines Unternehmens und finden somit vor dem Bilanzstichtag bei der Generierung von Geschäftsvorfällen statt. Eine weitere Klassifizierung kann dabei in kurz- und langfristige Gestaltungsmaßnahmen[22] erfolgen.[23]

Die Sachverhaltsabbildung untergliedert sich ihrerseits in formelle und materielle bilanzpolitische Maßnahmen. Die formelle Bilanzpolitik bezieht sich auf darstellungsbezogene Freiräume des HGB, die die gliederungs-, erläuterungs- und ausweisbezogenen Wahlrechte der Jahresabschlusserstellung umfassen und erfolgsneutral sind. Der Schwerpunkt der materiellen Einflussnahme äußert sich vorrangig in der direkten Steuerung der Höhe des ausgewiesenen Jahresergebnisses und hat damit erfolgswirksamen Charakter. Dieses bilanzpolitische Instrument umfasst sowohl den zielgerichteten Bilanzierungsansatz als auch die Bewertung von Vermögensgegenständen und Schulden. Möglichkeiten der materiellen Einflussnahme auf den Jahresabschluss eröffnen sich dabei aufgrund der (Nicht-) Ausübung von expliziten und faktischen Wahlrechten sowie aufgrund der Beurteilung von Ermessensspielräumen durch das Unternehmen.[24] Die Grenzen der Bilanzpolitik stellen die Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung[25] sowie die im HGB kodifizierten Rechnungslegungsregeln in Bezug auf die Aufstellung des Jahresabschlusses dar. Die Abweichung von den Grundsätzen der Bilanzierung[26] ist nur in berechtigten Ausnahmefällen zulässig.[27]

II. Klassifizierung von Wahlrechten

Ein Wahlrecht liegt gemäß Bauer dann vor, wenn sich zwei gegenseitig ausschließende, jedoch eindeutig konkretisierte Rechtsfolgen auf einen vorliegenden Tatbestand beziehen und es dem Bilanzierenden obliegt, welche von beiden eintritt.[28] Explizite, auch offene oder gesetzliche Wahlrechte genannt, bezeichnen Handlungsalternativen innerhalb einer Vorschrift, welche durch den Gesetzgeber ausdrücklich benannt werden. Faktische bzw. verdeckte Wahlrechte entstehen im Gegensatz dazu aufgrund von nicht hinreichend spezifizierten und dadurch auslegungsoffenen Gesetzestexten. Es liegen Ge- oder Verbote vor, die an Voraussetzungen oder einen Sachverhalt geknüpft sind. Die ökonomische Sachverhaltsbeurteilung aufgrund unzureichend bestimmter Rechtsbegriffe ist somit der Unternehmung selbst überlassen. Während die durch das Unternehmen wahrgenommenen Explizitwahlrechte aufgrund der Erläuterungspflicht im Anhang[29] des Jahresabschlusses einzusehen sind, entzieht sich die Ausübung faktischer Wahlrechte der Nachvollziehbarkeit durch externe Bilanzleser. Anders als nach IFRS, gewährt das HGB verhältnismäßig viele explizite Wahlrechte.[30]

C. Bedeutung von Immobilien bei der Jahresabschlusspolitik

Die Immobilie nimmt im Rahmen der Jahresabschlusspolitik einen hohen Stellenwert ein, da sie aufgrund ihrer eingeschränkten Substituierbarkeit stets als Vermögensposition in jeder Unternehmensbilanz vorzufinden ist. Liegenschaften unterscheiden sich erheblich von anderen Wirtschaftsgütern, da sie unbeweglich und damit standortgebunden sind. Diese Ortsgebundenheit in Kombination mit der Einzigartigkeit der individuellen Architektur bzw. Ausstattung eines Bauwerks führen zu Heterogenität und folglich erschwerter Vergleich- sowie Bewertbarkeit der Güter. Innerhalb der Vermögensgegenstände zeichnen sich Immobilien jedoch insbesondere wegen der erheblichen Wertgrößen in den Bilanzpositionen aus. Die Höhe dieser Buchwerte wird durch das erhebliche Investitionsvolumen, die langfristige Kapitalbindung sowie die hohen Transaktionskosten beim Erwerb begründet.[31] Betrachtet man die Schlussbilanz[32] des Bauunternehmens GP Günter Papenburg AG wird die bilanzielle Bedeutung von Gebäuden und Grundstücken deutlich. So beträgt der Anteil der immobilienintensiven Bilanzpositionen etwa 70 Prozent des Sachanlagevermögens und 20 Prozent der gesamten Bilanzsumme.[33]

