Mietpreisbildung am Wohnungsmarkt. Auswirkungen der Mietpreisbremse


Studienarbeit, 2015
27 Seiten, Note: 1,3

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Theoretische Hintergründe zur Mietpreisbildung am Wohnungsmarkt
2.1 Theorie der Mietpreisbildung
2.2 Theorie der Mietpreisbindung

3 Das Mietnovellierungsgesetz der Bundesregierung
3.1 Politische Argumente für den Eingriff in den Wohnungsmarkt
3.2 Umsetzung im Mietnovellierungsgesetz
3.3 Ziel und mögliche Folgen der Mietpreisbremse

4 Empirische Analyse
4.1 Datenerhebung
4.2 Lineare Regressionsanalyse
4.3 Untersuchung der Wirksamkeit der Mietpreisbremse
4.3.1 Ansatz 1: Zeitreihendatenanalyse
4.3.2 Ansatz 2: Zeitreihendatenanalyse mit dichotomer Variable
4.3.3 Ansatz 3: Paneldatenanalyse
4.4 Ergebnis

5 Fazit

Literaturverzeichnis

Anhang

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Kurzfristige und langfristige Auswirkungen der Mietpreisbindung

Abbildung 2: Divergenz zwischen Bestands- und Angebotsmiete im Jahr 2012

Abbildung 3: Mietpreisentwicklung [eigene Darstellung]

Abbildung 4: Streudiagramm mit Regressionsgerade

1 Einleitung

Seit Jahren ist zu beobachten, dass die Mieten vor allem in den Ballungszentren stärker an- steigen. Die Gründe für den Mietanstieg sind vielfältig. Zum einen steigert die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) beispielsweise die Attraktivität von Immobilien für Investoren. Zum anderen führt die Landflucht dazu, dass die Nachfrage nach Wohnungen steigt und das Angebot sinkt. Auch die Gentrifizierung ist ein Faktor, der nicht zu vernachlässigen ist. Diese Entwicklung führt dazu, dass einkommensschwächere Haus- halte stärker belastet werden und bezahlbarer Wohnraum knapper wird. Dementsprechend ist der Wunsch der Bevölkerung und der Politik Gegenmaßnahmen zu ergreifen immer weiter in den Vordergrund gerückt. Die Bundes-regierung hat im Jahr 2013 auf diese Situation rea- giert und ein Gesetz zur Mietrechtsnovellierung vorgeschlagen. Das Gesetz „Dämpfung des Mietanstiegs“ beinhaltet verschiedene Instrumente zur Regulierung des Wohnungsmarktes. Neben des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung wurde auch die Mietpreisbremse eingeführt. Die Bundesregierung möchte hierdurch eine hohe Wohn- und Lebensqualität er- reichen. Damit einher geht die Sicherstellung von bezahlbarem Wohnen.1

Mit der Mietpreisbremse greift der Staat umfassend in den Wohnungsmarkt ein und beein- flusst die Mietpreise. Hierbei wird die Mieterhöhung bei der Wiedervermietung auf maximal 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt. Die Mietpreisbremse ist seit dem 01.Juni 2015 in einigen Bundesländern in Kraft getreten. Inwieweit die Ziele der Bundesregierung in diesem kurzen Zeitraum erreicht wurden, lässt sich nicht quantifizieren.2 Dennoch könnten erste Auswirkungen durch die Mietpreisbremse, in Form von sinkenden oder stagnierenden Mieten, festgestellt werden. Ob die Veränderungen in diesem Zeitraum auf diese Mietpreis- begrenzung zurückzuführen ist, soll in dieser Seminararbeit untersucht werden.

Damit die Wirkungsmechanismen der Mietpreisbremse nachvollzogen werden können, ist zunächst darzulegen, woraus sich der Mietpreis ergibt. In diesem Zusammenhang wird er- klärt, wie sich die Festsetzung des Mietpreises auswirkt. Im Anschluss wird der Gesetzentwurf der Bundesregierung betrachtet. Dazu werden die politischen Hintergründe, die zur Mietpreisbremse geführt haben sowie deren möglichen Folgen thematisiert. Darauf folgt der empirische Teil der Seminararbeit. Darin werden die Mietpreisdaten von neun deut- schen Städten aufgeführt, ausgewertet und die Ergebnisse präsentiert. Im letzten Teil wird ein abschließendes Fazit gezogen.

