Marktversagen und gestörte Immobilienmärkte

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Marktversagen und gestörte Immobilienmärkte
2.1 Vollkommener Markt im ökonomischen Standardmodell
2.1.1 Mikroökonomische Einordnung des Marktes
2.1.2 Ökonomisches Standardmodell der vollkommenen Konkurrenz
2.2 Unvollkommenheit des Immobilienmarktes
2.3 Marktversagen am Beispiel des ostdeutschen Wohnungsmarktes
2.3.1 Demographische Entwicklung
2.3.2 Entwicklung des Immobilienbestandes
2.3.3 Notwendigkeit staatlicher Eingriffe aufgrund von Marktversagen

3 Städtebauliche Revitalisierungsinstrumente
3.1 Auswirkungen fehlender Privatinvestitionen auf Stadtteile
3.2 Instrumente der städtebaurechtlichen Stadterneuerung
3.2.1 Städtebauförderung
3.2.2 Städtebaurechtliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen
3.2.3 Städtebaurechtliche Stadtumbaumaßnahmen
3.2.4 Städtebaulicher Denkmalschutz
3.3 Grenzen städtebaulicher Instrumente bei Marktversagen

4 Zwischennutzung städtebaulicher Schlüsselimmobilien am Beispiel der Stadt Leipzig
4.1 Bedeutung innovativer Zwischennutzungskonzepte
4.2 Städtebauliche Schlüsselimmobilien als Ausgangspunkt
4.3 Konzept der Leipziger Wächterhausinitiative
4.3.1 Gegenstand und Leitidee des Wächterhausprojekts
4.3.2 Funktionsweise des Modells
4.3.3 Chancen und Risiken beider Vertragsseiten
4.3.3.1 Interessengruppe der Hauseigentümer
4.3.3.2 Interessengruppe der Nutzer
4.3.4 Erfolgspotentiale des Wächterhausprojekts
4.4 Beurteilung temporärer Nutzungsalternativen

5 Zusammenfassung und Ausblick

Anhang

Abkürzungsverzeichnis

Literatur- und Quellenverzeichnis

1 Einleitung

„Wenn Sie daran denken, dass viele Städte eher schrumpfen werden, dass Wachstum kein dominantes Phänomen mehr […] sein wird, wird man sich in der Schrumpfung […] damit auseinandersetzen müssen, wie man das Weniger besser verteilen kann.“ ^[1]

- Engelbert Lütke Daldrup, 2010 -

Der demographische Wandel ist die maßgebliche Determinante und Herausforderung der Stadtentwicklung in den neuen Bundesländern seit der Wiedervereinigung. Insbesondere der Bevölkerungsrückgang hat weitreichende räumliche, ökonomische und soziale Konsequenzen auf eine Vielzahl städtischer und gesellschaftlicher Bereiche. So führten der Geburtenrückgang, aber auch hohe Abwanderungen in das alte Bundesgebiet dazu, dass Ostdeutschland in den letzten 20 Jahren fast zwölf Prozent der Bevölkerung, also etwa 1,7 Mio. Einwohner, verloren hat.^[2] Die Folgen des demographischen Schrumpfungsprozesses und der gleichzeitig immensen Wohnungsneubautätigkeit in den 1990er Jahren manifestieren sich noch heute in einer geringen Wohnnachfrage und zugleich hohen Leerstandszahlen.^[3] Trotz umfassender Rückbau- und Sanierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand im Rahmen der Städtebauförderung konstatierte allein der Freistaat Sachsen im Jahr 2010 noch immer 70.000 leer stehende GdW-Objekte.^[4] Der Rückgang der Bundesfördermittel, kommunale Haushaltsnotlagen im Zuge der Finanzkrise und ausbleibenden Investitionsmaßnahmen durch die Immobilieneigentümer verhindern eine dringend erforderliche Sanierung städtebaulich z.T. bedeutender Immobilien.^[5] So bedürfen in Leipzig derzeit etwa 20 Prozent baukulturell-wertvoller Schlüsselimmobilien der Gründerzeit einer dringenden Sanierung.^[6]

Doch wie kann dieser Bestandsgefährdung mit Inwertsetzungen in Zeiten fehlender Nachfrage und knapper kommunaler Finanzressourcen begegnet werden? Der treffenden Aussage des Stadtplaners Engelbert Lütke Daldrup folgend, muss die Stadtplanung und -entwicklung neue Nachfrage belebende Strategien und Lösungsansätze finden, die stadtverträglich integriert werden können und gleichzeitig Low-Budget-Lösungen mit niedrigeren Standards akzeptieren, um künftig „das Weniger besser verteilen [zu können]“.^[7]