2. Abschnitt: Wahlrechte bei der Abbildung von Immobilien

A. Aktivierung von Immobilien als Vermögensgegenstände

Zum Zugangszeitpunkt werden Immobilien als Vermögensgegenstände aktiviert, da ihnen ein wirtschaftlicher Wert zurechenbar ist und sie einzeln verwertet werden können.[34] Unter Verwertbarkeit wird die Fähigkeit von Vermögensgegenständen verstanden, im Insolvenzfall zur Schuldendeckung zur Verfügung zu stehen, indem sie in Geld umwandelbar sind (abstrakte Aktivierungsfähigkeit). Bestehen zudem handelsrechtlich keine Aktivierungsverbote, ist der Vermögensgegenstand auch konkret aktivierungsfähig.[35] Der wirtschaftliche Verwendungszweck der Immobilie ist ausschlaggebend dafür, ob eine Einordnung in die Bilanzpositionen des Anlage- oder Umlaufvermögens erfolgt.[36] Liegenschaften werden dem Anlagevermögen[37] zugeordnet, wenn sie auf Dauer und wenigstens ein Jahr dem Geschäftsbetrieb dienen. Eine Eingliederung ins Umlaufvermögen[38] erfolgt indes, wenn Gebäude und Grundstücke dem Unternehmen nur kurzfristig zur Verfügung stehen, indem sie zur Weiterveräußerung erworben oder entwickelt wurden.[39] Aus bilanzpolitischer Sicht ist die Einordnung von Immobilien in das Anlage- oder Umlaufvermögen[40] von großer Bedeutung. Zum einen ist die Folgebewertung durch Anwendung des gemilderten oder strengen Niederstwertprinzips[41] davon abhängig und zum anderen ist es dadurch möglich, die Höhe von Vermögenskennzahlen wesentlich zu beeinflussen.[42] Eine nachträgliche Änderung des Immobilienzwecks ist ebenso zulässig und geht mit einer Umbuchung der Güter vom Sachanlage- in das Vorratsvermögen (oder umgedreht) einher.[43]

B. Wahlrechte bei der Zugangsbewertung von Immobilien

Nachdem die Aktivierungsfähigkeit von Immobilien als Vermögensgegenstände positiv beantwortet wurde und eine Zuordnung hinsichtlich des Verwendungszwecks erfolgt ist, muss nun die Höhe des Wertansatzes einzelner Bilanzpositionen bei der Ersterfassung von Immobilien bestimmt werden.[44] Neben dem Vorsichtsprinzip[45], wird dem Grundsatz der Einzelbewertung[46] zum Abschlussstichtag eine wichtige Bedeutung beigemessen.[47] Weiterhin gilt bei der Anschaffung und Herstellung von Immobilien das Prinzip der Erfolgsneutralität. Dadurch wird erneut dem Realisationsprinzip gefolgt, da beide Vorgänge zunächst als bloße Vermögensumschichtung behandelt werden.[48]

I. Ersterfassung von Immobilien zu Anschaffungskosten

Immobilien des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten durch Erwerb oder zu Herstellungskosten bei Eigenbau bewertet.[49] Ein Wertansatz oberhalb dieser Kosten ist aufgrund Niederstwertprinzips verboten. Die Selbsterstellung von Liegenschaften des Sachanlagevermögens zur eigenen Nutzung ist möglich, erfolgt jedoch gemäß Ranker wesentlich seltener als der Fremdbezug und findet somit erst an späterer Stelle Erläuterung.[50] Erwirbt das Unternehmen zur Veräußerung bestimmte Immobilien von einem Bauträger, so werden diese Gebäude des Umlaufvermögens ebenso zu Anschaffungskosten bewertet.

Der Gesetzgeber versteht unter Anschaffungskosten alle „[…] Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und […] in betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können“.[51] Zu den Anschaffungskosten zählen, neben dem Anschaffungspreis, angefallene Nebenkosten[52] sowie die nachträglichen Anschaffungskosten. Jedoch erfolgt ein Abzug sämtlicher Preisminderungen[53] des Erwerbsvorgangs.[54] Im Unterschied zu den Herstellungskosten handelt es sich hierbei ausschließlich um Einzelkosten.[55] Der Einzelbewertungsgrundsatz impliziert beim Erwerb mehrerer Assets (z.B. Grundstück mit Gebäude) zu einem Gesamtpreis, dass die Kosten der Anschaffung im Verhältnis der Zeitwerte auf die einzelnen Vermögensgegenstände aufgeteilt werden müssen.[56]

II. Ersterfassung von Immobilien zu Herstellungskosten

Im Gegensatz dazu werden Immobilien zu Herstellungskosten als Wertobergrenze angesetzt, wenn Aufwendungen im Rahmen der Eigenerstellung anfallen, die mit dem Verbrauch von Gütern oder der Inanspruchnahme von Eigenleistungen einhergehen. Dazu gehören Aufwendungen für die Neuherstellung, Erweiterung und essentielle Verbesserung des Vermögensgegenstands.[57] Anders als bei den Anschaffungskosten, wird hierbei neben den Material-, Fertigungs- und Sondereinzelkosten der Fertigung auch ein Großteil anfallender Gemeinkosten berücksichtigt.[58] Dies erschwert die Bewertung, da es sich dabei um Aufwendungen handelt, die nur indirekt über eine Kostenumlage auf die Immobilie bezogen werden können.[59] Mit dem BilMoG bestehen gegenwärtig nur noch Ansatzwahlrechte bei der Aktivierung herstellungsbezogener allgemeiner Verwaltungskosten, Aufwendungen für soziale Leistungen und Einrichtungen oder für die betriebliche Altersvorsorge sowie für bestimmte Fremdkapitalzinsen[60]. Ein Verbot besteht auch weiterhin für die Aktivierung von Vertriebs- und Forschungsaufwendungen.[61] Zu den Herstellungskosten gehören auch Kosten, die sich aus der Planungs- und Vorbereitungsphase der Projektentwicklung ergeben.[62] Ebenso finden anfallende Abbruchkosten, die zur Neuerrichtung eines Gebäudes notwendig sind, beim bilanziellen Ansatz Berücksichtigung.[63] Aufwand, der nach der eigentlichen Gebäudefertigstellung entsteht und eine Substanzvermehrung durch Anbau oder eine wesentliche Verbesserung der Liegenschaft durch Modernisierung darstellt, kann nachträglich den Herstellungskosten zugeordnet werden. Kosten der laufenden Instandhaltung dürfen nicht berücksichtigt werden und müssen sofort als Aufwand verbucht werden.[64]

