Aufgrund der spezifischen Eigenschaften von Immobilien als Bewertungsobjekt, gehört ihre Wertermittlung zu den Sonderaspekten der Unternehmensbewertung. Die Bestimmung des Immobilienwertes stellt einen wichtigen Schritt bei der Entscheidungsvorbereitung für die am Markt beteiligten Parteien dar. Dabei ist für den Verkäufer von Interesse, ob die in der Zukunft aus dem Bewertungsobjekt erzielbaren Gewinne, die ihm beim Verkauf entgehen, in dem berechneten Verkaufspreis enthalten sind und ihm somit durch den Käufer ausgeglichen werden. Dementsprechend ist es sein Ziel, einen möglichst hohen Immobilienwert zu ermitteln, um anschließend einen möglichst hohen Verkaufspreis zu realisieren. Für den Käufer ist dagegen wichtig, dass das Bewertungsobjekt eine gewisse Mindestrendite erwirtschaften muss, die den Kauf gegenüber den anderen Investitionen vorteilhaft macht. Demzufolge wird die Bewertung vom ihm als ein Alternativenvergleich verschiedener Anlagemöglichkeiten angesehen. Der Wert der Immobilie repräsentiert somit einen Wert, der aufgrund vom subjektiven Nutzen des jeweiligen Entscheidungsträgers bestimmt wird
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Immobilienwirtschaftliche Grundlagen
2.1 Begriff der Immobilie
2.2 Eigenschaften von Immobilien
3. Bewertung von Immobilien
3.1 Bewertungsobjekt
3.2 Bewertungsanlässe
3.3 Wert und Preis
3.4 Bewertungsverfahren
4. Ausgewählte Bewertungsspezifika
4.1 Ermittlung eines subjektiven Werts
4.2 Aufteilung des Immobilienwerts
4.3 Bewertung von Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken
4.4 Berücksichtigung öffentlicher Fördermittel
5. Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen
Diese Arbeit analysiert die Immobilienbewertung als spezifischen Bestandteil von Unternehmensbewertungen und untersucht die Herausforderungen, die sich aus den besonderen Eigenschaften von Immobilien sowie den verschiedenen Bewertungsanlässen ergeben.
- Systematische Einordnung der Immobilien als Wirtschaftsgut
- Grundlagen und Methoden der Immobilienbewertung
- Differenzierung zwischen Wert und Preis
- Spezifische Bewertungsthemen wie Erbbaurechte und öffentliche Fördermittel
- Analyse des IDW-Standards S 10 im Kontext der Wertermittlung
Auszug aus dem Buch
3.4 Bewertungsverfahren
Bei der Bewertung von Immobilien stehen dem Gutachter hauptsächlich drei Verfahren zur Auswahl – das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Diese Verfahren werden in der ImmoWertV geregelt und zählen somit zu den normierten Verfahren. Darüber hinaus ist es in einigen Fällen möglich, von den benannten Verfahren abzuweichen und die nicht normierten Verfahren, wie die Discounted Cash Flow Methode (DCF-Methode), die Investment Method, das Pachtwert- oder Residualwertverfahren anzuwenden.47
Bei der Anwendung der einzelnen Verfahren ist deren Eignung für den konkreten Bewertungsanlass zu überprüfen.48 Die Auswahl richtet sich nach dem Bewertungsobjekt, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gegebenheiten.49
Das Ertragswertverfahren findet immer dann Anwendung, wenn die zu bewertenden Immobilien nach allgemeiner Marktauffassung zur Erzielung von Erträgen geeignet sind. Üblicherweise handelt es sich hierbei um Gewerbe- und Wohnimmobilien.50 Für die Bewertung der sogenannten Renditeobjekte wird ein Ertragswert ermittelt, der sich aus der Summe vom Bodenwert und Gebäudeertragswert ergibt.51 In der Immobilienwertverordnung wird zwischen drei Varianten vom Ertragswertverfahren differenziert. Nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren setzt sich der Ertragswert aus dem Bodenwert und dem um eine angemessene Bodenverzinsung reduzierten und dann kapitalisierten Reinertrag der Immobilie. Im vereinfachten Ertragswertverfahren resultiert sich der Ertragswert ebenfalls aus dem kapitalisierten Reinertrag der Immobilie. Die Aufteilung des Gesamtertragswertes in einen Boden- und Gebäudewert ist allerdings nicht erforderlich.52 Bei dem Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge werden die absehbaren, sicheren Abweichungen von den marktüblichen Erträgen bzw. Aufwendungen (= Bewirtschaftungskosten) direkt in der jeweiligen Periode berücksichtigt. Der Ertragswert wird als Summe der kapitalisierten Reinerträge innerhalb eines Betrachtungszeitraums und des diskontierten Restwerts des Grundstücks ermittelt.53
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Die Einleitung motiviert die Relevanz der Immobilienbewertung innerhalb der Unternehmensbewertung und stellt die Forschungsfrage sowie den methodischen Aufbau der Arbeit vor.