Die vorliegende Arbeit wird sich diesem Thema widmen und dabei zunächst der Frage nachgehen, welche Faktoren im Allgemeinen und Besonderen zu einer Störung des Immobilienmarktes in den neuen Bundesländern geführt haben.^[8] Um die Brisanz der Leerstandsproblematik für die Stadtentwicklung und den kommunalen Handlungsbedarf aufzuzeigen, wird eine kausale Wirkungskette zwischen ausbleibenden Privatinvestitionen in Bestandsimmobilien und einer Destabilisierung des städtischen Raumes dargestellt. Anschließend werden im zweiten Teil der Arbeit ausgewählte klassische Revitalisierungs- und Aufwertungsinstrumente der Städtebauförderung vorgestellt und deren Grenzen bei Marktversagen verdeutlicht. Im dritten Abschnitt finden schließlich innovative Zwischennutzungskonzepte für städtebauliche Schlüsselimmobilien am Beispiel des Leipziger Wächterhausmodells intensive Betrachtung. Dabei wird die Funktionsweise des Modells untersucht und analysiert, inwieweit derartig experimentelle und gleichzeitig kosteneffiziente Lösungsansätze Erfolgspotentiale und Revitalisierungseffekte auf verfallende Schlüsselimmobilien und deren Stadtteile bieten. Abschließend erfolgen eine Zusammenführung wesentlicher Erkenntnisse der vorangegangenen Analyse sowie ein Ausblick auf die künftigen Herausforderungen der Stadtentwicklung ostdeutscher Kommunen.

2 Marktversagen und gestörte Immobilienmärkte

2.1 Vollkommener Markt im ökonomischen Standardmodell

2.1.1 Mikroökonomische Einordnung des Marktes

Der Markt ist ein Ort, an dem ein Transaktionsprozess zwischen Gütern und Preisen, also das Zusammentreffen von Anbietern und Nachfragern stattfindet, um Güter in einem bestimmten Verhältnis auszutauschen.^[9] Die Nachfrage stellt die Menge an Gütern dar, die die Wirtschaftssubjekte (Konsumenten) zu einem bestimmten Preis erwerben möchten. Demgegenüber steht die Gütermenge, die die Akteure (Produzenten) zu einem bestimmten Marktpreis absetzen können.^[10] Gemäß der neoklassischen Theorie stellt somit der Preismechanismus das zentrale Koordinationselement im Marktgefüge dar, da angebotene und nachgefragte Menge ausgeglichen werden.^[11]

2.1.2 Ökonomisches Standardmodell der vollkommenen Konkurrenz

Um die Komplexität des Wirtschaftsgeschehens in Modellen abzubilden, ist es nötig, die vielschichtige Realität auf wenige Parameter zu reduzieren. So ist es auch im Modell der vollkommenen Konkurrenz erforderlich, dass vereinfachende Annahmen streng erfüllt werden.^[12] Zu den wichtigsten Prämissen eines vollkommenen Marktes zählen dabei die Homogenität der Güter; vollständige Markttransparenz; eine unbegrenzte Mobilität von Gütern; eine unendliche Reaktionsgeschwindigkeit des Anpassungsmechanismus bei Angebots- und Nachfrageänderungen; der Wegfall von Transaktionskosten bzw. Zugangsbarrieren sowie die unbegrenzte Teilbarkeit der Güter.^[13] Gemäß der einfachen Gleichgewichtstheorie verringert sich die Nachfrage nach einem gewöhnlichen Gut, je höher der Preis der angebotenen Menge c.p. ist und umgekehrt. Die Angebotstheorie besagt, dass eine zunehmende Nachfragemenge mit steigenden Stückpreisen einhergeht, da Anbieter zu möglichst hohen Preisen verkaufen wollen.^[14] An jenem Punkt, an dem sich Angebots- und Nachfragekurve schneiden, bilden der gleichgewichtige Preis und die dazugehörige Menge das Marktgleichgewicht. Ist dieser Punkt erreicht, ist die Güterallokation am effizientesten, da die abgesetzte Menge exakt der nachgefragten entspricht. Theoretisch ist dieser stabile Zustand durch die Markträumung gekennzeichnet, da weder ein Angebotsüberhang noch eine Überschussnachfrage bestehen.^[15]

