Projektentwicklung im Immobiliensektor. Was sind aussichtsreiche Aktionsfelder angesichts des demografischen Wandels?


Hausarbeit, 2015

24 Seiten


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung
1.3 Gang der Untersuchung

2 Der Demografische Wandel und die Veränderung der Bevölkerungsstruktur in Deutschland
2.1 Entwicklung der Bevölkerung
2.1.1 Bisherige Entwicklung
2.1.2 Prognosen für die Bevölkerungszahlen in Deutschland
2.2 Wandel der Altersstruktur
2.3 Einflüsse durch den Geburtenrückgang
2.4 Einflüsse durch Zu- und Abwanderung

3 Demografische Einflüsse auf die Immobiliensektoren und die Rolle der Projektenwickler
3.1 Einfluss der Demografie auf Wohnimmobilien
3.1.1 Die Urbanisierung
3.1.2 Die Haushaltsentwicklung
3.1.3 Die Chancen für Projektentwickler
3.2 Einfluss der Demografie auf Einzelhandelsimmobilien
3.2.1 Wandel des Einzelhandels
3.2.2 Veränderung des einzelhandelsrelevanten Konsums
3.2.3 Mögliche immobilienwirtschaftliche Tätigkeitsfelder im Einzelhandel
3.3 Einfluss der Demografie auf Büroimmobilien
3.3.1 Entwicklung des Büroflächenbedarfs
3.3.2 Demografische Auswirkungen auf die Büroflächennachfrage
3.3.3 Generierung von Chancen auf dem Büroimmobilienmarkt

4 Fazit
4.1 Zusammenfassung
4.2 Fazit

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Entwicklung der Haushalte in %

Abbildung 2: Flächenumsatz Einzelhandel

Abbildung 3: Entwicklung der Betriebsformen

Abbildung 4: Kriterien demografischer Anforderungen

Abbildung 5: Entwicklung der Büroflächen in Deutschland in Prozent

1 Einleitung

Dem demografischen Wandel kommt in Deutschland immer mehr Bedeutung zu. Seit Anfang dieses Jahrtausends beschäftigt sich auch die Politik ernsthaft mit dieser Problematik. Die Enquête Kommission legte dazu 2002 ihren Abschlussbericht im Auftrag des Bundestages vor. Dieser Bericht analysierte die Bevölkerungsentwicklung und gab Aufschluss über wirtschaftliche, soziale und geopolitische Auswirkungen. Die Altersstruktur verändert sich dramatisch dahingehend, dass die Bevölkerung immer älter wird und die Geburtenrate abnimmt. Ebenso beeinflusst der Zuzug von Migranten die Bevölkerungsstruktur. Dies führt zu verschiedensten Problemen. Zum Beispiel steht die Altersvorsorge vor dem Problem, dass immer mehr Rentner immer weniger Beitragszahlern gegenüberstehen und die Arbeitsmärkte sind von den Auswirkungen dahingehend betroffen, dass zum Teil große Probleme bei der Nachwuchsgewinnung bestehen.

Aber auch der Immobiliensektor wird auf vielfältige Weise vom demografischen Wandel beeinflusst. Es besteht eine regelrechte Flucht in die Städte, die Haushalte verkleinern sich, benötigen aber immer mehr Wohnfläche. Neben dem Wohnsektor sehen sich auch weitere Sektoren der Immobilienwirtschaft wie der Einzelhandels- und Bürosektor mit Problemen konfrontiert.

Für die Projektentwicklung als „Dienstleister“ der Immobilienwirtschaft ergeben sich durch den demografischen Wandel bzw. aus dessen Folgen ebenso Problemstellungen, die es zu bewältigen gilt. Durch die fortwährende Urbanisierung steigen die Bevölkerungszahlen beliebter Städte wie z.B. Hamburg, Berlin oder München. Hier wird der verfügbare Wohnraum knapp, wie bereits erwähnt steigt dennoch der Bedarf an Wohnfläche pro Person. Demgegenüber stehen „ausgestorbene“ Dörfer und Kleinstädte, die Unmengen an nicht genutzter Wohn- bzw. Gewerbefläche aufweisen. Auch die Überalterung der Bevölkerung verstärkt den Bedarf an altersgerechten Wohnflächen. Hier ist es Aufgabe der Projektentwicklung diese Problemstellungen aufzugreifen, Lösungen zu finden und umzusetzen.

