Veränderung der Anforderungen an das Immobiliengeschäft vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung - Schwerpunkt Berliner Wohnungsbau

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Veränderung der Anforderungen an das Immobiliengeschäft durch demographischen

Entwicklung

1. Einleitung
1.1 Motivation
1.2 Zielsetzung

2. Demographische Entwicklung in Deutschland
2.1 Bundesrepublik Deutschland
2.1.1 Geburtenentwicklung
2.1.2. Altersstruktur in der Gegenwart und in der Zukunft
2.1.3 Zuwanderung in der Bundesrepublik Deutschland
2.2 Die Bevölkerungsentwicklung in Berlins
2.3 Gesellschaftliche Auswirkungen der demographischen Entwicklung

3. Immobilienmarkt Deutschland
3.1 Die Bedeutung der Immobilienwirtschaft für die deutsche Gesamtökonomie
3.2 Büro- und Einzelhandelsimmobilien
3.2.1 Büromarkt
3.2.2 Einzelhandelsimmobilien
3.3 Der Wohnungsmarkt in Deutschland
3.4 Der Berliner Wohnungsmarkt im Fokus

4. Auswirkungen der demographischen Entwicklung auf die Immobilienmärkte...
4.1 Zukünftige Entwicklung der deutschen Büro- undEinzelhandelsimmobilienmärkte
4.1.1 Entwicklung der Büromärkte
4.1.2 Entwicklung der Märkte für Einzelhandelsimmobilien
4.2 Perspektiven auf dem deutschen Wohnungsmarktes
4.2.1 Bisherige Prognosen
4.2.2 Aktuelle Prognosen
4.2.3 Erwartungen in Berlin
4.3 Verschiebung der Nachfrage
4.3.1 Verschiebung innerhalb der Altersgruppen
4.3.2 Räumliche Verschiebung
4.4 Reaktionen auf die veränderten Bedingungen
4.4.1 Wohnungsbaugesellschaften in Berlin
4.4.2 Immobilienfinanzierer
4.4.3 Öffentliche Träger und Gesetzgeber

5. Fazit

Literaturverzeichnis

Internetverzeichnis

Ehrenwörtliche Erklärung

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: „Zusammengefasste Geburtenziffer in Deutschland 1952 bis 2050“

Abbildung 2: „Bevölkerungsentwicklung in den Bundesländern“

Abbildung 3: „Bevölkerungspyramide 2001 und 2050 im Vergleich“

Abbildung 4: „Zu- und Abwanderung von Ausländern nach Deutschland 1991 bis 2001“

Abbildung 5: „Kumulierte Zuzüge von 1991 bis 1998 in der Europäischen Union und der Schweiz“

Abbildung 6: „Entwicklung in der Metropolregion, dem Umland und Berlin bis 2020“

Abbildung 7: „Teilräume Berlins“

Abbildung 8: „Bevölkerungsentwicklung in Teilräumen 1991 bis 2020“

Abbildung 9: „Altersstruktur in Berlin 2020“

Abbildung 10: „Büroflächenwachstum in Deutschland“

Abbildung 11: „Entwicklung der Büromieten in Deutschland“

Abbildung 12: „Haushaltseinkommen nach Altersgruppen“

Abbildung 13: „Zwangsversteigerungen von Wohnimmobilien in Deutschland“

Abbildung 14: „Reale Hauspreise in den USA“

Abbildung 15: „Zahl der Haushalte in Deutschland“

Abbildung 16: „Wohnflächennachfrage in Deutschland“

1. Einleitung

Eines der wichtigsten und zugleich am wenigsten diskutierten Themen in Deutschland und Europa ist die demographische Entwicklung des 21. Jahrhunderts. Grundsätzlich wissen ist bekannt, was mit Demographie gemeint ist, und welche Erwartungen die Bevölkerungs- wissenschaftler im Blick auf die nächsten 100 Jahre haben. Aber weder Politik noch Gesellschaft sehen sich zum Handeln gezwungen. Wahrscheinlich „übersteigt die Kom- plexität des zu bewertenden Sachverhalts […] die Bewertungskompetenz jedes Menschen, auch die Fachwissenschaftler auf dem Gebiet der Demographie bilden hier keine Ausnahme.“¹

Schon 1950 wurde, mit erstaunlicher Genauigkeit, die Bevölkerung für das Jahr 2000 vorausberechnet. Trotzdem haben die tatsächlich eingetretenen Vorhersagen „viele in ungläubiges Staunen versetzt, als ob am Firmament plötzlich ein neues Sternbild aufgetaucht wäre, dessen Erscheinen von der Wissenschaft zwar vorausberechnet worden war, das aber jetzt, wo es deutlich am Himmel steht, viele in Erstaunen versetzt.“² Die Gründe dafür sind recht einfach. Da sich die demographische Entwicklung zunächst nicht unmittelbar auf jeden Einzelnen auswirkt herrscht der Eindruck, man hätte ohnehin keinen Einfluss auf die Bevölkerungsentwicklung. Doch eine Gesellschaft, die den Anspruch an sich selbst hat, aufgeklärt zu sein, hat auch die Verpflichtung, die Zukunft der Kinder zu gestalten und darf sich nicht auf deren Kosten zurücklehnen. Auch unpopuläre und eher unangenehme politische Themen müssen dabei offen diskutiert werden.