2.2 Unvollkommenheit des Immobilienmarktes

Aufgrund der spezifischen Eigenschaften von Immobilien erfolgt generell eine Segmentierung in Teilmärkte hinsichtlich des Entwicklungsstandes (z.B. Rohbauland oder bebaute Grundstücke), der Nutzungsart (in Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien), der Raumbegrenzung (z.B. in regionale und überregionale Märkte), der Vertragsart (Kauf, Erbrecht, Miete usw.) sowie der Zielstellung (Eigennutzung oder Kapitalanlage).^[16] Eine große Bedeutung wird diesen Wirtschaftsgütern zuteil, da diese das menschliche Grundbedürfnis nach Wohnraum befriedigen sollen.^[17] Darüber hinaus liegen die Besonderheiten in deren Standortgebundenheit, Heterogenität und Langlebigkeit. Schon aufgrund dieser spezifischen Eigenschaften, muss der Immobilienmarkt als unvollkommener Markt^[18] eingeordnet werden.^[19] Die Immobilität des Gutes, die architektonische Gestaltung und konkrete Nutzungsart bewirken die Einzigartigkeit eines Standortes, welche als Heterogenität bezeichnet wird.^[20] Diese, die Zersplitterung in einzelne Teilmärkte sowie die räumliche Distanz aufgrund der Immobilität der Güter führen zu einer asymmetrischen Informationsverteilung zwischen den Akteuren und damit zu intransparenten Märkten. Die Intransparenz äußert sich in einer uneinheitlichen Preisbildung, da mit ähnlichen Objekten unterschiedliche Preise erzielt werden können.^[21] Die Zusammenführung von Angebot und Nachfrage ist zusätzlichen Restriktionen unterworfen. Der langen Projektentwicklungsdauer von Immobilien ist die geringe Reaktionsgeschwindigkeit des Angebots auf Nachfrageschwankungen geschuldet, sodass erhebliche Zeitdifferenzen im Umfang von zwei bis fünf Jahren auftreten, die zu einer zyklischen Immobilienmarktentwicklung führen.^[22]

2.3 Marktversagen am Beispiel des ostdeutschen Wohnungsmarktes

2.3.1 Demographische Entwicklung

Einen wesentlichen Effekt auf den ostdeutschen Wohnungsmarkt haben die Auswirkungen der demographischen Entwicklung, denn „wo gewohnt wird, wird [auch] gebaut“^[23]. Das zunehmende Wohnangebot und der Einbruch der Wohnraumnachfrage in den 1990ern führten zu einem Anstieg des Leerstandes. Die Ursache der negativen Nachfrageentwicklung in den neuen Bundesländern liegt insbesondere in den weiterhin rückläufigen Bevölkerungszahlen aufgrund fehlender, attraktiver Arbeitsplätze. Neben den Ost-West-Wanderungen im Zuge der Wiedervereinigung waren auch die Wohnsuburbanisierung (Stadtflucht) in Umlandgemeinden, Standortprobleme, Geburtendefizite und eine sich wandelnde Altersstruktur verantwortlich.^[24] In Sachsen vollzog sich die Veränderung der Bevölkerungsverteilung nach 1990 aufgrund der einsetzenden Suburbanisierung vor allem zu Lasten der größeren Zentren. Diese Stadtflucht konnte jedoch teilweise Ende der 90er Jahre durch zahlreiche Eingemeindungen kompensiert werden.^[25] Die Hauptdeterminante der ostdeutschen Bevölkerungsveränderung stellt die Entwicklung der Fort- und Zuzüge dar. Bevölkerungsverluste durch Abwanderungen in andere Bundesländer konnten z.T. durch Zuzüge aufgefangen werden.^[26] Die Stadt Leipzig verzeichnete im Zeitraum von 1990 bis 1998 zunächst einen Einwohnerverlust von fast 15 Prozent.^[27] Erfreulicherweise wurde seit dem Tiefpunkt 1998 ein Zuwachs von 85.782 Einwohnern im Jahr 2010 registriert. Obwohl die Einwohnerzahl im Freistaat, ähnlich wie im gesamten Bundesgebiet, abnehmend ist, verzeichnet die Stadt Leipzig seit 2002 kontinuierliche Zuwanderungsgewinne. Gleichzeitig entwickelt sich dennoch die natürliche Bevölkerung Leipzigs rückläufig.^[28] Eine weitere Determinante der Wohnnachfrage stellt die Entwicklung der Haushaltsgrößen dar. Im Jahr 2009 bezifferte sich die Anzahl der Leipziger Haushalte auf 313.100 und ist damit erneut gewachsen.^[29] Entgegen der verbreiteten politischen Annahme, ist der Bevölkerungsrückgang in den meisten ostdeutschen Kommunen jedoch nicht generell durch eine verstärkte Haushaltsverkleinerung (Singularisierung) kompensierbar, da die Bevölkerungsverluste der letzten beiden Jahrzehnte vielerorts zu erheblich waren.^[30]