2 Theoretische Hintergründe zur Mietpreisbildung am Woh- nungsmarkt

Durch die Einführung der Mietpreisbremse wird die Bildung des Mietpreises irritiert. Damit die Auswirkungen dieser Regulierungsmaßnahme leichter nachvollzogen werden können, werden im folgenden Kapitel die Hintergründe der Mietpreisbildung und -bindung erläutert. In diesem Kontext werden zunächst die Faktoren aufgeführt, die die Mietpreisbildung beeinflussen. Danach wird auf die Mietpreisbindung als solches eingegangen und deren kurzfristige und langfristige Folgen dargestellt.

2.1 Theorie der Mietpreisbildung

Im Allgemeinen ist der Wohnungsmarkt den ökonomischen Gesetzmäßigkeiten von Angebot und Nachfrage unterworfen. Grundsätzlich kommt hierdurch der Mietpreis zustande. Im Gegensatz zu anderen Märkten, wie z.B. dem Wertpapier-oder dem Rohstoffmarkt, in dem Preise einfach und direkt verglichen werden können, ist der Immobilienmarkt relativ intransparent.3 Nur bei weitgehend homogenen Gütern, auf einem ausreichend großen Markt, lassen sich direkte Preisvergleiche durchführen. Auf dem Wohnungsmarkt liegen diese Voraussetzungen nicht vor. Die Immobilien unterscheiden sich stark in Bezug auf ihre individuellen Eigenschaften, wie z.B. Größe, Lage und Bauausführung. Folglich gestaltet sich die Preisbildung auf dem Wohnungsmarkt besonders komplex.4

Aus der Intransparenz des Wohnungsmarkts resultiert die Unterscheidung zwischen Wert und dem Preis einer Wohnung. Der Verkaufspreis/Mietpreis einer Wohnung kann deutlich vom tatsächlichen Wert der Immobilie abweichen. Im Gegensatz zum tatsächlichen Wert ist der Preis ein rein subjektiver Wert, der zum Zeitpunkt des Kaufes/des Vermietens durch die anbietende und nachfragende Partei festgelegt wird. Der tatsächliche Wert einer Immobilie wird durch normierte Wertermittlungsverfahren bestimmt. Es wird versucht subjektive Einflüsse auszuschließen, um den Immobilienwert objektiv wiederzugeben.5

Die allgemeine Preisentwicklung wird insbesondere von demographischen und ökonomischen Einflüssen geprägt. Diese Einflussfaktoren lassen sich grundsätzlich in Markt- und Objektfaktoren unterteilen. Im Folgenden werden die relevantesten Faktoren der Marktfaktoren aufgeführt, da sich die Mietpreisbremse in diese Kategorie einordnen lässt.

Unter Marktfaktoren werden alle Faktoren zusammengefasst, die nicht direkt an die Immo- bilie gebunden sind, sondern aus dem Umfeld wirken und den Mietpreis mittelbar beeinflussen.6

Hierzu zählen politische, wirtschaftliche, und weiche Standortfaktoren, die über die Nach- frage an Wohnraum entscheiden. Zu den wirtschaftlichen Faktoren zählen beispielsweise Haushaltseinkommen, Arbeitslosenquote und Mietpreisniveau. Unter weichen Faktoren sind z.B. die Lebensqualität am Wohnort oder der Freizeitwert der Natur eingeordnet. Besondere Bedeutung kommt den politischen Standortfaktoren zu. Sie geben die gesetzlichen Rahmen- bedingungen für die Mietpreisbildung vor. Zu ihnen zählen z.B. steuerliche Einflussfaktoren, öffentliche Förderungen und Regulationsmechanismen. Die Mietpreisbremse ist ein solcher Regulationsmechanismus.