1.1 Problemstellung

Die Projektentwicklung sieht sich durch den demografischen Wandel mit neuen Gegebenheiten konfrontiert. Durch die Veränderung der Bevölkerungsstruktur verändern sich auch die Anforderungen an die Projektentwicklung. Es entstehen neue Tätigkeitsfelder und alte Tätigkeitsfelder verändern sich oder entfallen komplett. Auf diese Tatsache müssen sich Projektentwickler zukünftig einstellen, Strategien entwickeln und bestmöglich umsetzen.

1.2 Zielsetzung

Das Ziel dieser wissenschaftlichen Arbeit ist es, den demografischen Wandel in Deutschland zu beschreiben und die Auswirkungen auf betroffene Bereiche zu erläutern. Außerdem werden die Problemstellungen, die sich für die Projektentwicklung ergeben, analysiert und es wird versucht, aussichtsreiche Tätigkeitsfelder der verschiedenen Sektoren der Immobilienwirtschaft zu erörtern.

1.3 Gang der Untersuchung

Zuerst wird unter Punkt zwei dieser Arbeit auf die demografischen Trends in Deutschland eingegangen. Hier werden die Einflüsse auf die Bevölkerungsstruktur durch die Veränderung der Altersstruktur, durch den Geburtenrückgang und durch die Zu- bzw. Abwanderung beschrieben. Letztendlich wird eine Prognose der Bevölkerungsentwicklung bis 2060 abgegeben, welche auf der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des statistischen Bundesamtes beruht.

Unter Punkt drei werden diese Auswirkungen in Bezug auf die immobilienwirtschaftlichen Sektoren Wohnen, Einzelhandel und Büro analysiert und Chancen, aber auch eventuelle Risiken für die Projektentwicklung aufgetan.

Zum Schluss wird ein Fazit aus den vorangegangenen Erörterungen gezogen und versucht, eine Prognose für zukünftige Tätigkeitsfelder zu geben.

2 Der Demografische Wandel und die Veränderung der Bevölkerungsstruktur in Deutschland

Erstmals befasste sich 1992 die Enquête Kommission, eingesetzt durch die 12. Wahlperiode des Deutschen Bundestages, mit dem demografischen Wandel. Die Kommission veröffentlichte die Ergebnisse 10 Jahre später in ihrem Schlussbericht.[1] Sie kam zu dem Ergebnis, dass der demografische Wandel in Deutschland sich in vielfältiger Weise in verschiedensten Bereichen widerspiegelt. Gravierende Veränderungen finden in der Altersstruktur, der Sterberaten bzw. der Geburtsraten und der Aus- und Abwanderung statt.

All dies hat Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt und das Versicherungswesen, das Gesundheitswesen, soziale Strukturen und auf Maßnahmen wie z.B. die Integration von Zuwanderern. Aber auch die Immobilienwirtschaft muss mit weitreichenden Folgen umgehen. In diesem Abschnitt der Arbeit wird auf die Einflüsse der demografischen Trends eingegangen und die Auswirkungen werden näher erläutert.

2.1 Entwicklung der Bevölkerung

2.1.1 Bisherige Entwicklung

Im Jahre 2014 betrug die Gesamtbevölkerung in Deutschland ca. 80,82 Millionen Menschen.[2] Die Wachstumsrate betrug 2010 +0,2%, sie ist aber seit dem zweiten Weltkrieg tendenziell rückläufig.[3] Der Autor Tobias Just unterteilt in seinem Buch „Demografie und Immobilien“ die Bevölkerungsentwicklung in vier Phasen: In der ersten Phase bis zur Ölkrise 1974 stieg die Bevölkerungszahl seit 1950 um ca. 11 Millionen. Bis in die frühen 80er Jahre nahm die Bevölkerungszahl aufgrund von Rezessionen wieder ab, dies ist die zweite Phase der Entwicklung. In Phase drei stieg die Bevölkerungszahl wieder um ca. 4,5 Millionen. Verantwortlich ist laut dem Autor die Transformation im Osteuropäischen Raum. Diese Phase endet 2002, als ein Höchststand der Bevölkerung mit ca. 82,5 Millionen erreicht wurde. Die Phase vier hält bis heute mit einem Bevölkerungsrückgang an.[4] Dies zeigt, dass die Bevölkerungszahl erheblich von wirtschaftlichen und geografischen Einflüssen geprägt ist. Aber nicht nur die Anzahl der hier lebenden Menschen ist für die Bevölkerungsstruktur relevant. Gerade die Zusammensetzung der Bevölkerung in beispielsweise Alter, Geschlecht, Nationalität und Haushaltsgröße gibt Aufschluss über die Zusammensetzung der sozialen Strukturen.