Insbesondere die Bereiche der Ökonomie, die eine ähnlich langfristige Orientierung mit sich führen, wie die Demographie, sollten den Entwicklungen größere Aufmerksamkeit schenken als bisher. Die Immobilienmärkte, auch die deutschen und hier besonders in Berlin, haben in der jüngeren Vergangenheit gezeigt, dass auch ihnen unter Umständen eine erhebliche Dynamik innewohnen kann. Eine gute, sichere Planung, wie sie Betriebswirte vornehmen, erfordert die Berücksichtigung aller Einflussfaktoren, auch jener, die sich nicht unmittelbar in den nächsten Geschäftsperioden auf den Erfolg auswirken werden.

Also hat sich die Wissenschaft seit den 70er Jahren nicht mehr nur mit dem Problem steigender Bevölkerungszahlen in den so genannten Entwicklungsländern beschäftigt, um auf den Welthunger und die Verelendung der Menschen in bestimmten Regionen der Welt aufmerksam zu machen. Sondern immer mehr tritt auch die schrumpfende Zahl von Menschen vor allem in Europa in den Vordergrund der Forschungen. Nicht nur, dass es hierbei um das Phänomen der Bevölkerungsschrumpfung geht, in diesen Regionen hat man es vor allem auch „nicht mehr um immer mehr Junge, sondern um immer mehr Alte“³ zu tun.

1.1 Motivation

Eine derart dramatische Wende in der Entwicklung Europas bedarf einer genauen Betrachtung. Nicht nur die schrumpfende Bevölkerung, sondern auch deren Struktur erfordern überlegte Rektionen.

Dabei ist wirtschaftliches Wachstum ist eine Grundvoraussetzung, um unseren heutigen Wohlstand sichern zu können. Bereits im Deutschland der 50er und 60er Jahre wurde die Hälfte des wirtschaftlichen Wachstums auf den technischen Fortschritt zurückgeführt. Erklärt wurde dies durch „das in die Köpfe der Arbeitskräfte investierte Human- und Wissenskapital und die von diesen Köpfen konstruierten, immer leistungsfähigeren physischen Produktionsanlagen und betrieblichen Organisationsstrukturen“.⁴ Diese Aussage führt zu der Frage, wie stark „der technische Fortschritt und die Wachstumsrate der deutschen Volkswirtschaft in den nächsten Jahrzehnten durch die demographische Entwicklung gedämpft“⁵ werden wird.

Immobilien- und Bauwirtschaft sind sehr wichtige Branchen in unserer Volkswirtschaft. Um diese bedeutenden Bereiche auf sichere Planungsgrundlagen stellen zu können, müssen die Einflussfaktoren, die diese Bereiche betreffen, genauer untersucht werden. Vor allem ist es wichtig herauszufiltern, in welcher Weise die einzelnen Faktoren auf die ökonomischen Bereiche Bau- und Immobilienwirtschaft wirken. Nicht zuletzt werden auch die Finanzierer, also die Kreditinstitute, Fonds und Pensionskassen, die Auswirkungen von gravierenden Veränderungen in diesem ökonomisch so wichtigen Bereich zu spüren bekommen. Dies ist die Motivation, die dieser Arbeit zugrunde liegt.

1.2 Zielsetzung

Die Motivation, die zu der Bearbeitung dieses Themas führte, lässt viele Fragen zu. Was soll aus den Menschen werden, die im Bausektor beschäftigt sind? Ist es sinnvoll, so viele Menschen in einem Sektor zu beschäftigen, der scheinbar in der Bedeutungslosigkeit verschwinden wird? Oder würden Volkswirte dies als „Verschwendung von Humankapital“ deklarieren? Welche Perspektive haben Wohnungsbauunternehmen? Werden sie ihre Wohnungen wie bisher vermieten können? Wie wird die Nachfrage nach Wohnraum in der Zukunft aussehen? Welche Perspektiven haben die Banken, um einen Kollaps ihrer Kreditnehmer zu verhindern?

In Berlin waren im 2. Quartal des Jahres 2003 31.172 Bauarbeiter arbeitslos⁶. Gleichzeitig standen nur 546 freie Stellen zur Verfügung.⁷ Das System der sozialen Marktwirtschaft fordert, immer nach Wegen und Möglichkeiten zu suchen, um negative Folgen bestimmter Entwicklungen abzumildern. Um dies zu erreichen, ist es notwendig, dass die beteiligten Parteien sich möglichst angemessen verhalten.

Die zentrale Fragestellung dieser Arbeit ist es also herauszufinden, ob sich eine bestimmte, genau abgegrenzte Gruppe der Beteiligten richtig verhält, um den Entwicklungen nicht unvorbereitet und hilflos gegenüberzutreten.

Speziell wird sich diese Arbeit mit der Wohnungsnachfrage in Berlin auseinandersetzen. Dabei beschränkt sich das bearbeitete räumliche Gebiet auf die Stadtbezirke Berlins. Das heißt Entwicklungen im Umland Berlins werden weitgehend ausgeblendet. Es soll herausgefunden werden, ob und wie sich die Wohnungsbauunternehmen in dieser Millionenstadt auf das vorbereiten, was in den nächsten Jahrzehnten auf sie zukommt. So soll am Ende bewertet werden, ob die Gesellschaften in der Zukunft weiterhin existieren können, um den Menschen Arbeitsplätze und Wohnraum anbieten zu können. Außerdem sollen Handlungsalternativen erörtert werden, die einer derart erschwerten Situation gerecht werden.