III. Bilanzpolitische Beurteilung der Zugangsbewertung von Immobilien

Explizite Wahlrechte bei der Ermittlung der Anschaffungskosten für Gegenstände des Sachanlagevermögens bestehen, sind aber nicht auf Immobilien, aufgrund ihrer Eigenschaften und bilanziellen Bedeutung, anwendbar.[65]

Im Gegensatz dazu wurde mit der HGB-Reform ein erheblicher Teil expliziter Wahlrechte bei der Ermittlung der Herstellungskosten abgeschafft. So bestand für Unternehmen, abgesehen vom Ansatzverbot der Forschungs- und Vertriebskosten, ein generelles Aktivierungswahlrecht für Gemeinkosten. Die Spielräume der Jahresabschlusspolitik waren erheblich. Bilanzpolitisch konservativ ausgerichtete Unternehmen konnten einen geringeren Gewinn ausweisen, indem sie die Materialgemeinkosten wie Lager- und Beschaffungsaufwendungen oder Sondergemeinkosten der Fertigung für Spezialwerkzeuge oder Konstruktionspläne direkt als Aufwand erfassten. Sollte eine möglichst gute Ertragslage dargestellt werden, wurden die im Herstellungsprozess angefallenen Aufwände in der Bilanz aktiviert.[66] Wie bereits angeführt, wurden die Wahlrechte bezüglich der Gemeinkostenaktivierung stark eingeschränkt, sodass dies zu einer Verschiebung der Wertuntergrenze ansetzbarer Herstellkosten führte. Trotzdessen besteht auch weiterhin ein explizites Wahlrecht zwischen der Voll- und Teilkostenaktivierung, dessen Aufwandswirksamkeit jedoch nun geringer ausfällt.[67]

C. Wahlrechte bei der Folgebewertung von Immobilien

Wurden die beim Erwerb oder bei der Entwicklung von Immobilien anfallenden Aufwendungen im Sachanlagevermögen erstmalig bilanziell angesetzt, vollzieht sich die Fortführung der Wertansätze auf der Basis der fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Um den Werteverzehr buchhalterisch zu erfassen, werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wirtschaftsgüter auf die voraussichtliche Nutzungsdauer aufgeteilt (Abschreibung).[68] Es wird zwischen planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibung differenziert.[69]

I. Planmäßige Abschreibung bei vorhersehbarem Werteverzehr

Die planmäßige Abschreibung ist nötig, um den technischen, zeitlichen und ökonomischen Werteverzehr durch die Verminderung der bilanziellen Wertansätze der abnutzbaren Vermögensgegenstände darzustellen, denen auch Immobilien angehören.[70]

a) Wahlrecht bei der Bestimmung der Abschreibungsparameter

Bei der Ermittlung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungszeit eröffnet sich dem Bilanzierenden ein faktisches Wahlrecht, da diese durch den Gesetzgeber nicht näher konkretisiert wurde. Die Abschreibungsdauer beruht somit auf den unternehmensindividuellen Erfahrungen und muss vorsichtig geschätzt werden.[71] Weiterhin besteht im Handelsrecht ein verdecktes Wahlrecht bei der Selektion einer geeigneten Abschreibungsmethode. Es wird dabei zwischen der leistungs- und zeitabhängigen Abschreibung unterschieden. Aufgrund der erschwerten Bestimmung der Gebäudeleistungsfähigkeit, sollte der Werteverlust von Immobilien vorzugsweise mittels eines Zeitabschreibungsverfahrens erfasst werden. Dabei besteht z.B. die Wahl zwischen dem linearen Abschreibungsverfahren, bei dem den jeweiligen Geschäftsjahren konstante Abschreibungsbeträge zugeordnet werden oder der geometrisch-degressiven Methode, die durch sinkende Beträge im Zeitablauf gekennzeichnet ist.[72]

b) Unternehmensspezifische Selektion der Abschreibungsmethode

Das faktische Wahlrecht bei der Abschreibungsmethode soll die Abbildung der betriebsindividuellen Verhältnisse gewährleisten. Die lineare Abschreibungsmethode findet in der Praxis häufig Anwendung und wird zusätzlich als das steuerrechtlich gängige Verfahren angesehen. Die jährlich konstanten Abschreibungsbeträge[73] dieser Methode führen zu einer gleichbleibenden Aufwandsbelastung und erleichtern somit die Vergleichbarkeit der Jahresabschlüsse. Das lineare Verfahren sollte gewählt werden, wenn eine gleichmäßige Nutzung der Immobilie erwartet wird.[74] Wird hingegen beabsichtigt, die Immobilie zunächst intensiver und in späteren Jahren weniger zu nutzen, sollte geometrisch-degressiv abgeschrieben werden. Dadurch wird dem Vorsichtsprinzip bei etwaigen Fehlinvestitionen oder -einschätzungen der Nutzungsdauer stärker Rechnung getragen. Der Abnutzungsverlauf vieler Vermögensgegenstände, insbesondere derer, die auch ohne Beanspruchung einem allmählichen Verschleiß unterliegen (z.B. Immobilien), wird zudem besser zum Ausdruck gebracht.[75] Während das Unternehmen die Immobilie linear vollständig abschreiben kann, ist dies mit den degressiven Verfahren aufgrund prozentual errechneter Abschreibungsbeträge[76], die sich am aktuellen Buchwert orientieren, nicht möglich.[77] Es sollte deshalb ein Methodenwechsel von degressiv auf linear im Abschreibungsplan festgelegt werden.[78]