2.1.2 Prognosen für die Bevölkerungszahlen in Deutschland

Als Grundlage für die Prognose werden im Rahmen dieser Arbeit die Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung genutzt, welche vom statistischen Bundesamt veröffentlicht wurde. Für die Berechnung der zukünftigen Bevölkerungszahlen wurden gleich mehrere Annahmen getroffen:

1. Die Geburtenrate bleibt auf einem ähnlich niedrigen Niveau,
2. die Sterberate sinkt weiterhin,
3. und dass der Saldo zwischen Zu- und Abwanderung dem langfristig beobachteten Durchschnitt entspricht.

Die Berechnung kommt unter Berücksichtigung der drei Annahmen zu dem Ergebnis, dass 2060 bei einem Wanderungssaldo von 100.000 Personen, zwischen 65 und 70 Millionen Menschen in Deutschland leben werden. Auch bei einer leicht abweichenden Variante, bei der die Geburtenrate steigt und das Saldo 200.000 Personen beträgt, liegt die Einwohnerzahl nur bei 77 Millionen Menschen und folglich weniger als heute.[5]

2.2 Wandel der Altersstruktur

In Deutschland ist die Lebenserwartung stark gestiegen. Dies hat eine Vielzahl von Gründen. Zum einen gehört die medizinische Versorgung der hier lebenden Menschen zu einer der besten weltweit.[6] So können Erkrankungen früh erkannt und besser behandelt werden. Durch das gestiegene Einkommen hat sich die Ernährung, aber auch die Wohnqualität verbessert. Zudem herrschen hohe Hygienestandards und Sozialversicherungen unterstützen die Bedürftigen. All dies vermindert die Sterberate und die Lebenserwartung steigt.[7]

So trägt eine Mischung aus ökonomischen-, technischen- und medizinischen Faktoren dazu bei, dass die Bevölkerung im Durchschnitt älter wird und sich die Anforderungen an bestehende Strukturen verändern.

2.3 Einflüsse durch den Geburtenrückgang

Schon vor dem zweiten Weltkrieg wurde ein Rückgang der Geburtenrate verzeichnet und dieser Trend hält bis heute an.[8] Immer weniger Paare entscheiden sich für ein Kind. Auch dies hat vielseitige Gründe. Die Heiratsbereitschaft sinkt und die Scheidungsraten steigen, die Zahl der erwerbstätigen Frauen steigt und diese verzichten auf den Kinderwunsch in Hinblick auf die Karriere. In der Altersklasse 45 bis 49 der Akademikerinnen hat annähernd ein Drittel der Frauen keinen Nachwuchs.[9] Viele beklagen sich außerdem über hohe Kosten, die ein Kind verursacht. Auch eine Erhöhung des Kindergelds konnte dem nicht nicht entgegenwirken.[10]

Dieser Geburtenrückgang spiegelt sich auch in der Altersstruktur und damit in der Bevölkerungsstruktur wider. Es wird weniger Nachwuchs geboren und somit steigt das Durchschnittsalter der Bevölkerung in Deutschland.

2.4 Einflüsse durch Zu- und Abwanderung

Um den Rückgang der Geburtenrate auszugleichen, kann die Migration helfen. 2013 betrug die Zahl der Zuwanderer 1.226.493 Menschen. Seit 1994 ist dies die höchste Zahl an Zuwanderung.[11] Im Gegensatz dazu sind 797.900 Menschen abgewandert.[12] Somit ist ein Plus in der Bevölkerungszahl von 426.593 zu verzeichnen.

Die Struktur der Bevölkerung wird also dahingehend verändert, dass immer mehr Menschen mit Migrationshintergrund in Deutschland leben.

3 Demografische Einflüsse auf die Immobiliensektoren und die Rolle der Projektenwickler

Das vorangegangene Kapitel hat die demografischen Trends in Deutschland aufgezeigt. All diese Trends beeinflussen die verschiedenen Sektoren der Immobilienwirtschaft direkt oder indirekt. Projektentwickler sehen sich also mit neuen Herausforderungen konfrontiert. In diesem Kapitel sollen die Einflüsse der demografischen Trends auf die Sektoren Wohnen, Büro und Einzelhandel näher erläutert und mögliche Chancen für die Projektentwicklung aufgezeigt werden.