Um dieser Fragestellung nachzugehen wird zunächst dargestellt, welche Entwicklungen im demographischen Bereich auf Deutschland genau zukommen, wie sich der Immobilienmarkt in Deutschland und Berlin heute gestaltet und wie diese Bereiche miteinander interagieren. Eine Umfrage unter den Berliner Wohnungsbauunternehmen wird die Grundlage zur Beurteilung deren Verhaltens darstellen. Nach einer genauen Betrachtung der Verhältnisse in der Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland soll außerdem eine Empfehlung an die Wohnungsbauunternehmen abgegeben werden. Darin soll sich auch das Verhalten der Kredit gebenden Institute widerspiegeln.

In dieser Arbeit soll nicht die Gesamtwirtschaft im Vordergrund stehen. Denn das würde den Rahmen einer solchen Arbeit sicher sprengen.

Da sich die Untersuchungen hier auf den Mietwohnungsmarkt im Kerngebiet Berlins beschränken, werden die Märkte für Einfamilienhäuser, Bauträger oder ähnliches, in dieser Arbeit nur ergänzend am Rande erwähnt. Dies hängt mit der sehr großen Vielfalt zusammen, die allein dem Mietwohnungsmarkt im Stadtkern Berlins innewohnt. Hier sind Wohnungen aller Größen und Formen vorzufinden. Vor allem die teilweise sehr unterschiedlichen Strukturen der Berliner Stadtbezirke sind ein derart ergiebiges Thema, dass sich diese Arbeit nur auf den genannten Raum und den genannten Markt konzentrieren muss.

2. Demographische Entwicklung in Deutschland

Bereits zum 10. Mal hat das Statistische Bundesamt der Bundesrepublik Deutschland seine „koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung“ veröffentlicht. Der Berechnungszeitraum erstreckt sich bis in das Jahr 2050. Eine der bemerkenswertesten Eigenschaften der Forschung im Bereich der demographischen Entwicklung ist, dass die Vorausberechnungen mit einer erstaunlichen Genauigkeit geschehen. Es ist also davon auszugehen, dass die Ergebnisse der „10. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung“ durchaus als realistisch anzusehen sind und die berechneten Werte innerhalb des Prognosezeitraums Realität werden. Dies ist Anlass für einige Wissenschaftler, sich genauer mit der „demographischen Katastrophe“⁸ auseinanderzusetzen. Leider muss hier, wie in vielen wissenschaftlichen Bereichen, eine Tendenz zum Populär-Wissenschaftlichen und Dramatisierenden festgestellt werden, sodass eine sachliche Debatte dieses Problems in der Öffentlichkeit kaum stattfindet. Dadurch entsteht auch der Umstand, dass kaum jemand in der Bevölkerung konkret über die Ergebnisse der Bevölkerungs- vorausberechnung informiert ist. Wie sich die Bevölkerung in Deutschland und teilweise in Europa im 21. Jahrhundert entwickeln wird, soll in den nächsten Abschnitten ausgeführt werden.

2.1 Bundesrepublik Deutschland

2.1.1 Geburtenentwicklung

Eine Frau in Deutschland bekommt im Durchschnitt 1,4 Kinder.⁹ Damit hat sich die Zahl der Lebendgeburten pro Frau seit ihrem Tiefststand von 1,24 im Jahr 1994¹⁰ wieder leicht erholt. Jedoch liegt diese Zahl immer noch „um ein Drittel unter dem Niveau, das für die langfristige Konstanz der Bevölkerung ohne Wanderungen erforderlich wäre.“¹¹ Dazu wäre das Niveau von 2,1 lebend geborenen Kindern als „Bestandserhaltungsniveau“ notwendig.¹²

Diese, als „zusammengefasste Geburtenziffer“¹³ bezeichnete Kennziffer „gibt die durch- schnittliche Kinderzahl an, die eine Frau im Laufe ihres Lebens hätte, wenn die Verhältnisse des betrachteten Jahres von ihrem 15. bis zum 49. Lebensjahr gelten würden.“¹⁴

Eine zusammengefasste Geburtenkennziffer von 1,4 bedeutet konkret, dass die absolute Zahl der Geburten abnimmt, da es immer weniger Frauen geben wird, die im gebärfähigen Alter sind. Tatsächlich geht man allgemein bei der Berechnung der zukünftigen Bevölkerungsstruktur von einem stabilen Niveau der zusammengefasst Geburtenkennziffer aus.¹⁵ Dies verdeutlicht Abbildung 1.

Die Geburtenkennziffer war in der Vergangenheit von extremen Schwankungen geprägt war. Das statistische Bundesamt geht davon aus, dass sich die Geburtenkennziffern von alten und neuen Bundesländern bis 2010 auf dem heutigen Niveau der früheren Bundesrepublik angleichen werden.¹⁶

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Zusammengefasste Geburtenziffer in Deutschland 1952 bis 2050 Quelle: Statistisches Bundesamt (2002)

In der Abbildung 1 ist gut zu erkennen, wie stark die Geburtenziffern vor allem zwischen der ehemaligen DDR und der BRD differieren. Während die Geburtenziffer der BRD schon seit Mitte der 70er Jahre auf annähernd gleichem Niveau bleibt, hat sich die Ziffer in der DDR erst um 1980 in diese Richtung bewegt. Auch der sehr deutliche Knick in den neuen Bundesländern unmittelbar nach der friedlichen Revolution Ende 1989 ist signifikant.