II. Außerplanmäßige Abschreibung bei unvorhersehbarem Werteverzehr

Vermögensgegenstände des Anlagevermögens, unabhängig von ihrer zeitlichen Nutzungsbegrenzung, sind grundsätzlich dann außerplanmäßig auf den Markt- oder beizulegenden Zeitwert[79] abzuschreiben, wenn es sich um eine voraussichtlich dauerhafte, unerwartete Wertminderung handelt. Von dieser Regelung sind sowohl Gebäude, als auch Grundstücke betroffen.[80] Damit wird dem gemilderten Niederstwertprinzip für Anlagegüter gefolgt. Das heißt, dass die zu fortgesetzten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewerteten Immobilien zum Abschlussstichtag korrigiert werden, insofern ihr Buchwert oberhalb des beizulegenden Zeitwerts liegt. Die Beurteilung, wann ein Wertverlust von Dauer ist, liegt grundsätzlich im Ermessen des Unternehmens, da auch hier ein unbestimmter Rechtsbegriff vorliegt.[81] Nach herrschender Meinung besteht Dauerhaftigkeit dann, wenn der Immobilienwert voraussichtlich einen Großteil der weiteren Nutzungsdauer unterhalb desjenigen Restbuchwertes liegt, der durch den gewöhnlichen Abschreibungsplan hätte erreicht werden können.[82] Außerplanmäßige Abschreibungen bei Gebäuden können bspw. durch einen Brand, Schwammbefall oder durch Naturkatastrophen verursacht werden und sind zusätzlich zu den planmäßigen Abschreibungen zu verbuchen.[83] Fertige und unfertige Bauten des Umlaufvermögens müssen zwingend außerplanmäßig abgeschrieben werden, wenn ihr durch Anschaffungs- oder Herstellungskosten ermittelter Buchwert zum Bilanzstichtag oberhalb des Wiederbeschaffungswertes liegt (strenges Niederstwertprinzip).[84] Entfallen die Gründe einer außerplanmäßigen Abschreibung für Immobilien des Anlage- und Umlaufvermögens, sind gegenwärtig alle Kaufleute dazu verpflichtet, eine Wertaufholung bis zu den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Wertobergrenze vorzunehmen.[85] Das Realisationsprinzip verhindert dabei, dass Wertsteigerungen oberhalb dieser Grenze angesetzt werden können.[86] Wird eine Zuschreibung vorgenommen, muss der ursprüngliche, planmäßige Abschreibungsplan wiederaufgenommen werden.[87]

III. Bilanzpolitische Beurteilung der Folgebewertung von Immobilien

Der handelsbilanzpolitische Aktionsraum hat sich mit der Einführung des BilMoG bei der Folgebewertung des Anlage- und Umlaufvermögens z.T. deutlich eingeengt. Nachfolgend wird dargestellt, welche Spielräume gegenwärtig bestehen.

a) Beurteilung der planmäßigen Abschreibung

Obwohl die planmäßige Abschreibung von Immobilien faktische Wahlrechte im Handelsrecht bei der Ermittlung der Nutzungsdauer und der Selektion des Abschreibeverfahrens vorsieht, werden diese steuerrechtlich eingeschränkt. Das Steuergesetz verlangt die Bestimmung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer auf der Grundlage einer amtlichen AfA-Tabelle, welche jedoch für die Handelsbilanz nicht mehr bindend ist.[88] Auch die Auswahl der Abschreibungsmethode erfährt Einschränkungen. So ist es steuerrechtlich zulässig das lineare, seit 2011 aber nicht mehr das geometrisch-degressive Verfahren anzuwenden. Ein Wechsel von degressiv zu linear ist jedoch möglich.[89] Handelsrechtliche Einschränkungen des Wahlrechts der Methodenwahl bestehen lediglich dahingehend, dass dem Grundsatz der Bewertungsstetigkeit Folge geleistet werden muss.[90] Je nach bilanzpolitischen Zielsetzungen obliegt es dem Unternehmen, welche Methode am geeignetsten ist. Ist das Unternehmen bestrebt, eine konservative Bilanzpolitik zu betreiben, indem in den ersten Abschreibjahren eine möglichst schlechte Vermögens-, Finanz- und Ertragslage aufgrund eines erhöhten Abschreibungsvolumens dargestellt wird, sollte sich handelsrechtlich für die degressive Methode entschieden werden.[91]