2.3.2 Entwicklung des Immobilienbestandes

Durch die Errichtung zahlreicher Neubauten in der DDR zwischen 1970 und 1980 stieg der Bestand bis 1989 auf mehr als 7 Mio. Wohnungen an und stand etwa 6,6 Mio. Haushalten gegenüber. Dennoch war die Situation des Wohnungsbestandes in ostdeutschen Städten Anfang der 90er Jahre, ganz im Gegensatz zur westdeutschen Situation, durch fehlenden und beengenden Wohnraum gekennzeichnet.^[31] Die, trotz des ausreichend vorhandenen Bestandes, angespannte Wohnmarktlage ist vorrangig auf die vernachlässigte Instandhaltung der Altbausubstanz (Baujahr vor 1948) in der DDR zurückzuführen.^[32] Bereits 1990 herrschte in den neuen Bundesländern ein Leerstand von etwa 0,4 Mio. Wohnungen vor.^[33] Ab dem Jahr 2000 setzte jedoch erstmals eine Stagnation der Leerstandszahlen ein. Dieser Umstand wurde durch die aufkommende Marktrelevanz der geburtenstarken 80er Jahre mit hoher Erstnachfrage bei gleichzeitigem Rückgang der extremen Neubautätigkeit der 90er Jahren ausgelöst.^[34] In Leipzig halbierte sich der Leerstand auf 35.000 Wohnungen zwischen 2000 und 2009. Diese Entwicklung lässt sich durch den massiven Abriss des DDR-Wohnbestandes und eine moderat steigende Nachfrage aufgrund zunehmender Haushaltszahlen begründen.^[35]

2.3.3 Notwendigkeit staatlicher Eingriffe aufgrund von Marktversagen

Ist die Funktionsweise des Preises gestört, führt der Koordinationsmechanismus eines unregulierten Wettbewerbsmarktes zu einer suboptimalen Ressourcenallokation. Die Ursache dieser Ineffizienz resultiert aus der Unvollkommenheit der Märkte.^[36] Im Falle des Immobilienmarktes führen räumliche Distanzen als auch Intransparenz zu erheblichen Informationsasymmetrien, sodass Angebot und Nachfrage häufig nur schwer zusammenfinden. Ebenso können Segregationsprozesse oder auch eine geringe städtebauliche Qualität die eingeschränkte Funktionsweise hervorrufen.^[37] Eine extreme, anhaltende Störung des Marktmechanismus‘ kann indes zu Marktversagen^[38] führen, welches eine notwendige Voraussetzung für staatliche Interventionen in das Wirtschaftsgefüge darstellt. Markteingriffe des Staates müssen auf konkret definierte Fälle reduziert werden und darauf abstellen, das Versagen direkt zu korrigieren, um weitere Verzerrungen zu vermeiden.^[39] Im Hinblick auf die Wohnungspolitik des 20. Jahrhunderts, waren erhebliche direkte Interventionen in das Wohnungsmarktgefüge notwendig, da der Markt häufig nicht in der Lage war, Disparitäten über den Koordinationsmechanismus zu beseitigen und ein Gleichgewicht herbeizuführen. So machte die extreme Wohnungsknappheit (Nachfrageüberschuss) in den Nachkriegsjahren regulative Staatseingriffe dringend erforderlich. Mit der Jahrtausendwende führte dann eine rückläufige Bevölkerung in den neuen Bundesländern zu einer negativen Nachfrageentwicklung, die mit gleichzeitig steigenden Wohnungsbeständen (Angebotsüberhang) einherging.^[40] Gemäß dem ökonomischen Standardmodell hätte der Zustand des Angebotsüberhangs aufgrund ad hoc sinkender Preise in einem neuen Gleichgewichtszustand resultieren müssen.^[41] In der Realität sorgen jedoch hohe Bau- und Bodenpreise dafür, dass Marktmechanismen nur unzureichend funktionieren und eine vollständige Markträumung verhindern. Das andauernde Ungleichgewicht machte im 21. Jahrhundert weiteren staatlichen Aktionismus erforderlich. Die Reaktion der Wohnungspolitik auf permanente Marktstörungen erfolgt seit den letzten Jahren durch die Steuerung des Mietwohnbestandes. So werden seitdem Rückbau, Umnutzung in Gewerbeflächen oder die Zusammenlegung von Wohnraum als angemessenes städtebauliches Instrument angesehen, der hohen Leerstandsquote zu begegnen.^[42]