Jedoch ist nicht nur die Unterscheidung zwischen alten und neuen, sondern auch zwischen den einzelnen Bundesländern interessant. So weist Sachsen-Anhalt mit 1,2 die niedrigste „zusammengefasste Geburtenziffer“ auf.¹⁷ In der Zukunft werden sich diese Unterschiede noch verstärken. Während östliche Bundesländer, wie Sachen-Anhalt und Thüringen, zwischen 20% und 26,8% ihrer Bevölkerung bis 2050 verlieren werden, fällt der Rückgang der Bevölkerung in Brandenburg mit unter 10% deutlich milder aus.¹⁸ Ähnlich stellt sich die Situation auf engstem Raum im Westen Deutschlands dar. Die Bevölkerung des Saarlands wird prozentual ähnlich stark schrumpfen, wie die Thüringens, während das angrenzende Bundesland Rheinland-Pfalz weniger als 5% der Bevölkerung einbüßen muss.¹⁹

Konkret stellt sich die Situation, aufgeteilt auf die Bundesländer, wie folgt dar:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung in den Bundesländern

Quelle: Deutsche Bank Research

Die Gründe für ein derartiges Absinken der „zusammengefassten Geburtenziffer“ sind vielschichtig. Die Meinungen hierüber gehen weit auseinander, wobei wohl nicht nur ein Faktor diese Entwicklung zu verantworten hat, sondern vielmehr eine Vielzahl von Umständen dazu führt, dass die Deutschen zu wenige Kinder bekommen. Eine der populärsten und am meisten vertretenen Auffassungen ist die ökonomische Sichtweise. Hierbei handelt es sich um einen Erklärungsansatz, der ausschließlich darauf abzielt, die niedrige Geburtenrate mit zu hohen Kosten pro Kind zu erklären. Fakt ist, dass „das gewichtete Pro-Kopf-Einkommen bei einer Familie mit zwei Kindern bereits auf fast die Hälfte eines vergleichbaren Ehepaars“²⁰ ohne Kinder sinkt. Dabei muss darauf hingewiesen werden, dass laut Statistischem Bundesamt 1998 eine Familie mit zwei Kindern 3.703 € ausgabefähiges Einkommen vorweisen konnte, während kinderlose Ehepaare nur 2.993 € zur Verfügung standen.²¹ Natürlich weist die vierköpfige Familie dann ein niedriges Pro-Kopf-Einkommen auf. Jedoch wurde hier nicht berücksichtigt, dass Kinder einen niedrigeren Konsumbedarf haben, als Erwachsene und Berufstätige. Tatsächlich belaufen sich die Kosten, die ein Kind im Monat verursacht, auf ca. 500 €.²²

Natürlich darf der ökonomische Aspekt bei Kindern nicht vernachlässigt werden. Jedoch lässt sich die Argumentation auch umkehren. Der Professor für Demographie und Direktor des Instituts für Bevölkerungsforschung und Sozialpolitik der Universität Bielefeld, Herwig Birg, nennt diesen Aspekt das „demographisch-ökonomische Paradoxon“. Gemeint ist damit, „dass sich die Menschen in den entwickelten Ländern, aber auch die wachsende Population des Mittelstands in den Entwicklungs- und Schwellenländern, um so weniger Kinder leistet, je mehr sie sich aufgrund ihres steigenden Realeinkommens eigentlich leisten könnten.“²³ Dieser Umstand verlangt selbstverständlich nach Erklärung. Eine Meinung ist, dass die „Opportunitätskosten, also die Einkommensverluste, die durch die Nichterwerbstätigkeit (in der Regel) der Mutter entstehen.“²⁴ für die geringe Geburtenrate verantwortlich sind. Tatsächlich scheinen die Individuen einer Volkswirtschaft im Falle der Nachkommenserzeugung deutlich rationeller zu entscheiden, als in den meisten anderen Lebensbereichen.

Dieser Aspekt lässt sich auch negativ ausdrücken. Zwar geht die Geburtenrate mit steigendem Wohlstand zurück, aber vielleicht sind die individuellen Motive nicht in der Opportunitätskostenrechnung zu finden, sondern vielmehr im Bereich der Existenzängste. Viele Kinder bedeuten in einem Industriestaat, wie Deutschland, auch die weitgehende Ausgrenzung aus dem gesellschaftlichen Leben. Menschen, die Kinder haben, glauben beispielsweise weniger häufig die Freizeitangebote nutzen zu können als Kinderlose. Darum fühlen sie sich oft als Zielgruppe gar nicht mehr angesprochen. Die Angst, nicht mehr „mithalten“ zu können und scheinbar den Rest der Gesellschaft „an sich vorbeiziehen“ zu sehen, hält viele Menschen davon ab, Kinder zu bekommen. Dieses Phänomen konnte nach dem gesellschaftlichen Unbruch von 1990 im Gebiet der ehemaligen DDR beobachtet werden. „Frauen, die einen Arbeitsplatz hatten, stellten Kinderwünsche zurück, um den Arbeitsplatz zu behalten, während Frauen ohne Arbeit auf Kinder verzichteten, um ihre Chancen für eine Erwerbstätigkeit zu erhöhen.“²⁵

Die unterschiedliche Sichtweise führt auch zu unterschiedlichen Lösungsansätzen.

