Absicht dieser Arbeit ist es, ein Prüfraster zur Zustandserfassung von Gewerbeobjekten zu erstellen und hierfür eine Form der Gutachtenerstellung sowie die Möglichkeiten der Berichterstattung aufzuzeigen.
Das Ergebnis soll dabei nicht nur theoretisch plausibel, sondern vielmehr für den Immobilienprojektentwickler praktisch anwendbar sein. Dabei wird der Zusammenhang von objektspezifischem Zustand, der beabsichtigten zukünftigen Nutzung sowie deren Auswirkung auf die entsprechende Investitionsentscheidung verdeutlicht.
Somit wird aufgezeigt, wie höchst individuell eine Sorgfaltsprüfung gerade heute im Bereich der Immobilienwirtschaft zu sein hat. Der Schwerpunkt der Arbeit liegt dabei bei der technischen Due Diligence.
Inhaltsverzeichnis
1. Einführung ins Thema
2. Technische Gebäudezustandserfassung
2.1. Technische Due Diligence allgemein
2.2. Umweltrelevante Prüfung
2.2.1. Prüfraster Umwelt Due Diligence
2.3. Formale Untersuchung
2.4. Physische Untersuchung
2.5. Gutachten zur technischen Untersuchung von Gewerbeobjekten
2.5.1. Mindestanforderungen an Gutachten
2.6. Grobkostenschätzung zur Mängelbeseitigung
2.7. Prüfraster technische Due Diligence
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit befasst sich mit der technischen Due Diligence bei Immobilien, um eine systematische Grundlage für die fundierte Bewertung von Chancen und Risiken im Ankaufs- und Investitionsprozess von Gewerbeimmobilien zu schaffen und Transparenz für Investitionsentscheidungen zu gewährleisten.
- Technische Ankaufsprüfung von Bestandsimmobilien
- Methodik der physischen und formalen Zustandsuntersuchung
- Identifikation umweltrelevanter Risiken und Altlasten
- Qualitätsstandards für technische Gutachten und Grobkostenschätzungen
Auszug aus dem Buch
2.4. Physische Untersuchung
Als Schwerpunkt der technischen Ankaufsprüfung ist die Begehung vor Ort durchzuführen. Dies erfolgt auf Grundlage der Ergebnisse der formalen Prüfung des Objektes, die nun zu verifizieren sind.
Der technische Sachverständige hat zunächst zu prüfen, ob sich das Gebäude tatsächlich im Einklang mit der Baugenehmigung befindet. Hier überschneidet sich wiederum die technische mit der rechtlichen Due Diligence. Im Vorlauf der Begehung müssen dem Gutachter daher erteilte Auflagen und einzuhaltende Bedingungen bekannt sein.
Neben dem Abgleich mit den formalen Angaben liegt der Schwerpunkt der physischen Untersuchung bei der Ermittlung der Qualität der baulichen und gebäudetechnischen Ausführungen. Erst hier können tatsächliche Baumängel und entsprechende Schadensbilder begutachtet bzw. ermittelt und dokumentiert werden.
Besonderer Augenmerk ist hierbei auf das Grundstück, das Gebäude, die entsprechende Bausubstanz und die Baumaterialien zu legen. Gerade bei älteren Gebäuden ist dabei zu prüfen, ob die Bauausführungen dem Stand der Technik, aber noch viel wichtiger, den heutigen gesetzlichen Vorschriften genügen. Eine eventuelle Revitalisierung oder auch Umnutzung des Objektes führt schließlich nicht zuletzt zu einer sicherheitsrelevanten Abnahme durch entsprechende Behörden. Hier führen Anforderungen an Fluchtwege, Brand- und Arbeitsschutz, Geländer und Lift, aber auch die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu erheblichen Mehraufwendungen.
Neben der Begutachtung der baulichen und gebäudetechnischen Ausführungen sind auch die Gebäudeausstattung und ihre Qualität und Wartungsfreundlichkeit zu überprüfen. Standardbereiche sind dabei die Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallation, aber auch die Lüftungs-, Klima- und Kälteanlagen sowie wiederum der Lift. Hier gilt es, den allgemeinen Zustand ebenso festzustellen, wie durchgeführte oder auch mangelnde Instandhaltungen und Instandsetzungen. Ein wesentliches Kriterium stellt dabei auch die jeweilige Restnutzungsdauer der technischen Anlagen dar, da hierauf aufbauend kurz-, mittel- und langfristige Investitionskosten ermittelt werden.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einführung ins Thema: Erläutert die Notwendigkeit einer sorgfältigen Ankaufsprüfung von Immobilien zur Vermeidung finanzieller Risiken und definiert den Begriff Due Diligence.