b) Beurteilung der außerplanmäßigen Abschreibung

Ungeachtet dessen, dass der Gesetzgeber bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung von Immobilien des Anlagevermögens vorschreibt, außerplanmäßig abzuschreiben, obliegt es der Argumentation des Unternehmens, ob der Wertverlust kurzfristig oder von Dauer ist. Im Falle einer konservativ ausgerichteten Jahresabschlusspolitik, wird ein Unternehmen eher geneigt sein, eine derartige Immobilienabschreibung auf den niedrigeren Wertansatz vorzunehmen, da sich diese gewinnschmälernd auswirkt.[92] Mit Blick auf die Wertaufholung wurde das Zuschreibungswahlrecht im Zuge des BilMoG[93] durch ein Gebot für alle Kaufleute ersetzt. Damit ist ein weiteres offenes Wahlrecht entfallen, bei dem die Möglichkeit bestanden hat, den niedrigeren Zeitwert, auch nach Wegfall der Abschreibungsgründe, beizubehalten. Da die Zuschreibung einem außergewöhnlichen Ertrag entspricht, hätte eine progressiv ausgerichtete Bilanzpolitik von diesem Wahlrecht Gebrauch gemacht.[94]

c) Beurteilung des Vorsichtsprinzips bei der Immobilienabbildung

Obwohl sich der Gesellschafterschutz bspw. in der Begrenzung der Thesaurierungskompetenz des Vorstandes bei der Gewinnverwendung von Aktiengesellschaften wiederfindet[95], nimmt die Kapitalerhaltung und der Gläubigerschutz im Handelsrecht einen höheren Stellenwert ein.[96] Die daraus resultierende Unterbewertung von Immobilien führt zur Bildung stiller Reserven. Bilanzpolitisch gesehen, wird die im Jahresabschluss dargestellte Vermögenslage verzerrt.[97] Die stille Auflösung stiller Reserven begünstigt die Verschleierung einer tatsächlich abnehmenden Ertragslage , sodass Gläubiger getäuscht werden können.[98] Die Aussagekraft des Jahresabschlusses als Informationsinstrument für Bilanzadressaten ist somit nur bedingt verlässlich.[99] Die tatsächliche Wertentwicklung von Immobilien[100] wird häufig, anders als ihr Buchwert suggeriert, durch den kontinuierlichen Aufwertungsprozess des Grundstückes und konsequente Instandhaltungsmaßnahmen bestimmt. Beide Faktoren können insgesamt zu einer Wertsteigerung der Gebäude führen. Diese stillen Reserven können jedoch erst zum Zeitpunkt der Immobilienveräußerung erfolgswirksam aufgedeckt werden.[101]

[...]


[1] Der Pflicht zur Aufstellung eines Jahresabschlusses (Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung) unterliegen alle Kaufleute am Ende des Geschäftsjahres. Kapitalgesellschaften müssen ergänzend einen Anhang und unter bestimmten Voraussetzungen zusätzliche Bestandteile erstellen; vgl. §§ 242, 264 Abs. 1 HGB, 2011 i.V.m. Jacob / Stuhr, Bilanzierung in der Bauwirtschaft, 2006, S. 103 f.

[2] Dabei handelt es sich um gegenwärtige und potentielle Anteilseigner, Kreditgeber und Lieferanten, Arbeitnehmer und deren Vertretungen, Kunden, aber auch Kontrollinstanzen sowie die interessierte Öffentlichkeit; vgl. Gräfer, Bilanzanlyse, 2008, S. 2 und Küting / Weber, Bilanzanalyse, 2006, S. 7-9.

[3] Die Vorschriften zur Aufstellung des einzelhandelsrechtlichen Jahresabschlusses bilden bei Kaufleuten die Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung, das Handelsgesetzbuch (§§ 238 – 263 HGB) und bei Kapitalgesellschaften (§§ 264-289 HGB) zusätzlich die Vorschriften des AktG, GmbHG und PublG; vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S. 842.

[4] Vgl. Ewert / Wagenhofer, Externe Unternehmensrechnung, 2003, S. 197, Küting / Weber, Bilanzanalyse, 2006, S. 31 sowie Kerth / Wolf, Bilanzanalyse und -politik, 1993, S. 296 f.

[5] Vgl. Coenenberg, Jahresabschluss, 2005, S. 955 sowie Peemöller, Bilanzanalyse und -politk, 2003, S. 174.

[6] Vgl. Heintges, Bilanzkultur und Bilanzpolitik, 2005, S. 184.

[7] Vgl. § 264 Abs. 2 HGB, 2011; Coenenberg, Jahresabschluss, 2005, S. 13-18 und Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 101.

[8] Die Handelsbilanz ist maßgeblich für die Steuerbilanz; vgl. § 5 Abs. 1 Satz 1 EStG, 2010.

[9] Vgl. Coenenberg, Jahresabschluss, 2005, S. 17.

[10] Vgl. Peemöller, Bilanzanalyse und -politk, 2003, S. 173-175; Küting / Weber, Bilanzanalyse, 2006, S. 32 f.

[11] Gläubiger sind an einer geringen Gewinnausschüttung interessiert, da für sie vorrangig die Kreditwürdigkeit des Unternehmens relevant ist. Anteilseigner haben ein Interesse an Dividendenzahlungen, Kurssteigerungen sowie die Risikobeurteilung der Wertpapiere; vgl. Küting / Weber, Bilanzanalyse, 2006, S. 6-9.

[12] Das Management ist an einer Thesaurierung des Gewinns zur Innenfinanzierung interessiert; vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 7.