3 Städtebauliche Revitalisierungsinstrumente

3.1 Auswirkungen fehlender Privatinvestitionen auf Stadtteile

Der langen Marktverweildauer von Immobilien ist es geschuldet, dass das Qualitäts- und Preisniveau sowie der Wert der Gebäude aufgrund von Abnutzung und Überalterung mit der Zeit abnehmen. Mit der Lebensdauer einer Immobilie vollzieht sich somit ein permanenter Wechsel von einer höheren Qualitätsstufe in eine niedrigere sowie von einer Nutzergruppe zur nächsten (Filtering-Down-Prozess).^[43] Das Unterlassen von Bestandsinvestitionen durch die Eigentümer beschleunigt diesen Abwärtsprozess.^[44] Eigentümer entscheiden sich nur dann für eine investive Bestandsaufwertung, wenn die potentiell zu erwartenden Mehreinnahmen aus Vermietung die geforderte Verzinsung und Tilgung der Investitionskosten übersteigen und somit zu einer Renditesteigerung führen.^[45] Eine geringe Nachfrage nach Wohnraum und ein hohes Konkurrenzangebot bewirken somit, dass private Sanierungsmaßnahmen durch Bestandsinvestitionen aufgrund mangelnder Rentabilität ausbleiben. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer der Immobilie endet durch Verwahrlosung oder Abriss, wenn die laufenden Bewirtschaftungskosten nicht mehr durch die Mieterträge gedeckt werden.^[46] Häufig ist festzustellen, dass sozial-ökonomisch benachteiligte Bevölkerungsgruppen vermehrt in Stadtteilen leben, in denen eine schlechte Wohnqualität festzustellen ist. Dies ist dadurch begründbar, dass der sinkende Qualitätsstandard die Mieter höherer Einkommensklassen dazu bewegt, in höherwertige Wohnungen umzuziehen. Das Wegbrechen der Nachfrage dieser Einkommensgruppen führt zu sinkenden Mietpreisen. Mieter mit geringerem Einkommen ziehen nun verstärkt in betroffene Stadtteile, da dieser Wohnraum für sie bezahlbar wird.^[47] Im Hinblick auf die Stadtteile kann ein weitreichender Filtering-Down-Prozess räumliche und soziale Segregation begünstigen.^[48] Die Segregation hat wiederum negative Auswirkungen auf das Image betroffener Stadtteile, die soziale Integration der Anwohner und kann zur Destabilisierung des öffentlichen Raumes führen. Bei einem zusätzlichen Anstieg von Kriminalität ist der Wandel von Stadtteilen zu sozialen Brennpunkten möglich.^[49] Ein zunehmender Leerstand beschleunigt somit den Verfall des Stadtteils in sozialer, infrastruktureller und baulicher Hinsicht. Eine derart negative Veränderung des öffentlichen Raumes zeigt den dringenden kommunalpolitischen Handlungsbedarf durch Revitalisierungs- und Aufwertungsmaßnahmen an.^[50]