2. Technische Gebäudezustandserfassung: Beschreibt den Prozess der technischen Untersuchung von Immobilien, unterteilt in formale und physische Prüfschritte sowie umweltrelevante Aspekte.
2.1. Technische Due Diligence allgemein: Umreißt die Analyse baulicher und technischer Komponenten als Bestandteil der Ankaufsprüfung und betont die Koordination der Fachbereiche.
2.2. Umweltrelevante Prüfung: Erörtert die Bedeutung der Offenlegung von Umweltrisiken, Bodenkontaminationen und Schadstoffbelastungen bei Immobilien.
2.2.1. Prüfraster Umwelt Due Diligence: Bietet einen strukturierten Leitfaden zur Erfassung standortbezogener und umwelttechnischer Risikofaktoren.
2.3. Formale Untersuchung: Listet die wesentlichen zu prüfenden Dokumente wie Grundbuchauszüge, Verträge und Baugenehmigungen auf, die als Grundlage für das weitere Vorgehen dienen.
2.4. Physische Untersuchung: Detailliert den Ablauf der Begehung vor Ort zur Verifizierung des technischen Gebäudezustands und zur Ermittlung von Mängeln.
2.5. Gutachten zur technischen Untersuchung von Gewerbeobjekten: Fokussiert auf die Bedeutung der Dokumentation und Berichterstattung als Entscheidungsgrundlage für den Auftraggeber.
2.5.1. Mindestanforderungen an Gutachten: Definiert Qualitätskriterien für Sachverständigengutachten, insbesondere hinsichtlich Nachvollziehbarkeit und allgemeiner Verständlichkeit.
2.6. Grobkostenschätzung zur Mängelbeseitigung: Erklärt Ansätze zur Kostenermittlung für Instandsetzungsmaßnahmen basierend auf den Ergebnissen der Zustandsbegehung.
2.7. Prüfraster technische Due Diligence: Fasst in einer Übersicht die kritischen Prüfbereiche der technischen Ankaufsprüfung für eine strukturierte Anwendung zusammen.
Schlüsselwörter
Technische Due Diligence, Immobilien, Ankaufsprüfung, Gebäudezustandserfassung, Umweltrisiken, Gutachten, Bausubstanz, Instandhaltung, Mängelbeseitigung, Investitionsentscheidung, Wirtschaftlichkeit, Schadstoffe, Altlasten, Sachverständiger, Gewerbeimmobilien.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die Durchführung einer technischen Due Diligence bei Gewerbeimmobilien, um deren baulichen, technischen und umweltrelevanten Zustand systematisch zu bewerten.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Zu den Kernbereichen zählen die formale Unterlagenprüfung, die physische Begehung, die umwelttechnische Risikobewertung sowie die Erstellung aussagekräftiger technischer Gutachten und Kostenschätzungen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, fundierte Informationen über Chancen und Risiken einer Immobilie zu generieren, um die Verhandlungsposition der Beteiligten zu stärken und Investitionsentscheidungen transparenter zu gestalten.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es wird eine systematische Analyse von Objekt- und Bestandsdaten in Verbindung mit einem strukturierten Vorgehensmodell für die technische Zustandserfassung und Berichterstattung angewendet.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die formale und physische Bestandsanalyse, die Prüfung von Schadstoffen und Altlasten sowie die methodischen Anforderungen an technische Gutachten und Grobkostenschätzungen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit ist maßgeblich durch Begriffe wie Due Diligence, Immobilien-Ankaufsprüfung, technische Gebäudezustandserfassung, Risikobewertung und Mängelbeseitigung geprägt.
Welche Rolle spielt das Prüfraster im Buch?
Das Prüfraster dient als systematischer Leitfaden, um sicherzustellen, dass während der Due Diligence alle relevanten Aspekte, von der Erschließung bis zum Brandschutz, vollständig erfasst werden.
Warum ist die Trennung von Feststellungen und Annahmen im Gutachten wichtig?
Die Trennung ist entscheidend für die Nachvollziehbarkeit und bildet die Basis zur Vermeidung von Haftungsrisiken für den Gutachter, falls Informationen nicht oder nur unzureichend beschafft werden konnten.
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- Immo Kramer (Author), 2011, Immobilien Due Diligence. Prüfung, Untersuchung und Gutachten technischer Gebäudezustandserfassung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/306524