[13] Vgl. Küting / Weber, Bilanzanalyse, 2006, S. 33-35

[14] Vgl. Ewert / Wagenhofer, Externe Unternehmensrechnung, 2003, S. 205f.; Peemöller, Bilanzanalyse und -politk, 2003, S. 175; Achleitner / Everling / Niggemann, Finanzrating, 2007, S. 171f. sowie Eidel / Strickmann, Schnelleinstieg Bilanzen, 2007, S. 202.

[15] Vgl. Ewert / Wagenhofer, Externe Unternehmensrechnung, 2003, S. 205-207; Peemöller, Bilanzanalyse und -politik, 2003, S. 175 sowie Eidel / Strickmann, Schnelleinstieg Bilanzen, 2007, S. 202.

[16] Vgl. Peemöller, Bilanzanalyse und -politk, 2003, S. 175.

[17] Bei Kapitalgesellschaften betrifft dies die Körperschafts- sowie die Gewerbesteuer. Körperschafts- und Gewerbesteuerbelastung stehen in Abhängigkeit zum ausgewiesenen Gewinn des Unternehmens; vgl. Rürup / Gruescu, Unternehmensbesteuerung, o. J., o. S.

[18] Vgl. Ewert / Wagenhofer, Externe Unternehmensrechnung, 2003, S. 206f.; Nahlik, Jahresabschlussanalyse, 1993, S. 220 sowie Kerth / Wolf, Bilanzanalyse und Bilanzpolitik, 1993, S. 302.

[19] Vgl. Peemöller, Bilanzanalyse und -politik, 2003, S. 175; Jozwiak, Aktienkurse, 2009, o. S. und Bernau, Sinkende Aktienkurse, 2011.

[20] Vgl. dazu Anlage 1 im Anhang (Systematik der Bilanzpolitik).

[21] Vgl. Küting / Weber, Bilanzanalyse, 2006, S. 37.

[22] Die Sachverhaltsgestaltung auf kurze Sicht beinhaltet Maßnahmen, die das Unternehmen ergreift, um eine kurzfristige Anpassung der Bilanzstruktur herbeizuführen. Dies geschieht durch eine Erhöhung oder Reduzierung von sofort aufwandswirksamen Auszahlungen bzw. durch eine zeitliche Verschiebung der Wirksamkeit von Erträgen und Aufwänden. Langfristige Maßnahmen stellen bspw. vertragliche Gestaltungen dar; vgl. Ewert / Wagenhofer, Externe Unternehmensrechnung, 2003, S. 200.

[23] Vgl. Ewert / Wagenhofer, Externe Unternehmensrechnung, 2003, S. 200; Peemöller, Bilanzanalyse und -politk, 2003, S. 173 f. i.V.m. Hommel, Bilanzpolitik im HGB, o. J.

[24] Vgl. Küting / Weber, Bilanzanalyse, 2006, S. 37-39 sowie Ewert / Wagenhofer, Externe Unternehmensrechnung, 2003, S. 202.

[25] Beispielhaft seien hier das Prinzip der formellen und materiellen Bilanzstetigkeit zur Beibehaltung der Darstellungsform und der Bewertungsmethoden des Jahresabschlusses oder der Grundsatz der periodengerechten Zuordnung von Aufwänden und Erträgen genannt; vgl. §§ 252 Abs. 1 Nr. 5 sowie 6, 265 Abs. 1 HGB, 2011.

[26] Vgl. dazu Anlage 2 im Anhang (Überblick über wichtige Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung).

[27] Vgl. Hommel, Bilanzpolitik im HGB, o. J.; Böcking / Oser / Fitzer, Grundsätze ordnungsmäßiger Bilanzierung, o.J.; Ewert / Wagenhofer, Externe Unternehmensrechnung, 2003, S. 203 und § 252 Abs. 2 HGB, 2011.

[28] Vgl. Bauer, Grundlagen der Rechnungslegungspolitik, 1981, S. 66.

[29] Vgl. § 284 Abs. 1 HGB.

[30] Vgl. Küting / Weber, Bilanzanalyse, 2006, S. 38 f.; Ewert / Wagenhofer, Externe Unternehmensrechnung, 2003, S. 202 f. sowie Coenenberg, Jahresabschluss, 2005, S. 955.

[31] Vgl. Olbrich, Immobilie aus Sicht der Rechnungslegung, 2011, o.S., Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S. 18-20; Bone-Winkel / Schulte / Focke, Besonderheiten der Immobilie, 2008, S. 16 f., 20 f. und Lembke, Bilanzpolitik, 2007, S. 7.

[32] Vgl. Anlage 3 im Anhang (Aktiva der Bilanz von GP Günter Papenburg AG am 31.12.2009).

[33] Dabei wurden die Positionen „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken“ sowie „geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau“ ins Verhältnis zur Sachanlagen- und Bilanzsumme gesetzt; vgl. GP Günter Papenburg AG, Jahresabschluss, 2009 sowie Anlage 4 im Anhang (Immobilienintensität der Bilanz bei der Günter Papenburg AG).

[34] Vgl. §§ 240 Abs. 1; 246 Abs. 1 HGB, 2011; Zülch / Hoffmann, Praxiskommentar BilMoG, 2009, S. 53; Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S. 847 sowie Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 159-171.

[35] Vgl. Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 29-31.

[36] Ist eine eindeutige Zuordnung nicht möglich, obliegt die Entscheidung der Zuordnung in das Anlage- oder Umlaufvermögen aufgrund der künftigen Nutzung dem Unternehmen selbst; vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 293.