3.1 Einfluss der Demografie auf Wohnimmobilien

Der Sektor Wohnen erfährt wohl die direkteste Beeinflussung durch den demografischen Wandel. Bevor die Menschen Arbeiten oder Einkaufen gehen können, brauchen sie eine Wohnung. Die Urbanisierung treibt die Menschen in die Städte. Hier erwarten sie oftmals eine bessere Lebens-, Arbeits- aber auch Wohnqualität. Während auf dem Land ganze Landstriche wie ausgestorben sind, fehlt es in den Ballungszentren an geeigneter bzw. bezahlbarer Wohnfläche für die stetig zunehmende Einwohnerzahl der Städte und zwingt die Politik sowie die Projektentwicklung zum Handeln.

3.1.1 Die Urbanisierung

Ein weiterer demografischer Trend, dem in der Immobilienwirtschaft viel Beachtung geschenkt wird, ist die Urbanisierung. In der Theorie beschreibt der Begriff die Ausbreitung und Diffusion städtischer Lebens- und Verhaltensweisen. So wird einerseits das Wachstum der Einwohnerzahl in Städten beschrieben, andererseits aber auch die Ausbreitung städtischer Verhaltensweisen in ländlichen Gebieten.[13] Im immobilienwirtschaftlichen Kontext interessiert aber vielmehr die Tatsache, dass eine Abwanderung der Landbevölkerung in die Großstädte bzw. Ballungszentren stattfindet.[14] Laut einer Studie der Vereinten Nationen lebt 2050 ca. 70% der Weltbevölkerung in Städten. Im Gegensatz dazu waren es 1950 nur ca. 30%. Im Jahre 2008 lebten erstmalig mehr Menschen in der Stadt als auf dem Land.[15] In Deutschland stieg die Zahl der in der Stadt lebenden Bevölkerung in Relation zur Gesamtbevölkerungszahl von 68% in 1950 auf ca. 74% in 2010, bei zu erwartender Zunahme wird diese Zahl auf ca. 84% im Jahre 2050 steigen.[16]

Projektentwickler sehen sich also mit steigenden Bevölkerungszahlen in Großstädten konfrontiert. Dementsprechend steigt auch die in Anspruch genommenen Wohnfläche sowie Gewerbefläche. Da nur eine begrenzte Fläche zur Umsetzung von entsprechenden Maßnahmen in Städten zur Verfügung steht, und nicht unbegrenzt in die Höhe gebaut werden darf, werden immer mehr Projekte realisiert, die bestehende Flächen umnutzen. Eines von vielen Beispielen ist die Umnutzung des „Wriezener Bahnhofs“ in Berlin. Dieser ehemalige Güterbahnhof wurde zu einem Gewerbegebiet umgebaut. So fanden unter anderem ein Großmarkt, ein Baumarkt aber auch weitere Gewerbe Platz und nicht genutzte Fläche wurde sinnvoll nutzbar gemacht.[17]

3.1.2 Die Haushaltsentwicklung

Die Haushaltsentwicklung spielt in erster Linie für die Wohnraumnachfrage eine wesentliche Rolle. Dabei ist die Struktur und die Zahl der Haushalte von großer Bedeutung. Seit 1950 sinkt die Zahl der Haushalte stetig. Die nachfolgende Abbildung zeigt, dass Einpersonenhaushalte am meisten vertreten sind, danach folgen direkt die Zweipersonenhaushalte. Die Anteile beider Gruppen steigen weiterhin. Die Grafik zeigt ebenso, dass der Anteil von Drei- bzw. Vierpersonenhauhalten kontinuierlich sinkt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Entwicklung der Haushalte in %. [18]

Dieses Phänomen wird vor allem durch demografische Trends wie der zuvor erwähnte Rückgang der Geburtenrate und der Alterung der Bevölkerung durch die steigende Lebenserwartung, verursacht. Aber auch andere Faktoren beeinflussen die Haushaltsentwicklung. So sind Ausbildungszeiten gestiegen, Heiratsraten gesunken und der Auszug aus dem Elternhaus erfolgt später.[19]

Aber nicht nur die Haushaltsgröße sinkt, sondern die in Anspruch genommene Wohnfläche dieser Haushalte steigt.[20] So nehmen Personen, welche in kleinen Hauhalten leben, mehr Fläche in Anspruch als Personen in größeren Haushalten.[21]

3.1.3 Die Chancen für Projektentwickler

Der demografische Wandel beeinflusst das Nachfrageverhalten der Bevölkerung also auf vielfältige Weise, wie die vorangegangen Abschnitte gezeigt haben. Die Wohnraumnachfrage wird in den nächsten Jahren weiter steigen. Ebenso werden sich die Anzahl der Haushalte und die Nachfrage vermehrt auf Ballungszentren konzentrieren. Die Struktur der Haushalte verändert sich dahingehend, dass es mehr Einpersonenhaushalte geben wird und durch die Alterung der Bevölkerung wird die Anzahl an Seniorenhaushalten weiter zunehmen.[22] Zudem wird die nachgefragte Fläche pro Haushalt steigen.