2.2 Theorie der Mietpreisbindung

Im vorangegangenen Kapitel ist dargelegt worden, dass die Mietpreisregulationen einen unmittelbaren Effekt auf die Mietpreisbildung ausübt. Die Mietpreisbindung ist ein klassisches Instrument zur Mietpreisregulation, deren Auswirkungen hinreichend belegt sind. Die Mietpreisbremse ähnelt der Wirkungsweise einer Mietpreisbindung. Daher wird im Folgenden die Theorie der Mietpreisbindung erläutert.

In einem funktionierenden Markt bildet sich der Mietpreis über Angebot und Nachfrage. Im Falle eines vergleichsweise hohen Preises spiegelt sich eine hohe Nachfrage bzw. ein geringes Angebot wieder. Diese Situation tritt zum Beispiel nach einem Krieg auf, in dem viele Häuser zerstört wurden. Diese Verknappung von Wohnraum führt dazu, dass das Angebot von Wohnraum abnimmt und die Preise steigen. Hierdurch wird es schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Als Reaktion auf diese Situation greifen Regierungen oft zu regulatorischen Maßnahmen, um die Preisentwicklung künstlich abzufedern.7

Eine gängige Maßnahme zur Mietpreisbindung stellt die Einführung von Höchstpreisen dar. In Abhängigkeit von bestimmten Faktoren wird eine Obergrenze festgelegt, die der Mietpreis nicht überschreiten darf. Die Auswirkungen von Mietpreisbindungen auf dem Wohnungs- markt stellen sich über viele Jahre hinweg schleichend ein. Dadurch sind sie für die Bevölkerung weniger offensichtlich bemerkbar, als regulatorische Eingriffe in anderen Märkten.8

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Kurzfristige und langfristige Auswirkungen der Mietpreisbindung9

In Abbildung 1 sind kurzfristige und langfristige Auswirkungen nach der Einführung der Mietbindung dargestellt. In der linken Grafik wird die Situation kurz nach der Einführung der regulatorischen Maßnahme abgebildet. Durch die festgesetzte Höchstmiete werden ein niedriger Mietpreis und ein geringer Nachfrageüberschuss erreicht. Dies ist zu beobachten, da das Wohnungsangebot für kurze Zeit festgesetzt ist. Den Eigentümern und Vermietern ist es nicht möglich ihr Angebot auf die geänderte Marktsituation anzupassen. Auch die Woh- nungssuchenden können nicht sofort auf die geänderten Bedingungen reagieren, bzw. bleibt ihr Nachfrageverhalten gleich. Im zweiten Graphen ist der langfristige Effekt der Mietpreis- bindung festgehalten. Das Angebot und die Nachfrage haben sich an die neuen Rahmenbedingungen angepasst. Der Höchstpreis sorgt zum einen dafür, dass die Eigentümer und Vermieter weniger in die bestehenden Immobilien investieren und gleichzeitig weniger Wohnungen bauen. Auf der anderen Seite zieht der vergleichsweise günstige Mietpreis im- mer mehr Menschen in die Städte. Langfristig gesehen sind sowohl Angebot und Nachfrage elastischer geworden. Folglich sorgt die Höchstmiete dafür, dass ein wesentlich größerer Nachfrageüberschuss entsteht. Als Folge der Marktineffizienz ist auch ein gestiegener Wohl- fahrtsverlust zu beobachten.10

Wie bereits oben erwähnt, ähnelt die Mietpreisbremse einer Mietpreisbindung in ihrer Wirkungsweise. Da davon auszugehen ist, dass die dargestellten Entwicklungen in der Politik bekannt sind, ist auszuschließen, dass hinter der Einführung der Mietpreisbremse rein ökonomische Beweggründe stehen.11

3 Das Mietnovellierungsgesetz der Bundesregierung

Am 05.03.2015 hat der Bundestag das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“ (Mietnovellierungsgesetz) verabschiedet. Dieses Gesetz beinhaltet zwei tiefgreifende Regularien. Das eingeführte Bestellerprinzip soll die Zahlung der Maklercourtage regeln. Durch die Einführung der Mietpreisbremse sollen die Mietpreise gedeckelt und der Mietpreisanstieg gedrosselt werden.