Insgesamt „ist eine ganze Reihe ökonomischer, sozialer und psychologischer Faktoren“²⁶ für die Entwicklung der „zusammengefassten Geburtenziffer“ verantwortlich. Eine einseitige Beurteilung wäre unrealistisch und würde nicht zur Lösung des Problems beitragen. Schlagwörter wie „Politiker haben kein Herz für Kinder“²⁷ oder „Noch mehr Staatsknete für Singles“²⁸ tragen nicht dazu bei, dass ein „grundsätzliches Umdenken zum Stellenwert von Kindern auf politischer und individueller Ebene“²⁹ stattfinden wird.

2.1.2. Altersstruktur in der Gegenwart und in der Zukunft

Abbildung 3 zeigt die voraussichtliche Bevölkerungspyramide der Zukunft:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3: Bevölkerungspyramide 2001 und 2050 im Vergleich

Quelle: Statistisches Bundesamt (2002)

Die Form der Grafik erinnert in keinster Weise mehr an die typische Alterspyramide. In der Zukunft wird sich die Altersstruktur derart ändern, dass die ehemalige Pyramide nunmehr beinahe auf dem Kopf steht. Dies bedeutet: Es wird viel mehr alte als junge Menschen in Deutschland geben. Außerdem ist deutlich zu erkennen, dass es auch absolut und nicht nur im Verhältnis zu den jungen Menschen, mehr Alte geben wird.

Einer der gravierendsten Unterschiede zwischen den Bevölkerungsvorausberechnungen von 1998 und 2002 ist die Prognose hinsichtlich der Lebenserwartung. „Die aktuelle Berechnung fußt auf der Zunahme der Lebenserwartung bei Geburt um 6,3 Jahre (Männer) bzw. um 5,8 Jahre (Frauen) bis 2050. Bis zum Jahr 2020 steigt die Lebenserwartung um fast zwei Monate pro Jahr.“³⁰ Ab dem Jahr 2020 wird sich dieser Prozess verlangsamen, jedoch nicht gestoppt. Mit den Worten „Die Alte Welt wird alt aussehen“ hat Prof. Norbert Walter, Chefvolkswirt der Deutsche Bank AG, die Situation gut beschrieben. „Schon heute gibt es in Deutschland 0,5 Millionen Menschen über 90 Jahre“³¹, im Jahr 2050 werden mehr als 12% der Bevölkerung mindestens 80 Jahre alt sein.³²

Dabei liegt Deutschland bei der Lebenserwartung noch unterhalb des europäischen Durch- schnitts. Ein in Deutschland 2001 geborener Junge hat eine Lebenserwartung von 74,8 Jahren.³³ Ein Mädchen kann mit einer durchschnittlichen Lebenserwartung von 80,8 Jahren³⁴ rechnen. In der Europäischen Union (mit den Mitgliedsstaaten von 2001) wurde eine durchschnittliche Lebenserwartung von 75,3 Jahren bei Jungen und 81,4 Jahren bei Mädchen festgestellt.³⁵ Dabei weisen Italien bei Mädchen (82,9 Jahren) und Schweden bei Jungen (77,5 Jahren) innerhalb der EU die höchsten durchschnittlichen Lebenserwartungen auf.³⁶

Auch im Bereich der Altersstruktur werden regionale Unterschiede deutlich. Besonders die wirtschaftlich schwachen Regionen, und hier speziell die neuen Bundesländer, haben verstärkt mit dem Phänomen der Abwanderung junger Menschen zu kämpfen. In diesen Gebieten zeichnet sich bereits heute die Form der Bevölkerungspyramide der Zukunft ab.

Wie bei der Erklärung der geringen Geburtenzahlen in Deutschland, ist auch die Entwicklung im Bereich der Altersstruktur auf verschiedene Aspekte zurückzuführen. Aber ein Punkt ist hierbei der deutlich Herausragende. Die in den letzten Jahrzehnten deutlich verbesserte medizinische Versorgung hat entscheidend zur Verlängerung des menschlichen Lebens beigetragen. Vor allem die extreme Verringerung der Säuglingssterblichkeit zwischen 1910 und 1930 hat zu einem sprunghaften Anstieg der Lebenserwartung geführt.³⁷

Obwohl die Geburtenrate zu der damaligen Zeit bereits verhältnismäßig niedrig war, konnte die Bevölkerung der Bundesrepublik wachsen. Hauptgrund dafür war die Vertreibung von 13 Millionen Menschen, die zu einem starken Zuzug nach West- und Mitteldeutschland geführt hat.

Der Effekt dreht sich nun um. Inzwischen ist die Säuglingssterblichkeit auf ein zu vernachlässigendes Niveau gesunken.³⁸ Mit medizinischen Mitteln ist also der Bevölkerungsstand nur zu halten, wenn die Lebenserwartung immer weiter gesteigert wird. Welche Auswirkungen eine derartige Veränderung der Altersstruktur in sich trägt, wird in einem späteren Abschnitt dieser Arbeit dokumentiert.