3.2 Instrumente der städtebaurechtlichen Stadterneuerung

3.2.1 Städtebauförderung

Um sich den Herausforderungen des demographischen und strukturellen Wandels zu stellen, werden die Kommunen durch Bundesfördermittel^[51] im Rahmen der Städtebauförderung unterstützt. Im Jahr 2011 stellte der Bund 455 Mio. Euro für alle Förderprogramme zur Verfügung.^[52] Eine bedeutende Intention der Städtebauförderung besteht darin, gezielte Impulse für umfangreiche Privatinvestitionen in Bautätigkeit und Instandhaltung von Gebäuden zu setzen.^[53] Voraussetzung für die Beantragung von Fördermitteln durch Kommunen stellt bei vielen Programmen die Erstellung eines integrierten Stadtentwicklungskonzepts dar.^[54] Den städtebaurechtlichen Sanierungs-, Entwicklungs- und Stadtumbaumaßnahmen ist gemein, dass deren einheitliche Vorbereitung sowie zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen müssen.^[55] Der Ablauf solcher Verfahrens beginnt für gewöhnlich mit vorbereitenden Untersuchungen durch einen förmlichen, öffentlich bekanntzugebenden Beschluss.^[56] Da die Veränderung des Fördergebiets aufgrund von Flächensanierungen oder -entwicklungen zu langwierigen Unannehmlichkeiten bei den Bewohnern führt, müssen die Vorhaben unter Einbezug aller Betroffenen frühzeitig erörtert werden. Hilfestellungen zur Minimierung negativer Auswirkungen auf die Anwohner werden fortlaufend in einem Sozialplan fixiert und können bei ökonomischen Nachteilen durch finanzielle Zahlungen der Kommune ausgeglichen werden (Härteausgleich).^[57] Nachdem sich die Kommune durch Auskunftspflichten seitens der Bewohner hinreichend Sachkenntnis über die Aufwertungsbedürftigkeit des Gebiets verschafft hat, wird es durch eine Satzung zum Sanierungs- bzw. Entwicklungsgebiet deklariert. Anschließend setzt das eigentliche Verfahren durch die Realisierung von Ordnungs- und Baumaßnahmen ein.^[58] Für die Umsetzung des Verfahrens kann die Kommune einen Sanierungs- bzw. Entwicklungsträger (z.B. Wohnungsbaugesellschaften) beauftragen. Der Abschluss städtebaurechtlicher Maßnahmen ist in der Regel durch die Satzungsaufhebung und die Erhebung der Ausgleichszahlungen^[59] bei Grundstückseigentümern gekennzeichnet.^[60] Durch die Satzungsaufhebung entfallen alle Sonderinstrumente der Städtebauförderung, die mit der Festsetzung eines Fördergebietes einhergegangen sind. Schlussendlich werden Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt und etwaige Überschüsse an die Eigentümer zurückerstattet.^[61] Der Gesetzgeber hat den Kommunen zur Sicherung und Durchsetzung der städtebaurechtlichen Verfahren innerhalb der Fördergebiete ganz besondere hoheitliche sowie bodenrechtliche Instrumente zur Verfügung gestellt. So gelten für Sanierungs-, Entwicklungs- und Stadtumbaumaßnamen grundsätzlich ohne weitere Beschlussfassung das allgemeine Vorkaufsrecht^[62] sowie das Enteignungsrecht bei Grundstücken. Das Instrument der Enteignung darf jedoch nur Ultima Ratio eingesetzt werden, da es insbesondere ohne eine Entschädigungszahlung einen drastischen Eingriff in das Grundrecht der Eigentümer darstellt.^[63] Die wesentlichen Instrumente stellen jedoch die besonderen Genehmigungspflichten sowie die Erhebung von Ausgleichsbeträgen dar.^[64] Dadurch wird der agierenden Kommune ein erhebliches Maß an Flexibilität und Entscheidungsspielraum zugesprochen.^[65]

3.2.2 Städtebaurechtliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen

Die städtebaurechtlichen Sanierungsmaßnahmen (§§ 136 - 164b BauGB) dienen zur Behebung städtebaulicher Missstände, insofern die vorhandene Bebauung und Beschaffenheit eines Stadtgebiets nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn-, Arbeits- und Sicherheitsverhältnisse entspricht. Desweiteren wird dieses Instrument angewandt, wenn betroffene Gebiete in der Erfüllung ihrer obliegenden Aufgaben stark beeinträchtigt sind. Das Ziel von Sanierungsmaßnahmen liegt in der wesentlichen Verbesserung oder Umgestaltung des zugrundeliegenden öffentlichen Raumes.^[66] Der operierenden Kommune steht innerhalb eines Sanierungsgebiets die Wahl zwischen dem Normalverfahren und dem vereinfachten Verfahren (ohne die Möglichkeit der Ausgleichsbeitragserhebung) zur Verfügung.^[67]

Städtebaurechtliche Entwicklungsmaßnahmen (§§ 165 - 171 BauGB) hingegen umfassen die Neu- oder Weiterentwicklung von Orten sowie die Entwicklung neuer Siedlungseinheiten in bereits vorhandenen Ortschaften.^[68] Eine Durchführung ist auch legitim, wenn die angestrebten Entwicklungsziele nicht durch städtebauliche Verträge erreicht werden können oder Eigentümer nicht willens sind, ihre Grundstücke im Entwicklungsgebiet an die Kommune zu veräußern.^[69] Bei Entwicklungsmaßnahmen ist die Mitwirkungsbereitschaft der Grundeigentümer entscheidend, da die Kommune – anders als im Sanierungsgebiet – der Pflicht unterliegt, sämtliche Grundstücke des Entwicklungsbereiches zu erwerben. Ein weiterer Unterschied zur Sanierung besteht in der unverzüglichen Bebauungsplanerstellung für den Entwicklungsbereich. Nach Abschluss der Maßnahme unterliegt die Kommune der Pflicht, die zuvor günstig erworbenen oder enteigneten Grundstücke an Bauwillige zu reprivatisieren. Ihr stehen somit attraktive Refinanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung.^[70] Aufgrund der enteignungsrechtlichen Vorauswirkung handelt sich bei Entwicklungsmaßnahmen um ein in der Praxis problematisches städtebaurechtliches Instrument. Ebenso sind der fehlende Bedarf an Wohnfläche, die kostenintensiven Grundstückserwerbsvorgänge und das Risiko fallender Bodenwertpreise während der Entwicklung verantwortlich für die derzeit seltene Anwendung von Entwicklungsmaßnahmen.^[71]

[...]