Mit diesen Regulationsmechanismen verfolgt die Bundesregierung das grundlegende Ziel, den Mietwucher zu unterbinden.12

3.1 Politische Argumente für den Eingriff in den Wohnungsmarkt

Der anhaltende Anstieg der Mietpreise sorgt dafür, dass es für einkommensschwache Haus- halte und bisweilen auch Durchschnittsverdienern immer schwieriger wird, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Die Wohnkosten von Privathaushalten beliefen sich im Jahr 2011 auf ungefähr ein Drittel des monatlichen Verdienstes. Bei Geringverdiener-Haushalten betrug der Wohnkostenanteil sogar die Hälfte des Einkommens. Als Folge wird die ansässige Be- völkerung vermehrt aus ihrem Wohnraum verdrängt, sodass der anhaltende Prozess der Gentrifizierung bestärkt wird. Neben dem stetigen Mietpreisanstieg sorgt auch die Zahlung der Maklercourtage für zusätzliche Belastung. In Zeiten eines angespannten Wohnungsmark- tes ist es für die Angebotsseite attraktiv Immobilienmakler bei der Wohnungsvermittlung einzuschalten, da etwaige Kosten sich leicht auf den Wohnungssuchenden abwälzen lassen. Für die Nachfrageseite bedeutet dies, dass nahezu keine provisionsfreien Angebote auf dem Wohnungsmarkt zu finden sind.13

Insgesamt lässt sich die derzeitige Situation ist auf Wohnungsengpässe zurückführen. Hier- bei ist anzumerken, dass dich die Entwicklung auf bestimmte Ballungsgebiete konzentriert und nicht das gesamte Bundesgebiet repräsentiert. Vornehmlich betroffen sind Hochschul- standorte, wirtschaftsstarke Mittelstädte und Großstädte im Allgemeinen. Der bestehende Wohnungsengpass wird durch die Preise bei der Wiedervermietung einer Wohnung beson- ders deutlich. Für bestehende Mietverhältnisse gilt die gesetzliche Kappungsgrenze. Diese gesetzliche Regulierung besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20% steigen darf.14 Bei der Wiedervermietung waren bis zur Einführung der Mietpreisbremse Mietsteigerungen bis hin zu 50% möglich (Begrenzung durch § 291 StGB Mietwucher).15

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Divergenz zwischen Bestands- und Angebotsmiete im Jahr 201216

In Abbildung 2 ist deutlich zu erkennen, wie die Angebots- und die Bestandsmiete divergieren. Es ist anzumerken, dass sich die Angebotsmiete aus Neuvermietungspreisen und Wiedervermietungspreisen zusammensetzt.

Am Beispiel der Stadt Konstanz zeigt sich, dass sich die Bestands- und Angebotsmiete sich um 44% unterscheiden. Allein durch die Erstvermietung von Neubauwohnungen ist eine sig- nifikant höhere Angebotsmiete nicht zu erklären. Demzufolge muss auch der Mietpreis bei Wiedervermietungen deutlich über dem der Bestandsmieten liegen. Bei einer so großen Ab- weichung von Angebots- und Bestandsmiete lässt sich auf einen Wohnungsengpass schließen.17

Die Gründe für einen solchen Engpass sind zahlreich. Neben der steigenden Anzahl von Stu- dierenden sind allgemeine Tendenzen der Landflucht zu erkennen. Sowohl junge Familien als auch ältere Menschen begrüßen die Vorzüge von städtischem Wohnen. Darüber hinaus sind die wirtschaftlichen Einflüsse zu benennen. Die Niedrigzinspolitik der EZB und das Misstrauen gegenüber dem Wertpapiermarkt steigern die Attraktivität des Immobilienmarktes für Investoren. Folglich werden Wohnungen nicht nur von Wohnungssuchenden nachgefragt, sondern auch vermehrt von Individuen mit wirtschaftlichem Interesse. Dadurch wird das Angebot am Wohnungsmarkt weiter verknappt.18

„Ein Markteingriff ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Markt durch Unteilbarkeiten (natürliches Monopol), externe Effekte, Informationsasymmetrien, öffentliche Güter oder Anpassungsmängel geprägt ist.“19

Auf Basis des präsentierten Sachverhaltes ist auf Anpassungsmängel am Wohnungsmarkt zu schließen. Darum lassen sich grundsätzlich Argumente finden, die einen regulatorischen Eingriff seitens des Staates rechtfertigen können.