2.1.3 Zuwanderung in der Bundesrepublik Deutschland

Da in Deutschland das Bestandsherhaltungsniveau von 2,1 Lebendgeburten pro Frau nicht erreicht wird, und zwar bereits seit 1972, sind die Deutschen auf Zuwanderung angewies- en, um ein Bevölkerungswachstum aufweisen zu können. Ohne einen Zuwanderungsüber- schuss würde die Bevölkerung in Deutschland bereits seit 1972 schrumpfen.³⁹ Deutschland hat in den letzten Jahren immer einen Wanderungsüberhang ausweisen können. So lag der Wanderungssaldo im Jahre 1997 mit +94.000 Menschen⁴⁰ eher am unteren Ende der Zu- wanderungsstärke und trotz der heftigen Debatte um die Zuwanderung, die in einem politi- schen Eklat im Bundesrat gipfelte, bleibt der Zuwanderungssaldo, mit einigen Ausnahmen, weiterhin positiv.⁴¹ Im Jahr 2002 lag der Wanderungsüberschuss sogar bei +153.000.⁴²

Den Rückgang der Zuwanderungen seit Anfang der 90er Jahre Abbildung 4:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 4: Zu- und Abwanderung von Ausländern nach Deutschland1991 bis 2001 Quelle: Deutsche Bank Research

„Die Verlagerung des Lebensmittelpunktes über die Grenzen eines Nationalstaates“⁴³ wird in diesem Kontext als „Migration“ bezeichnet. Die Entwicklung der Migration ist ein wesentlicher Bestandteil bei der Untersuchung der demographischen Entwicklung. Das Statistische Bundesamt geht für seine Bevölkerungsvorausberechnung von einem Wander- ungssaldo zwischen +100.000 (Variante 1) und +300.000 (Variante 2) aus.⁴⁴ Vor Hintergrund, dass Deutschland nach Meinung vieler Demographen von Zuwanderung abhängig ist, um die Folgen der Bevölkerungsentwicklung wenigstens abzumildern, stellt sich hier die Frage, ob Deutschland überhaupt für Zuwanderer attraktiv ist. Die Attraktivität Deutschlands als Zuwanderungsland hängt „auf der einen Seite vom Migrationspotenzial infolge von politischer, wirtschaftlicher, demographischer oder auch ökologischer Entwicklungen in den Herkunftsländern ab“⁴⁵ und „auf der anderen Seite wird [sie] von der Migrationspolitik in Deutschland, der Situation auf dem deutschen Arbeitsmarkt sowie von der wirtschaftlichen und sozialen Attraktivität Deutschlands als Zielland beeinflusst.“⁴⁶

Am Anfang der 90er Jahre des 20. Jahrhunderts sind jährlich mehr als 1 Millionen Menschen nach Deutschland gezogen, 1995 sogar 1,5 Millionen.⁴⁷ Nach starken Schwankungen hat sich diese Zahl, auch als Folge der veränderten Asylgesetzgebung, auf etwas über 800.000 seit 1997 deutlich verringert.⁴⁸

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 5: Kumulierte Zuzüge von 1991 bis 1998 in der Europäischen Union und der Schweiz Quelle: Migrationsbericht der Bundesregierung (2001)

Doch obwohl die Zuzüge immer weiter abnahmen, zeigt sich im europäischen Vergleich, dass Deutschland eine verhältnismäßig hohe Anziehungskraft hat. In Abbildung 5 ist deutlich zu erkennen, welchen Vorsprung die Bundesrepublik hat.

Doch ein durchschnittlicher Wanderungssaldo von zurzeit knapp +200.000 reicht längst nicht aus, um die Auswirkungen, die in einem späteren Abschnitt beschrieben werden, entscheidend abzumildern. Die Vereinten Nationen gehen von einem Migrationsbedarf in Deutschland von durchschnittlich +344.000 aus, nur um die Bevölkerungszahl konstant zu halten.⁴⁹

2.2 Die Bevölkerungsentwicklung in Berlins

Die bisherigen Darstellungen und Erkenntnissen sollen nun auf das betrachtete Gebiet übertragen werden. Teilwiese werden sich die demographischen Entwicklungen in einer Stadt wie Berlin ebenso niederschlagen, wie im Rest der Bundesrepublik. Jedoch spielen in einer Metropole mit Hauptstadtstatus noch andere Faktoren eine wichtige Rolle. Die jahrzehntelange Teilung der Stadt hinterließ heute sichtbare schwere Wunden. Wirtschaft- lich ist Berlin eine der schwächsten Regionen Deutschlands. Dies kann an den Arbeitslo- senzahlen und Insolvenzen abgelesen werden. Die Stadt kämpft mit einem gigantischen Schuldenberg und die sozialen Probleme sind kaum in den Griff zu bekommen.