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^[1] Lütke Daldrup 2010.

^[2] Vgl. Amey, Brockhaus, Franke 2011, S. 55, 112; Jung 2011, S. 1 und o.V. 2010.

^[3] Vgl. Amey, Brockhaus, Franke 2011, S. 55, 112; Jung 2011, S. 1 und Tiefensee 2003, S. 3.

^[4] Der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen (GdW) repräsentiert 28 Prozent des sächsischen Wohnungsbestandes; Sächsische Aufbaubank 2011, S. 63.

^[5] Vgl. Tiefensee 2003, S. 4; Stadt Dresden 2010, Ernst&Young 2010, S. 17 – 19

^[6] Vgl. Stadt Leipzig 2011 e, Berendt 1995, S. 93 i.V.m. Banse, Effenberger 2002, S. 24 – 27.

^[7] Vgl. Lütke Daldrup 2010; Sinning 2007, S. 7, 18 und Tille 2007, S. 75.

^[8] Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 2010, S. 9 – 10, Kühne-Büning, Nordalm, Steveling 2005, S. 179 – 180 und Fritsch 2011, S. 25, 41.

^[9] Vgl. Wiese 1999, S. 8 und Fritsch 2011, S. 6 – 7.

^[10] Vgl. Wiese 1999, S. 9 – 12.

^[11] Vgl. Wiese 1999, S. 9 – 11; Wohltmann 2007 sowie Schlösser 2007, S. 12.

^[12] Vgl. Burda, Wyplosz 1994, S. 19 – 20 in Verbindung mit Fritsch 2011, S. 25.

^[13] Vgl. Fritsch 2011, S. 25 – 27 und Wiese 1999, S. 231 – 232.

^[14] Vgl. Kyrein 1992, S. 23 – 29.

^[15] Vgl. Fritsch 2011, S. 41 – 42; Schulte, Sturm, Wiffler 2008, S. 6 – 8 und Wirtschaftslexikon24 2010.

^[16] Vgl. Gondring 2009, S. 30 – 34 sowie Martini 2005, S. 237.

^[17] Vgl. Gondring 2009, S. 18 sowie Loose o.J.

^[18] Vgl. Annahmen im Abschnitt 2.1.2.

^[19] Vgl. Brauer 1999, S. 10 – 13.

^[20] Vgl. Gondring 2009, S. 19.

^[21] Vgl. Gondring 2009, S. 24 – 25.

^[22] Vgl. Gondring 2009, S. 25, 41 – 42 sowie Falk 1996, S. 357.

^[23] Vgl. Amey, Brockhaus, Franke 2011, S. 112.

^[24] Vgl. Niephaus 2003, S. 9 – 11; Banse, Reichart 2000, S. 1 – 4, 13 – 15, 20 – 23 und Amey, Brockhaus, Franke 2011, S. 112.

^[25] Vgl. Banse, Reichart 2000, S. 4.

^[26] Vgl. Banse, Reichart 2000, S. 9 – 11, 14 – 15.

^[27] Siehe dazu Anlage 1 im Anhang (Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig 1990 – 2010).

^[28] Vgl. Stadt Leipzig 2011 b, S. 1 – 5 sowie Stadt Leipzig 2011 c, S. 17.

^[29] Vgl. Stadt Leipzig 2011 b, S. 16 und Stadt Leipzig 2011 c, S. 26.

^[30] Vgl. Banse, Effenberger 2002, S. 10 – 11.

^[31] Vgl. Banse, Effenberger 2002, S. 11 – 13 und Behring, Goldrian 1991, S. 39.

^[32] Vgl. Berendt 1995, S. 63, 94.

^[33] Vgl. Bartholmai, Melzer 1991, S. 78 – 82.

^[34] Vgl. Banse, Effenberger 2002, S. 11 – 19.

^[35] Vgl. Stadt Leipzig 2011 b, S. 4.

^[36] Vgl. Pindyck, Rubinfeld 2005, S. 409, 792 – 793 sowie Burda, Wyplosz 1994, S. 552 – 553.