3.2 Umsetzung im Mietnovellierungsgesetz

Mit dem Mietnovellierungsgesetz wurde eine Reihe von Neuerungen verabschiedet, die die Position des Wohnungssuchenden stärken. Bisher war es gängige Praxis, die Maklerkosten, die dem Eigentümer/Vermieter durch die Wohnungsvermittlung entstanden sind, dem Woh- nungssuchenden aufzubürden. Durch das Bestellerprinzip ist dies nicht mehr möglich. Nach diesem Prinzip trägt die Partei die Kosten, die den Makler mit der Wohnungsvermittlung beauftragt hat. Ferner können Wohnungsvermittler, die gegen das Gesetz verstoßen und trotzdem vom Wohnungssuchenden Entgelt fordern, mit Bußgeldern verfolgt werden.20

Um den Mietpreisanstieg zu dämpfen und der oben präsentierten Problematik der Angebots- und Vergleichsmietendifferenz entgegen zu wirken, wurde im Mietnovellierungsgesetz die Mietpreisbremse verankert. Die Mietpreisbremse kann seit dem 01. Juni 2015 per Rechtsver- ordnung für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch die Landesregierungen eingeführt werden. Dabei können die Länder selbst festlegen, in welchen Gebieten diese wirksam wird. Die Einführung der Mietpreisbremse muss begründet werden. Ihre maximale Wirkungsdauer beträgt fünf Jahre.21

Durch die Mietpreisbremse wird der Mietanstieg auf maximal 10% gegenüber der ortsübli- chen Vergleichsmiete begrenzt. Als ortsübliche Vergleichsmiete wird der Bestandsmietpreis für eine Wohnung mit ähnlichen Eigenschaften im Hinblick auf Größe, Lage, Baualter, etc.

[...]


1 Vgl. CDU et al. 2013, S. 80ff

2 Vgl. Bundesregierung 2014, S. 11

3 Vgl. Mankiw et al. 2008, S. 140ff

4 Vgl. Kofner 2004, S. 19ff; Vgl. Hiller und Schultewolter 2014, S. 2f

5 Vgl. Haas 2010, S. 38

6 Vgl. Haas 2010, S. 42ff; Vgl. Wellner 2003, S. 198ff

7 Vgl. Mankiw et al. 2008, S. 145f

8 Vgl. Mankiw et al. 2008, S. 145f

9 eigene Darstellung in Anlehnung an Mankiw et al. 2008, S. 146

10 Vgl. Mankiw et al. 2008, S. 145; Vgl. Bohn 2015, S. 3f

11 Vgl. Bencek und Klodt 2014, S. 3

12 Vgl. Bohn 2015, S. 12

13 Vgl. Bohn 2015, S. 9f

14 Vgl. Brauer 2013, S. 236

15 Vgl. Brauer 2013, S. 291

16 Vgl. F+B 2012

17 Vgl. Bohn 2015, S. 9ff

18 Vgl. Hiller und Schultewolter 2014, S. 2ff

19 Vgl. Hiller und Schultewolter 2014, S. 1

20 Vgl. Bundesregierung 2014, S. 15

21 Vgl. Bundesregierung 2014, S. 16ff

Ende der Leseprobe aus 27 Seiten

Details

Titel
Mietpreisbildung am Wohnungsmarkt. Auswirkungen der Mietpreisbremse
Hochschule
Technische Universität Carolo-Wilhelmina zu Braunschweig  (Institut für Volkswissenschaftslehre)
Veranstaltung
Empirische Wirtschaftsforschung
Note
1,3
Autoren
Jahr
2015
Seiten
27
Katalognummer
V315484
ISBN (eBook)
9783668149373
ISBN (Buch)
9783668149380
Dateigröße
660 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
mietpreisbildung, wohnungsmarkt, auswirkungen, mietpreisbremse
Arbeit zitieren
Jan-Bernd Sandkuhle (Autor)Hauke Oltmanns (Autor), 2015, Mietpreisbildung am Wohnungsmarkt. Auswirkungen der Mietpreisbremse, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/315484

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