[37] Der Gebäudeausweis im Sachanlagevermögen findet in den Positionen „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken“ statt. In der Planungs- und Entwicklungsphase befindliche Liegenschaften für den Geschäftsbetrieb, werden ab Baubeginn der Position „geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau“ zugeordnet und nach Fertigstellung in die erstgenannte Sachanlageposition umgebucht.

[38] Immobilien des Umlaufvermögens werden unter „Vorräte“ ausgewiesen. Aufgrund einer fehlenden expliziten Konkretisierung des Gliederungspunktes gemäß § 266 Abs. 2 B I HGB sind in der Praxis die Kontenbezeichnungen „Vorratsgrundstücke“ respektive „nicht abgerechnete Bauarbeiten bzw. -leistungen“ üblich.

[39] Vgl. Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2008, S. 1020-1023; Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 293f.; Falk, Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 1996, S. 135-137 i. V. m. § 266 Abs. 2 A II und B I HGB, 2011.

[40] Vgl. dazu Anlage 5 und 6 im Anhang.

[41] Zweck dieser Vorschriften ist die Kapitalerhaltung durch Verlustvorwegnahme für zukünftige Perioden. § 253 Abs. 3, 4 HGB, 2011; siehe dazu 2. Abschnitt: C. II.

[42] Vgl. Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 33 und Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2008, S. 1023.

[43] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 293 f. und Wischermann, Umbuchungen, 2004, S. 2989.

[44] Vgl. Coenenberg, Jahresabschluss, 2005, S. 89.

[45] Das Vorsichtsprinzip umfasst die behutsame Bilanzierung und Bewertung von Vermögensgegenständen und Schulden. Gewinne dürfen nur ausgewiesen werden, wenn sie tatsächlich realisiert werden (Realisationsprinzip). Erwartete Verluste, die Geschäftsvorfällen einzeln zuzuordnen sind, müssen bereits in der abzuschließenden Periode als Aufwand antizipiert werden (Imparitätsprinzip); vgl. § 252 Abs. 1 Nr. 4 HG; Heyd / Lehner, Rechnungslegung, 2007, S. 24 f. und Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 101.

[46] Dadurch wird verhindert, dass Wertsteigerungen und -verluste ausgeglichen werden können, um erforderliche außerplanmäßige Abschreibungen zu umgehen.

[47] Vgl. Coenenberg, Jahresabschluss, 2005, S. 89 sowie § 252 Abs. 1 Nr. 3, 4 HGB.

[48] Vgl. Moxter, Bilanzrechtsprechung, 2007, S. 184, 225; Ranker, Immobilienbewertung, 2006, S. 153 i. V. m. §252 Abs. 1 Nr. 4 HGB.

[49] Vgl. Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2008, S. 1020 – 1023 und Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 293 f.

[50] Vgl. Ranker, Immobilienbewertung, 2006, S. 153 i.V.m. § 253 Abs. 1 HGB.

[51] § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB.

[52] Bei der Immobilienbilanzierung handelt es dabei vorrangig um Transaktionskosten wie Makler-, Gutachter-, Notar- oder Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer. Kein Bestandteil der Nebenkosten sind Finanzierungskosten; vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S. 848 f.

[53] Diese umfassen Subventionen, Zuschüsse Dritter und gewährte Nachlässe wie Rabatte, Boni oder Skonti.

[54] Dazu zählen Kosten, die nach dem Nutzungsbeginn der Immobilie anfallen und zu einer nachträglichen Korrektur des Anschaffungspreises führen. Erschließungsbeträge und spätere Umbaukosten, die zu einer wesentlichen Verbesserung führen, können aktiviert werden. Reparaturen dürfen nicht einbezogen werden; vgl. Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 36; Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S. 848 f. i. V. m. § 255 Abs. 2 Satz 2 und Satz 3 HGB.

[55] Vgl. Coenenberg, Jahresabschluss, 2005, S. 92 f. sowie Anlage 7 im Anhang (Bestandteile handelsrechtlicher Anschaffungskosten).

[56] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 195 i. V. m. § 252 Abs. 1 Nr. 3 HGB, 2011.

[57] Dies umfasst sowohl die selbsterstellten Immobilien des Anlagevermögens für den Geschäftsbetrieb, vor allem aber die Gebäude des Umlaufvermögens, welche mit einer Weiterveräußerungsabsicht errichtet werden; vgl. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB i. V. m. Coenenberg, Jahresabschluss, 2005, S. 97 und Ranker, Immobilienbewertung, 2006, S. 153.

[58] Die Bestandteile der aktivierbaren Herstellkosten können der Anlage 8 im Anhang entnommen werden.

[59] Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S. 849 und § 255 Abs. 2 Satz 2 HGB.

[60] Damit sind nur jene Fremdkapitalzinsen gemeint, die zur Herstellungsfinanzierung der Immobilie verwendet werden, wenn sie in den Herstellungszeitraum fallen; vgl. § 255 Abs. 3 HGB, 2011.

[61] Vgl. Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 37.

[62] Vgl. Spitz, Bilanzpraxis, 1996, S. 244-247 und Moxter, Bilanzrechtsprechung, 2007, S. 212 f.

[63] Vgl. Winnefeld, Bilanzhandbuch, 1997, S. 640 und Moxter, Bilanzrechtsprechung, 2007, S. 213.

[64] Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S. 849b f.