2. Immobilienwirtschaftliche Grundlagen: Dieses Kapitel definiert den Begriff der Immobilie aus physischer, rechtlicher und ökonomischer Sicht und beleuchtet deren spezifische Charakteristika wie Standortgebundenheit und Heterogenität.
3. Bewertung von Immobilien: Hier werden die methodischen Grundlagen der Immobilienbewertung, einschließlich der verschiedenen Bewertungsanlässe, die Abgrenzung von Wert und Preis sowie die gängigen Bewertungsverfahren detailliert erörtert.
4. Ausgewählte Bewertungsspezifika: Dieses Kapitel widmet sich komplexen Spezialthemen, insbesondere der subjektiven Wertermittlung, der wertmäßigen Aufteilung, Erbbaurechten sowie der Einbeziehung öffentlicher Fördermittel.
5. Zusammenfassung: Die Zusammenfassung führt die Kernergebnisse der Analyse zusammen und reflektiert die Notwendigkeit einer differenzierten Vorgehensweise bei der Immobilienbewertung.
Schlüsselwörter
Immobilienbewertung, Unternehmensbewertung, IDW S 10, Verkehrswert, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, DCF-Methode, Investitionstheorie, Immobilienmarkt, Erbbaurecht, Bodenwert, Gebäudeertragswert, Immobilienwirtschaft, Bewertungsanlass.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser wissenschaftlichen Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der systematischen Untersuchung der Immobilienbewertung im speziellen Kontext der Unternehmensbewertung.
Welche zentralen Themenfelder werden in der Arbeit adressiert?
Die Arbeit behandelt die immobilienwirtschaftlichen Grundlagen, die Abgrenzung von Wert und Preis, verschiedene Bewertungsverfahren (normiert und nicht normiert) sowie spezifische Bewertungsaspekte.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist es, die Herausforderungen der Wertermittlung von Immobilien aufzuzeigen und zu analysieren, warum verschiedene Bewertungsverfahren zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können.
Welche wissenschaftliche Methode wird in der Arbeit verwendet?
Die Autorin nutzt eine systematische Literaturanalyse, um den Stand der aktuellen Bewertungsstandards (insbesondere IDW S 10) und die ökonomischen Besonderheiten von Immobilien darzulegen.
Was wird schwerpunktmäßig im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil stehen die Definition des Bewertungsobjekts, eine Gegenüberstellung von Wert und Preis, die detaillierte Darstellung von Bewertungsverfahren sowie die Diskussion von Bewertungsspezifika wie Erbbaurechten im Fokus.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit am besten?
Die Arbeit wird durch Begriffe wie Immobilienbewertung, IDW S 10, Verkehrswert, Ertragswertverfahren und Bewertungsanlässe charakterisiert.
Inwiefern unterscheidet sich die Immobilienbewertung von der allgemeinen Unternehmensbewertung?
Die Immobilienbewertung fokussiert auf ein konkretes bebautes oder unbebautes Grundstück, während die Unternehmensbewertung auf die wirtschaftliche Unternehmenseinheit und deren Nettozuflüsse abstellt.
Welche Rolle spielen die nicht normierten Bewertungsverfahren wie die DCF-Methode?
Diese Verfahren werden herangezogen, wenn eine subjektive, entscheidungsorientierte Komponente berücksichtigt werden soll, um beispielsweise zukünftige Marktentwicklungen transparenter abzubilden.
Wie werden öffentliche Fördermittel bei der Immobilienbewertung berücksichtigt?
Öffentliche Fördermittel fließen in die Bewertung ein, wenn sie für Eigentümer oder Käufer relevant sind, etwa durch Werterhöhung, Anpassung des Liegenschaftszinssatzes oder Ablösung der Mittel.
- Quote paper
- Olesya Kazantseva (Author), 2015, Besonderheiten der Bewertung von Immobilien bei Unternehmen, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/299206