In der Vergangenheit konnte die Bevölkerung Berlins trotzdem wachsen. In der Metropol- region⁵⁰ Berlin wurde in den Jahren 1991 bis 2002 (mit Ausnahme von 1997) ein stetiger Zuwachs der Bevölkerung verzeichnet.⁵¹ Seit 1998 lag die Metropolregion Berlin sogar ständig deutlich über den durchschnittlichen Zuwachsraten des gesamten Bundes- gebietes.⁵² Dieser verhältnismäßig positive Trend wird sich auch in der Zukunft weiter fortsetzen. Bereits in Abbildung 2 war zu erkennen, dass sich Berlin - im Vergleich zu den meisten anderen Bundesländern - demographisch gut entwickeln wird. Damit stellt Berlin die einzige einigermaßen gut gestellte Region im gesamten Osten der Bundesrepublik Deutschland dar. Besonders bemerkenswert ist, dass der Zuwachs in den 90er Jahren des 20. Jahrhunderts zum überwiegenden Teil auf Zuwanderungen aus dem Ausland zurückzuführen ist.⁵³ Dies bestätigt die Aussagen aus dem Abschnitt 2.1.3. Erst seit einigen Jahren macht sich der Hauptstadteffekt in der Metropolregion Berlin bemerkbar. Richtet man die Aufmerksamkeit ausschließlich auf das Stadtgebiet, so wird schnell deutlich, dass hier eine Situation vorzufinden ist, die einiger Korrekturen bedarf. „Mehr als 80% der Bevölkerung [der Metropolregion Berlins] leben in den Kernstädten Berlin und Potsdam.“⁵⁴ Der Wert bei ähnlichen Metropolen im Rest der Bundesrepublik Deutschland liegt gerade bei 20 - 60%.⁵⁵ Von daher werden sich auch die Verhältnisse in Berlin anpassen müssen. Dies bedeutet, dass die Bevölkerung zwar in der gesamten Metropolregion Berlin wachsen, im eigentlichen Stadtgebiet jedoch schrumpfen wird. Wie sich die Entwicklung in den Jahren bis 2020 gestalten wird, zeigt die Abbildung 6.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 6: Entwicklung in der Metropolregion, dem Umland und Berlin bis 2020 Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

Deutlich werden sich Umland und Stadtgebiet von Berlin in gegensätzliche Richtungen entwickeln. Insgesamt wird ein Anstieg der Bevölkerung in der Metropolregion Berlin von 0,5% auf im Jahr 2020 4,328 Millionen Menschen erwartet.⁵⁶ Im eigentlichen Stadtgebiet Berlins wird die Bevölkerung auf 3,366 Millionen Menschen zurückgehen.⁵⁷,⁵⁸

Aber nicht nur die bloße Zahl der Bevölkerung spielt zur Bearbeitung des Themas eine wichtige Rolle. Bei der Betrachtung der demographischen Entwicklung in Berlin ist die

Altersstruktur von entscheidender Bedeutung. Da die Nachfrage nach bestimmten Gütern zwischen den Altersgruppen variiert, ist es wichtig herauszufinden, wie sich diese in der Zukunft auf die Bevölkerung aufteilen. In Berlin findet man in diesem Bereich eine prinzipiell identische Situation wie in allen anderen Bundesländern vor. Die Senats- verwaltung für Stadtentwicklung erwartet in Berlin einen Zuwachs von mehr als 65% in der Gruppe der über 75-jährigen⁵⁹ im Zeitraum von 2000 bis 2020. Im selben Zeitraum wird die Zahl der 18 bis 25-jährgen um fast 20% zurückgehen.⁶⁰ Dass sich die Nachfrage nach Wohnraum unter diesen Bedingungen erheblich ändert, wird in einem anderen Abschnitt dieser Arbeit erläutert.⁶¹

Engt man das räumlich betrachtete Gebiet noch weiter ein, werden auch Unterschiede in der Entwicklung innerhalb der Metropolregion deutlich. Das Kerngebiet der Stadt bei- spielsweise hat und wird sich auch weiterhin demographisch anders entwickeln, als die Gebiete des Umlands oder die Stadtbezirke im Osten der Stadt. Die so genannten „peripheren Großsiedlungen Ost (PGO)“⁶² sind dabei die am meisten betroffenen Gebiete. So ist der Bezirk Marzahn-Hellersdorf beispielsweise mit -18.900 Spitzenreiter beim Einwohnerrückgang.⁶³

Die räumliche Aufteilung, wie sie von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Berlin vorgenommen wird, ist in Abbildung 7 verdeutlicht.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 7: Teilräume Berlins

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

Diese Aufteilung ist im Prinzip auch bei einer Betrachtung der Wohnraumnachfrage sinnvoll, da die Wohnungsbauunternehmen Berlins immer nur in einem bestimmten Teilgebiet Berlins tätig sind. Keines der Unternehmen unterhält Bau- oder Vermietungstätigkeiten im gesamten Stadtgebiet.

Aus dieser Aufteilung müssen auch unterschiedliche Verhaltensweisen der Wohnungsbauunternehmen folgen. In einem späteren Abschnitt dieser Arbeit wird erläutert, wie sich die Wohnungsbauunternehmen in den verschiedenen Teilgebieten verhalten und wie sie sich verhalten sollten.

Wie unterschiedlich sich die Teilgebiete bereits in der letzten Dekade entwickelt haben und sich auch bis 2020 weiterentwickeln werden, zeigt die folgende Abbildung 8:

Index (1993 = 100)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 8: Bevölkerungsentwicklung in Teilräumen 1991 bis 2020; indiziert ab 2003: Prognose Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

Wie bereits mehrfach erwähnt, spielt die Alterstruktur eine mindestens ebenso erhebliche Rolle. Auch in diesem Bereich zeichnen die Prognosen ein deutliches Bild. Zwar werden sich alle Teilräume tendenziell in dieselbe Richtung bewegen, jedoch gibt es quantitativ erhebliche Unterschiede zwischen ihnen. Während es in den peripheren Großsiedlungen im Osten zu einer Zunahme der über 75-jährigen von über 130%⁶⁴ geben wird und die Gruppe der 18 bis 25-jährigen um mehr als 50% schrumpft⁶⁵.