Im Sektor Wohnen müssen sich Projektentwickler also in Zukunft mit starken Veränderungen befassen. Durch die Urbanisierung birgt das Entwickeln von Wohnraumprojekten auf dem Land höhere Risiken, da hier die Nachfrage gebietsweise fehlen könnte. Im Gegensatz dazu bieten Wohnprojekte in Städten wie München, Berlin oder Hamburg große Chancen. Hier steigt der Neubaubedarf deutlich an. So lag die Zahl der Baugenehmigungen in Ballungszentren 2012/2013 bei 39.000 und stieg um 41% gegenüber den Jahren 2010 und 2011.[23] In Ballungszentren mangelt es aber oft an Platz für solche Neubauprojekte und so bietet das Revitalisieren von Objekten bzw. Standorten ein zukunftsreiches Tätigkeitsfeld.

Berücksichtigt man zu dem Anstieg des Wohnbedarfs den Einflussfaktor Überalterung, so zeichnet sich ein großer Bedarf an altersgerechtem Wohnraum in Zukunft ab. Laut des Kuratoriums Deutsche Altershilfe (KDA) wird der Bedarf auf ca. drei Millionen Wohnungen steigen. Schon heute ist nur ein geringer Anteil der Wohnungen altersgerecht ausgestattet.[24] Auch dieses Tätigkeitsfeld birgt große Chancen.

[...]


[1] Vgl. Enquête-Kommission (2002) S.12

[2] Vgl. Statistisches Bundesamt (2011)

[3] Vgl. The World Bank (2015)

[4] Vgl. Just, Tobias (2013) S. 9

[5] Vgl. Statistisches Bundesamt S. 6 ff.

[6] Vgl. Koch, Klaus (2007)

[7] Vgl. Just, Tobias (2013) S. 17 ff.

[8] Vgl. Siems, Dorothea (2013)

[9] Vgl. Siems, Dorothea (2013)

[10] Vgl. Regionalverband Ruhr (Hrsg.) (2015)

[11] Statista (Hrsg.) (2015)

[12] Mediendienst Integration (Hrsg.) (2014)

[13] Vgl. Haas, Hans- Dieter

[14] Vgl. Institut der deutschen Wirtschaft Köln (Hrsg.)

[15] Vgl. Gondring, Hanspeter (2012) S.46

[16] Vgl. Gondring, Hanspeter (2012) S.46

[17] Deutsche Bahn AG (Hrsg.) (2013)

[18] Vgl. Statistisches Bundesamt S. 28

[19] Vgl. Statistisches Bundesamt S. 29

[20] Vgl. Robischon, Tobias (2005)

[21] Menzel, Christoph (2012) S. 11 ff.

[22] Vgl. Just, Tobias (2013) S.126

[23] Alfons W. Genter Verlag GmbH & Co.KG (Hrsg.) (2014)

[24] Vgl. Schwaldt, Norbert (2014)

Ende der Leseprobe aus 24 Seiten

Details

Titel
Projektentwicklung im Immobiliensektor. Was sind aussichtsreiche Aktionsfelder angesichts des demografischen Wandels?
Veranstaltung
Projektentwicklung
Autor
Jahr
2015
Seiten
24
Katalognummer
V312230
ISBN (eBook)
9783668111424
ISBN (Buch)
9783668111431
Dateigröße
627 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
projektentwicklung, immobiliensektor, aktionsfelder, wandels
Arbeit zitieren
Timor Nawid (Autor), 2015, Projektentwicklung im Immobiliensektor. Was sind aussichtsreiche Aktionsfelder angesichts des demografischen Wandels?, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/312230

Kommentare

  • Noch keine Kommentare.
Im eBook lesen
Titel: Projektentwicklung im Immobiliensektor. Was sind aussichtsreiche Aktionsfelder angesichts des demografischen Wandels?



Ihre Arbeit hochladen

Ihre Hausarbeit / Abschlussarbeit:

- Publikation als eBook und Buch
- Hohes Honorar auf die Verkäufe
- Für Sie komplett kostenlos – mit ISBN
- Es dauert nur 5 Minuten
- Jede Arbeit findet Leser

Kostenlos Autor werden