[65] Vgl. § 240 Abs. 3, 4 HGB, 2011 i. V.m. dem 1. Abschnitt C (Bedeutung von Immobilien).

[66] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 209, Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 37 sowie Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2008, S. 1024.

[67] Werden nur die Ansatzgebote für Einzel- und Gemeinkosten in der Bilanz aktiviert, handelt es sich um eine Teilkostostenaktivierung. Werden zusätzlich auch die Wahlrechte der Gemeinkosten und Fremdkapitalzinsen wahrgenommen, besteht eine Vollkostenaktivierung; vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 212.

[68] Vgl. Gondring, S. 851 f.; Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2008, S. 1024 und §253 Abs. 3, 4 HGB.

[69] Vgl. Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 39.

[70] Vgl. Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 39 und Wolf, HGB-Jahresabschluss, 2010, S. 73.

[71] Vgl. Gondring, S. 851f.; Lambrecht, 2010, S. 39 f. und § 253 Abs. 3 HGB.

[72] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 226-230; Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2008, S. 1024 f. und Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 39-41.

[73] Zur konkreten Berechnung linearer Abschreibungsbeträge siehe Gleichung 1.

[74] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 226-230; Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2008, S. 1024 f. und Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 39-41.

[75] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 233 und Schmalenbach, Dynamische Bilanz, S. 105.

[76] Zur konkreten Berechnung geometrisch-degressiver Abschreibungsbeträge siehe Gleichung 2.

[77] Vgl. Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 41-43.

[78] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 227, 230-232.

[79] Aufgrund der erschwerten Vergleichbarkeit heterogener Immobilien und einem fehlenden Börsenwert, wird als beizulegender Zeitwert der Wiederbeschaffungs- bzw. Ertragswert verwendet; vgl. Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2008, S. 18, 22 und Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S. 851.

[80] Vgl. § 253 Abs. 3 Satz 3 und Satz 4 HGB.

[81] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 243, 250 und Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S. 851.

[82] Vgl. Adler / Düring / Schmaltz, Rechnungslegung, 1995, S. 248 f.

[83] Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S. 854.

[84] Vgl. § 253 Abs. 4 HGB

[85] Vgl. § 253 Abs. 5 HGB und Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 47.

[86] Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S. 850-852.

[87] Vgl. Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 47.

[88] Vgl. Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 39; Bundesministerium der Finanzen, AfA-Tabellen, 2002, S. 3 und Wolf, HGB-Jahresabschluss, 2010, S. 160.

[89] Vgl. Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 40 und § 7 Abs. 2 Satz 1 EStG.

[90] Abweichungen vom Abschreibungsplan bzw. Methodenänderungen müssen von Kapitalgesellschaften stets im Anhang des Jahresabschlusses angegeben und erläutert werden; vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 227 i.V.m. §§ 252 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 2 und 284 Abs. 2 Nr. 3 HGB, 2011.

[91] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 233 und Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 42 f.

[92] Vgl. Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 46 f. i. V. m. § 253 Abs. 3, 4 HGB.

[93] Vgl. Anlage 9 im Anhang (Immobilienbezogene bilanzpolitische Wahlrechte nach BilMoG).

[94] Vgl. Lambrecht, Jahresabschluss, 2010, S. 46 f.

[95] Vgl. § 58 Abs. 4 AktG sowie Coenenberg, Jahresabschluss, 2005, S. 13-18.

[96] Vgl. § 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB, 2011; Heyd / Lehner, Rechnungslegung, 2007, S. 24 f. und Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 101.

[97] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 494 f. und Peemöller, Bilanzpolitik, 2003, S. 176.

[98] Vgl. Peemöller, Bilanzpolitik, 2003, S. 176-179 und Fuchs, Kapitalmarktorientierte Rechnungslegung, 2007, S. 14.

[99] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2007, S. 6 f. und 11 f.

[100] Vgl. Anlage 10 im Anhang (Wertentwicklung von Gebäuden und Grundstücken).

[101] Vgl. Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2008, S. 1026-1028 und Gondring, Immobilienwirtschaft, 2009, S. 850 f.

Ende der Leseprobe aus 38 Seiten

Details

Titel
Explizite und faktische bilanzpolitische Wahlrechte nach HGB
Untertitel
Eine Analyse am Beispiel von Immobilien des Anlage- und Umlaufvermögens
Hochschule
Universität Leipzig  (Institut für Immobilienmanagement)
Veranstaltung
BWL - Rechnungslegung, Immobilienwirtschaft, Bilanzpolitik
Note
1,3
Autor
Jahr
2012
Seiten
38
Katalognummer
V278657
ISBN (eBook)
9783656719885
ISBN (Buch)
9783656719915
Dateigröße
1766 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Betriebswirtschaftslehre, Rechnungslegung, Immobilienwirtschaft, Bilanzpolitik, Bilanzanalyse
Arbeit zitieren
Nina Donath (Autor), 2012, Explizite und faktische bilanzpolitische Wahlrechte nach HGB, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/278657

Kommentare

  • Noch keine Kommentare.
Im eBook lesen
Titel: Explizite und faktische bilanzpolitische Wahlrechte nach HGB



Ihre Arbeit hochladen

Ihre Hausarbeit / Abschlussarbeit:

- Publikation als eBook und Buch
- Hohes Honorar auf die Verkäufe
- Für Sie komplett kostenlos – mit ISBN
- Es dauert nur 5 Minuten
- Jede Arbeit findet Leser

Kostenlos Autor werden