[...]

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¹ Birg (2002); S. 83

² Ebenda; S. 22

³ Tichy/Tichy (2003); S. 51.

⁴ Birg (2002); S. 165.

⁵ Ebenda.

⁶ 3. Vierteljahresbericht über die Entwicklung der Berliner Bauwirtschaft; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung S. 9 (s. Internetverzeichnis).

⁷ Ebenda; S. 9.

⁸ Birg (2002); S. 23.

⁹ Vgl. 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung; Stat. Bundesamt (2002), S. 10.

¹⁰ Ebenda; S. 13.

¹¹ Birg (2002); S. 25.

¹² Vgl. Birg (2002); S. 25.

¹³ 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung; Stat. Bundesamt (2002), S. 10.

¹⁴ Ebenda; S. 10.

¹⁵ Ebenda; S. 10.

¹⁶ 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung; Stat. Bundesamt (2002), S. 10.

¹⁷ Junge Freiheit v. 6. Januar 2004.

¹⁸ Vgl. Deutsche Bank Research „Demographie lässt Immobilien wackeln“ (2003); S. 31 (s. Internetverzeichnis).

¹⁹ Vgl. Deutsche Bank Research „Demographie lässt Immobilien wackeln“ (2003); S. 31 (s. Internetverzeichnis).

²⁰ Tichy/Tichy (2003); S. 206.

²¹ Vgl. Tichy/Tichy (2003); S. 206.

²² Vgl. Tichy/Tichy (2003); S. 206.

²³ Birg (2002); S. 42.

²⁴ Tichy/Tichy (2003); S. 207.

²⁵ Birg (2002); S. 48.

²⁶ 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung; Stat. Bundesamt (2002), S. 12.

²⁷ Tichy/Tichy (2003); S. 208.

²⁸ Ebenda; S. 210.

²⁹ 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung; Stat. Bundesamt (2002), S. 12.

³⁰ Vgl. Deutsche Bank Research „Demographie lässt Immobilien wackeln“ (2003); S. 3 (s. Internetverz.).

³¹ Tichy/Tichy (2003); S. 54.

³² 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung; Stat. Bundesamt (2002), S. 31.

³³ Ebenda, S. 17.

³⁴ Ebenda; S. 17.

³⁵ Ebenda; S. 17.

³⁶ Ebenda; S. 17.

³⁷ Ebenda; S. 14.

³⁸ Vgl. Tichy/Tichy (2003); S. 53.

³⁹ Vgl. Deutsche Bank Research (2004); „Zuwanderung geht weiter“ (s. Internetverzeichnis).

⁴⁰ Vgl. Deutscher Bundestag; „Migrationsbericht 2003“ (2004); S. 6 (s. Internetverzeichnis).

⁴¹ Vgl. DB Research (2004); „Zuwanderung geht weiter“ (s. Internetverzeichnis).

⁴² Ebenda.

⁴³ Deutscher Bundestag; „Migrationsbericht 2003“ (2004); S. 3 (s. Internetverzeichnis).

⁴⁴ Vgl. 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung; Stat. Bundesamt (2002), S. 24; Die erhebliche Schwankung in der Vorhersage ist der Tatsache geschuldet, dass die Migration oft sehr kurzfristigen Einflüssen unterliegt. Daher ist die Erstellung von mehreren Varianten sinnvoll. Das stat. Bundesamt erstellt derer drei.

⁴⁵ Ebenda; S. 20.

⁴⁶ Ebenda; S. 20.

⁴⁷ Vgl. Beauftrage für Migration; „Migrationsbericht 2003“ (2004); S. 7 (s. Internetverzeichnis).

⁴⁸ Ebenda; S. 7.

⁴⁹ Vgl. Tichy/Tichy (2003); S. 127.

⁵⁰ Definition Metropolregion Vgl. Bundesministerium für Bauwesen, Raumordnung und Städtebau; Beschluss der Ministerkonferenz für Raumordnung vom 8. März 1995.

⁵¹ Vgl. Senatsverw. f. Stadtentwicklung (2003); „Bevölkerungsentw. in der Metropolregion Berlin“; S. 3 (s. Internetverzeichnis).

⁵² Ebenda; S. 3.

⁵³ Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2003); „Bevölkerungsentwicklung in der Metropolregion Berlin“; S. 4 (s. Internetverzeichnis).

⁵⁴ Ebenda; S. 2.

⁵⁵ Ebenda; S. 2

⁵⁶ Ebenda; S. 5.

⁵⁷ Ebenda; S. 5.

⁵⁸ Zugrunde gelegt wurde jeweils die Basisversion der Berechnung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Berlin.

⁵⁹ Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2003); „Bevölkerungsentwicklung in der Metropolregion Berlin“; S. 5 (s. Internetverzeichnis).

⁶⁰ Ebenda; S. 5

⁶¹ Vgl. Abschnitt 4.3.1.

⁶² Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2003); „Bevölkerungsentwicklung in der Metropolregion Berlin“; S. 8 (s. Internetverzeichnis).

⁶³ Ebenda; S. 24

⁶⁴ Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2003); „Bevölkerungsentwicklung. in der Metropolregion Berlin“; S. 9 (s. Internetverzeichnis).

⁶⁵ Ebenda; S. 9.