^[37] Vgl. Burda, Wyplosz 1994, S. 556; Brauer 1999, S. 10 – 13 sowie Metzmacher 2003.

^[38] Marktversagen ist als Diskrepanz des marktmäßigen Koordinationsergebnisses von der ökonomisch optimalen Güterallokation und den Standardmodellannahmen der vollständigen Konkurrenz zu verstehen, welche wirtschaftspolitischen Handlungsbedarf rechtfertigt; vgl. Klodt, Rürup, Gruescu o.J.

^[39] Vgl. Burda, Wyplosz 1994, S. 553 in Verbindung mit Fritsch 2011, S. 56 – 58.

^[40] Vgl. Westphal 1979, S. 34 und Metzmacher 2003.

^[41] Vgl. Kyrein 1992, S. 28 – 31 und Scibbe 2008, S. 3.

^[42] Vgl. Metzmacher 2003, Berendt 1995, S. 93 in Verbindung mit Banse, Effenberger 2002, S. 24 – 27.

^[43] Vgl. Falk 1996, S. 221 – 222; Kühne-Büning, Nordalm, Steveling 2005, S. 177 – 179 und Westphal 1979, S. 41 – 42.

^[44] Vgl. Kühne-Büning, Nordalm, Steveling 2005, S. 179 – 180.

^[45] Vgl. Rottke, Wernecke 2008, S. 223 – 227 und Westphal 1979, S. 51 – 55.

^[46] Vgl. Heuer, Nordalm 1996, S. 25.

^[47] Vgl. Westphal 1979, S. 51 – 60 und Kühne-Büning, Nordalm, Steveling, 2005, S. 177 – 180.

^[48] Vgl. Westphal 1979, S. 58 – 64.

^[49] Vgl. von Kietzel o.J.; Reißland, Nollmann 2006, S. 16 – 18 sowie Hohm 2003, S. 38 – 44.

^[50] Vgl. Han 2005, S. 242 – 244 und Tenz, Lang 2002, S. 54 – 55.

^[51] Die gesetzliche Legitimation für die Zuweisung von Bundesmitteln zur Städtebauförderung stellt dabei Art. 104 b GG dar; vgl. Schmidt-Eichstaedt 2005, S. 446 – 447.

^[52] Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 2011 c, S. 6, 12.

^[53] Vgl. Blume, Gaulke, Rother 1999, S. 15 i.V.m. § 136 Abs. 4 BauGB.

^[54] Vgl. Stadt Leipzig 2009, S. 1.

^[55] Vgl. §§ 136 Abs. 1, 165 Abs. 1 und 171 a Abs. 1 BauGB.

^[56] Vgl. Schmidt-Eichstaedt 2005, S. 446 – 447.

^[57] Vgl. §§ 180 - 181 BauGB.

^[58] Vgl. Schmidt-Eichstaedt 2005, S. 148 – 149 und §§ 138, 147 – 148 BauGB.

^[59] Grundstückseigentümer sind verpflichtet Ausgleichszahlungen an die Kommune zu erbringen, wenn ihnen Vorteile aus der Gebietsaufwertung durch die städtebaulichen Maßnahmen erwachsen sind; vgl. Schmidt-Eichstaedt 2005, S. 446 – 447.

^[60] Vgl. §§ 152 – 155 und 162 – 163 BauGB.

^[61] Vgl. Schmidt-Eichstaedt 2005, S. 448, 450 – 452 sowie §§ 152 – 156a, 162 – 163 BauGB .

^[62] Vgl. § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB.

^[63] Vgl. Schmidt-Eichstaedt 2005, S. 403, 452 – 453; § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB sowie Art. 14 GG.

^[64] Vgl. §§ 144, 154 BauGB.

^[65] Vgl. Schmidt-Eichstaedt 2005, S. 452 – 457 sowie §§ 51, 144, 155, 154 BauGB.

^[66] Vgl. § 136 Abs. 2 und Abs. 4 BauGB.

^[67] Vgl. Schmidt-Eichstaedt 2005, S. 447.

^[68] Vgl. Stadtplanungsamt Frankfurt am Main 2007 und § 165 Abs. 2 BauGB.

^[69] Vgl. Stadtplanungsamt Frankfurt am Main 2007 sowie § 165 Abs. 3 BauGB.

^[70] Vgl. Schmidt-Eichstaedt 2005, S. 447, 459 – 463 und Investitions- und Förderbank Niedersachsen 2011, S. 87 – 89.

^[71] Vgl. Dürsch 2002, S. 177 – 180 sowie Schmidt-Eichstaedt 2005, S. 462.